До недавнего времени Законом о приватизации были установлены особенности приватизации коммунальных квартир. Коммунальные квартиры – квартиры, занятые несколькими семьями по отдельным договорам найма жилого помещения. Жилым помещением в коммунальной квартире является комната (комнаты). Жилые помещения в коммунальных квартирах были включены в перечень жилых помещений, приватизация которых запрещена. Вместе с тем в законе говорилось, что наймодателем (собственником и др.) вопрос о приватизации коммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат) может быть решен положительно. Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным решением Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.1993 № 4, установлено, что приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире и с согласия совершеннолетних и несовершеннолетних от 14 до 18 лет членов их семей. На практике под этим также подразумевалась одновременная приватизация всех комнат в квартире.
Если в отношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях, закрытых военных городках, служебных) практически не возникало вопросов относительно запрета на их приватизацию, то по порядку приватизации коммунальных квартир имелись разные мнения. Противники применения к этим квартирам общего порядка приватизации считали, что в случае частичной приватизации коммунальной квартиры в ней будут проживать граждане с разным правовым положением (собственники и наниматели (арендаторы)) и это может негативно отразиться на правах и интересах соседей, которые не приватизировали свои комнаты (поскольку жилищные права собственника шире, в частности, он может отчуждать жилое помещение и соответственно в это жилое помещение может вселиться большее число жильцов). Также они полагали, что разный статус указанных граждан может породить неясности в пользовании помещениями, которые являются общими (коридор, кухня и др.).
Сторонники распространения на коммунальные квартиры общих условий приватизации жилых помещений приводили в свою пользу по крайней мере два обстоятельства. Во-первых, конституционных оснований для установления разного подхода к приватизации для отдельных и коммунальных квартир не имеется. Во-вторых, согласно законодательству освобождающиеся жилые помещения (комнаты) в коммунальных квартирах вправе заселить проживающие в них наниматели. Они зачастую были заинтересованы в том, чтобы комнаты не были приватизированы и в дальнейшем переданы в их пользование. В этом, как правило, были заинтересованы и наймодатели, которые имеют небольшой жилищный фонд и хотели бы распоряжаться им по своему усмотрению.
В этой связи Конституционный Суд РФ принял Постановление от 03.11.1998 № 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросом Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова", в котором признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей Конституции РФ (ст. 19, 46 и 55). Указанное Постановление по данному вопросу является окончательным, не подлежит обжалованию и вступило в силу немедленно после его провозглашения и действует непосредственно. Иными словами, начиная с 3 ноября 1998 г. в отношении коммунальных квартир действует общий порядок приватизации жилых помещений, без каких-либо ограничений. В этой связи из ст. 4 Закона о приватизации были исключены слова "коммунальные квартиры".
Закрытые военные городки в соответствии с Законом РФ от 14.07.1992 № 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан. Согласно ФЗ от 27.05.1998 № 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министерства обороны Российской Федерации (или иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба). Этим объясняется, что в домах закрытых военных городков приватизация жилых помещений запрещена.
Служебные жилые помещения предназначаются для проживания гражданами в связи с характером их трудовых отношений, либо в связи с прохождением службы, либо в связи с назначением на государственную должность, либо в связи с избранием на выборные данности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Иначе говоря, жилые помещения предоставляются в этих случаях во временное пользование. В настоящее время действуют более 15 законов и других нормативных актов, которыми предусмотрено предоставление служебного жилья. В частности, согласно ФЗ "О статусе военнослужащих" служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей, а также другим военнослужащим. Содержащаяся в законе запись о приватизации жилищного фонда в совхозах и на других сельскохозяйственных предприятиях связана с тем, что постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 24.05.1982 № 437 в домах совхозов все жилые помещения были признаны служебными. В настоящее время это положение не имеет практического значения, поскольку указанное постановление противоречит законодательству РФ и не должно применяться на территории России.
В ряде регионов предусмотрен конкретный порядок приватизации служебного жилья. Так, согласно постановлению Правительства г. Москвы от 16.11.1993 № 1056 граждане, проживающие на служебной жилой площади не менее 10 лет и отработавшие на предприятии, которому принадлежит занимаемая ими площадь, не менее 10 лет, вправе приватизировать указанные жилые помещения.
Установленный Законом о приватизации перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации, не является исчерпывающим. Так, например, Федеральным законом от 14.03.1995 № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (в ред. от 30.12.2001) установлено, что не подлежат приватизации земельные участки в границах национальных парков, а также находящиеся на них здания, сооружения, помещения.
Кто решает вопрос о приватизации жилья?
Законом установлено, что граждане Российской Федерации, занимающие на условиях социального найма жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или, при необходимости, по инициативе таких органов. Указанные договоры оформляются несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, самостоятельно, но с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.
Из вышесказанного следует, что в зависимости от сложившейся ситуации данный вопрос решается:
– нанимателем, членами его семьи, а также бывшими членами семьи;
– несовершеннолетними (степень их участия в принятии решений зависит от возраста);
– органами опеки и попечительства, руководителями детских учреждений, опекунами (попечителями), приемными родителями и другими законными представителями.
Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.
Рассмотрим эти вопросы подробнее, в том числе на конкретных примерах.
Как указывалось выше, приватизация жилых помещений возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд). Иными словами, приватизации подлежит весь государственный и муниципальный жилищный фонд, за исключением жилых помещений, приватизация которых запрещена (ст. 4 Закона о приватизации), независимо от того, находится он непосредственно в управлении собственника или передан в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения.
Законом установлено, что могут быть приватизированы жилые помещения, занимаемые гражданами на условиях социального найма. Понятие "договор социального найма" дано в ст. 60 ЖК РФ. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия, т. е. он является бессрочным.
Граждане вправе приватизировать именно занимаемую жилую площадь, при этом не имеет значения, какая площадь приходится на каждого человека (например 5 или 20 кв. м) на момент приватизации жилья. Изъятие излишков жилой площади или какое-либо иное перераспределение площади в таких случаях законом не предусмотрено.
Кто из проживающих в жилом помещении участвует в приватизации?
Право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи.
Круг этих лиц определен ст. 69 ЖК РФ. Законом установлено следующее:
– члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма;
– к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его дети, супруг и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке;
– члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения;
– если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Другие граждане, в том числе поднаниматели и временные жильцы, в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое помещение.
Приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Такой подход основывается на том, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма. Не лишаются этого права и бывшие члены семьи нанимателя, которые сохраняют права пользования жилым помещением, т. е. они вправе участвовать в приватизации вместе с нанимателем и членами его семьи. Согласие должно быть выражено в письменной форме, например в заявлении о приватизации жилого помещения. Временно отсутствующее лицо, за которым сохраняется право пользование жилым помещением, может подтвердить это согласие отдельным документом.
Примеры
1. В трехкомнатной квартире проживают наниматель жилого помещения, его жена и взрослый сын. Родители считают, что необходимо оформить приватизацию занимаемой квартиры, а сын заявил, что не даст своего согласия на приватизацию. В данном случае вопрос положительно не может быть решен, поскольку один из проживающих возражает против приватизации жилья. Однако сын впоследствии может изменить свое решение.
В этой связи следует обратить внимание на формулировку ст. 2 Закона о приватизации: "...граждане Российской Федерации... вправе с согласия всех совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность...". Это означает, что сначала должно быть достигнуто соглашение между всеми проживающими по данному вопросу (приватизировать или нет), а уже затем необходимо согласовать условия приватизации занимаемого жилого помещения: оно может быть передано в собственность одного из членов семьи или в общую долевую собственность. При этом граждане самостоятельно (по взаимному согласию) решают вопросы, кому из проживающих передать долю (доли могут быть равными и неравными). Если кто-то отказывается от своей доли, то он письменно подтверждает данный отказ.
2. В квартире проживает бывший член семьи нанимателя П.
ЖК РФ (ч. 4 ст. 69) предусматривает сохранение за бывшим членом семьи таких же прав, какие имеют наниматель и члены его семьи, если он продолжает проживать в занимаемом жилом помещении. Следовательно, бывший член семьи нанимателя П. участвует в решении всех вопросов, касающихся приватизации жилья, наравне с другими проживающими в квартире. В частности, он может не дать согласия на приватизацию жилого помещения, и тогда приватизация не состоится.
3. В квартире, занимаемой пятью лицами, один из них не является гражданином Российской Федерации (имеет украинское гражданство). Законодательство не предусматривает передачу жилого помещения в порядке приватизации в собственность иностранных граждан или лиц без гражданства. Вместе с тем они не лишены права (как члены семьи нанимателя) участвовать в решении этого вопроса. Иначе говоря, они должны письменно дать согласие на приватизацию занимаемого жилого помещения или сообщить о своем отказе. С ними также должны быть согласованы (при наличии положительного решения) условия предполагаемой приватизации жилья: кому передается в собственность жилое помещение и т. д.
Каковы особенности участия в приватизации несовершеннолетних граждан?
В целях обеспечения права несовершеннолетних членов семьи на приватизацию жилья Закон о приватизации был дополнен соответствующими положениями ФЗ от 11.08.1994 № 26-ФЗ. Изменения и дополнения, касающиеся жилищных прав несовершеннолетних, были внесены в ст. 2, 3, 7 и 11 Закона о приватизации.
Новизна этих норм состояла в следующем:
• несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие на приватизацию жилых помещений наравне с совершеннолетними членами семьи;
• жилое помещение может быть передано в порядке приватизации и несовершеннолетнему;
• предусмотрен порядок передачи жилья в собственность несовершеннолетних, если они одни проживают в жилом помещении;
• оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, производиться безвозмездно (за счет средств собственников, осуществляющих передачу жилого помещения);
• для отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства;
• в договор передачи жилого помещения в собственность граждан должны включаться несовершеннолетние;
• несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия.
Положение о том, что "жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних", необходимо увязывать с ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации, где говорится, что "в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние...". Это правило носит императивный (обязательный) характер. Иными словами, при приватизации жилого помещения, как правило, должно учитываться право несовершеннолетних на получение своей доли в приватизируемой квартире, что должно быть документально зафиксировано при оформлении договора. Это предусмотрено в интересах детей, с тем чтобы в результате приватизации жилья и возможного в последующем его отчуждения не ущемлялись жилищные права несовершеннолетних. Кто непосредственно должен представлять их интересы в этих случаях, указано в ст. 26 и 28 ГК РФ – это родители (усыновители), опекуны и попечители, а также органы опеки и попечительства. Однако родители или другие законные представители ребенка с согласия органа опеки и попечительства могут принять иное решение, не предусматривающее участие несовершеннолетнего в приватизации (получение своей доли), например, в случае наличия в собственности несовершеннолетнего другой квартиры.