3. Возмещение расходов на устранение недостатков товара. В случае если Вы решили воспользоваться данным правом и предъявить застройщику, который продал Вам квартиру ненадлежащего качества, именно это требование, то обратите внимание, каким образом необходимо оформить предъявление такого требования. Поскольку Вы будете самостоятельно устранять недостатки, то, следовательно, если Вы сами их никому не покажете, то соответственно после Ваших работ их результат никто и не сможет увидеть. Поэтому первая и важная задача - зафиксировать указанные недостатки. Если застройщик готов совместно с Вами осмотреть квартиру и признать свою вину за определенные недостатки и недоделки, то достаточно будет составить двусторонний акт осмотра квартиры, в котором отразить выявленные недостатки, описав их подробным образом и установить способ их устранения - допустим, силами покупателя при условии возмещения продавцом расходов на устранение недостатков. При этом если Вы хотите быть уверены в том, что застройщик возместит Вам произведенные расходы быстро и без судебных споров, то в этом же акте или в качестве приложения к нему можно предусмотреть смету предполагаемых ремонтных (строительных) работ, которая также подписывается сторонами. В случае если застройщик не желает участвовать в осмотре недостатков и зафиксировать их наличие, то единственная возможность доказать их существование и причину возникновения после проведенного ремонта - это провести независимую оценку. Как правило, проведение такой оценки не слишком дорого и в любом случае в дальнейшем Вы сможете взыскать потраченные денежные средства с продавца. И только после получения результатов такой оценки имеет смысл проводить работы по устранению недостатков. При этом проведение таких работ Вы также должны зафиксировать путем сохранения чеков, квитанций, если использовался наемный труд - договоров подряда и т. п. Только в этом случае Вы сможете быть уверены, что независимо от желания застройщика все потраченные Вами денежные средства на приведение квартиры в надлежащее состояние будут взысканы с продавца. В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры или другого приобретенного объекта недвижимости (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Наилучший способ разрешения сложившейся спорной ситуации - это мирное урегулирование спора. Но, к сожалению, так происходит далеко не всегда, а в связи с этим необходимо письменно предъявлять продавцу свои претензии, чтобы перевести переговоры в "официальную стадию". И именно от того, насколько правильно Вы начнете эту "официальную стадию", во многом будет зависеть вероятность получения в дальнейшем положительного результата. В самом первом письменном документе - претензии формируются Ваши основные требования, основные "жалобы", т. е. закладывается своего рода фундамент дальнейшего общения с продавцом. И изменить их без достаточных к тому оснований в дальнейшем практически невозможно. Порой просто некорректные формулировки могут позволить продавцу использовать такие недочеты в своих интересах.
Претензия - письменный документ. Следовательно, она должна обладать основными признаками документа.
Прежде всего в претензии должно быть точно указано - кому она адресована. Для этого следует определиться, кому именно Вы планируете предъявлять претензию. Необходимо указать наименование продавца, можно также указать фамилию, имя, отчество руководителя или лица, уполномоченного в организации решать такие вопросы. При указании наименования и особенно адреса будьте очень внимательны. В случае если Вы по каким-либо причинам укажете неверную информацию и впоследствии не сможете доказать, что именно такая информация была предоставлена Вам самим продавцом, то это будет являться ненадлежащим уведомлением, что, в свою очередь, может повлечь в некоторых случаях и отказ от удовлетворения Вашего пусть и законного требования.
Информацию о наименовании можно получить, например, из договора. Тогда у Вас останутся доказательства того, где именно Вы нашли соответствующую информацию. Претензию можно направить в адрес продавца либо почтой - в этом случае лучше оформить заказное письмо с уведомлением либо передать с нарочным. Если Вы лично принесли претензию в офис застройщика, то оставлять ее имеет смысл лишь в том случае, если на втором экземпляре сотрудник офиса расписался в принятии указанной претензии, а также указал свои фамилию, имя, отчество и должность.
Если выяснить адрес застройщика не представляется возможным, так же как и отправить почтовое отправление (например, неизвестен почтовый адрес или письма возвращаются невостребованными), то можно обратиться в налоговый орган с заявлением о предоставлении сведений из ЕГРЮЛ об интересующем Вас юридическом лице. Для этого необходимо знать лишь наименование юридического лица. Выдача такой информации является платной, и для получения необходимых сведений необходимо будет внести плату в бюджет в размере 200 руб. Через пять дней после подачи заявления и приложенной к нему квитанции об уплате госпошлины Вам выдадут выписку из ЕГРЮЛ, в которой среди прочих сведений будет также указан необходимый Вам адрес. Впоследствии Вы вправе взыскать с продавца, изготовителя уплаченную Вами госпошлину, так как Вам пришлось ее платить по вине продавца, т. е. Вы понесли убытки.
После того как Вы указали наименование адресата и его адрес, необходимо указать отправителя претензии, т. е. написать свои фамилию, имя, отчество, фактический адрес. Следует также указать контактный телефон, по которому с Вами можно связаться, в случае если продавец, изготовитель сочтут это необходимым в целях экономии времени или им нужно будет что-то уточнить.
В тексте самой претензии должно быть указано, какая именно квартира и когда была приобретена. После этого описывается, что именно Вас не устраивает, какие недостатки выявлены. Если было получено заключение независимого эксперта, то прикладывается его копия.
Самая важная часть претензии - Ваше требование. Оно должно быть сформулировано предельно четко и в соответствии с действующим законодательством. Не забудьте указать дату составления претензии и поставить свою подпись.
Правильно составленная претензия - это больше половины успеха в Вашем начинании, поэтому отнеситесь очень внимательно и ответственно к этому мероприятию. Законодатель установил достаточно большие сроки для предъявления претензии, и нет никакой необходимости спешить. После того как претензия составлена, к ней желательно приложить копии подтверждающих документов. В принципе законодатель не указывает на необходимость приложения копий указанных документов, но их наличие упрощает возможность продавца установить факт покупки, наличия существенного недостатка и тому подобных необходимых обстоятельств и экономит время.
Ниже приведен образец претензии, которая может быть предъявлена продавцу в зависимости от различных обстоятельств и выбранного Вами требования.
ООО строительная фирма "Стройка"
г. Энск, улица Энская, д. ХХ офис ХХХХ
от Ивановой Марины Петровны
проживающей г. Энск, проспект Энский, д. ХХ, кв. ХХ
контактный телефон ХХ-ХХ-ХХ
ПРЕТЕНЗИЯ
20 декабря 2006 года мной была приобретена двухкомнатная квартира общей площадью 70 кв. м, расположенная на седьмом этаже дома № 65 по улице Энской г. Энска. На второй день проживания в указанной квартире были обнаружены следующие недостатки:
___________________________________________________
_______________________
___________________________________________________
_______________________
Считаю, что указанные недостатки возникли до передачи мне указанной квартиры и по вине застройщика. Факт наличия недостатков подтверждается проведенной мной независимой экспертизой качества квартиры.
Прошу незамедлительно после получения указанной претензии устранить указанные недостатки своими силами и за свой счет, в противном случае буду вынуждена обратиться в суд за защитой своих интересов с возложением на ООО строительная фирма "Стройка" всех понесенных мной расходов.
22.12.2006 г. _Иванова М. П.
Конечно, начинать жизнь в новой квартире с хождения по инстанциям с различными жалобами - не самое приятное занятие, но порой это приносит достаточно быстрые результаты, и в этом случае уже никакие недостатки не будут омрачать Вашу жизнь в новой квартире.
Вывод: приобретение новой квартиры отнюдь не страхует Вас от избавления от "старых" проблем, возможно, их число даже увеличится. Но такие проблемы, как правило, решаемы, и в Ваших силах изменить ситуацию в свою пользу.
1.4. Если квартира не новая…
(Особенности приобретения квартир на вторичном рынке жилья)
Наверное, каждый хоть раз сталкивался с проблемой покупки жилья. Для одних это шаг от съемной квартиры к своей собственной, для других - расширение жилплощади, третьи, наоборот, разменивают слишком большую, но общую квартиру на несколько квартир поменьше, зато своих. Ситуаций на рынке недвижимости множество. Впрочем, об их увеличении, так же как и об увеличении постоянного спроса людей на покупку, обмен, размен квартир и домов, можно судить по постоянно "толстеющим" газетам с объявлениями по недвижимости и их достаточно быстрой продаваемости.
Итак, Вы приняли решение приобрести квартиру, причем четко осознаете, что ипотека и квартиры от застройщика Вам не подходят. Тогда к Вашим услугам рынок вторичного жилья. При этом вовсе не значит, что Вы можете приобрести исключительно старую и ветхую квартиру. Нет, определяющей особенностью вторичного рынка является то, что все выставленные на продажу квартиры уже зарегистрированы и имеют законного хозяина, который эту квартиру и продает.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
При этом в п. 3 указанной статьи оговаривается, что в случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами. И в ГК РФ действительно имеется параграф, посвященный особенностям купли-продажи недвижимости.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (далее также - договор продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В ст. 550 ГК РФ строго оговорена форма договора продажи недвижимости. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, ошибочно существующее мнение о том, что такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен, является абсолютно необоснованным. И хотя запрета на нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости не существует, но смысла в этом тоже никакого нет - кроме потраченного времени на ожидание в очереди у нотариуса и уплаченной госпошлины за совершение нотариальных действий Вы фактически больше ничего не достигните. Поэтому наилучший способ застраховаться от каких-либо ошибок - это составить полный и качественный договор купли-продажи недвижимости, который бы включал в себя не только существенные условия, предусмотренные действующим законодательством, но и необходимые индивидуальные черты, присущие Вашей ситуации.
…
Внимание! Если Вы по каким-либо причинам пренебрегли письменной формой заключения договора купли-продажи недвижимости, то это влечет его недействительность. Что в соответствии со ст. 167 ГК РФ означает следующее - недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна она с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Таким образом, в случае если квартира будет передана, а деньги уплачены, но при этом не будет заключен договор в письменной форме, то стороны будут обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке, т. е. продавец вернет покупателю деньги, а покупатель будет обязан вернуть продавцу квартиру.
Проверка полномочий продавца и информации о квартире
Особо внимательно следует отнестись к проверке полномочий продавца, который предлагает Вам квартиру. Прежде чем заключить с ним договор купли-продажи, обязательно посмотрите, какие документы на квартиру у него есть.
Прежде всего это должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на предлагаемую Вам квартиру. В нем должны быть указаны данные (фамилия, имя, отчество) именно того продавца, у которого Вы собираетесь купить квартиру. Проверьте, чтобы квартира действительна полностью принадлежала продавцу, поскольку возможны и иные варианты, на пример, продавец владеет указанной квартирой на праве общей долевой собственности. В этом случае Вы сможете купить у него лишь принадлежащую ему долю в указанной квартире, а оставшуюся долю будет необходимо приобретать у другого продавца. Кроме того, в этом случае, прежде чем продавать Вам квартиру, продавец должен будет уведомить другого сособственника о продаже принадлежащей ему доли и предложить ему на тех же условиях выкупить эту долю. И только после этого может быть совершена сделка с третьим лицом.
Кроме свидетельства, подтверждающего право собственности продавца на указанную недвижимость, у продавца должен быть также документ, в соответствии с которым он получил право на указанную недвижимость. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и тому подобные правовые основания возникновения прав на недвижимость.
Если продавец состоит в браке и такая квартира приобреталась супругами в период их совместного проживания, то на совершение сделки по отчуждению такой недвижимости обязательно потребуется нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга).
Обязательно проверьте, кто зарегистрирован в указанной квартире. Обратите внимание на лиц, которые не достигли совершеннолетия или являются недееспособными. В случае нарушения их прав при снятии их с регистрации перед продажей квартиры такая сделка может быть оспорена в судебном порядке. Если Вы не оговорили иное, то на момент совершения сделки, т. е. подачи документов в регистрирующий орган, в указанной квартире никто не должен быть зарегистрирован. Указанный факт может подтвердить справка по форме № 1, которая выдается в паспортном столе по месту нахождения указанной квартиры.
И наконец, необходимо потребовать от продавца еще до заключения договора купли-продажи все квитанции и платежные документы, связанные с уплатой коммунальных платежей. В противном случае Вы рискуете приобрести квартиру с долгами, которые еще неизвестно кому придется погашать. Во избежание такой неприятной ситуации лучше потратить немного времени и уточнить в коммунальных службах, имеются ли долги по указанному адресу по уплате коммунальных услуг.
Если Вы получили исчерпывающую информацию по указанной квартире и не обнаружили в ней ничего "подозрительного", то наступает ответственный момент составления договора купли-продажи недвижимости.
Заключение договора купли-продажи недвижимости
При составлении договора купли-продажи особое внимание следует обратить на наличие в договоре существенных условий. Ели указанные условия или хотя бы одно из них не будут оговорены в договоре, то такой договор будет считаться незаключенным, что также не повлечет никаких правовых последствий.
Существенными условиями договора купли-продажи договора являются:
1. Предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, при составлении договора Вы должны подробнейшим образом описать предмет недвижимости. Поскольку речь идет о вторичном рынке жилья, то на квартиру или дом имеется свидетельство о праве собственности. Именно из него необходимо точно и подробно перенести всю информацию в договор. Если речь идет о квартире, то в обязательном порядке указывается: ее общая и полезная площадь; количество комнат; на каком этаже она расположена; точный адрес, включающий в себя наименование населенного пункта, улицу, номер дома и номер квартиры в точном соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.
Если речь идет о доме, то обязательно указываются также данные о земельном участке, на котором он расположен. В этом случае, как правило, имеются (или, по крайней мере, должны иметься) отдельно документы, подтверждающие право продавца на дом и его право на земельный участок (часть земельного участка), на котором расположен дом. Вся информация также переносится в договор купли-продажи в точном соответствии с указанными документами.
Если продавец не имеет надлежаще оформленных документов, подтверждающих его право на продаваемую им квартиру или дом, то в этом случае договор купли-продажи заключен быть не может.