Скорее стоит рассчитывать на то, что банк одобрит ваш выбор строительной компании и будет готов на первых порах довольствоваться правом требования на строящуюся квартиру. Но в этом случае главная трудность заключается в том, что «чужого» застройщика банк будет рассматривать буквально под микроскопом. Поэтому заемщику надо предусмотреть в своих планах больше времени на процедуры и приготовить для банка пакет документов, аналогичный тому, который рассматривается в ходе процедуры принятия решения об аккредитации строительной компании.
Учтите особенности российского бизнеса: далеко не все застройщики горят желанием посвящать банки во все детали своих проектов. Так что на самом старте убедитесь в том, готова ли компания предоставить вам и банку всю необходимую информацию. И помните, что даже в случае положительного решения банка оформление кредита на квартиру в новостройке «чужой» компании будет тянуться значительно дольше, чем с компанией, аккредитованной банком. Чтобы утрясти все формальности, можно потратить до полугода. Когда квартира станет собственностью заемщика, залог (так же, как уже в описанных схемах) переоформляется непосредственно на объект кредитования.
Так во сколько же обойдется ипотечный кредит на новостройку? С одной стороны, строящаяся квартира продается дешевле готового жилья. С другой, на время строительства процентная ставка по вашему кредиту будет повышенной. Поэтому нужно очень тщательно посчитать, сколько денег уйдет помимо стандартной ставки до того момента, когда квартира перейдет в вашу собственность и проценты по кредиту снизятся. Понятно, чем дольше будет строиться дом, тем меньше удастся выгадать на разнице в цене с квартирой на вторичном рынке. Так что, выбирая строящуюся квартиру, убедитесь, что строительная компания, которая ее возводит, раньше особо не затягивала и не срывала сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Так вы сэкономите и время и деньги.
Жилищная ссуда… не для жилья
У ипотеки есть еще одно, неожиданное на первой взгляд применение. Допустим, вам нужна крупная сумма денег. Под залог квартиры или дома в банке можно получить большой и недорогой кредит и использовать его на другие цели. Эти кредиты принято называть нецелевыми ипотечными кредитами.
Зачем это нужно? Может оказаться, что вам гораздо выгоднее заложить банку недвижимость, чем оформить потребительский кредит. Сумма кредита под залог недвижимости составит 75–80 % от стоимости залога, в потребкредитовании столько могут не дать. Проценты по нецелевому ипотечному кредиту будут намного ниже. Так что — думайте. Но брать такой кредит можно только в том случае, если вы твердо уверены в своей способности его выплатить.
Аренда или кредит? Что выгоднее — платить банку или арендодателю?
Многие жители российских городов, особенно Москвы и Петербурга, давно решают эту задачку. Но для решения любой задачи нужно знать все ее условия.
Мой приятель Олег Корчагин, преуспевающий российский фотограф, лет пятнадцать назад перебрался в Москву из крупного волжского города. Гонорары по тем временам ему платили весьма высокие, он снял квартиру в престижном московском районе Строгино и прожил там лет десять. Пока в столице не случился бум аренды квартир, и хозяин в очередной раз не поднял квартплату. Всего же за десять лет она выросла с 200 до 1100 долларов.
Последнюю сумму Олег тянуть уже не мог и перебрался в квартиру поменьше, попроще, в Новогиреево — район, который отличается от западной части Москвы примерно как духи «Красная Москва» от Chanel № 5. Между тем хозяин новой квартиры вскоре тоже поднял цену — с 600 до 800 долларов… Олег ломал голову: как быть? Не достигнет ли в будущем плата за аренду уровня, на который он попросту не потянет?
Между тем его коллега Владимир четыре года назад взял ипотечную ссуду. Ежемесячные платежи составляли $1050. Время от времени крупные заказы на съемку позволяли ему гасить часть кредита досрочно. Итог: через семь лет Владимир станет обладателем собственного жилья. Олег, глядя на приятеля, кусает локти, жалея, что в свое время не рискнул.
«Банальная сказка о братьях, один из которых умный, а другой — дурак», — скажете вы. А возможно, главное — не оказаться в положении третьего брата, который «был ни так ни сяк».
Переплачивать не хочется?«Ни так ни сяк» в нашем случае — это колебания между тем, что выбрать — аренду жилья или ипотеку. Понятно, выбор ответственный. Ипотека может вас отпугнуть непомерными, на неискушенный взгляд, переплатами. Если посчитать, то по кредиту, взятому под 10 % годовых за 10 лет, переплата составит до 60–70 %. А еще и комиссии за выдачу и обслуживание ссудного счета, которые могут составить от нескольких тысяч рублей до нескольких тысяч долларов; плата за оценку приобретаемой недвижимости; ежемесячные взносы за страховку.
Если же кредит берется не на 10 лет, а на 15 или 20 — набежит еще более существенная переплата: 120–130 % сверх суммы займа.
Переплачивать за жилье так много никому не хочется. Но так ли уж велики потери на процентах, как кажется на первый взгляд? Когда вы приобретаете товар и сразу платите за него двойную цену — это одно. И совсем другое, если расчет растягивается на длительный срок. Попробуйте оценить потери на процентах не в абсолютных цифрах, а в относительных, картина получается отнюдь не мрачная.
Платежи по ипотечному кредиту составляют фиксированные в договоре суммы. И каждый год их удельный вес будет снижаться из-за инфляции. Хотя курс рубля по отношению к доллару и евро стабилизировался, инфляцию никто не отменял. Ежегодно она составляет 8–10 %. Близко к размеру годовой процентной ставки по ипотечному кредиту, верно? Вряд ли кто усомнится, что в ближайшие годы деньги перестанут обесцениваться, будь то рубли или доллары. Пусть уровень инфляции снизится даже до 5–6 %, как в развитых странах, все равно в реальном выражении переплата за жилье не так уж и велика.
Теперь прикинем, как изменятся за десять — двадцать лет цены на жилье. За три «предкризисных» года в Москве они выросли едва ли не вдвое. Такие скачки, конечно, не каждый год происходят, но за пару десятилетий хотя бы несколько скачков случится. Те, кто приобретал квартиру в 2005–2006 годах, взяв ипотечный кредит, могут заметить, что сделки получились выгодными. Рост стоимости квартиры с лихвой перекрыл потери даже от завышенных процентов, существовавших в ту пору.
Вернемся к размеру процентной ставки по кредиту, из которой и складываются пугающие объемы переплат по ипотеке. Ипотечные ставки постепенно снижаются. И тут можно «перекредитоваться» на более выгодных условиях. Иногда это можно сделать в том же банке, где был взят заем, — при условии, что банк начал предлагать более выгодные условия кредитования. В долгосрочной перспективе падение ставок еще на 2–3 % не выглядит чем-то фантастическим. Учитывая размеры ипотечных кредитов, снижение ставки всего лишь на 1,5 % уже приносит ежемесячную экономию в несколько сотен долларов. Соответственно в целом за год расходы по кредиту сократятся на несколько тысяч долларов.
Замкнутый круг арендыВпрочем, оценивать доводы pro et contra ипотеки нельзя в отрыве от других способов обзавестись жильем. Если у вас есть возможность купить квартиру — снимаю шляпу. Если нет, то остается единственный вариант — аренда жилья.
В последние годы аренда квартир перестала быть прерогативой студентов, приобрела долгосрочный характер и стала востребованной альтернативой приобретению жилья, особенно в Москве и Петербурге, где цена средней квартиры сегодня равна сумме, которую среднестатистический россиянин зарабатывает минимум за полжизни.
Но именно этот рост цен затрудняет и аренду недвижимости. В столицах плата за найм квартиры беспрерывно растет и вполне сравнима с ежемесячными взносами по ипотечному кредиту. Только вот погашая ипотечные платежи, вы обеспечиваете свое будущее, получая в конечном итоге собственное жилье, тогда как арендатор фактически бросает деньги на ветер.
И опять вспомним о «страшилках». Боязнь кабалы мешает вам взять ипотеку? Но, согласитесь, арендатор живет в подвешенном состоянии: вздумается владельцу жилья, и придется очистить помещение. Даже если не погонят на улицу в одночасье, поиск нового жилья — всегда большая проблема, особенно для семей с детьми. Подобрать в отведенные сроки подходящий вариант в обжитом районе, чтобы не менять детсад или школу, зачастую не удается.
На столичном рынке аренды жилья набирает силу и новая проблема: арендаторы со стажем, как правило, обрастают собственной мебелью и техникой, а владельцы жилья предпочитают сдавать квартиры с полной обстановкой. Можно, разумеется, поставить один холодильник на другой и придавить сверху микроволновкой, но вряд ли это будет радовать глаз. А последнее слово в условиях аренды, разумеется, за владельцами квартир: спрос пока превышает предложение.
На столичном рынке аренды жилья набирает силу и новая проблема: арендаторы со стажем, как правило, обрастают собственной мебелью и техникой, а владельцы жилья предпочитают сдавать квартиры с полной обстановкой. Можно, разумеется, поставить один холодильник на другой и придавить сверху микроволновкой, но вряд ли это будет радовать глаз. А последнее слово в условиях аренды, разумеется, за владельцами квартир: спрос пока превышает предложение.
Еще один вариант — копить на квартиру. Это значит мыкаться по разным углам (для тех, кто не имеет квартиры) или жить по законам муравейника (если прежнее жилье стало тесным). При этом еще и отказывая себе во всем, чтобы через энное количество лет купить себе жилье. К тому же придется поломать голову над тем, как уберечь накопления от инфляции. Единственный доступный для среднестатистического россиянина, не обучавшегося тонкостям игры на фондовом рынке, — это банковский депозит, но проценты по нему крайне редко устанавливаются выше уровня все той же самой инфляции. Так что получится не накопление, а замкнутый круг. А инвестировать сбережения на квартиру в ценные бумаги, облигации, иные инструменты фондового рынка чересчур рискованно — можно выиграть, но можно и потерять в одночасье значительную их часть.
С учетом цен на недвижимость для большинства россиян альтернативы ипотеке не существует. Так что вопрос «Что выгоднее — аренда или кредит?» снимается с повестки дня ввиду очевидности ответа. Более актуален другой вопрос…
…Сейчас или завтра?Финансовый кризис усугубил сомнения. Как дальше поведут себя цены на квартиры, уже не берутся загадывать самые самоуверенные эксперты. Поначалу бытовало два радикально противоположных подхода. Одни злорадно предсказывали обвал цен на жилье, другие пугали двукратным ростом стоимости квадратного метра.
Но по большому счету вопрос о том, сейчас или завтра брать ипотеку, сводится к уровню вашей выдержки и устойчивости нервной системы. Если вы готовы еще лет десять спотыкаться или находить утром на кухне заночевавшего у вас дядюшку из Стерлитамака — ипотека может потерпеть. Если же вам, подобно булгаковскому профессору Преображенскому, все же кажется, что обедать надо в столовой, спать — в спальне, а работать — в кабинете, то можно начинать сейчас. Тем более если жилье, в котором вы сейчас обитаете, не ваше, а арендованное.
Впрочем, если вы все же полагаете, что отдавать лучше, чем инвестировать, то обращайтесь к автору этих строк. Я собираюсь брать ипотечный кредит на однокомнатную квартиру. Лет шесть-семь я намерен сдавать ее в аренду, за счет этого окупить бо́льшую часть ее стоимости, а затем жилье понадобится моей дочери, которая как раз к этому времени станет совершеннолетней.
В падение цен на жилье я не верю. Тем паче — в Москве. И кризис тут не аргумент. Вот когда жители первопрестольной массово захотят жить в деревне или в Волгограде, тогда и поговорим. В конце концов, цены диктует вовсе не высокая аналитика. Цены диктует желание массы людей жить в определенном месте. И пока это место, как ни прискорбно для противников урбанизации, — столицы и крупные города.
Так что споры между сторонниками аренды жилья и приверженцами покупки оного в кредит имеют не столько логическую основу, сколько психологическую. Снимать жилье по большей части предпочитает легкая на подъем молодежь: либо не нашедшие своей «половинки» одиночки, либо пары, не планирующие заводить детей. Для них ипотечная кабала на большую часть сознательной жизни остается чересчур высокой платой за душевный покой и бытовой комфорт.
Конечно, главное преимущество ипотеки — не только в свободе от поползновений хозяев арендованной квартиры установить в красном углу фамильный гардероб («пущай тут постоит, а то мы новый гарнитур купили»). Отдавая каждый месяц банку часть своих доходов в счет погашения ипотечного кредита, вы получаете взамен энное количество пусть сантиметров, но собственной жилплощади. Отдавая хозяину съемной квартиры ежемесячную плату, вы получаете право прожить на его территории еще тридцать дней. В итоге, к примеру, через 25 лет ипотечный заемщик гасит кредит и становится полноправным владельцем жилья. Помимо своей основной задачи «крыши над головой» его квартира будет еще и служить активом на весьма приличную сумму, что бы там ни было с ценами на недвижимость. Арендатор же спустя 25 лет остается при своих: необходимости отдавать весомую часть своих доходов на оплату жилья, неуверенности в завтрашнем дне и размышлениях о том, где он поселится, выйдя на пенсию.
А принцип «Мой дом — моя крепость» еще никто не отменял.
Белые начинают и выигрывают. Как получить ипотечный кредит?
Как получить кредит — ключевой вопрос для любого, кто задумался об ипотеке. Но чтобы ответить на него правильно, необходимо представлять себе, как подаются заявки на ипотечный кредит, что при этом потребуют от вас банки и на какой сумму вы можете рассчитывать.
«Если бы я знала, что меня ждет на пути к ипотечному кредиту, я бы стала заниматься этим, только взяв отпуск, — как-то пожаловалась одна моя знакомая. — Представляешь, после двух месяцев беготни за документами мне заявили, что кредит выдать не могут. Тут я не выдержала и начала орать не своим голосом, что устрою им такой скандал, какой они себе и представить не могут. И, знаешь, подействовало: решили не связываться с «психопаткой», все-таки оформили кредит».
Признаться, моей фантазии оказалось недостаточно, чтобы вообразить собеседницу — даму в высшей степени важную и степенную — в роли разъяренной фурии. Это же надо, до чего можно довести человека! Не будем тыкать пальцем, но речь шла о банке, который недавно был признан одним из лидеров отечественного ипотечного рынка.
Наслушавшись таких рассказов, потенциальные заемщики начинают воображать себе всевозможные злоключения и запасаются успокоительными каплями. Однако банковские работники дружным хором уверяют, что такие случаи — редкость. Но ступая на путь ипотеки, надо четко представлять себе все его вехи.
С чего начать?Традиционно процедура оформления ипотечного кредита начинается с консультации с сотрудником банка или с кредитным брокером. Ехать в банк не обязательно — некоторые банки готовы прислать специалиста в ваш офис или на дом. Многие банки предлагают оформить предварительную заявку через Интернет. Документы при этом не требуются — только рассказ о себе и своем финансовом состоянии. На рассмотрение уходит, как правило, не больше пары суток. Ведущие игроки рынка сократили этот срок до нескольких часов.
Здесь надо иметь в виду одно «но». Предварительное решение потому и называется предварительным, чтобы не относиться к нему чересчур всерьез. Оно послужит вам лишь ответом на ключевой вопрос: можете вы рассчитывать на кредит или нет? Хотя некоторые банки сразу обозначают в предварительном решении параметры кредита, на которые может рассчитывать заявитель, — сумму, ставку и срок. И все же точные цифры назовут лишь после решения о предоставлении вам кредита.
Впрочем, простейший способ узнать, сколько банк может вам ссудить, это найти в Интернете его сайт и ознакомиться с условиями его ипотечных программ. А потом рассчитать размер потенциально доступного вам кредита на ипотечном калькуляторе. Для работы с калькулятором придется указать, можете ли вы представить официальное подтверждение размера вашей зарплаты. Таковым считается справка из налогового органа по форме 2-НДФЛ, в которой фигурирует сумма зарплаты, или справка от работодателя в вольной форме. Затем надо ввести срок, на который вы хотели бы получить кредит, размер совокупного дохода семьи за месяц, сколько человек ваша семья насчитывает и много ли среди них иждивенцев. В сухом остатке получим максимальную сумму кредита.
Конечно, расчеты на ипотечном калькуляторе носят условный характер. Когда дойдет дело до рассмотрения заявления на ипотечный кредит, в банке будут учитывать значительно больше нюансов. Помимо заработков примут во внимание доходы от имеющихся у вас ценных бумаг, паев, долей в бизнесе. В пользу соискателя сыграет высокий уровень благосостояния. Скорее всего, зачтутся хорошее образование, достижения на профессиональном поприще, перспективная должность, обещающая в дальнейшем карьерный рост, а с ним и рост доходов. Хорошо, если ваша профессия котируется на рынке труда. Если соискатель занимается предпринимательством или имеет долю в бизнесе, на размер кредита повлияет успешность его деятельности.
Если окажется, что банк по той или иной причине не готов предоставить вам искомую сумму, можно оформить созаемщиком близкого человека. Это позволит поднять лимит кредита. Одни банки разрешают брать в созаемщики только супруга, а другие готовы рассмотреть до четырех созаемщиков по одному кредиту. Если вы привлекаете созаемщиков, то должны будете представить банку не только свои документы, но и документы созаемщика. Однако часто размер процентных ставок по кредиту иногда прямо пропорционален количеству заемщиков — чем их больше, тем выше ставка. Исключение — когда созаемщиками выступают супруги и оба могут документально подтвердить размер своего дохода.