«Какой выход?» — спросите вы. Предпринять «обходной маневр»: приобрести дачу в рассрочку проще всего, просто взяв нецелевой кредит под залог той недвижимости, которая уже имеется в вашей собственности (например, квартиры).
Впоследствии можно переоформить в качестве залога новоприобретенную дачу — если банк на это согласится. А согласится он не на всякую дачу. Щитовой домик в ведомственном садоводстве, основанном в середине прошлого века, вряд ли впечатлит сотрудников кредитного отдела. И даже добротный каменный дом имеет шансы вызвать недовольство банковских служащих, если он расположен в глухомани. Это вам как владельцу милы тишина и одиночество, а банк должен думать о плохом: случись что, и отданный в залог дом замучаешься продавать.
Чтобы избежать вопросов по легитимности отчуждения земельного участка, вам необходимо предоставить банку полный пакет документов, удостоверяющих право собственности на него. Поэтому проще всего приобретать в кредит загородные дома у девелоперских компаний, большинство которых обеспечивают юридическую чистоту сделки.
На вторичном рынке для приобретения дома или таунхауса в ипотеку существует еще одно препятствие. При оформлении ипотечной сделки невозможно занизить цену приобретения. Продавец же не всегда соглашается обнародовать точную сумму сделки. Как известно, от уплаты налогов освобождается доход от продажи недвижимости не более чем на один миллион рублей, если срок владения составлял менее трех лет. Учитывая расценки на загородную недвижимость, подобная льгота погоды не делает, и налог на доходы физических лиц может составить кругленькую сумму, которую не всякий пожелает платить.
Если у вас нет желания преодолевать все эти препятствия или нет денег на первоначальный взнос, есть еще один вариант. Получить ипотечный кредит на загородный дом еще на этапе строительства можно под залог земельного участка либо объекта недвижимости, принадлежащего заемщику на правах собственности.
Итак, если вы собираетесь брать ипотеку на загородную недвижимость, то:
— готовьте первоначальный взнос — загородная недвижимость редко кредитуется «с нуля»;
— оцените стоимость земельного участка, качество подъездных путей, наличие коммуникаций — от этого будет зависеть готовность банка выдать вам кредит;
— особое внимание уделите юридической чистоте сделки.
И если вы хотите избежать всех этих сложностей — подумайте о других вариантах залога. Например, можно заложить городскую квартиру.
Ипотека с социальным акцентомМногие задаются вполне естественным вопросом — а есть ли альтернатива ипотечному кредиту? Есть несколько вариантов — со своими плюсами и минусами.
В России сегодня ипотека доступна далеко не всем. Специалисты полагают, что ипотека «укупна» максимум 10–15 % жителей России, между тем нуждаются в улучшении своих жилищных условий как минимум 57 % россиян. Но некоторые из них могут воспользоваться не классическими, или альтернативными, формами ипотеки.
Например, в России действует национальная программа «Молодой семье — доступное жилье». Она включает в себя специальную социальную ипотеку для молодых.
Создатели программы исходят из того, что в России около 250 тысяч молодых семей числятся в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий. По оценкам специалистов только 9 % из них имеют доходы, которые позволяют им приобрести жилье с использованием собственных и заемных средств — классического ипотечного кредита, взятого у банка. Прочим имеет смысл попытаться воспользоваться программой «Молодой семье — доступное жилье».
Если вы хотите участвовать в этой программе, вы должны подать заявку в орган местного самоуправления, который в десятидневный срок принимает решение о признании либо об отказе в признании молодой семьи участницей программы. Участникам выделяется государственная субсидия в размере 35 % от стоимости жилья (10 % из федерального бюджета, 25 % — за счет регионального или местного бюджетов). При рождении или усыновлении ребенка молодой семье дополнительно предоставляют субсидию в размере не менее 5 % от средней стоимости жилья. Субсидия зачисляется на ваш счет в банке-участнике программы. Она может использоваться только на приобретение или постройку жилья, в том числе — в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита, который выдается одному из членов семьи, либо в качестве последнего платежа в счет оплаты паевого взноса жилищного накопительного кооператива. Право молодой семьи на получение такой субсидии удостоверяется именным документом — свидетельством. Владелец свидетельства в течение двух месяцев от даты его выдачи сдает его в банк.
Несколько лет назад был увеличен возраст потенциальных участников этой программы: теперь ею могут воспользоваться россияне в возрасте не до 30 (так было раньше), а до 35 лет.
Правда, как отмечают некоторые аналитики, программа развития ипотеки для молодых семей проваливается из-за высокой стоимости квадратного метра. Какие бы субсидии не выдавались, стоимость жилья все равно высока. Соответственно вам выбирать, ждать ли, когда программа молодежной ипотеки заработает в полную силу, или рассчитывать на собственные силы.
Еще один социальный проект — ипотека для военнослужащих. Схема примерно такая же, как с ипотекой для молодых. Будучи военнослужащим, вы можете подать заявку на ипотечный кредит и открыть специальный накопительный счет в накопительно-ипотечной системе. Затем получить специальный сертификат участника программы, который дает вам право на помощь государства в пополнении этого счета. Счет открыт на три года. Накопив определенную сумму, военнослужащий покупает жилье, оплачивая его стоимость частично за счет накоплений, частично — за счет ссуды банка.
С этой программой российские банкиры активно работают. И… ищут возможность создать еще одну специальную ипотечную программу — для пожилых людей.
Казалось бы, парадокс: пенсионеры — слишком рискованный заемщик для банков. Кредиты россиянам старше 50–55 лет выдаются крайне редко и неохотно. Причина понятна: с учетом средней продолжительности жизни в России банки опасаются смерти заемщика и соответственно проблем с дальнейшим погашением кредита. Однако выход — в привлечении третьих лиц. Как правило, пожилые люди приобретают квартиру по ипотеке не для себя, а для детей или внуков. Можно оформить кредит на них, а родителям выступить в качестве созаемщиков. Кроме того, можно калькировать созданные в США и Канаде специальные ипотечные программы с понижающимся аннуитетом. По ним вначале пенсионер платит большую сумму по кредиту за счет пенсионных накоплений, а потом постепенно объем выплат становится ниже. Еще один вариант для подражания — Британия. Британская схема «обратной ипотеки» дает возможность заложить собственность, купленную по ипотеке, еще раз, получить дополнительный кредит и обеспечить пенсионерам безбедное существование до конца жизни. А после смерти заемщика заложенная недвижимость продается банком, который таким образом возмещает все свои затраты.
В поиске «идеальной ипотеки» многие обращают свой взор и в сторону Германии. Там придумана любопытная схема — стройсберкасса. Это своего рода ипотека для тех, у кого сейчас не хватает возможностей взять классический ипотечный кредит. Строй— сберкасса представляет собой комбинацию из кредитной и накопительной схем.
Схема такова. Стройсберкасса заключает с физическим лицом договор накопления сбережений. В нем фиксируется, какую сумму и через какое время вы получаете. Эта сумма складывается из двух равных частей: накоплений и кредита. Минимальный срок накопления — 2 года. Процентная ставка по вкладу в стройсберкассу будет существенно ниже рыночной — 2–3 %. Зато вкладчику начисляется премия от государства: 20 % от внесенной вами на депозит суммы. Когда на вашем счету накопится нужная сумма, из средств самой стройсберкассы вам выдается кредит в том же размере, что и накопления под 5–6 % годовых. В итоге у вас на руках образуется сумма, половину которой составляют ваши собственные накопления, усиленные премиями государства, а половину — недорогой кредит.
Немецкая модель стройсберкасс понравилась многим, и сегодня применяется в Австрии, Словакии, Чехии, Венгрии и Румынии. В России такой проект тоже был, но сгинул где-то в коридорах Госдумы.
Что нам стоит дом построить? Какую недвижимость покупать в кредит?
Решение приобрести жилье для большинства из нас сравнимо с решением Цезаря перейти Рубикон. Причем одного «хочу» тут явно будет недостаточно: оно потянет за собой необходимость целой цепочки новых решений.
«Первичка» или «вторичка»?Решение заключается в ответе на вопрос: что лучше — купить готовую квартиру или внести деньги на этапе строительства дома? Первый способ — надежнее, второй — дешевле, поскольку цены на квартиры в строящихся домах намного ниже стоимости готового жилья.
Решение приобрести жилье для большинства из нас сравнимо с решением Цезаря перейти Рубикон. Причем одного «хочу» тут явно будет недостаточно: оно потянет за собой необходимость целой цепочки новых решений.
«Первичка» или «вторичка»?Решение заключается в ответе на вопрос: что лучше — купить готовую квартиру или внести деньги на этапе строительства дома? Первый способ — надежнее, второй — дешевле, поскольку цены на квартиры в строящихся домах намного ниже стоимости готового жилья.
Самые ходовые ипотечные кредиты — на приобретение жилья на вторичном рынке (то есть уже готового, сданного в эксплуатацию жилья). Это базовый продукт, он присутствует в линейке любого банка, работающего на ипотечном рынке. Банки выдают кредит на покупку готового дома или готовой квартиры при наличии у будущего новосела первоначального взноса в размере 10–30 % от стоимости приобретаемого жилья. Размер процентной ставки зависит от способа подтверждения дохода, валюты кредита, размера первоначального взноса (чем он выше, тем ставка может быть ниже), иногда — от срока погашения кредита.
Одалживая деньги на дом или квартиру, банк весьма придирчиво относится к объекту приобретения. Для него это — прежде всего залог, обеспечивающий возврат полученных в кредит средств, если вдруг заемщик не сможет погасить кредит. А значит, недвижимость должна иметь хорошие характеристики, чтобы ее можно было быстро реализовать.
Эти характеристики каждый банк трактует по-своему, но есть ряд общих критериев. Банки не дают кредиты на жилье, находящееся в аварийном состоянии, на деревянные, ветхие здания, квартиры, расположенные в домах барачного и гостиничного типов.
Также банк никогда не подпишется на участие в сделке, если квартира выбрана в доме под снос или реконструкцию. Незарегистрированная перепланировка тоже поставит жирный крест на возможности купить квартиру в кредит. Многие банки не хотят кредитовать и покупку «хрущевок». Кроме того, представители банка могут забраковать квартиру, если посчитают, что двери, окна или крыша дома в плохом состоянии. Высокая степень износа коммуникаций также станет поводом для отказа кредитовать выбранный для приобретения дом или квартиру.
Помимо прочего, дом или квартира, которые приобретаются в ипотеку, должны быть свободны от обременений — не должны быть заложены, в ней никто не должен быть прописан. А если вам приглянулась квартира, арендованная кем-то на длительный срок, согласия банка на ее приобретение не получить, пока договор аренды не будет официально расторгнут.
Купить в кредит квартиру в строящемся доме немного сложнее, чем готовую. Обычно банки готовы давать кредиты на покупку строящегося жилья только у тех строительных компаний, которые аккредитованы банком и хорошо ему известны.
Причина проста: до того момента, как заемщик станет собственником квартиры, он не может использовать ее в качестве залога. Потому что ее просто-напросто физически еще нет. Вы можете передать банку лишь свое право требования на квартиру. И только после сдачи дома в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности заемщика на жилье и прочих формальностей банк может переоформить это самое право и получить ликвидное обеспечение по кредиту. Соответственно у банка — новые риски, по сути, он должен выдать кредит под честное слово.
Существует два варианта решения этой проблемы. Например, в залог по ипотечному кредиту оформить уже имеющееся у вас жилье. В этом варианте условия кредита ничем не будут отличаться от обычного ипотечного кредита на приобретение жилья. После оформления права собственности можно переоформить залог на новую квартиру. А если вы не собираетесь продавать ту, что была заложена, то можно вообще ничего не менять.
Другое дело, если вы ограничились залогом своих имущественных прав на строящееся жилье. Пока вы не оформили его в собственность, кредит, который банк выдаст, не будет ипотечным. Ипотека — кредитование под залог недвижимости, а не под залог призрачных прав на нее в туманном будущем. Поэтому проценты по такому кредиту на 2–3 % выше, чем по классической ипотеке. После оформления права собственности вам надо как можно быстрее переоформить залог, чтобы ваш кредит стал ипотечным. Ставка при этом будет снижена.
Впрочем, как уходит в прошлое нежелание банков иметь дело с первичным рынком жилья, так и в отношении ставок банки тоже становятся лояльнее.
Моя знакомая семейная пара несколько лет назад приняла решение взять ипотечный кредит под строящуюся квартиру. Это решение они приняли на том этапе, когда Андрей и Марина могли продемонстрировать мне лишь большую дыру на месте своего будущего дома. Подобно Петру I: мол, «здесь будет город заложен». Перипетии их описывать не берусь — тут чего только не было, начиная от задержки строительства (как всегда) и заканчивая волокитой с документами (умом Россию не понять). Но главный приз — теперь они живут в доме, в котором не только картинки на стенах развешаны, как им хотелось бы, но и сами стены стоят именно так, как хотели хозяева. Как теперь смеется Андрей: «Второй раз я такого не переживу, но один раз дело того стоило».
При кредитовании покупки новостройки банк с особым тщанием проверяет разрешительную документацию застройщика. Вы представляете, сколько времени в России могут проверять документацию для получения кредита? Правильно — месяцами. В Москве за это время цены на жилье могут повыситься на десяток процентов.
Самый прямой выход — обратиться за кредитом в банк, который финансирует строительство этого дома. Понятно, что в этом случае банк уже имеет всю необходимую документацию. Поэтому заемщик может быть уверен, что облюбованную им строящуюся квартиру не забракуют, а деньги перечислят в самые короткие сроки. «Своя рубашка ближе к телу». Для банков эта истина не менее актуальна. Правда, в этом случае вам придется соглашаться на те условия, которые выдвинет банк, поскольку выбирать особенно будет не из чего. Конечно, вы сможете выразить свою волю относительно размера первоначального взноса и срока кредитования, но опять же, в пределах тех вариантов, которые зафиксированы в ипотечных программах данного банка. Это — минус.
Плюс — в том, что, оформляя кредит в рамках партнерской программы банка и компании-застройщика, вы можете рассчитывать на сравнительно невысокие ставки по кредиту. Причина такой щедрости понятна: банки, заинтересованные в скорейшем возврате средств, вложенных в строительство дома, предоставляют покупателям квартир в этом доме весьма привлекательные условия.
Да, учтите также, что в ипотечном кредите на покупку новостройки есть и дополнительные юридические тонкости. Приобретая по ипотеке строящуюся квартиру, вы выступаете в роли соинвестора. Со строительной компанией заключается договор долевого участия, а с банком — кредитный договор. Существуют две похожие схемы, которые применяются в зависимости от особенностей ведения дел того или иного застройщика. Одна схема базируется на законе № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года: в соответствии с ней вы выступаете в статусе соинвестора — на основании договора инвестирования объекта недвижимости. Вторая схема реализуется на основе закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года: в этом случае вы заключаете договор участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации.
Второй вариант юристы считают более надежным, хотя он и потребует больше бюрократических процедур.
Оформление кредита в банке в обоих случаях происходит примерно одинаково: проект договора инвестирования либо договора участия в долевом строительстве передается на рассмотрение банка. Если условия договора соответствуют требованиям, банк заключает с вами кредитный договор. Затем вы подписываете одобренный договор инвестирования или участия в строительстве (договор участия в долевом строительстве передается еще и на государственную регистрацию). Следом подписывается договор о залоге прав требования на передачу квартиры в собственность заемщику. И, как в стандартной ипотечной сделке, подписывается и оплачивается договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика. После завершения строительства вы переоформляете залог на недвижимость.
Обходные путиПредположим, вам понравилась строящаяся квартира в доме, который возводит компания, не имеющая совместных ипотечных программ ни с одним банком. Как быть в таком случае? Получить ипотечный кредит в этой ситуации сложнее, но возможно.
Самый легкий способ, как уже говорилось, — заложить в качестве обеспечения какое-то другое жилье, принадлежащее заемщику. Иногда банки согласны оформить в виде залога дорогостоящее имущество, например раритетные предметы искусства, драгоценности. Можете попробовать договориться использовать в качестве обеспечения сделки поручительство юридического или физического лица. Однако надо сказать, что перечисленные варианты, за исключением залога недвижимости, имеют шансы на успех только в том случае, если вы или ваша компания-работодатель являетесь давними и уважаемыми клиентами этого банка. Или если вы пользуетесь программой приват-банкинга.