Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги - Ян Арт 13 стр.

Если окажется, что банк по той или иной причине не готов предоставить вам искомую сумму, можно оформить созаемщиком близкого человека. Это позволит поднять лимит кредита. Одни банки разрешают брать в созаемщики только супруга, а другие готовы рассмотреть до четырех созаемщиков по одному кредиту. Если вы привлекаете созаемщиков, то должны будете представить банку не только свои документы, но и документы созаемщика. Однако часто размер процентных ставок по кредиту иногда прямо пропорционален количеству заемщиков — чем их больше, тем выше ставка. Исключение — когда созаемщиками выступают супруги и оба могут документально подтвердить размер своего дохода.

Сбор документов на получение кредита вам стоит начинать, получив предварительное одобрение. Именно тогда наступает черед оформить заявление на кредит и анкету заемщика (чаще всего они объединены). Они подаются в сопровождении пакета документов, которые подтвердят всю указанную вами информацию о себе и созаемщиках. Впечатление, которое произведет на кредитного специалиста ваша «подноготная», скажется на размере суммы кредита и величине процентной ставки. Разные банки, разумеется, могут предъявлять отличающиеся требования к заемщику, но в целом они выглядят примерно одинаково.

С вас обязательно потребуют:

— копию паспорта;

— копии свидетельств о браке, рождении детей;

— копию диплома об окончании учебного заведения;

— копию трудовой книжки, заверенной работодателем.

Если у вас есть военный билет и водительское удостоверение — придется добавить их копии. И самое главное — справки или иные документы, подтверждающие ваши доходы.

Как я уже сказал, официальный размер зарплаты указывается в справке по форме 2-НДФЛ. Это те сведения, которые работодатель либо, если речь идет о собственном бизнесе, владелец предприятия представляет в налоговый орган. Так сказать, «белые» доходы. Увы, сегодня их наличием дано похвалиться далеко не каждому россиянину. И работодатели, и предприниматели массово уклоняются от налогов. Поэтому банки в России не слишком щепетильны в отношении способа подтверждения дохода и готовы поверить соискателям на слово. В противном случае количество ипотечных заемщиков представляло бы собой число на порядок меньше существующего.

В итоге в России действуют довольно либеральные нормы: если ваши доходы нельзя подтвердить официальной справкой по форме 2-НДФЛ, то вы можете использовать так называемую «свободную форму подтверждения дохода». Его размер может быть указан в анкете или в справке «по форме банка». Обычно в последнем случае от вас требуется предъявить справку, составленную на бланке вашей компании за подписью руководителя и заверенную печатью. Причем справка должна содержать информацию о ежемесячных доходах предъявителя. Оптимальный вариант — указать в ней доход за каждый из последних 12 месяцев.

Кто имеет возможность официально подтвердить свои заработки, тому денег дадут больше, чем тому, чей размер зарплаты продекларирован в «свободной форме», письмом от работодателя либо подтвержден честным словом соискателя.

Для любого заемщика имеет смысл продемонстрировать банку максимум своих доходов, включая дополнительные: например, дивиденды, прибыль от паев в инвестиционных фондах, прибыль от участия в бизнесе, доход от сдачи в аренду квартиры, гаража или дачи. Но их тоже надо подтвердить соответствующими документами. В какой форме это сделать, подскажет кредитный консультант.

Ваше финансовое положение косвенно характеризует и наличие в вашей собственности ликвидных активов — имущества, представляющего ценность и легко обратимого в деньги в случае форс-мажора. Поэтому «хорошее впечатление» производит владение какой-либо недвижимостью или ее долей. Квартира, дача, загородный дом, капитальный гараж в собственности зарекомендуют вас как человека, достойного финансового доверия. Автомобили, катера, яхты, раритетные ювелирные украшения, предметы искусства или антиквариата тоже добавят «очков».

Сегодня российские банки конкурируют друг с другом в скорости принятия решений по заявкам на ипотечный кредит. В некоторых обязуются принять решение за два-три дня. В целом же рассмотрение документов редко занимает больше недели. Если банк счел заявителя (или заявителей) достаточно благонадежным и финансово состоятельным и разногласий по поводу размера кредита и процентов по нему не возникает, то вы получаете нечто вроде оферты (это официальное предложение на заключение кредитного договора). Она удостоверяет, что банк одобрил вашу кандидатуру в качестве заемщика и описывает основные параметры (сумма, срок, процентная ставка) будущей ссуды.

Однако положительное решение банка, даже подкрепленное офертой, — это еще не все, поскольку деньги по ипотечному кредиту никто не выдает просто так. Они будут выплачены продавцу приобретаемого вами жилья только после оформления сделки по приобретению недвижимости.

Срок действия оферты в разных банках может составлять от двух до шести месяцев. За это время нужно подыскать себе подходящее жилье и раздобыть все документы, позволяющие оценить выбранный объект недвижимости. Получив документы на тот или иной объект недвижимости, в банке проверяют, всем ли требованиям он соответствует. Как мы уже установили, быстрее всего решение о выдаче кредита принимают, если речь идет о квартире из вторичного фонда. Если представлен исчерпывающий перечень документов, их проверка, скорее всего, займет меньше недели. Тем, кто хочет за счет кредита приобрести квартиру в строящемся доме или дом за городом, придется ждать подольше.

Если с документами на недвижимость все в порядке, наступает заключительный этап: проводится оценка приобретаемой недвижимости, готовятся договоры, оформляется страхование. Это самый легкий этап, все процедуры к сегодняшнему дню отработаны, поэтому они не займут много времени. Большинство банков управляются за несколько дней. Затем последовательно подписываются кредитный договор, договор купли-продажи недвижимости и договор страхования. А после подписания кредитного договора Федеральная регистрационная служба автоматически регистрирует право залога банка.

Среди причин отказа в получении ипотечного кредита на первом месте стоит предоставление ложных сведений о себе со стороны соискателя кредита. Подавляющее большинство сведений легко проверяется банковскими службами безопасности. А отказ в кредите по причине недостоверности информации может обернуться еще одним печальным последствием: вас занесут в «черные списки» и вполне возможно, что свои двери для вас в будущем закроют и другие кредитные учреждения.

Причинами отказа в выдаче кредита чаще всего становятся: низкий уровень дохода заемщика, недостаточная стабильность его материального положения, испорченная ранее кредитная история, судимость и возраст.

Возрастные ограничения — один из главных минусов российской ипотеки. Минимальная возрастная «планка» в российских банках составляет 21 год, на деле банки предпочитают выдавать кредиты заемщикам старше 25 лет. Но куда больше вопросов вызывает максимальная возрастная «планка» отечественной ипотеки. Приближение пенсионного возраста в большинстве случаев станет непреодолимым препятствием для получения ипотечного кредита. Практически все банки считают обязательным условием, чтобы на момент погашения кредита максимальный возраст не превышал 60 лет для женщин и 65 лет — для мужчин.

Попробуем подытожить обобщенный портрет идеального ипотечного заемщика. Это человек в возрасте от 30 до 40 лет, обладающий престижной и высокооплачиваемой работой, владеющий дачей, автомобилем и гаражом, имеющий дополнительные доходы, семейный, без проблем с законом, с высшим образованием. Словом, Карлсон — «красивый, умный и в меру упитанный мужчина в самом расцвете сил».

На Западе в свое время появилось присловье: «Чтобы получит в банке кредит, надо сначала доказать, что ты в деньгах не нуждаешься». Разумеется, это шутка. Но все же доказывать придется. Как минимум — свою способность возвращать долги…

Безопасная ипотека. Основные правила игры

Вокруг условий получения ипотечного кредита в России существует множество мифов, до странности живучих. Один их них состоит в том, что банк «в случае чего» может выбросить заемщика из ипотечной квартиры. На самом деле, покупая квартиру в кредит, вы имеете все права собственника на купленное жилье. Лишь некоторые из них могут быть ограничены законом или кредитным договором.

На днях моя знакомая советовалась со мной, что ей делать — продолжать снимать квартиру или рискнуть и взять кредит. На мой призыв не сомневаться и оформить ипотеку она ответила: «Так ведь страшно! Вдруг выкинут из квартиры».

Пикантность этой истории придает то, что знакомая — давний и опытный помощник одного из депутатов Госдумы. И коль скоро даже человек, ежедневно работающий в парламенте, не знает прав и обязанностей собственника жилья, что говорить о многих и многих россиянах? Вопросов в отношении ипотеки у них примерно столько же, сколько сказок у Шехерезады. Но большинство из них повторяется с периодичностью смены итальянского правительства. Попробуем пройтись по ним.

Вопрос номер один: кто является собственником жилья, купленного в кредит, — банк или я?

С юридической точки зрения ответ однозначен: собственником жилья является его покупатель — заемщик. Но при оформлении права собственности на жилье, приобретенное полностью или частично на кредитные средства, Федеральная регистрационная служба одновременно регистрирует залог недвижимости. Таким образом, возникает обременение, которое ограничивает ваши права собственника квартиры или дома.

В частности, вы не можете продать или поменять заложенное жилье без разрешения банка. Существует еще ряд ограничений, которые могут быть оговорены в вашем договоре с банком.

Возникает другой вопрос: могу ли я продать ипотечную квартиру?

Да, это возможно. Конечно, банки негативно относятся к такой практике. Банк получает прибыль в основном за счет процентов по выданному кредиту, уплачиваемых в течение длительного срока, поэтому не заинтересован в продаже заемщиком квартиры и досрочном погашении кредита. Однако продажа с согласия банка не возбраняется. Особенно если вы захотели приобрести жилье побольше и покомфортнее. Прежняя взятая в ипотеку квартира или дом с разрешения банка продаются, остаток задолженности по кредиту гасится за счет вырученных средств. Тут же оформляется новый кредит, за счет которого приобретается новое жилье, которое оформляется в залог.

Для банка это вполне выгодная схема. Заемщик продемонстрировал свою добросовестность, расплатился по кредиту, но при этом по-прежнему платит проценты уже по новой ссуде. Поэтому не стоит переживать относительно обременения вашего жилья со стороны банка: поменять жилье на лучшее с его согласия вполне возможно.

Следующий вопрос: могу ли я сдавать ипотечную квартиру или дом в аренду?

Можете, но только с согласия кредитора. Казалось бы, какое дело банку до того, кто будет жить в заложенной квартире? Казалось бы, только радоваться должен, что вы имеете стабильный источник дохода, — будет чем гасить кредит. Однако банки оценивают такую ситуацию иначе. Собственник квартиры может оказаться злостным неплательщиком, и банк захочет разорвать с ним договор, а свои затраты по выданному кредиту компенсировать за счет реализации заложенного жилья. Но, если в квартире обнаружатся жильцы, заключившие должным образом договор аренды и заплатившие вперед на длительный срок, продать квартиру или дом будет очень сложно. Закон охраняет права арендаторов, поэтому их нельзя попросить очистить помещение даже при смене собственника квартиры или дома. В этом случае банку придется ждать годы, чтобы реализовать объект залога.

Однако если владелец ипотечной квартиры желает сдавать ее в наем по всем правилам, можно обратиться за разрешением к банку-кредитору. Если аренда будет краткосрочной, на полгода — год, скорее всего, банкиры не откажут.

Если же вы считаете излишним скреплять отношения с арендаторами письменным договором, никто не сможет помешать селить в заложенную квартиру кого захочется.

Здесь четких правил нет. Без согласия банка можно прописать только близких родственников: детей, родителей, супруга. Но поскольку законодательство напрямую не запрещает и не разрешает самовольно прописывать близкую родню, в банках склонны трактовать закон в свою пользу и требуют согласовывать регистрацию любого члена семьи в заложенном жилище. Однако заемщик, в свою очередь, может смело не подчиняться этим требованиям, и тут уж банк ничего с ним поделать не сможет, ни один суд такое требование банка не может признать правомерным.

Однако это касается лишь самых близких родственников. Всех прочих можно зарегистрировать в квартире только с письменного разрешения кредитора.

Банки-кредиторы могут потребовать продажи ипотечной квартиры в случае расторжения ипотечного договора. Условия, при которых он может быть расторгнут, прописаны в самом договоре. Обычно основание — три и более просрочек платежей по кредиту. Причем в этом случае банк может реализовать заложенную квартиру — как с согласия заемщика, так и без него. До недавнего времени банку было затруднительно продать квартиру без согласия владельца: российские законы охраняли прежде всего интересы населения. Такая продажа была возможна только с разрешения суда, а суды не стремились принимать «антисоциальные» решения. Но законодатели укрепили права банков. Так что будьте пунктуальны в платежах.

Ипотека — это всерьез и надолго. Чтобы сделать ее безопасной, нужно знать определенные правила и предусмотреть форс-мажор. А главным инструментом безопасности становится ипотечное страхование.

Ипотечные заемщики в своей массе — оптимисты. Они уверены в своих силах, надеются на светлое будущее, планируют быстренько выплатить банку кредит и жить припеваючи. Пессимисты тревожатся о превратностях судьбы, которые могут помешать вернуть кредит: «А вдруг меня с работы выгонят? А если заболею тяжко, меня машина собьет, грабители нападут? Стану инвалидом, не смогу погашать кредит, банк квартиру отнимет и на улицу выгонит. Да мало ли что еще может приключиться!»

Отказываться от ипотеки из-за подобных страхов несерьезно. Серьезно — оформлять ипотеку так, чтобы именно в таких ситуациях защитить себя от всех рисков потери жилья. А риски эти могут быть трех типов — материальные, финансовые и семейные.

От первых можно застраховаться.

Вторые могут быть решены в сотрудничестве с банком, выдавшим вам кредит.

Третьи — личное дело каждое, но и тут существует несколько оптимальных сценариев поведения.

Российские законы гласят: при оформлении ипотечного кредита нужны три вида страховки.

Во-первых, страхуются жизнь заемщика и риск потери им трудоспособности. Это позволит банку в случае форс-мажора уберечься от потери денег, а заемщику — от потери жилья. Получив страховку, пострадавший заемщик или его семья могут гарантированно погасить остаток задолженности, не продавая заложенную квартиру. Потеря трудоспособности или смерть заемщика, выражаясь казенным языком, «делают невозможным погашение кредита». Трагедия может случиться с каждым. Мужчины, составляющие большую часть ипотечных заемщиков, в нашей стране, увы, живут недолго. Наиболее активные и работящие часто оказываются в больницах с инсультами, инфарктами, прободением язвы желудка. Отбирать заложенное жилье и гнать на улицу заемщика-инвалида или осиротевшую семью с малыми детьми по меньшей мере негуманно. Но деньги-то банку должен кто-то возвращать? Чтобы обезопасить себя от необходимости проявлять жестокость и портить себе репутацию, почти все банки ставят обязательным условием при выдаче ипотечного кредита страхование жизни и трудоспособности заемщика. Разумеется, в пользу банка. Схема проста: вы ежегодно платите за страховку, а случись что, страховая компания заплатит банку за вас. И квартиру никто не отберет.

Во-вторых, страхуется титул (юридическая чистота сделки по приобретению недвижимости). Это гарантирует банку возврат кредитных средств на случай аннулирования сделки по покупке жилья в судебном порядке. Каждый из предыдущих владельцев может оспорить сделку по каким-то своим причинам. Согласно статистике, только в Москве ежегодно расторгается до двух тысяч сделок с недвижимостью. Соответственно если на купленную вами квартиру все же будут покушаться какие-нибудь забытые родственники продавца, страховая компания опять же возьмет на себя оплату расходов по возврату долга банку.

И в-третьих, заключается договор страхования на случай уничтожения недвижимости. Дом может сгореть, под окнами неожиданно обнаружится свалка радиоактивных отходов, квартира может стать непригодной для жизни: к примеру, из-за непродуманной точечной застройки фундамент поплывет и в стенах квартиры появятся трещины. Этот пункт выгоден и банку, и заемщику: в случае ЧП банк возвращает свои деньги, а вы освобождаетесь от необходимости платить по кредиту. Правда, чтобы страховая компания раскошелилась, ей надо представить убедительные доказательства того, что заемщик действительно пострадал.