В ст. 663 ГК РФ установлена специальная норма, согласно которой правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.
Тема 19 Договор финансовой аренды
19.1. Общие положения
Договор финансовой аренды – это договор, в силу которого арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (п. 1 ст. 665 ГК РФ).
Договор является возмездным, взаимным, консенсуальным .
Данные отношения подробно урегулированы Федеральным законом "О финансовой аренде (лизинге)" от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ (в ред. от 22 августа 2004 г.) (далее – Федеральный закон № 164-ФЗ) [23] .
Сторонами договора выступают лизингодатель и лизингополучатель.
Лизингодателем является физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в собственность определенное имущество (предмет лизинга) и предоставляет его по договору лизинга во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга (абз. 1 п. 1 ст. 4 Федерального закона № 164-ФЗ).
Лизингополучатель – это физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга (абз. 2 п. 1 ст. 4 Федерального закона № 164-ФЗ). С учетом того, что предметом договора лизинга может быть вещь, используемая для предпринимательской деятельности, в роли лизингополучателей могут выступать юридические лица – коммерческие организации и индивидуальные предприниматели – во всех случаях, а также некоммерческие организации – в тех случаях, когда им это разрешено. Физические лица, не относящиеся к числу индивидуальных предпринимателей, заключать договоры лизинга не вправе.
Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые (индивидуально-определенные) вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения не могут быть предметом лизинга (ст. 3 Федерального закона № 164-ФЗ).
Предмет договора финансовой аренды (лизинговое имущество) – существенное условие договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных условие о предмете считается не согласованным сторонами, а договор лизинга – незаключенным.
Формами лизинга являются внутренний лизинг и международный лизинг (ст. 7 Федерального закона № 164-ФЗ).
Внутренний лизинг предполагает, что и лизингодатель, и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации. Международный лизинг имеет место тогда, когда или лизингодатель, или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации.
Срок лизинга определяется в договоре и зависит от амортизации имущества. В зависимости от соотношения службы оборудования и срока аренды различают две основные формы лизинговых операций – финансовый лизинг и оперативный лизинг.
При финансовом лизинге срок, на который оборудование передается во временное пользование, приближается по продолжительности к сроку его эксплуатации и амортизации всей или большей части стоимости оборудования.
Поэтому арендатор в течение действия договора выплачивает сумму, покрывающую полную стоимость амортизации оборудования, а также прибыль арендодателя. По окончании договора предмет аренды может быть выкуплен или возвращен арендатором либо арендован повторно на более льготных условиях.
При оперативном лизинге срок аренды намного короче, чем экономический срок службы имущества. В связи с этим размеры лизинговых платежей при оперативном лизинге выше, чем при финансовом лизинге.
Размеры лизинговых платежей определяются договором финансовой аренды, а если они не определены, применяются правила, установленные для договора аренды (цена определяется применительно к аналогичному имуществу при сравнимых обстоятельствах). Если иное не предусмотрено договором лизинга, размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще чем один раз в 3 месяца (ст. 28 Федерального закона № 164-ФЗ).
19.2. Условия заключения договора
Договор финансовой аренды независимо от его срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 15 Федерального закона № 164-ФЗ). Договор финансовой аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Лизинг связывает трех лиц: продавца имущества, его приобретателя (арендодателя) и арендатора. Участники лизинга связаны между собой, как правило, не одним, а двумя договорами. Арендодатель заключает с продавцом имущества договор купли-продажи, а с арендатором – договор финансовой аренды. Однако арендатору принадлежит право выбора предмета аренды и продавца. Он же согласовывает все условия договора купли-продажи. В этом случае лизингодатель не несет ответственности ни за выбор предмета лизинга, ни за выбор продавца.
Продавец передает имущество непосредственно арендатору в месте его нахождения (п. 1 ст. 668 ГК РФ). Последний вправе предъявить продавцу требования, вытекающие из договора купли-продажи (п. 1 ст. 670 ГК РФ). При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество. Соответственно собственником арендуемого имущества остается арендодатель, но риск случайной гибели или случайной порчи имущества несет арендатор с момента передачи ему этого имущества, если иное не предусмотрено договором (ст. 669 ГК РФ). Арендатор не вправе расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (ст. 326 ГК РФ).
Договором может быть предусмотрено, что право выбора имущества и продавца принадлежит арендодателю. В этом случае арендатор вправе предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как продавцу, так и арендодателю, которые несут перед ним солидарную ответственность (п. 2 ст. 670 ГК РФ).
Лизингополучатель с письменного согласия лизингодателя может переуступить права пользования предметом лизинга третьему лицу, что оформляется договором сублизинга.
Сублизинг – вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга.
При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга (ст. 8 Федерального закона № 164-ФЗ).
Тема 20 Договор найма жилого помещения
20.1. Общие положения
Договор найма жилого помещения – это договор, в силу которого собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, взаимным .
Стороны договора – наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать как юридическое лицо, так и физическое лицо – собственник жилого помещения. Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо.
Если жилое помещение предоставляется во владение и (или) в пользование юридическому лицу, то данные отношения оформляются не договором найма жилого помещения, а договором аренды или иным договором. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Предмет договора найма жилого помещения – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Предмет является существенным условием договора найма жилого помещения.
Цена устанавливается нормативными актами, а также по соглашению сторон.
Срок договора определяется сторонами. Если договором не предусмотрено иное, то плата за жилье должна вноситься нанимателем ежемесячно.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).
Наем жилого помещения регулируется гл. 35 ГК РФ, другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству. Нормы, закрепляющие договор социального найма жилого помещения, в основном являются императивными, направлены на обеспечение гарантий жилищных прав граждан. Глава 35 ГК РФ выделяет два вида договора найма жилого помещения :
1) договор социального найма жилого помещения;
2) договор коммерческого найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения – это договор, заключаемый на пользование жилым помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (ст. 672 ГК РФ, ст. 49 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ) (далее – ЖК РФ). Договор регулируется не только гражданским, но и в значительной мере жилищным законодательством.
Наймодателем по договору социального найма жилого помещения являются местная администрация, государственные и муниципальные предприятия, учреждения.
Наниматели – граждане, вновь получившие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади.
Предмет договора – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, предоставленное в пределах нормы жилой площади, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта.
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ (ст. 63 ЖК РФ). Договор является бессрочным. Цена договора устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение содержания и ремонта жилья, а также коммунальных услуг. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 1 ст. 65 ЖК РФ).
20.2. Права и обязанности сторон
Обязанности наймодателя:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма жилого помещения имеет право в установленном порядке (ст. 67 ЖК РФ):
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Обязанности нанимателя:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ [24] ;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Договор коммерческого найма – это договор, заключаемый на жилые помещения во всех жилищных фондах, кроме фонда социального использования. Договор регулируется гл. 35 ГК РФ, а жилищное законодательство применяется к нему субсидиарно и только в случаях, прямо указанных в ГК РФ. Наймодателем по договору коммерческого найма является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, которое обязуется предоставить жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем нанимателю. Нанимателем по договору может быть только гражданин. Предмет договора – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Форма договора – письменная. Срок договора: краткосрочный (до 1 года); длительный (до 5 лет). Если срок в договоре не определен, то он считается заключенным на 5 лет. Цена договора устанавливается по соглашению сторон, за исключением случаев, когда законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение.
Наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ);
2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) предоставлять нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги или обеспечивать их предоставление (п. 2 ст. 676 ГК РФ);
4) обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ);
5) осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 681 ГК РФ);
6) не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем (ст. 684 ГК РФ).
Наниматель вправе:
1) вселять новых членов семьи, временных жильцов и поднанимателей с предварительного уведомления наймодателя; с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679, 680, 683 ГК РФ);
2) в любое время расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ);
3) по истечении срока договора на приоритетных началах заключить договор на новый срок (ст. 684 ГК РФ);
4) заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с ним, с согласия наймодателя и других постоянно проживающих в помещении лиц;
5) давать согласие на переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением.
Тема 21 Договор безвозмездного пользования
21.1. Общие положения
Права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) определены гл. 36 ГК РФ. Стороны в таких правоотношениях именуются ссудодателем (только собственник передаваемой вещи или лицо, управомоченное на это законом или собственником), который обязуется передать или передает вещь в безвозмездное пользование другой стороне договора, и ссудополучателем (получатель этой вещи). Сторонами по договору безвозмездного пользования могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические. Однако коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Ссудополучатель обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком ее получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. К договору безвозмездного пользования применяется ряд статей ГК РФ, относящихся к другим видам договором (ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1 и 3 ст. 623).
Объектами договора безвозмездного пользования могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи (вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования). Законодательством могут быть наложены ограничения на безвозмездное пользование или определен особый порядок заключения договора безвозмездного пользования на отдельные виды имущества. Для доподлинного определения вещи – объекта договора безвозмездного пользования – в договоре должны быть указаны данные, позволяющие это сделать. Если такие данные отсутствуют в договоре безвозмездного пользования (т. е. невозможно точно определить объект договора), то условие о вещи, передаваемой в безвозмездное пользование, считается не согласованным сторонами, а договор – незаключенным.
Кроме того, ссудодатель обязан передать ссудополучателю вещь в том состоянии и комплектации, которые определены договором. С вещью должны быть переданы все ее принадлежности и документация (технический паспорт, инструкция по использованию), если иное не предусмотрено договором. Нарушение этих правил может стать основанием для расторжения договора и возмещения понесенного ссудополучателем реального ущерба, если его требования о предоставлении принадлежностей и документов ссудодатель не удовлетворил. Те же последствия имеет и непредоставление ссудодателем ссудополучателю вещи, оговоренной в договоре.