Книга посвящена приватизации жилых помещений. Ее актуальность очевидна, поскольку недавно существенно изменилось законодательство и, следовательно, действует новый порядок передачи жилья в собственность граждан.
На все вопросы практического характера в книге даны подробные разъяснения и рекомендации, приведены образцы документов и необходимые материалы судебной практики.
Предназначено для широкого круга читателей.
Содержание:
Предисловие 1
Принятые сокращения 1
Каковы цели и назначение приватизации жилых помещений? 1
Что означает приватизация? 2
Какие причины обусловили начало приватизации жилья? 2
Какие законы создали правовую основу приватизации жилья? 2
Каковы основные принципы приватизации? 3
Какой жилищный фонд подлежит приватизации? 3
Какие жилые помещения могут быть приватизированы? 4
Какие жилые помещения нельзя приватизировать? 4
Кто решает вопрос о приватизации жилья? 5
Кто из проживающих в жилом помещении участвует в приватизации? 6
Каковы особенности участия в приватизации несовершеннолетних граждан? 6
Должны ли включаться в договор передачи жилого помещения несовершеннолетние? 7
Могут ли иностранные граждане участвовать в приватизации? 7
Теряют ли право на бесплатную приватизацию другого жилого помещения граждане, которые не получили свою долю при оформлении приватизации занимаемого жилого помещения? 7
Каковы условия и последствия передачи жилого помещения гражданам в общую собственность? 8
Как оформляется приватизация жилых помещений? 8
Как оплачивается оформление приватизации жилья? 9
В течение какого срока должен решаться вопрос о приватизации жилых помещений? 9
Допускается ли деприватизация жилого помещения? 9
Допускается ли неоднократная приватизация жилья? 10
В чем заключаются права собственника жилого помещения? 10
Кто относится к членам семьи собственника жилого помещения и какими правами и обязанностями они обладают? 10
Какие сделки могут совершать собственники приватизированных квартир? 11
Какие требования установлены законодательством по отношению к сделкам с жилыми помещениями? 12
Какими правами обладают собственники приватизированных квартир на земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома? 16
Какую компенсацию вправе получить собственник приватизированного жилого помещения в случае изъятия или сноса жилого дома? 17
Каковы условия налогообложения при наследовании или дарении приватизированного жилья? 18
Приложение: образцы документов 18
Примечания 18
Анатолий Антонович Титов
Приватизация жилья. Новый порядок, судебная практика, образцы документов
Предисловие
Приватизация означает передачу государственного или муниципального имущества (в данном случае – жилья) в частную собственность. Приватизация жилых помещений осуществляется в стране с 1991 г. В собственность граждан уже передано свыше 23 млн жилых помещений. Однако не все граждане изъявляют желание стать собственниками занимаемого жилья. Многих пугает рост платы за жилое помещение и тарифов за коммунальные услуги, повышение налоговых ставок на недвижимость. Эти и другие причины являются сдерживающим фактором приватизации. Вместе с тем в связи с принятием нового жилищного законодательства, в частности федеральных законов от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и от 30.06.2006 № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросам оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", правовая ситуация кардинально изменилась. Бесплатная приватизация жилья теперь ограничена временными рамками: она будет осуществляться до 1 марта 2010 г. Поэтому граждане в указанный период должны окончательно определиться по данному вопросу.
На основании постановления Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 № 6-П право приватизации имеют в том числе и граждане, которым жилые помещения по договору социального найма предоставлены после 1 марта 2005 г.
В издании подробно излагаются положения Закона РФ от 04.07.1991. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ). При этом особое внимание уделяется поправкам к действующему Закону.
Надеемся, что наличие примеров и образцов документов, материалов судебной правоприменительной практики позволит читателю глубоко и всесторонне изучить вопросы, касающиеся приватизации жилых помещений, и сделать вывод: оформлять приватизацию занимаемого жилья или остаться нанимателем по договору социального найма жилого помещения.
Принятые сокращения
Вводный закон – Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
ГК РСФСР – Гражданский кодекс РСФСР 1964 г.
ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ; часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ; часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ
ЖК РСФСР – Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г.
ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ
Закон о приватизации – Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)
Основы – Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"
ст. – статья(-и)
УК РФ – Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ
ФЗ – Федеральный закон
Каковы цели и назначение приватизации жилых помещений?
В преамбуле Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее – Закон о приватизации) записано, что "настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище;
целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда;
вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем".
На основании Закона о приватизации у российских граждан имеется реальная возможность стать собственниками занимаемого по договору социального найма жилого помещения. Ранее, в доперестроечное время, сама идея приватизации жилья была несостоятельной в силу политических, экономических и правовых устоев социалистического общества. Так, в ст. 10 Конституции СССР (1977 г.) было записано, что государство прежде всего охраняет социалистическую собственность и создает условия для ее приумножения. Что касается права личной собственности (тогда понятие "частная собственность" в законодательстве не употреблялось), в личной собственности граждан мог находиться индивидуальный жилой дом. Квартиры в многоквартирном доме вообще не передавали гражданам, в том числе на возмездной основе. То есть преобладающая доля жилищного фонда находилась в государственной собственности. Со стороны государства предусматривались и соответствующие меры по обеспечению граждан жильем: право граждан на жилище "обеспечивалось развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги". Иначе говоря, государство, будучи основным собственником имущества в стране, в том числе жилищного фонда, рассматривало в качестве главного пути решения жилищной проблемы предоставление гражданам государственного жилья в пользование (на условиях договора найма), что было характерно для той системы хозяйствования. Незначительная часть городских граждан обеспечивалась квартирами в домах жилищно-строительных кооперативов (с оплатой стоимости квартиры гражданами с помощью государственного кредита), а в сельской местности и в малых городах население в основном проживало в частных жилых домах (индивидуальном жилищном фонде), построенных или приобретенных за счет собственных средств.
Безусловно, в настоящее время используются преимущественно новые формы решения жилищной проблемы. В жилищном и гражданском законодательстве имеются соответствующие нормы, касающиеся решения жилищного вопроса граждан, в частности эти нормы содержатся в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК РФ), который вступил в действие с 1 марта 2005 г.
Передача государственного и муниципального жилья в собственность граждан путем приватизации – важнейшая составная часть жилищной реформы, проводимой в нашей стране. Она позволяет значительно увеличить число собственников жилых помещений и соответственно создает условия для формирования рынка жилья. В данном случае жилье рассматривается не только как помещение для проживания граждан, но и как имущество (товар), которым собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. При этом не нужно забывать, что собственник вправе осуществлять свои полномочия только в рамках законодательства и не должен нарушать права и законные интересы граждан и других лиц.
Если в целом охарактеризовать процесс приватизации жилых помещений, то его следует рассматривать как положительное и необходимое явление в условиях рыночных отношений в жилищной сфере.
Однако это не означает, что каждый гражданин обязательно должен приватизировать жилое помещение. Данный вопрос решается гражданами самостоятельно, без какого-либо давления. Правда, последние внесенные изменения в законодательство (2004–2006 гг.), предусматривающие конкретный срок окончания приватизации жилья, фактически является принуждением со стороны государства. С правовой точки зрения такое решение законодателей является некорректным и ухудшает положение граждан по сравнению с прежним законодательством.
Что означает приватизация?
Приватизация в широком смысле означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т. е. в частную собственность. Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) передача имущества в частную собственность должна осуществляться в порядке, предусмотренном федеральными законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Закон о приватизации регулирует вопросы приватизации специфического имущества, а именно жилищного фонда. За 14 истекших лет в собственность граждан передано свыше 20 млн квартир, или более 60 % всего государственного и муниципального жилищного фонда России, подлежащего приватизации. Бесплатная приватизация жилья значительно расширяет жилищные права граждан. Они вправе не только проживать в жилом помещении, но и сдавать его внаем, продавать, дарить и т. п.
При этом необходимо иметь в виду, что в гражданском обороте участвуют не только граждане – собственники жилых помещений, но и другие лица: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, юридические лица, а также в ряде случаев иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. То есть по общему правилу у жилого помещения всегда есть собственник (оно не должно быть бесхозяйным). Для рыночных отношений характерно наличие значительного числа потенциальных продавцов и покупателей, наймодателей и нанимателей и других участников отношений, объектом которых является жилье.
Приватизация жилых помещений – одно из оснований приобретения права собственности. В порядке приватизации собственниками жилых помещений становятся наниматель, члены его семьи (а также бывшие члены семьи), проживающие в жилом помещении по договору социального найма.
Иногда говорят о приватизации кооперативной квартиры. Такая формулировка по отношению к жилым помещениям в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов неправильна, поскольку у членов ЖК и ЖСК право собственности возникает по другому основанию – в связи с полной выплатой паевого взноса (ст. 129 ЖК РФ и ст. 218 ГК РФ).
Какие причины обусловили начало приватизации жилья?
К 1991 г. в стране сложились политические, экономические и правовые условия для формирования основ рыночной экономики. Переход страны к рынку непосредственно касался отношений собственности в жилищной сфере, которые нуждались в реформировании, в том числе формировании рынка жилья. Создание рынка жилья невозможно без передачи жилищного фонда в частные руки с тем, чтобы значительно расширить круг собственников. Для этого предполагалось передать в собственность граждан большую часть государственного и муниципального жилищного фонда (не менее 60 %). Одновременно государство решало и задачу, которая характерна для рыночной экономики: значительно уменьшить бюджетные расходы на содержание и ремонт жилищного фонда, поскольку на собственников жилых помещений постепенно должны быть возложены практически все указанные расходы.
Какие законы создали правовую основу приватизации жилья?
Правовой основой для начала приватизации жилищного фонда в нашей стране послужил Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", принятый Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 г. В него неоднократно вносились изменения и дополнения. В декабре 1992 г. изменилось наименование Закона – он стал Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Конечно, этот Закон возник не сам по себе, а на базе правовых положений, которые уже были приняты в связи с переходом страны к рыночным отношениям. Жилищная сфера, как часть народного хозяйства, должна была "включиться" в происходящие коренные преобразования в экономике. Его принятию предшествовали Закон СССР "О собственности в СССР" и Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" (1990 г.), которые сняли различные ограничения по отношению к собственникам жилых помещений, в том числе заложили основу приватизации жилья. Так, ст. 13 Закона "О собственности в РСФСР" устанавливала, что наниматель жилого помещения и члены его семьи вправе приобрести в собственность занимаемую квартиру, дом путем выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в состав Российской Федерации. Однако фактическая приватизация жилья, т. е. передача жилых помещений в собственность граждан, началась не со дня вступления в силу Закона о приватизации, а в конце 1980-х гг., когда были приняты постановление Совета Министров СССР от 02.12.1988 № 1440 "О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда" и Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, утвержденное постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 № 134. Указанными нормативными правовыми актами была разрешена продажа гражданам квартир по договору купли-продажи. Несмотря на то что продажная стоимость жилых помещений была невысокой, широкого применения практика продажи квартир в тот период не получила.
Позднее вопрос о приватизации жилых помещений нашел отражение в других законах:
• статьей 54.1 ЖК РСФСР (внесенной в 1991 г.) было установлено, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную и долевую, на условиях, установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР;
• в статье 19 Основ содержались более конкретные положения: "граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность... путем приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов...";
• согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть передано собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. В этой статье также содержится принципиальное положение о приоритете норм специальных законов (к которым относится и Закон о приватизации) перед нормами ГК РФ: "при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное". Это выражается, например, в том, что жилое помещение передается гражданину в порядке приватизации не собственником государственного или муниципального жилья, а предприятием или учреждением, за которыми оно закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
До принятия указанных законодательных актов наличие у граждан в собственности или в пользовании жилья жестко ограничивалось. Нельзя было иметь в собственности более одного жилого помещения (ст. 106 ГК РСФСР); кроме того, предельный размер жилого дома или его части не должен был превышать 60 кв. м жилой площади. Если в личной собственности гражданина (или совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей) оказывалось более одного дома, то другой дом подлежал отчуждению в течение года. Не разрешалось также иметь одновременно в собственности жилой дом (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива.
В настоящее время какие-либо ограничения в законодательстве отсутствуют. В частности, ст. 213 ГК РФ установлено, что количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан (а данное положение относится и к жилым помещениям), не ограничивается. Ранее аналогичное положение содержалось в ст. 6 Основ, которые утратили силу с 1 марта 2005 года.