Комментарий к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Александр Ткач 10 стр.


1) за государственную регистрацию прав Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну РФ, казну субъекта РФ, муниципальную казну;

2) за государственную регистрацию арестов недвижимого имущества;

3) за государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона;

4) за государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной, включая внесение соответствующих изменений в ЕГРП;

5) за государственную регистрацию возникшего до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на объект недвижимого имущества при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества. В иных предусмотренных п.2 ст.6 комментируемого Закона случаях за государственную регистрацию права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие комментируемого Закона, госпошлина взимается в размере, равном половине установленной НК РФ госпошлины за государственную регистрацию права на недвижимое имущество.

В статье 333.40 НК РФ закреплены основания и порядок возврата или зачета госпошлины. Согласно п.1 данной статьи уплаченная госпошлина применительно к рассматриваемым нами регистрационным отношениям подлежит возврату частично или полностью в случае:

а) уплаты госпошлины в большем размере, чем это предусмотрено НК РФ (см. таблицу);

б) отказа лиц, уплативших госпошлину, от совершения юридически значимого действия до обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.3 ст.333.40 НК РФ возврат излишне уплаченной (взысканной) суммы госпошлины производится по заявлению плательщика госпошлины, поданному в налоговый орган по месту совершения действия, за которое уплачена (взыскана) госпошлина. Это заявление может быть подано в течение трех лет со дня уплаты излишне уплаченной (взысканной) суммы госпошлины.

Вместе с тем необходимо иметь в виду, что в соответствии с п.4 ст.333.40 НК РФ государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, сделок с ним, в случае отказа в государственной регистрации, не подлежит возврату.

При прекращении государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, сделки с ним на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина уплаченной государственной пошлины.

Кроме того, НК РФ наделяет плательщика государственной пошлины правом на зачет излишне уплаченной (взысканной) суммы госпошлины в счет суммы госпошлины, подлежащей уплате за совершение аналогичного действия (п.6 ст.333.40).

При применении п.1 комментируемой статьи следует учитывать письмо Федеральной регистрационной службы от 22 марта 2005г. N 11/1-48-СМ "О некоторых вопросах, возникающих в практике территориальных органов Федеральной регистрационной службы".

В данном письме Росрегистрация дала два разъяснения.

По вопросу об исчислении государственной пошлины, если за государственной регистрацией права долевой собственности обратились физическое и юридическое лицо (см. п.3.2 письма), Росрегистрация отметила следующее.

За государственную регистрацию договоров об отчуждении недвижимого имущества физическим лицом согласно подп.20 п.1 ст.333.33 НК РФ размер государственной пошлины для физических лиц составляет 500 руб., для юридических лиц - 7500 рублей. Таким образом, если правоприобретателем долевой собственности по договору является юридическое лицо, государственная пошлина взимается в размере 7500 руб., если правоприобретателем является гражданин, сумма государственной пошлины составляет 500 рублей.

Второе разъяснение посвящено размеру государственной пошлины за государственную регистрацию договоров, не связанных с отчуждением недвижимого имущества (аренда, концессия, безвозмездное пользование).

Согласно ст.333.33 НК РФ не предусмотрена уплата государственной пошлины за государственную регистрацию договоров, не связанных с отчуждением недвижимого имущества. Росрегистрация полагает, что в этом случае следует применять положения подп.20 п.1 ст.333.33 НК РФ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию указанных договоров как ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (п.3.3 письма).

2. В соответствии с п.2 ст.11 комментируемого Закона за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, взимается плата, зачисляемая в федеральный бюджет. Размеры указанной платы, порядок ее взимания и перечисления в бюджет должны быть определены соответствующим постановлением Правительства РФ.

Таким образом, новая редакция комментируемой статьи, в отличие от ранее действовавшей, разграничивает государственную пошлину, взимаемую за государственную регистрацию прав, и плату, взимаемую за предоставление информации и выдачу копий необходимых документов.

До 1 января 2005г. действовало Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах". Согласно этому Постановлению максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляли для физических лиц 500 руб., а для юридических лиц - 7500 руб. По сути, законодатель остался в тех же количественных рамках. Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним составлял 30000 руб. А за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество максимальные размеры платы составляли 100 руб. - для физических лиц и 300 руб. - для юридических лиц. Максимальный размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс составлял 600 руб.

Резюмируя вышеизложенное, необходимо отметить, что, перенеся установление размера взноса (госпошлины) за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним из подзаконного на законодательный уровень, федеральный законодатель тем самым выполнил требование ст.57 Конституции РФ, согласно которой сборы, в том числе и государственная пошлина, должны быть установлены исключительно законодательным актом. В этой связи остается открытым вопрос о легитимности, а точнее о незаконности взимания платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с отмененным Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998г. N 248. Что касается установления платы за предоставление необходимой информации и ксерокопий, то решение данного вопроса на подзаконном уровне не противоречит конституционным положениям.

С 1 января 2005г. действуют Правила осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме (далее - Правила осуществления платы или Правила), утвержденные Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2004г. N 773. Правила осуществления платы применяются к правоотношениям, возникающим после вступления их в силу (п.2 указанного Постановления Правительства РФ).

Правила осуществления платы определяют размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, выдачу правообладателям копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, а также порядок ее осуществления.

В соответствии с п.2 рассматриваемых Правил размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества (за исключением информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс), а также за выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок (за исключением сделок с предприятием как имущественным комплексом), совершенных в простой письменной форме, составляет:

для физических лиц - 100 руб.;

для юридических лиц - 300 руб.

Размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс, а также за выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок с предприятием как имущественным комплексом, совершенных в простой письменной форме, составляет 600 рублей.

Плата за предоставление информации о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме (далее - плата), вносится плательщиком через банк, иную кредитную организацию путем наличного или безналичного расчета и зачисляется в доход федерального бюджета.

Внесение платы в безналичном порядке подтверждается копией платежного поручения с отметкой банка, иной кредитной организации о его исполнении. Внесение платы наличными средствами подтверждается квитанцией установленной формы.

Документ, подтверждающий внесение платы, представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вместе с заявлением о предоставлении информации о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, выдаче копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Представленный заявителем документ, подтверждающий внесение платы, с отметкой "Погашено", проставленной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежит возврату плательщику. Копия документа, подтверждающего внесение платы, остается в указанном органе.

При отказе органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по основаниям, предусмотренным законодательством РФ, в предоставлении информации о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, выдаче копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, внесенная заявителем плата возврату не подлежит.

Пунктом 6 Правил предусмотрен возврат платы, зачисленной в доход федерального бюджета, в следующих случаях:

1) внесение платы в большем размере, чем это предусмотрено рассматриваемым Постановлением, при этом возврату подлежат средства в размере, превышающем размер установленной платы;

2) отказ заявителя от запроса информации о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, до подписания государственным регистратором документов, содержащих запрошенную информацию или отказ в ее предоставлении, а также до выдачи копий указанных договоров и документов или подписания государственным регистратором сообщения об отказе в их выдаче. При этом возврату подлежит половина средств, внесенных заявителем.

Возврат указанных выше средств осуществляется на основании заявления плательщика в письменной форме, поданного в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Заявление о возврате излишне уплаченной суммы может быть подано в течение одного месяца со дня, когда плательщику стало известно о факте переплаты, но в срок, не превышающий три года со дня ее внесения. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение двух недель со дня регистрации заявления плательщика принимает решение о возврате платы, оформляет платежный документ в соответствии с правилами, установленными Министерством финансов РФ, и представляет его в соответствующий орган Федерального казначейства. Возврат платы осуществляется органами Федерального казначейства в порядке, установленном Министерством финансов РФ.

3. Поскольку органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы, их финансирование должно осуществляться исключительно за счет средств федерального бюджета, что и закрепляет п.3 комментируемой статьи.

Глава III.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 12.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 12

1. В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Комментируемая статья содержит нормы, касающиеся правил ведения ЕГРП, в котором и подлежат регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ним. В ней устанавливаются правила ведения разделов ЕГРП и его подразделов, порядок их заполнения и оформления.

2. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. N 219 были утверждены Правила ведения ЕГРП, действующие в новой редакции, вступившей в силу с 1 января 2005г. (согласно п.5 комментируемой статьи с 1 января 2005г. Правила ведения ЕГРП определяются Правительством РФ, а не федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Президентом РФ, как это было записано в старой редакции комментируемой статьи).

В соответствии с п.3 указанных Правил ЕГРП предназначен для ведения унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

3. Ведение ЕГРП путем соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) - при государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа, и сделок с ними, а также территориальные органы Росрегистрации - при государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на иные объекты недвижимого имущества, расположенные на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества, и сделок с ними.

4. ЕГРП состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером. Раздел ЕГРП, содержащий записи о предприятии, идентифицируется условным номером, который присваивается Росрегистрацией на основании утверждаемых Минюстом России правил внесения записей о правах на предприятие и сделках с ним в ЕГРП и взаимодействия Росрегистрации и ее территориальных органов при осуществлении государственной регистрации прав на предприятие.

5. Разделы ЕГРП располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении.

Порядок расположения в ЕГРП, содержащего записи о предприятии, определяется на основании утверждаемых Минюстом России правил внесения записей о правах на предприятие и сделках с ним в ЕГРП и взаимодействия Росрегистрации и ее территориальных органов при осуществлении государственной регистрации прав на предприятие.

6. Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

подраздел I - описание объекта недвижимого имущества;

подраздел II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества;

подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.

Правила ведения ЕГРП подробнейшим образом регулируют процедуру заполнения указанных подразделов.

7. Согласно п.2 комментируемой статьи неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. По смыслу п.5 комментируемой статьи, а также п.9 Правил ведения ЕГРП, правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов, являющихся неотъемлемыми частями ЕГРП, устанавливается Минюстом России. Данные Правила были утверждены Приказом Минюста России от 24 декабря 2001г. N 343.

8. В соответствии с п.2 комментируемой статьи неотъемлемой частью Реестра прав являются дела, которые включают в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и книги учета документов. Приказом Минюста России от 24 декабря 2001г. N 343 были утверждены Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Назад Дальше