20. Особенности договора лизинга
По договору финансовой аренды (договор лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.
Договор лизинга регулируется ГК РФ, ФЗ от 29 октября 1998 г № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".
Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.
Признаки договора лизинга:
1) наличие у арендодателя цели финансирования;
2) приобретение арендодателем имущества, которое передается в лизинг после заключения договора аренды;
3) использование арендатором переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей;
4) предоставление имущества по договору лизинга во владение и пользование арендатора.
Стороны договора:
1) лизингодатель (лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг);
2) лизингополучатель (юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, индивидуальный предприниматель);
3) продавец имущества, передаваемого по договору лизинга (любое дееспособное лицо, в собственности которого находится данное имущество).
Предмет договора - любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности (кроме земельных и других природных объектов).
В лизинг может быть передано и движимое, и недвижимое имущество.
Существенные условия договора:
1) срок договора (срок его действия);
2) цена договора;
3) порядок балансового учета предмета лизинга.
Классификация договоров лизинга:
1) в зависимости от длительности срока договора лизинга: долгосрочный, заключается на срок 3 года и более; среднесрочный, заключается на срок от 1,5 до 3 лет; краткосрочный, заключается на срок менее 1,5 лет;
2) лизинг подразделяется на: финансовый; оперативный; возвратный; полный; чистый.
Арендодатель обязан: приобрести в свою
собственность имущество, выбранное арендатором, у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи; приобретая имущество для арендатора, уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу; обеспечить передачу имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
Арендатор несет риск случайной гибели или порчи арендованного имущества. Риск переходит на него в момент передачи арендованного имущества, если иное не установлено договором. Арендатор не вправе расторгнуть договор с продавцом без согласия арендодателя.
21. Договоры коммерческого и социального найма жилого помещения
По договору коммерческого найма жилого помещения (коммерческий найм) одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор коммерческого найма регулируется ГК РФ, жилищное же законодательство применяется субсидиарно и только в случаях, указанных в ГК РФ. Коммерческий найм осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций с целью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности.
Договор может быть заключен на срок не более 5 лет, плата за жилье устанавливается по соглашению сторон.
Наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.
Наниматель - любой гражданин.
Предмет договора- изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, установленном ЖК РФ.
Благоустроенность не является обязательным условием предмета договора.
Вместе с нанимателем жилым помещением могут пользоваться другие лица, которые определяются как граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем. Правовое положение этих граждан отличается от положения членов семьи
нанимателя по договору социального найма. Эти лица имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но ответственность за них перед наймодателем несет наниматель. По соглашению сторон эти граждане могут стать сонанимателями.
Стороны в договоре могут заменяться. Если меняется наймодатель, договор коммерческого найма сохраняется. Наниматель может меняться по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя как при жизни нанимателя, так и в связи с его смертью.
Договор заключается в письменной форме.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.
Договор заключается без установления срока действия.
Предмет договора - жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Договор заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
22. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии сего назначением и пределами его использования.
Собственник жилого помещения обязан
поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или другом законном основании.
Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается только с согласия собственника. В зависимости оттого, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Вещные права на жилое помещение:
1) пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется жилым помещением наравне с собственником жилого помещения;
2) пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется этим помещением наравне с собственником.
Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу ил и по договору пожизненного содержания с иждивением, несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и гражданином.
Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу или по договору пожизненного содержания с иждивением, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением.
23. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Товарищество собственников жилья
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены этих кооперативов своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Количество членов кооперативов не может быть менее чем 5, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и (в установленных законодательством пределах) распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании.
Число членов товарищества должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
Товарищество собственников жилья обязано:
1) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
2) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
3) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
24. Договор безвозмездного пользования
Договор безвозмездного пользования - это соглашение двух сторон, по которому первая сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование второй стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Договор консенсуальный, реальный, безвозмездный, двусторонне-обязывающий.
Относится к договорам временного пользования имуществом, поэтому к нему применим ряд положений, регулирующих договор аренды.
Стороны договора - ссудодатель и ссудополучатель.
Ссудодатель - собственник вещи или лицо, управомоченное на передачу вещи в безвозмездное пользование.
Ссудополучатель - любой субъект, кроме лиц, которые являются учредителем, участником, руководителем, членом органов управления или контроля организации, осуществляющей передачу имущества.
Предмет договора - индивидуально-определенная, непотребляемая вещь, передаваемая ссудодателем.
Форма договора - как письменная, так и устная (в зависимости от передаваемой вещи).
Стороны вправе в любое время отказаться от договора безвозмездного пользования, известив об этом другую сторону за 1 месяц.
Ссудодатель должен передать вещь в состоянии, соответствующем условиям договора
безвозмездного пользования и ее назначению, со всеми ее принадлежностями и документами. Обязан предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на эту вещь, в случае неисполнения этой обязанности ссудополучатель может требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.
Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи.
При обнаружении недостатков ссудополучатель вправе требовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи, возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи, возмещения понесенного им реального ущерба, замену неисправной вещи другой аналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии.
Ссудодатель может требовать досрочного расторжения договора, если ссудополучатель:
1) использует вещь не в соответствии с договором;
2) не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;
3) существенно ухудшает состояние вещи;
4) без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.
Ссудополучатель имеет право требовать досрочного расторжения договора:
1) при обнаружении недостатков, о которых он не знал;
2) если вещь окажется в непригодном состоянии;
3) если ссудодатель не предупредил о правах третьих лиц на вещь;
4) если ссудодатель не передал вещь либо ее принадлежности, документы.
25. Общие положения о подряде: понятие договора, виды, предмет, права и обязанности сторон
По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
К отдельным видам договора подряда относятся: бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд.
Договор подряда - консенсуальный, двусторонний, возмездный.
Стороны договора - заказчик и подрядчик (граждане и организации). Подрядчик вправе привлекать к исполнению своих обязанностей субподрядчиков, при этом он становится генеральным подрядчиком, который несет ответственность перед заказчиком за ненадлежащее исполнение обязательств по договору субподрядчиком и перед субподрядчиком за ненадлежащее исполнение договора заказчиком. На стороне подрядчика могут одновременно выступать несколько лиц.
Объект договора- выполнение определенной работы. Договор подряда заключается на изготовление или переработку вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику.
Цена работы или способ ее определения указываются в договоре. Если цена не указана в договоре, то она определяется посредством составления сметы. Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. В договоре предусматриваются начальный и конечный моменты выполнения работы. По соглашению могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы. За просрочку сроков выполнения работ подрядчик несет ответственность, в том числе и за просрочку промежуточных сроков.
Работа выполняется из материалов подрядчика его силами и средствами, возможно выполнение подряда из материалов заказчика. Подрядчик отвечаетза ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования. Подрядчик несет риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком. За гибель или случайное повреждение материалов, оборудования, переданного для переработки вещи, или иного имущества, используемого для исполнения договора, ответственность несет предоставившая их сторона.
При просрочке передачи или приемки результата работы эти риски несет просрочившая сторона. Заказчик, принимая результат работы в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, должен осмотреть и принять выполненную работу. Качество выполненных работ должно соответствовать условиям договора.
Договор подряда отличается от договора купли-продажи тем, что продавец реализует товар, изготовленный из собственного материала, а подрядчик - как из своего, так и из материала заказчика.
26. Особенности договоров бытового и строительного подряда
По договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. Договор бытового подряда - это вид договора подряда.
Особенности договора бытового подряда:
1) регулируется ГК РФ и Законом РФ "О защите прав потребителей";
2) заключается для удовлетворения бытовых и иных личных потребностей; заказчик пользуется правами покупателя;
3) является публичным договором;
4) дает дополнительные гарантии заказчику;
5) предоставляет более широкие возможности компенсации заказчику последствий обнаруженных недостатков.
При уклонении заказчика от принятия работы подрядчик вправе по истечении 2 месяцев после предупреждения заказчика продать результат работы (в общем порядке - по истечении 1 месяца и последующего двукратного предупреждения).
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
Стороны - заказчик и подрядчик.
Заказчик - любые физические и юридические лица.