Во-вторых, п. 1.1 ст. 19 Земельного кодекса предусмотрено немедленное возникновение у публично-правового образования права собственности на земельный участок, от которого собственник отказался. "Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка".
Публично-правовое образование при этом даже не выражает воли на приобретение. Его лишь уведомляют о состоявшейся государственной регистрации отказа от права собственности (п. 4 ст. 30.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Государственная регистрация, как единственное доказательство существования зарегистрированного права, является завершающим фактом юридического состава и ст. 30.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" императивно ограничивает перечень документов, предъявляемых для регистрации заявлением собственника об отказе от права собственности и правоустанавливающими документами на земельный участок. Этот ограниченный перечень не позволяет допустить отлагательных (тем более – отменительных условий) в заявлении об отказе от права собственности. Если собственник выражает намерение отказаться от права собственности на земельный участок, если случится определенное обстоятельство, он еще не отказывается от права собственности.
Тем более отказ от иных недвижимых вещей, допускаемый в силу п. 3 ст. 225 и ст. 236 ГК РФ, не может быть совершен под отлагательным или отменительным условием; поскольку воля собственника при таком отказе чаще бывает выражена не заявлением, а конклюдентными действиями. Сопоставление ст. 19 и 53 Земельного кодекса РФ и ст. 225 ГК РФ в редакции Федерального закона № 141 позволяет сделать вывод о том, что немедленный переход права собственности от лица, отказавшегося от вещи, к муниципальному образованию предусмотрен в отношении земельных участков в качестве специального правила. В отношении же остальных недвижимых вещей продолжает действовать общее правило. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь (п. 3 ст. 225 ГК РФ).
Законодатель несколько непоследователен, устанавливая различный порядок для отказа от права частной собственности и приобретения права муниципальной собственности, с одной стороны, в отношении земельных участков (ст. 19 и 53 Земельного кодекса РФ), а с другой стороны – в отношении иных недвижимых вещей, в том числе зданий и сооружений. Получается, что, если собственник отказался от права собственности и на земельный участок, и на объекты коммунальной инфраструктуры (сооружения), находящиеся на этом участке, право собственности на земельный участок у муниципального образования возникает немедленно и независимо от его воли, а право муниципальной собственности на земельный участок может быть установлено судебным решением по иску муниципального образования, когда (и если) муниципальное образование обратится в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на сооружения. Такое различие не согласуется с провозглашенным Земельным кодексом РФ принципом единства судьбы земельного участка и тесно связанных с ним строений (ст. 1 Земельного кодекса РФ). В судебной практике высказано мнение о том, что требование о признании права муниципальной собственности представляет собой права, а не обязанность муниципального образования. В определении ВАС РФ от 8 февраля 2008 г. отмечается, что "гражданское законодательство не содержит обязательного предписания для органа местного самоуправления, на территории которого находится бесхозяйное имущество, о принятии его на учет и об обращении с иском о признании права муниципальной собственности на это имущество" [279] . В контексте такого толкования у собственника, действительно заинтересованного отдать и земельный участок, и сооружение в муниципальную собственность, может появиться соблазн обусловить отказ от права собственности на земельный участок приобретением муниципальным образованием права собственности на сооружение; однако такой интерес нужно защищать отчуждательным договором, а не отказом под условием. В итоге можно предложить вывод о том, что отказ от права собственности не может быть совершен под условием.
§ 2. Отлагательное и отменительное условия согласия и одобрения как односторонних сделок
В отношении отдельных юридических актов вопрос о допустимости отлагательного и отменительного условия усугубляется неопределенностью в отношении правовой природы этих актов.
Во-первых, в отечественной доктрине остается не до конца разрешенным вопрос о том, составляют ли сделку такие акты, как одобрение, согласие.
Как отмечают авторы комментария к Федеральному закону "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", согласие собственника как "разрешительный" акт лишено самостоятельного гражданско-правового содержания. Однако при этом согласие собственника по сути напоминает одностороннюю сделку [280] .
Нельзя не согласиться с авторами комментария в том, что "вопрос о природе такого согласия и вытекающие отсюда последствия для складывающейся практики применения комментируемого Закона должны стать предметом самостоятельного изучения" [281] .
Германская цивилистика признает согласие сделкой. "Если действительность договора или односторонней сделки, которая должна быть совершена в отношении другого лица, зависит от согласия третьего лица, о согласии последнего, равно как и об отказе в согласии, можно заявить как одной, так и другой стороне (ч. 1 § 182 Гражданского Уложения Германии). Выражение согласия не требует соблюдения формы, установленной для самой сделки (ч. 2 § 182).
Примечательно, что, согласно германскому законодательству, "предварительное согласие (разрешение) может быть отменено до совершения соответствующей сделки, если из правоотношения, на основании которого оно дано, не следует иное. Об отмене предварительного согласия можно заявить как одной, так и другой стороне (§ 183 Гражданского Уложения Германии).
Отечественное законодательство позволяет различить согласие и одобрение как административные акты (например, предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение опекуном распоряжения имуществом подопечного, согласие собственника имущества унитарного предприятия на распоряжение имуществом унитарного предприятия) и согласие и одобрение как односторонние сделки (согласие кредитора на замену должника в обязательстве, согласие поручителя на изменение условий обеспеченного поручительством обязательства и т. д.). Предметом дальнейшего рассмотрения будут случаи согласия и одобрения как односторонних сделок. На обсуждение выносится следующий вывод: если одобрение сделки или согласие сами по себе составляют одностороннюю сделку, эта сделка не может быть совершена под условием.
(При этом возможность отменить согласие или одобрение и по российскому гражданскому праву имеется у одобряющего до совершения одобряемой сделки).
Уже в римском праве имелась норма о безусловности одобрения сделки. "Хотя бы с подопечным совершался договор, содержащий в себе условие, опекун должен дать свое разрешение не условно" (Ульпиан. Дигесты Юстиниана. 26.8.8) [282] .
Лицо, чье согласие или одобрение требуется для действительности сделки, стороной сделки все-таки не является, следовательно, своим согласием это лицо не может внести в сделку какое-то новое условие. А поскольку согласие или одобрение сделки не вносит в содержание сделки как акта индивидуальной регламентации отношений сторон чего-то нового, но является необходимой предпосылкой действительности сделки, согласие или одобрение само по себе составляет явление, похожее на условие, но отличное от него. Сходство состоит в том, что от наличия согласия или одобрения закон ставит в зависимость либо наличие правовых последствий сделки (как, например, в случае согласия кредитора с переводом долга), либо оспоримость сделки (как при согласии законных представителей со сделкой, совершенной несовершеннолетним от 14 до 18 лет). Отличие состоит в том, что эта предпосылка вводится законом, а не договором.
Тем не менее временная неопределенность, имеющаяся между заключением, например, соглашения о переводе долга и согласием кредитора с таким переводом, не должна быть увеличена. Поэтому согласие и одобрение как односторонние сделки не допускают отлагательного и отменительного условий.
Рассмотрим подробнее влияние одобрения сделки или согласие на совершение сделки, обращая внимание на правовую природу одобрения или согласия.
Во-первых, сделкой можно считать упомянутое в п. 1 ст. 26 Гражданского кодекса РФ письменное согласие родителей, усыновителей, попечителей на сделку, совершаемую несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет.
Как известно, требуют письменного согласия законных представителей все сделки, совершаемые несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, за исключением сделок, которые такие несовершеннолетние вправе совершать самостоятельно. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, действительна также при ее последующем письменном одобрении родителями, усыновителем или попечителем (п. 1 ст. 26 ГК РФ).
Одобрение сделки совершается в целях устранения неясности в вопросе о действительности такой сделки.
Поэтому одобрение сделки, совершенной лицом в возрасте от 14 до 18 лет, не может быть совершено под условием. Письменное согласие законных представителей несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет призвано восполнить неполную дееспособность несовершеннолетнего и не имеет целью внести какие-то новые условия в совершаемую сделку. В противном случае пришлось бы сделать вывод о том, что волеизъявление может исходить не только от несовершеннолетнего как стороны сделки, но и от его законных представителей.
Во-вторых, одобрение сделки представляемым (ст. 183 ГК РФ) обладает всеми признаками сделки.
Но при этом такое одобрение не формирует содержания будущего правоотношения, а значит – не может включать в себя отлагательного и отменительного условий.
Вывод об отсутствии в одобрении сделки каких-либо условий, в том числе отлагательных и отменительных, подтверждается возможностью одобрения сделки посредством конклюдентных действий.
Кроме того, и здесь можно сказать, что одобрение сделки совершается в целях устранения неясности в том, совершена ли сделка от имени и в интересах совершившего ее лица или же от имени и в интересах представляемого.
Поэтому одобрение сделки, совершенной с превышением полномочий, является юридическим актом, несовместимым с отлагательным или отменительным условием.
В-третьих, согласие кредитора на перевод долга оценивается судебной практикой в качестве сделки.
Такая характеристика следует из п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 июня 2007 г. № 40 "О некоторых вопросах практики применения положений законодательства о сделках с заинтересованностью" [283] , где согласие на перевод долга рассматривается как сделка , а должник, чей долг переводится, определяется в качестве выгодоприобретателя.
В случае получения согласия кредитора на перевод долга определенное время имеется ситуация неопределенности в отношении правовых последствий данной сделки.
Эта правовая неопределенность может приобрести практическое значение в связи с участившимися случаями перевода долга, обеспеченного ипотекой.
В связи с этим любопытно учесть опыт иностранного законодательства. § 415 Гражданского Уложения Германии содержит несколько противоречивые указания. Согласно ч. 1 § 415 Гражданского Уложения "если третье лицо принимает на себя долг по соглашению с должником, то действительность соглашения зависит от согласия кредитора". Однако по ч. 2 того же параграфа "если в согласии отказано, перевод долга считается несостоявшимся".
В российской правоприменительной практике указание п. 1 ст. 391 ГК РФ, согласно которому перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), толкуется следующим образом: поскольку согласие кредитора обязательно, то перевод долга без согласия кредитора представляет собой недействительную сделку. Сделка недействительна как несоответствующая закону (ст. 168 ГК РФ).
Приведем пример. Общество "555" на основании договоров о долевом участии в строительстве, заключенных им с физическими и юридическими лицами, вело строительство жилого дома № 23 по ул. Челюскинцев в г. Перми. На основании соглашения о переводе долга от 19 августа 2003 г. общество "555" передало свои обязанности по окончанию строительства жилого дома и передаче жилых помещений по указанным договорам товариществу "Челюскинцев, 23". Впоследствии между товариществом "Челюскинцев, 23" и обществом "Камтрансстрой Плюс" было подписано соглашение об отступном от 15 февраля 2005 г., в соответствии с условиями которого стороны прекращают обязательства товарищества "Челюскинцев, 23" по передаче квартир в жилом доме по адресу: г. Пермь, ул. Челюскинцев, 23, путем предоставления отступного в пользу общества "Камтрансстрой Плюс". В качестве отступного товарищество "Челюскинцев, 23" передает обществу "Камтрансстрой Плюс" право на продолжение строительства 126-квартирного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Челюскинцев, 23, а также необходимые для этого строительные материалы, затраты в незавершенном строительстве и иные материальные ресурсы. Полагая, что указанное соглашение об отступном не соответствует требованиям ст. 391, 409 Гражданского кодекса РФ, общество "555" обратилось в арбитражный суд с иском о признании его недействительным. Суд первой инстанции признал соглашение об отступном ничтожным ввиду отсутствия согласия кредитора на совершение указанной сделки (ст. 168 Гражданского кодекса РФ).
ФАС Уральского округа подтвердил ничтожность сделки, указав следующее: "Согласно статье 409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т. п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами. В силу статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Судом установлено и материалами дела подтверждается, что согласие общества "555" на заключение оспариваемого соглашения сторонами в установленном законом порядке получено не было. Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. При таких обстоятельствах суд первой инстанции, исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон и оценив их в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно пришел к выводу о ничтожности оспариваемой сделки ввиду нарушения сторонами при ее заключении требований, установленных статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, и правомерно удовлетворил заявленные требования" [284] .
В-четвертых, согласие залогодателя отвечать за нового должника. "С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника" (ст. 356 ГК РФ). Согласие дается кредитору. Можно высказать сомнение в том, что залогодатель вправе связать свое согласие отвечать за нового должника с отлагательным или отменительным условием. Отлагательное и отменительное условие влечет временное состояние неопределенности в отношении того, возникнут ли (прекратятся ли) правовые последствия сделки. Однако обычно такая неопределенность затрагивает лишь стороны сделки, а стороны сами добровольно согласились принять на себя риск наступления или ненаступления условия, включив в сделку отлагательное или отменительное условие. В данном же случае совершенное под условием, согласие отвечать за нового должника создало бы такую ситуацию неопределенности, которая затронула бы как прежнего должника, так и нового должника. Интересы кредитора были бы существенно нарушены таким согласием под условием, ведь в течение определенного периода времени было бы неясно, обеспечено ли основное обязательство залогом, или нет. Такое воздействие на кредитора вряд ли целесообразно, ведь кредитор не выражает свою волю, а только воспринимает одностороннюю сделку (согласие залогодателя отвечать за нового должника).
В-пятых, согласие поручителя отвечать за нового должника (п. 2 ст. 367 ГК РФ) также должно быть адресовано новому кредитору. Последствия согласия п. 2 ст. 367 ГК РФ определяет методом a conrario. "Поручительство прекращается с переводом на другое лицо долга по обеспеченному поручительством обязательству, если поручитель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника". Все перечисленные сделки нуждаются в восприятии другими лицами (должником, кредитором, представителем и т. д.). Их цель – предоставить определенному лицу возможность совершения тех или иных юридически значимых действий, но сами по себе эти односторонние сделки не определяют содержания правоотношения. Не случайно такие сделки могут быть совершены и до, и после совершения одобряемого действия: поскольку эти односторонние сделки не формируют содержания правоотношения, им очень легко придать обратную силу. Следовательно, перечисленные односторонние сделки несовместимы ни с отлагательным, ни с отменительным условием.
§ 3. Отлагательные и отменительные условия завещательных распоряжений
Определяя допустимость отлагательных и отменительных условий в распоряжениях mortis causa, приходится опираться на очень краткие и явно недостаточные указания законодательства. Во-первых, ст. 157 ГК РФ не содержит никаких ограничений относительно сделок, которые могут совершаться под условием. Во-вторых, запрещается совершать под условием такие сделки, как: принятие наследства (ст. 1152 ГК РФ), отказ от наследства (ст. 1158 ГК РФ), отказ от получения завещательного отказа (ст. 1160 ГК РФ). В-третьих, согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно ст. 156 ГК РФ к односторонним сделкам применяются общие положения об обязательствах и договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.
Следовательно, при буквальном толковании ст. 426, 156 и 157 ГК РФ можно сделать вывод о том, что все предусмотренные ст. 1119, 1137, 1139 ГК РФ завещательные распоряжения допускается совершать как под отлагательным, так и под отменительным условием. Но такое толкование вряд ли можно признать окончательным.