Для минимизации расходов при землеустройстве в индивидуальном порядке СНТ (в качестве представителя будущих участников общей собственности и от их лица) и садоводы должны заключить договор на землеустроительные работы с лицом, имеющим право на такую деятельность. В обязанность же СНТ (или другого представителя, избранного общим собранием садоводов) вменяется только сбор с садоводов заявлений в Земельный комитет на межевание индивидуального участка. Заявление на межевание земель общего пользования подает председатель правления СНТ.
Статья 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» обязывает членов СНТ лично писать такие заявления, однако в силу норм гражданского законодательства разрешается и иной порядок: заявление на межевание земель в Земельный комитет может написать как сам гражданин, так и его представитель (законный или по доверенности). Согласно той же статье 28 на органы СНТ (комиссию по приватизации или иного представителя) возлагается обязанность содействовать землемерам в проведении согласования границ.
Собственники, владельцы и пользователи размежевываемого и смежных с ним земельных участков в соответствии с нормами указанного Федерального закона и на основании договора на проведение землеустроительных работ заблаговременно, не позднее чем за 2 дня до начала работ, извещаются о времени проведения межевых работ. Извещения вручаются под расписку с указанием времени вручения. Извещения и расписки составляются в двух экземплярах, один из которых подшивается в межевое дело и хранится там постоянно.
Наличие расписок в деле резко снижает возможность возникновения конфликтов в будущем и судебных разборок, так как закон позволяет представителю местной администрации (и председателю правления СНТ в этом качестве) согласовывать границы участков при длительном отсутствии пользователя смежного с размежевываемым участка.
Согласование общих границ СНТ обеспечивают правление и его председатель (комиссия по приватизации или избранный общим собранием собственников представитель). Для этого они должны предоставить землеустроителям адреса соседей (граждан и соседних СНТ, имеющих межную границу) и содействовать доставке извещений и дату проведения межевания и согласования границ. Если земли СНТ граничат с государственными, то от лица последнего выступает представитель ОМС (местной администрации) в соответствии с действующим законодательством.
Общее собрание СНТ должно решить, в каком порядке будет происходить согласование границ индивидуальных участков. Если участок граничит с землями общего пользования, то согласие на такую границу в акте подписывает председатель правления СНТ.
* * *NB! Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.
Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации и включает следующие работы:
— определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;
— закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;
— изготовление карты (плана) объекта землеустройства.
Установление границ земельного участка производят на местности в присутствии представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке. После завершения процедуры установления и согласования границ земельного участка на местности производится закрепление его границ межевыми знаками установленного образца. Результаты установления и согласования границ оформляются актом, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером-землеустроителем, производящим работы. Акт утверждается Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района (города). Помимо акта согласования в итоге межевания должны быть получены чертеж границ участка и акт государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков.
* * *NB! Существуют стандартные расценки и расчетные формулы за межевание земель, принимаемые разными субъектами Российской Федерации.
Если отдельные участки уже были кадастрированы ранее (присвоен кадастровый номер), то руководство СНТ не имеет права требовать с владельцев таких участков перемеривания участка. Землемеры обязаны взять все необходимые сведения по таким участкам из сведений Кадастра (или такие сведения могут предоставить собственники таких участков).
* * *NB! Средний срок работ по межеванию, производимых на основании договора, составляет один календарный месяц.
В процессе и по завершении межевания земельных участков производитель работ по договору осуществляет текущий контроль и приемку работ. При выполнении работ физическим лицом, имеющим лицензию на выполнение межевых работ, текущий контроль и приемку осуществляет Земельный комитет или уполномоченная им проектно-изыскательская организация по землеустройству. Срок проверки землеустроительного дела составляет один календарный месяц. Результаты проверки оформляют актами установленной формы. Если в результате межевания обнаружились несоответствия площадей участков старым документам, то они на основании пунктов 2.6 и 3 ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» решаются следующим образом:
1) в случае несоответствия фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади данных участков, указанной в проекте организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в данный проект вносятся уточнения, которые по согласованию с органами архитектуры и градостроительства и комитетами по земельным ресурсам и землеустройству утверждаются соответствующим органом местного самоуправления;
2) в случае несоответствия фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади таких участков, указанной в ранее принятых решениях, орган местного самоуправления вправе закрепить садовые, огородные и дачные земельные участки в новых границах или потребовать восстановления прежних границ.
По завершении межевых работ исполнитель формирует и сдает в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству межевое (землеустроительное) дело для утверждения. Землеустроитель отражает в документах и прочно связанные с землей объекты (недвижимость), что влечет необходимость их регистрации.
Межевое дело регистрируется и постоянно хранится в межевом архиве Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.
Кадастровое дело
Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков на основании норм Федерального закона «О государственном земельном кадастре» в территориальный орган ФГУ ЗКП (Федеральное государственное управление Земельной кадастровой палаты Российской Федерации) подаются (из расчета на каждый регистрируемый участок):
● заявление с просьбой поставить на государственный кадастровый учет земельный участок, которое пишет сам будущий собственник или его представитель. Заявление о постановке на учет земель общего пользования пишет представитель СНТ и прикладывает список будущих собственников и копию протокола общего собрания граждан с решением о виде собственности на такие земли;
● правоустанавливающие документы на земельный участок. Для садоводов это акт об отводе земель садоводческому товариществу и членская книжка (для садоводов-индивидуалов — договор с СНТ о пользовании землей);
● межевое дело.
Получение заявок о проведении государственного кадастрового учета земельных участков подтверждается соответствующими записями в книге учета документов и выдачей заявителям расписок о получении соответствующих документов и включает проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.
● межевое дело.
Получение заявок о проведении государственного кадастрового учета земельных участков подтверждается соответствующими записями в книге учета документов и выдачей заявителям расписок о получении соответствующих документов и включает проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.
Если объекты недвижимости на земельных участках до данного момента еще ни разу не регистрировались, они вносятся в дело с пометкой «право не зарегистрировано».
Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки о проведении государственного кадастрового учета определенного земельного участка.
В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителю выдается удостоверенные в установленном порядке кадастровый план (планы) земельных участков в виде форм B1-B6 (B1-B4). Образцы форм B1-B6 представлены в Правилах оформления кадастрового плана земельного участка, утвержденных приказом Росземкадастра от 10 апреля 2001 г. № ГЗК-1-Т. О-04–01–01. Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается.
* * *NB! Примерные сроки землеустроительных работ:
1. Срок выполнения межевания участка определяется в договоре с землеустроителем. В частности, срок исполнения может зависеть от стоимости услуг землеустроителя.
2. Как правило, оформление и проверка межевого дела занимают примерно 1 месяц (входит в стоимость услуг землеустроителя).
3. Оформление и проверка кадастрового дела осуществляются в течение 1 месяца бесплатно.
4. Оформление акта о передаче земли в собственность занимает также 1 месяц, выполняется бесплатно.
5. Регистрация права собственности и оформление свидетельства о праве собственности осуществляются в течение 1 месяца, за что взимается установленная законом госпошлина.
Генеральный план застройки садоводческого некоммерческого товарищества
Следует помнить, что права на землю и на строения оформляются и удостоверяются разными свидетельствами о праве собственности на недвижимое имущество. Однако садоводческое некоммерческое товарищество — это зона комплексной организации и застройки. И план на разграничение земельных участков и на застройку территории СНТ (если он существует) — общий. Поэтому при изменении границ участков внутри самого товарищества требуется согласовать измененный проект не только в земельных органах, но и в органах архитектуры.
Генеральный план застройки СНТ является основанием определения размера и положения каждого участка, отдаваемого садоводу в собственность, в пределах общего землеотвода садоводческого товарищества.[4]
Садоводческие товарищества, организованные в период с 1989 по 1992 год, могут на законных основаниях не иметь генерального плана застройки (о чем свидетельствует статистика), так как нормативными актами этого периода такой план для садоводческих товариществ не был обязателен.
В соответствии с нормами современного законодательства территория комплексной застройки (в том числе территория садоводческого товарищества) может осваиваться только после утверждения генерального плана застройки.
С точки зрения закона наличие или отсутствие генерального плана застройки формально не имеет определяющего значения, так как все индивидуальные участки на территориях таких товариществ давно находятся в индивидуальном владении граждан. Однако там, где процедура передачи не состоялась, т. е. гражданам не предоставили индивидуальные права на землю, отсутствие плана застройки до последнего времени[5] очень сильно осложняло процесс передачи индивидуальных участков в собственность граждан. Практика показывает, что даже суд испытывал затруднения с установлением права собственности на такие земельные участки: в связи с тем, что для установления прав на земельный объект сначала было необходимо доказать существование самого объекта и прав на добросовестное владение им с помощью трех правоустанавливающих документов, подтверждающих право члена товарищества на земельный участок на территории товарищества:
● документ на общий землеотвод товариществу;
● документ, подтверждающий членство в товариществе;
● план участка товарищества (выкопировка из генерального плана застройки товарищества), определяющий положение и размер индивидуального участка внутри общего землеотвода.
Одно из самых употребляемых в настоящее время слов, особенно по отношению к садоводам, — самозахват, который в соответствии с нормами нового Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» может быть легализован в упрощенном порядке, но только для добросовестных пользователей (формально основываясь на нормах приобретательной давности). Если фактический размер общего земельного участка СНТ превышает размеры землеотвода на бумаге, садоводы и органы, имеющие юридическое право на распоряжение землей садоводов, могут достичь мирного соглашения о порядке оформления прав на такую землю.
Даже до введения в действие закона о «дачной амнистии» у садоводческих товариществ была возможность для узаконивания подобных самозахватов. Для этого представитель садоводов не только был должен написать заявление о предоставлении «лишних» участков в собственность садоводов — общую или индивидуальную, но и провести довольно длительные согласования с соответствующими структурами: органами землеустройства, архитектуры, Санэпиднадзора, пожарниками и т. д. Формально и до введения в действие «дачной амнистии» каждый гражданин мог самостоятельно ходатайствовать о предоставлении «излишнего» куска в его собственность или аренду; в этом случае проект СНТ подтверждался в старых границах и не подлежал дополнительным согласованиям, а гражданин получал в собственность или аренду (если орган местного самоуправления принимал положительное решение) два участка с разными кадастровыми номерами, не подлежащие слиянию (во время существования данного СНТ).
При наличии излишних земель и гражданам, и СНТ как юридическому лицу до принятия нового закона, упрощающего подобную легализацию для добросовестных землевладельцев, излишняя земля не переоформлялась, а выделялась заново по правилам статей 13–18 для СНТ и статьи 28 ЗК РФ для всех лиц (включая граждан). Хотя, конечно, из общего правила всегда существовали и будут существовать определенные исключения.
В частности, при наличии излишних земель у СНТ очень важное значение имеет то, какие это категории земель (если, конечно, они не изъяты из оборота). Часто бывает, что СНТ, земли которого относятся к сельскохозяйственным, самостоятельно «захватывает» смежные участки, имеющие иное целевое использование или даже иное назначение. В случае иного целевого использования решение о предоставлении земли могут принять органы местного самоуправления. А вот в случае изменения категории земель (ее назначения) или превышения размеров приватизируемых земель свыше определенного лимита (как, например, в Московской области — в среднем 3 га) органы местного самоуправления не вправе принимать решения о предоставлении земель. В таком случае заинтересованные лица (граждане-садоводы или СНТ в целом) должны подать заявление в органы государственной власти субъектов Российской Федерации (в Московской области это Министерство имущественных отношений и губернатор Московской области).
Вся недвижимость России должна пройти перепись к 2007 году, что подтверждается созданием в 2004 году Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (ФАКОН), в ведении которого находятся как земельный кадастр, так и остальные реестры недвижимости. Теперь зарегистрировать землю без строений уже не получится в силу того, что комитеты по землеустройству и БТИ как отдельные структуры существуют непосредственно под руководством ФАКОНа.
Исходя из этого, садоводческим и дачным объединениям одновременно придется регистрировать права на все объекты инфраструктуры: электросетевое хозяйство, водокачку и водопровод, дороги, общий забор, сторожку и другие объекты недвижимости, не считая домов и сооружений на личных участках граждан. Но нельзя забывать, что регистрируются не все объекты на участках, а только те, что признаются по закону недвижимостью, т. е. строения и сооружения, имеющие прочную связь с землей. Хотя нередко на практике встречаются случаи, когда землемеры вносят в план и опись участков сараи и садовые домики, не имеющие фундамента.