Владелец домика хочет уйти на пенсию и переехать в какое-нибудь местечко, где тепло и солнечно. Он просит за дом 110 тысяч долларов. Вы не много торгуетесь с ним и в конце концов сходитесь на цене в 100 тысяч долларов. На вашем счёте в банке лежат накопленные вами 10 тысяч долларов, поэтому вам нужно получить ипотечный кредит на 90 тысяч долларов. Но поскольку 10 тысяч долларов – это все, что у вас есть, вы решаете подать заявку на ипотечный кредит в размере 100 тысяч долларов. Почему? Потому, что на эти дополнительные 10 тысяч долларов вы сможете оплатить в банке расходы на совершение сделки и заплатить местному мастеру за покраску дома, ремонт крыши и водосточных труб.
В большинстве случаев банк с радостью предоставит вам ипотечный кредит. Почему? Потому, что ипотека защищена оценочной стоимостью дома. То есть если бы вы пошли в банк и попросили кредит на 100 тысяч долларов, не имея при этом никакого обеспечения или надёжных активов, то в банке вам указали бы на дверь. Но если вы используете в качестве обеспечения такую собственность, как дом, то вопрос кредитного финансирования обычно решается положительно. Не забывайте, что кредиты являются основным источником дохода банка и он предоставит вам кредит, если будет знать, что у вас есть реальное обеспечение, гарантирующее безопасность данного кредита.
Далее. Банк предоставляет вам ипотечный кредит на 30 лет под 6 процентов годовых. Но сначала, конечно, захочет получить от вас первый взнос в размере 10 тысяч. Следовательно, вместе со 100 тысячами ипотеки общий объем вашей инвестиции составит 110 тысяч долларов.
Если все подсчитать, то получится, что вместе с налогом на собственность ваши ежемесячные выплаты по ипотеке будут составлять около 700 долларов. Но, как было упомянуто выше, вы не хотите трудиться на этот банковский кредит в течение последующих 30 лет. Поэтому лучше найти кого-то другого, кто станет выплачивать этот долг за вас.
Богатый папа предложил бы вам сразу после заключения сделки и получения дома в собственность начать переговоры с местным университетом относительно возможности сдавать этот дом под жилье для студентов. Допустим, вы хотите получать 1000 долларов квартплаты в месяц. Если в доме четыре спальни, то в них можно разместить четырех студентов, каждый из которых будет платить по 250 долларов в месяц. Это весьма скромная сумма даже для самого чувствительного к цене студента.
Или можно обратиться в местное агентство по недвижимости, чтобы выяснить, могут ли они сами заняться сдачей вашей собственности в аренду. За небольшое вознаграждение многие агентства не только найдут съемщика для вашей собственности, но и позаботятся о мелком ремонте, таком как приведение в порядок засорившегося унитаза.
Есть и другие хорошие новости. Если ваша сдаваемая в аренду собственность будет приносить 1000 долларов в месяц, а выплата по ипотеке составит всего 700 долларов, то вы будете получать 300 долларов чистого денежного потока в месяц. Этот чистый доход называется пассивным доходом. То есть для того, чтобы заработать эти деньги, вам не нужно выполнять какую-то тяжелую физическую работу. Вашу 30-летнюю ипотеку будут выплачивать другие люди (ваши жильцы), а вы будете дополнительно получать каждый месяц по 300 долларов.
Философия инвестирования в недвижимость, с которой познакомил меня богатый папа, основана в первую очередь на денежном потоке. Получаете ли вы в конце каждого месяца положительный денежный поток?
А теперь рассмотрим еще один плюс. Вы ежемесячно получаете этот дополнительный доход и вместе с тем месяц за месяцем выплачиваете ипотеку. А это значит, что вы очень медленно, но неуклонно вкладываете в дом все больше собственных денег. Поскольку со временем недвижимость может подорожать, ваша первоначальная инвестиция в размере 110 тысяч долларов тоже может повыситься в цене. Иначе говоря, если через 10 лет вы решите продать этот дом, его рыночная стоимость может подняться до 125 тысяч долларов. Так что теоретически вы сможете получить от продажи дома небольшую, но приятную прибыль в размере 15 тысяч долларов – и это помимо пассивного дохода, который уже получили за предыдущие годы.
Предостережение богатого папы: «Всегда следите за своим денежным потоком. Считайте потенциальный рост стоимости недвижимости лишь дополни тельным вознаграждением, а не основанием для покупки».
Примите совет от тех, кто уже держит все под контролем
Перелистайте мою книгу «Истории успеха учеников Богатого Папы», где рас сказывается о простых людях, которым надоело жить от зарплаты до зарплаты. Они устали и пришли в полное отчаяние, пытаясь подсчитать, сколько лет им осталось до пенсии, чтобы потом теоретически израсходовать средства, вложенные в пенсионные планы 401(k) – если к тому времени на этих счетах все еще останется достаточно денег, чтобы люди могли позволить себе оставить работу. В данной книге вы найдете составленные в доступной форме финансовые отчеты, принадлежащие людям самых разных возрастов – от юношеского до предпенсионного, – которые последовали совету бога того папы и начали создавать стабильные потоки пассивного дохода.
Многие из этих историй успеха основаны на инвестициях в недвижимость. Их авторы рассказывают, какие страхи им пришлось преодолеть, когда настала пора совершить первоначальный скачок веры и найти свою первую инвестиционную недвижимость. Но во всех случаях без исключения вид набирающего силу потока пассивного дохода побуждал их повторить этот процесс еще раз, а иногда – много раз. Некоторые из этих людей перешли от операций с небольшими квартирами и домами на одну семью к крупным объектам, и все они особо отмечают тот факт, что путь им указывали советы богатого папы.
Авторы некоторых историй успеха принимали решение инвестировать в малый бизнес, чтобы с его помощью добиться финансовой свободы. В одной из глав рассказывается о женщине, которая начала с инвестиции в прачечную самообслуживания. После того как она и ее муж убедились, что такое вложение денег является относительно безопасным и несложным занятием, они сделали инвестиции еще в две прачечные. Теперь, когда эти люди значительно преуспели в финансовом отношении, они говорят, что им потребовалось лишь выполнить своего рода финансовую домашнюю работу и заставить деньги работать на них, вместо того чтобы самим трудиться ради денег.
Похоже, что для большинства людей главной помехой на пути к материальному благополучию становятся ежемесячно поступающие кипы счетов, которые необходимо оплачивать. И лишь после того, как они наконец принимают решение что-то сделать со своим финансовым образом жизни, им удается найти в себе смелость заняться поисками других способов создания денег. А как говорил богатый папа, «если хочешь выбраться из крысиных бегов, то лучше всего начать с изучения разных типов дохода: заработанного, портфельного и пассивного». Вы можете попробовать свои силы в области инвестирования в недвижимость, в бизнес или в любые другие объекты. Чем скорее вы обнаружите, что есть масса более легких и гораздо лучших способов делать деньги, чем просто ходить на работу, тем богаче будете жить вы сами и все члены вашей семьи.
Урок № 2. Сила вдохновения
Давайте вернемся к истории с подержанным автомобилем. Езда на машине моего друга не вызвала у меня никакого вдохновения – только уныние. Я не услышал пения ангелов, и небеса не разверзлись, посылая мне благословение, как это произошло, когда я впервые сел в свой «Porsche». Когда мой друг уехал, оставляя за со бой клубы дыма из выхлопной трубы, меня чуть не стошнило. Что же до моего «Porsche», то мне до сих пор достаточно открыть двери гаража и взглянуть на него, чтобы услышать пение ангелов. Я люблю этот автомобиль и никогда не забуду вызванный им прилив вдохновения, с которым я отправился на поиск инвестиции, позволившей мне его купить. Другими словами, эта машина вдохновила меня стать богаче. А машина моего друга вдохновила меня лишь на то, чтобы принять ванну.
Я верю, что Создатель помогает нам, людям, создавать красивые вещи. Когда я вижу прекрасную картину, красивый дом или великолепный автомобиль, меня охватывает вдохновение. Я ощущаю щедрость, красоту и изобилие Господа, что побуждает меня инвестировать еще с большей энергией, вкладывая все силы в инвестирование, а не в работу. Я замечаю, что люди, которые во всем себя ограничивают, как правило, являются не самыми вдохновляющими личностями на свете.
У меня есть не сколько близких друзей, которые живут настолько экономно, что когда я приезжаю к ним в гости, то чувствую себя так, словно сижу в подержанной машине своего приятеля. Я очень люблю своих друзей и не навязываю им свои финансовые взгляды. Но они усердно трудятся и живут ниже своих средств, в то время как мы с Ким усердно трудимся, чтобы постоянно умножать свои средства. Это создает огромную разницу в том, какую жизнь мы ведем. Как я уже сказал, все мы разные и каждый делает в жизни свой выбор. Я просто рассказываю вам о том, что мы с женой используем жизненные блага как средство, вдохновляющее нас становиться богаче.
Урок № 3. Банк с одинаковым удовольствием дает мне деньги на покупку как активов, так и пассивов
Утверждение о том, что ваш дом не является активом, высказанное мною в книге «Богатый папа, бедный папа», вызвало бурные дискуссии. По этому поводу я получаю больше негодующих писем, чем по любым другим спорным моментам, встречающимся в моих книгах. Я часто повторяю: «Когда банкир говорит, что ваш дом является активом, он вас не обманывает. Банкир просто не говорит, чьим активом он является на самом деле. Ваш дом – это его актив, – и при этом обязательно уточняю: – Я не говорю: “Не покупайте дом”. Я просто хочу сказать: “Не называйте пассив активом”».
Банк будет ссужать вам деньги независимо от того, что вы покупаете – актив или пассив. Он не станет подсказывать вам, что лучше. Если вы захотите купить новый быстроходный катер и ваш финансовый отчет покажет, что вы можете позволить себе платить за него, то банк с радостью одолжит вам деньги.
Если вы захотите купить дом с тремя спальнями, чтобы сдавать его в аренду и зарабатывать на нем деньги, и ваш финансовый отчет окажется благоприятным, банк тоже не откажет вам в кредитовании. Почему? Потому, что независимо от того, на приобретение чего вы занимаете деньги – пассива или актива, для банка любой вариант является активом. Вот почему у людей, которые сначала занимают деньги для покупки активов, в итоге оказывается больше денег для покупки пассивов, а у людей, покупающих только пассивы, часто не остается денег на покупку активов.
Банк мало волнует, покупаете вы активы или пассивы, потому что любая ваша покупка становится его активом. Следовательно, заботиться об этом должны вы сами. В сущности, чем больше заботы вы проявляете в отношении выбора своих покупок, тем легче живется банкиру, поскольку смысл его работы заключается в том, чтобы одалживать вам больше денег, а не отказывать в кредитах. Банки не смогут делать деньги, если вы не будете брать их в долг. Поэтому чем богаче вы становитесь, тем лучше для банка. Я люблю свой банк, потому что он дает мне деньги для покупки активов так же охотно, как и для покупки пассивов.
Урок № 4. Какой актив больше всего по душе вашему банку?
Однажды ведущий радиопередачи спросил меня: «Во что вы инвестируете?» – «Я начал вкладывать деньги в недвижимость, когда мне было двадцать с небольшим, – ответил я, – по этому сегодня основная доля моих средств приходится именно на инвестиции данного типа. Но, помимо этого, я владею несколькими компаниями и держу кое-какие средства в золоте и серебре».
Тогда ведущий сказал: «А мне не нравится недвижимость. Я не хочу ремонтировать унитазы и вскакивать ночью с постели, чтобы отвечать на звонки съемщиков. Вот почему все мои деньги вложены в акции или во взаимные фонды». После этого он быстро закончил интервью, объявил рекламную паузу и меня выпроводили из студии.
Дорогая идея
Вечером того же дня, анализируя это интервью, я сказал себе: «Какое дорогостоящее решение принял этот радиоведущий! Он не хочет инвестировать в недвижимость, потому что не желает ремонтировать унитазы или получать телефонные звонки по ночам. Любопытно, знает ли он, во сколько ему обходится эта идея?»
Существует четыре основных класса активов, в которые можно инвестировать:
1. Бизнес
2. Недвижимость
3. Бумажные активы
4. Товары
Я будто услышал, как богатый папа говорит мне: «Какой из этих четырех классов активов больше всего по душе моему банку?» Ответ однозначный – недвижимость. Из всех четырех классов активов труднее всего получить кредит на создание малого бизнеса. В принципе, заем на развитие малого бизнеса получить можно, но для этого часто приходится отдавать в качестве залога другие активы.
Так же трудно заставить банк одолжить вам деньги на покупку бумажных активов или товаров, особенно на 30 лет под низкий процент. Но он охотно выдаст кредит на покупку недвижимости.
Много лет назад богатый папа сказал: «Если ты желаешь разбогатеть, то должен дать банку то, что он хочет. Он хочет, во-первых, видеть твой финансовый отчет, во-вторых, давать тебе деньги для покупки недвижимости. Просто узнай, чего хочет твой банк, и тогда тебе будет намного легче стать богатым».
Предубеждение радиоведущего против недвижимости обойдется ему очень дорого, потому что для покупки акций, облигаций и паев взаимных фондов этому человеку придется использовать свои собственные, оставшиеся после уплаты налогов доллары. Имея очень слабые шансы на использование кредитного рычага банка, радиоведущий будет вынужден использовать самые дорогие деньги на свете – заработанные своим собственным тру дом, и только после того как государство заберет свою долю в виде налогов.
Давайте возьмем, к примеру, сумму в 20 тысяч долларов. Если радиоведущий купит паи взаимных фондов, то он сможет приобрести актив стоимостью не более 20 тысяч долларов. А если бы он покупал недвижимость, то смог бы приобрести собственность стоимостью 100 тысяч долларов, заплатив за нее те же самые 20 тысяч собственных денег и одолжив 80 тысяч у банка. Если арендная плата съемщиков будет покрывать все расходы и выплаты по банковскому ипотечному кредиту, а также приносить некоторый ежемесячный доход, значит, эта недвижимость будет создавать положительный денежный поток.
Предположим, что рынки будут находиться на подъеме и за год каждый актив повысится в цене на 10 процентов. В этом случае взаимные фонды принесут данному инвестору 2 тысячи долларов. Недвижимость же принесет инвестору 10 тысяч долларов, ежемесячный доход от денежного потока и льготы по налогам, связанные с амортизацией. Если инвестор решит продать недвижимость по правилам необлагаемого налогами обмена, то в Америке ему не придется платить налог на прирост капитала.
Паи взаимных фондов, скорее всего, не дадут инвестору ни денежного потока, ни оснований для налоговых льгот, связанных с амортизацией, и будут облагаться налогами на прирост капитала, если не входят в пенсионный план. (Если они входят в пенсионный план, то в момент изъятия облагаются налогом по самой высокой ставке – обычного подоходного налога на заработанный доход.)
Но я не хочу сказать, что бумажные активы плохи. Я просто хотел проиллюстрировать, во сколько может обойтись человеку заявление типа «Я не инвестирую в недвижимость». Для меня самой большой статьей расходов является личная свобода. Ким и меня недвижимость привлекает прежде всего тем, что она приносит ежемесячный денежный поток пассивного дохода, который облагается налогом по более низкой ставке, чем обычный заработанный доход. Благодаря этому мы можем наслаждаться финансовой свободой. Другими словами, недвижимость позволяет нам иметь хорошие долги, а они еще быстрее делают нас богаче. Но за использование кредитного рычага, или денег банка, для того, чтобы быстрее стать богаче, тоже приходится платить установленную цену.
Если вы будете получать доход от своего ка питала, не используя кредитный рычаг, то доход от 20 тысяч долларов составит 10 процентов. Но если вы воспользуетесь деньгами банка, тогда доход от ваших собственных денег составит 50 процентов. Это означает, что подъем рынка не движимости всего на 2 процента принесет вам такой же доход, как подъем рынка ценных бумаг на 10 процентов.
Если включить в расчеты фактор налоговых льгот, то получится, что рынку недвижимости необходимо подняться менее чем на 1 процент, чтобы принести такой же чистый доход, какой принесет подъем рынка ценных бумаг на 10 процентов.
Это лишь некоторые из причин, по которым богатый папа говорил: «Всегда давай банку то, что он хочет». Именно поэтому богатый папа предостерегал: «Всегда обращайся с любым долгом как с заряженным ружьем». Дело в том, что кредитный рычаг может одинаково качнуться как в одну, так и в другую сторону. Используя деньги банка, вы можете сделать намного больше денег, но можете и потерять намного больше денег. Чтобы добиться успеха на этом поприще, от вас потребуются постоянные инвестиции в свое образование и годы опыта. Если вы не готовы платить такую цену, не используй те деньги других людей.
Глава четвертая
Сколько у вас плохих долгов? Отвечайте честно
Прежде чем вы сможете начать свой путь к финансовой свободе, вам придется точно установить, сколько у вас плохих долгов. Для многих людей это все равно что сходить к дантисту. Вы знаете, что это полезно, но не всегда приятно. Некоторые уже махнули на это рукой. Они знают, что сидят в глубокой яме, и даже не пытаются из нее выбраться.
ТЕСТЕсли вы действительно намерены создать положительный денежный поток, вам придется начать с азов финансовой грамотности. Воспользуйтесь этим коротким тестом, чтобы заставить себя сдвинуться с мертвой точки. Подсчитайте, сколько раз вы ответите «да» на следующие вопросы: