Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях, выданных свидетельствах о государственной регистрации прав, выписках и справках из ЕГРП, иных документах. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, ведут книгу учета входящих документов, книгу учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав, книгу учета выданной информации о зарегистрированных правах, книгу учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества. На титульном листе книги учета документов также указываются наименование книги учета документов, наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, и филиала органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (если книга ведется в филиале), даты начала и окончания работы с книгой. По окончании календарного года все текущие книги учета документов закрываются для новых записей. Книги учета документов могут вестись как на бумажном носителе, так и с использованием компьютерной техники, однако в последнем случае после окончания календарного года, т.е. закрытия книги, они должны быть распечатаны и таким образом переведены в бумажную форму. Книги прошиваются и удостоверяются подписью руководителя структурного подразделения и сотрудника, который вел делопроизводство, и печатью с приложением данных о количестве пронумерованных и сшитых листов.
Книга учета входящих документов предназначена для внесения записей о документах, представляемых в орган по регистрации прав (или его филиал) для осуществления им государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) прав, сделок с недвижимым имуществом в соответствии с Законом.
Книга учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав предназначена для внесения записей о выданных свидетельствах о государственной регистрации прав, закладных, дубликатах закладных, подлинных экземплярах аннулированных закладных.
Книга учета выданной информации о зарегистрированных правах предназначена для учета запросов и заявлений о выдаче информации и фактов выдачи информации органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, в соответствии со ст.ст.7 и 8 комментируемого Закона. В книге учета выданной информации о зарегистрированных правах также учитываются заявления о выдаче копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.
Книга учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества предназначена для внесения записей о поступивших в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копиях решений (постановлений, определений) о наложении арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, по которым отсутствуют разделы ЕГРП, в связи с чем арест (запрещение) не может быть зарегистрирован в ЕГРП в порядке, установленном Законом.
9. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В него помещаются все документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав на объект недвижимости. В дело также помещаются иные документы, указанные в Законе, например: копия сообщения об отказе в государственной регистрации прав, уведомления о прекращении государственной регистрации сделки, права или ограничения (обременения) права, копии уведомления о приостановлении государственной регистрации прав, направленного правообладателю уведомления о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) права, зарегистрированного не по его инициативе, письменного сообщения об исправлении технической ошибки, направленного заявителю.
Дело идентифицируется так же, как и все остальное в ЕГРП, - по принципу единства идентификации, т.е. по кадастровому номеру, а при его отсутствии - по условному номеру. Документы в деле прошиваются и хранятся в хронологическом порядке их поступления, при этом дело содержит опись помещаемых в него документов. Вместе с документами хранятся и копии расписок о принятии правоустанавливающих документов. Дело правоустанавливающих документов закрывается, когда объект недвижимого имущества прекращает свое существование в результате разделения, слияния, выделения либо ликвидации. На титульном листе последнего тома закрываемого дела делается надпись о причине закрытия дела с указанием кадастровых (а при их отсутствии - условных) номеров объектов недвижимости, образованных на основе данного объекта недвижимости.
10. При применении п.3 комментируемой статьи следует учитывать положения Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством РФ порядке не присвоен кадастровый номер, утвержденной Приказом Минюста России от 8 декабря 2004г. N 192. Данная Инструкция применяется с 1 января 2005г.
Напомним, что согласно п.3 ст.12 комментируемого Закона идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по условному номеру в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер. Идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Условный номер присваивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при открытии на объект недвижимого имущества соответствующего раздела ЕГРП.
По смыслу п.4 Инструкции условный номер имеет следующую структуру: А-Б-В-Г, где:
А - двухзначный номер субъекта Российской Федерации;
Б - двухзначный номер регистрационного округа;
В - одиннадцатизначный номер книги учета входящих документов, состоящий из разделенных между собой косой чертой двухзначного номера подразделения территориального органа Федеральной регистрационной службы, осуществляющего государственную регистрацию прав (в том числе структурного подразделения центрального аппарата территориального органа службы, который обозначается цифрами "01"), трехзначного порядкового номера книги учета входящих документов, ведущейся данным подразделением, четырехзначного номера, обозначающего год, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов;
Г - трехзначный порядковый номер записи в книге учета входящих документов.
Составные части условного номера отделяются друг от друга знаком "-".
Например, 33-33-01/002/2005-127, где:
33 - номер субъекта Российской Федерации;
33 - номер регистрационного округа;
01/002/2005 - номер книги учета входящих документов, состоящий из номера подразделения территориального органа Федеральной регистрационной службы, осуществляющего государственную регистрацию прав (01), порядкового номера книги учета входящих документов (002), года, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов (2005);
127 - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.
В условном номере, присваиваемом Федеральной регистрационной службой (ст.9 комментируемого Закона), его составляющие А и Б обозначаются цифрами "00".
Например, 00-00-03/002/2005-056, где:
03/002/2005 - номер книги учета входящих документов, состоящий из номера структурного подразделения Федеральной регистрационной службы, осуществляющего государственную регистрацию (03), порядкового номера книги учета входящих документов, ведущейся данным подразделением (002), года, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов (2005);
056 - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.
Осуществление государственной регистрации перехода права, ограничения (обременения) права на объект недвижимости, которому в установленном рассматриваемой Инструкцией порядке присвоен условный номер, сделок с данным объектом недвижимого имущества не влечет изменения условного номера.
11. Порядок ведения ЕГРП регулируется не только комментируемым Законом и рассмотренным Постановлением Правительства РФ, но и целым рядом иных нормативно-правовых актов. Регистрация целого ряда прав на недвижимое имущество имеет свои особенности, поэтому как порядок государственной регистрации, так и в каких-то отдельных частях и порядок ведения ЕГРП модифицируется. К таким нормативным актам, в частности, относятся: Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах, Приказ Минюста России от 25 марта 2003г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество".
12. Комментируемая статья устанавливает приоритет бумажного носителя над магнитным, что понятно в современных условиях, когда невозможно обеспечить полный перевод всех органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, на работу по автоматизированному ведению ЕГРП.Кроме того, такой подход является определенной гарантией прав на недвижимое имущество в связи с возможным проникновением в единую электронную сеть органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, лиц, совершающих вредоносные действия (в том числе преступления), или просто от неблагоприятных последствий, которые могут возникать при эксплуатации ЭВМ и подобных систем. С другой стороны, и бумажный носитель не может обеспечить надлежащей защиты прав, так как бумага подвержена старению, разрушению, в том числе и при пожаре. Поэтому целесообразнее всего вести дублирующие системы регистрации прав, одновременно регистрировать и помещать документы как на бумажный, так и на магнитный носители.
Необходимо помнить, что Закон устанавливает приоритет правоустанавливающего документа над записью в реестре, так как допускает возможность появления ошибки при внесении записи.
Статья 13.
Порядок проведения государственной регистрации прав
Комментарий к статье 13
1. Как отмечается в юридической литературе, с процессуальной стороны государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним выражается в соответствующем административном производстве, т.е. комплексе процессуальных действий, обеспечивающих законное и обоснованное рассмотрение и разрешение индивидуальных административных дел
Индивидуальное административное дело имеет целью официальное признание прав конкретных лиц на объекты недвижимого имущества и на совершение сделок с ними. Данная цель достигается (или не достигается) в ходе совершения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, ряда процессуальных действий, предписанных законом и представляющих собой стадии процессуального производства. Совокупность подобных стадий призвана обеспечить подтверждение соответствующих требованиям закона правомочий правообладателя недвижимого имущества. Стадийность деятельности по регистрации прав закреплена в комментируемой статье.
2. Существует деление стадий процедуры государственной регистрации на обязательные и факультативные. К обязательным относятся следующие стадии:
прием (предоставление) документов, необходимых для осуществления государственной регистрации;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью;
установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;
внесение соответствующих записей в ЕГРП;
совершение надписей на правоустанавливающих документах, выдача свидетельства о государственной регистрации права или решения об отказе в ней.
К факультативным стадиям относятся:
приостановление государственной регистрации;
обжалование отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделок с ним.
3. Прием (предоставление) документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, - первая стадия процесса государственной регистрации. Приведенное двойное наименование стадии (прием и предоставление) отражает ее двоякую сущность: с одной стороны, для инициации и последующего продолжения процесса государственной регистрации необходимо действие заявителя-правообладателя, заключающееся в предоставлении документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. С другой стороны, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан принять представленные заявителем документы, соответствующие требованиям законодательства. Более детально данная стадия регламентирована в ст.16 Закона (см. комментарий к ней).
4. На стадии правовой экспертизы документов и проверки законности сделки орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, изучает представленные для государственной регистрации документы с целью установления юридического факта, являющегося основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Изучение документов проводится на предмет их подлинности и достоверности, на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент и в месте их издания. При проверке законности сделки проверяется соответствие ее действующему законодательству. Комментируемый Закон не содержит изъятий из общего правила и в отношении каких-либо сделок, в том числе совершенных в нотариальной форме. Все сделки подвергаются правовой экспертизе и проверке законности.
5. Стадия установления отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации должна быть завершена до принятия решения о регистрации права, сделки, приостановлении или отказе в их регистрации. Для принятия такого решения п.3 ст.13 Закона предусматривается месячный срок со дня подачи заявителем всех необходимых документов.
6. При отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, принимает решение о государственной регистрации, объективно выражающееся во внесении соответствующей записи в ЕГРП.
7. Стадиям совершения надписей на правоустанавливающих документах и выдачи свидетельства о государственной регистрации права, приостановлению государственной регистрации, отказу в государственной регистрации посвящены ст.ст.14, 19 и 20 Закона соответственно (см. комментарии к ним).
8. Приказом Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002г. N 184 были утверждены Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Методические рекомендации). Эти Рекомендации направлены на оказание практической помощи Федеральной регистрационной службе и ее территориальным органам в целях совершенствования ими практики проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В пункте 3 Методических рекомендаций детализирован порядок государственной регистрации прав. Он включает в себя:
1) прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества и (или) права (его возникновения, перехода, прекращения), ограничения (обременения) права и отвечающих требованиям Закона, и их регистрацию в книге учета входящих документов (ст.ст.12, 13, 16 - 18 Закона);
2) правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой в том числе устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (ст.ст.9, 13, 17 Закона);
3) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (ст.ст.9, 13 Закона);
4) удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, и выдачу свидетельства о государственной регистрации права, подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на государственную регистрацию (ст.ст.9, 13, 14, 18 Закона).
В своих Методических рекомендациях Минюст России затронул все этапы государственной регистрации. Рассмотрим их в указанной выше последовательности.
I. Порядок приема документов на государственную регистрацию прав и требования к представляемым документам.
Прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется в порядке, установленном комментируемым Законом ст.ст.16 - 18. Минюст России рекомендует учитывать, что особенности приема документов на государственную регистрацию могут быть также установлены иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Например, согласно п.3 Постановления Правительства РФ от 31 августа 2000г. N 648 "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности" заявление о государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, подается лицом, в пользу которого устанавливается такое ограничение (обременение), если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с комментируемым Законом на государственную регистрацию представляются: