Что делать, если гражданин не может присутствовать в день назначенного межевания и согласования границ?
Во-первых, гражданин может назначить представителя своих интересов по доверенности. Следует также помнить, что межевание не зависит от присутствия соседей, а акт согласования границ он может подписать и в другой день (что нежелательно во избежание возможных конфликтов).
Во-вторых, если будет документально подтверждено длительное отсутствие гражданина (командировка, болезнь и т. п.), то согласование границ может удостоверить местная администрация, в данном случае — председатель правления СНТ.
А если садовод приватизирует участок в индивидуальном порядке, то правом досудебного разрешения всех споров по границам обладает орган местного самоуправления на основании пункта 3 ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Какая связь между получением номера в земельном кадастре и приватизацией земли садоводческого товарищества?
До сих пор в правлении некоторых садоводческих товариществ иногда ошибочно полагают, что получение номера в земельном кадастре автоматически дает право собственности на общие земли товариществу как юридическому лицу. Это не так, поскольку получение кадастрового номера с кадастровым планом земельного участка и процедура оформления права собственности на ту же землю — не одно и то же. Однако непосредственная связь между ними действительно есть. И в последние годы в связи с вступлением в силу 17 сентября 2003 года четвертых изменений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», внесенных Федеральным законом от 9 июня 2003 года № 69-ФЗ, взаимосвязь сильно возросла. Если до сентября 2003 года при приватизации земельного участка в регистрационной палате можно было обойтись лишь планом земельного участка, то теперь такой возможности юридически не существует. Представление именно кадастрового плана при приватизации земельного участка стало обязательным, т. е. в соответствии с новой редакцией предпоследнего абзаца пункта 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, подаваемым в регистрационную палату, является не просто план земельного участка, а именно кадастровый план. Он должен быть удостоверен «органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра», районной кадастровой палатой.
Для лучшего понимания вопроса мы обратимся к тому, как в нормативно-правовых актах регламентируется:
— право собственности на общие земли;
— получение кадастрового номера;
— получение кадастрового плана.
Так, в соответствии с подпунктом 1 п. 2 ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» земли общего пользования могут быть приватизированы двумя разными способами:
1) общая совместная собственность членов такого объединения;
2) собственность такого объединения как юридического лица.
Очевидно, каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы, и вопрос «Что лучше?» для каждого конкретного садоводческого объединения должен решаться на общем собрании этого объединения, а не только на заседании правления. Очень вероятно, что председатель и члены правления будут заинтересованы именно в оформлении общих земель в собственность садоводческого товарищества как юридического лица, так как им будет тогда значительно проще распоряжаться общими землями по своему усмотрению. Но рядовые садоводы, возможно, захотят считать именно себя сособственниками общих земель и сами принимать важные с их точки зрения решения по распоряжению этими землями. Так как законом предоставлено право выбора каждому садоводческому объединению, то при условии, что общие земли еще не приватизированы, вначале целесообразно решить на общем собрании вопрос о праве собственности на общие земли, а затем уже получать кадастровый номер и кадастровый план.
Что такое кадастровый план и кадастровый номер? Сколько это стоит?
Платить за кадастровый план земельного участка вы ничего не должны, так как в пункте 8 ст. 19 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» дословно записано следующее: «В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются заверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков. Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается».
Кадастровый номер земельного участка — это его непосредственный цифровой адрес, по которому в компьютере будет храниться вся информация об этом земельном участке. В соответствии с пунктом 3 ст. 18 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» «кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале». Таким образом, кадастровый номер земельного участка — это землеустроительная характеристика конкретного участка. Собственник участка может со временем меняться, а кадастровый номер остается в неизменном виде. В то же время если размер самого участка будет меняться, например при его разделе, то у каждого нового участка будет новый кадастровый номер в соответствии с пунктом 9 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». А согласно пункту 3 ст. 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» «моментом возникновения и моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель».
Кадастровый план земельного участка в соответствии с пунктом 1 ст. 16 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» представляет собой «карту (план), на которой в графической и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре». Иными словами, кадастровый план земельного участка в отличие от просто плана может содержать до 6 бланков по утвержденной форме в соответствии с Правилами оформления кадастрового плана земельного участка (ГЗК-1-Т. О-04–01–01), на которых содержится самая полная информация о конкретном земельном участке.
Что лучше: быть дачником или приобрести статус сельского жителя?
В последнее время некоторые крупные СНТ или, вернее, их объединения стали проявлять инициативу по переводу категории земель СНТ в земли поселений. Что кроется за этим? В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 20 мая 1999 г. № 554 предложения присвоить наименование географическим объектам или переименовать их направляются в Федеральную службу геодезии и картографии России на экспертизу. Необходимо приложить обосновывающие эти предложения документы и расчеты затрат на переименование географических объектов. Перечень документов определяет Федеральная служба геодезии и картографии России. Правом на внесение подобных предложений обладают государственные органы власти, органы местного самоуправления, а также общественные объединения, юридические лица (коим и является СНТ), граждане России.
Все предложения направляются в субъект Федерации, где формируется мнение населения, рассчитываются затраты. В дальнейшем материалы вместе с заключением возвращаются в Федеральную службу геодезии и картографии России, которая передает документы на утверждение в Правительство Российской Федерации. Разрешение, выданное Правительством, и будет последним документом для решения вопроса об изменении статуса населенного пункта.
При принятии положительного решения о переводе земель СНТ в земли поселений садоводы будут платить значительно больший земельный налог, так как земли СНТ будут переведены в земли поселений, также выше станет в поселке и цена на коммунальные услуги. Ну и, конечно, вчерашним дачникам придется избирать свой орган местного самоуправления, который придет на смену правлению СНТ.
Можно ли стать «индивидуалом», выйдя из СНТ, и как это сделать?
Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в статье 19 (ч. 1) дает такое право. При этом член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения должен заключить с таким объединением письменный договор о порядке эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования. Этот порядок определяется общим собранием членов садоводческого объединения.
Можно ли стать «индивидуалом», выйдя из СНТ, и как это сделать?
Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в статье 19 (ч. 1) дает такое право. При этом член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения должен заключить с таким объединением письменный договор о порядке эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования. Этот порядок определяется общим собранием членов садоводческого объединения.
Размер оплаты за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом садоводческого объединения для граждан, ведущих хозяйство в индивидуальном порядке, при условии внесения ими взносов на приобретение (создание) этого имущества не может превышать размер платы для членов такого объединения (ст. 8, ч. 2); т. е. член садоводческого товарищества, пожелавший вести хозяйство в индивидуальном порядке, может также пользоваться и светом, и водой, но только при условии заключения с садовым товариществом соответствующего договора. Если же садовод отказывается от пользования объектами инфраструктуры, то и платить за них он будет не должен. Кроме того, индивидуал освобождается от оплаты работы председателя правления и прочих служащих в товариществе. Бесспорно, что при выходе из состава товарищества бремя целевых взносов с садовода снимут, а вот земельный налог все равно придется платить вне зависимости от членства в товариществе.
Некоторые руководители (члены правления и председатели) садоводческих объединений считают, что возможность выхода граждан из СНТ приводит к развалу садоводческих товариществ и, как следствие, к бесконечным судебным тяжбам. Им было бы гораздо проще и удобнее работать, если бы все садоводы были по-прежнему подотчетны общему уставу. По мнению таких председателей, статью 8 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» следует изъять, с тем чтобы исключить тем самым правовую основу для многочисленных судебных споров. При этом принцип добровольности членства таким образом практически мог бы быть упразднен, оставшись лишь декларативным — на бумаге.
Напротив, с точки зрения рядовых членов садоводческих товариществ наличие статьи 8 упомянутого Закона гораздо более полезно, чем вредно, так как она выполняет роль щуки в пруду, т. е. «чтобы карась не дремал». По мнению большинства садоводов и дачников, статья 8 — это жизненно важный «островок садово-дачной свободы» от произвола некоторых председателей и послушных им правлений.
Откуда же берется юридическая подоплека возникновения индивидуалов — садоводов и дачников на территории садоводческих и дачных объединений? Таких ситуаций может быть много. Вот только некоторые из них:
1) исключение из членов за какие-то провинности, при этом земельный участок и (или) дом находятся в собственности исключенного и он продолжает ими по-прежнему пользоваться;
2) приобретение (т. е. покупка, получение в дар или по наследству) садового или дачного участка и (или) строений и категорический отказ новых собственников подавать заявление о вступлении в члены, платить вступительный и другие взносы, мотивируя свои действия тем, что если садовое или дачное объединение действительно добровольная организация, то в нее можно вступать только по собственному желанию, которого у нового собственника пока нет;
3) отказ по каким-то причинам общего собрания о приеме в члены садовода или дачника, который приобрел в собственность на законных основаниях садовый (дачный) участок и (или) строения на нем;
4) невозможность приема желающих вступить в члены товарищества по причине многолетнего отсутствия кворума для проведения полномочного общего собрания. Особенно это актуально для крупных садоводческих и дачных объединений, которые пока еще не вписали в свой устав такой институт, как собрание уполномоченных с правом решать вопросы о приеме в члены объединения;
5) различные бракоразводные, наследственные и иные судебные ситуации, когда на одном участке при одном ранее существовавшем члене объединения возникают на законных основаниях еще другие сособственники, которые не являются членами и ведут садоводство или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на этом же неразделенном участке;
6) добровольный выход из членов объединения по собственному желанию, который в соответствии с подпунктом 9 п. 1 ст. 19 Закона может осуществляться «с одновременным заключением с таким объединением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования».
Что касается порядка осуществления добровольного выхода из членов садоводческого или дачного объединения, то эта процедура в обозначенном выше Законе не прописана и отдана на откуп уставам. А это означает, что каждое садоводческое или дачное объединение имеет право в своем уставе детально расписать эту процедуру.
Начало выхода можно осуществить путем подачи письменного заявления о добровольном выходе в свое объединение садоводов или дачников. Во избежание каких-либо фальсификаций можно заверить подпись добровольно выходящего члена объединения печатью и подписью председателя или нотариально. Но в разных объединениях вопрос об обязательности рассмотрения заявления о добровольном выходе на общем собрании решается по-разному.
С одной стороны, в соответствии с подпунктом 1 п. 1 ст. 21 того же Закона вопросы приема и исключения из членов объединения отнесены к исключительной компетенции общего собрания (собрания уполномоченных).
Но, с другой стороны, здесь обозначено слово «исключение». Включает ли оно понятие «добровольный выход» или нет? Безусловно, исключение по инициативе объединения при отсутствии заявления исключаемого должно быть обязательно рассмотрено на общем собрании. А обязательно ли рассматривать заявление о добровольном выходе на общем собрании и зачем это делать? Если объединение — организация добровольная, то, соответственно, общее собрание не имеет права отказать в выходе из объединения своему члену, который не желает быть больше членом этого объединения. И в таком случае нет никакой необходимости в рассмотрении таких заявлений ни на общих собраниях, ни тем более на правлениях.
Что касается текста такого заявления, то в нем необходимо указать примерно следующее: «Ставлю объединение в известность, что с такого числа я добровольно из членов такого объединения выхожу». Говоря юридическим языком, порядок выхода из членов должен быть уведомительным, а не разрешительным.
Но на этом бюрократические мытарства еще не кончаются, так как согласно подпункту 9 п. 1 ст. 19 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» одновременно с добровольным выходом из объединения должен быть заключен договор о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования. А вот этой одновременности достичь далеко не всегда удается, так как вопрос сразу упирается в конкретные условия этого договора. Стороны зачастую выдвигают взаимонеприемлемые требования, и тогда вопрос переходит в суд и затягивается на долгое время. Хотя исходя из юридической логики уже во время судебной тяжбы заявителя, изъявившего желание о добровольном выходе, нельзя будет считать его против воли членом объединения. В противном случае это будет нарушать принцип добровольности объединения.
Поэтому, если вас все же не страшат перспективы долгосрочных бюрократических проволочек и судебных тяжб и нахождение в данном конкретном садоводческом или дачном объединении кажется вам невыносимым, вы можете смело, опираясь на закон, стать индивидуалом.
* * *Образец
заявления на подключение садового участка к электросети
Председателю Правления
СНТ «____________________»
ЗАЯВЛЕНИЕ
Я,______________________________________________,
___.___.19___ г.р., проживающий(ая) по адресу: _______________________________________________________________;
паспорт: серия ______ № _______, выдан: ______________; дата выдачи ___.___.____; код подразделения _____-_____ прошу дать разрешение на подключение к электросети общего пользования участка № _____________
в СНТ «_____________________________», расположенного в _____________района, ______________области.
___ __________ 2007 года /________________/
* * *Образец
ДОГОВОР[23] № ________
о порядке пользования объектами инфраструктуры
и иным имуществом общего пользования некоммерческого товарищества (потребительского кооператива,