Недвижимостью считаются (регистрируются):
— капитальные дома (установленные на фундамент);
— бани, сараи, гаражи и другие строения хозяйственно-бытового назначения (установленные на фундамент);
— колодцы;
— стационарные теплицы (установленные на фундамент);
— электрические столбы и ТП (имущественный комплекс);
— водонапорная башня (имущественный комплекс);
и т. п.
Не считаются недвижимостью (не регистрируются):
— садовый домик, поставленный на шины;
— садовый домик,[6] который можно перенести на другое место без ущерба его функциональному назначению, даже если он поставлен на бетонные блоки, свободно лежащие на земле (или аналогичное основание);
— переносные парники и теплицы;
— летний душ;
и т. п.
Как собрать и подать необходимые для приватизации земель садоводческого некоммерческого товарищества документы
Право на переоформление земли у землепользователей в СНТ возникает именно в силу факта пользования землей, а не в силу наличия строений на земельных участках, так как в СНТ присутствует главный положительный аспект целевого использования — садоводство, т. е. садоводы оформляют права на землевладение, а не на землю под строениями (домовладение). Однако при перерегистрации прав на свои 6 соток садоводы могут одновременно в упрощенном порядке в соответствии с новым Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» зарегистрировать и права на строения на своих участках.
Та же самая ситуация — и с общим имуществом СНТ, если общее собрание членов СНТ решит, то можно совместить приватизацию земель и оформление прав собственности на общее имущество (помимо земли). При этом необходимо помнить, что все объекты недвижимости на территории СНТ строились на целевые взносы членов СНТ и поэтому составляют общую собственность граждан.
До начала процедуры приватизации СНТ следует выяснить, в чьей собственности находятся земли, на которых расположено садоводческое товарищество. Это может быть как муниципальная, так и государственная собственность. В зависимости от результата подается заявление о предоставлении земли либо в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации (в Московской области это Министерство имущественных отношений Московской области), если земля государственная, либо в органы местного самоуправления, если земля муниципальная.
Ну а если вы намерены изменить категорию земель, то с таким заявлением можно обращаться исключительно в Министерство имущественных отношений субъекта Федерации.
Затем СНТ следует определиться с процедурой сдачи документов на переоформление — распределить, кто и за что отвечает, а также порядок проведения согласования границ участков. Правление (или комиссия по приватизации, избранная общим собранием) перед собранием должно подготовить реестр граждан, имеющих участки на территории СНТ, и сведения (член/нечлен), право пользования/собственности, номер и размер участка по генеральному плану, другие известные сведения. Решением общего собрания может быть предусмотрен централизованный порядок изготовления нотариально заверенных копий и установлен определенный день (дни) сдачи документов, для чего будет целесообразно обеспечить копировальный аппарат на этот день (дни) и пригласить нотариуса для заверения копий, а также оформления доверенностей на ведение дел представителем. Садоводы должны будут централизованно, в оговоренный собранием срок сдать документы для регистрации их прав.
* * *Практика показала, что в целях соблюдения требований законодательства и при наличии отказников (тех, кто по каким-либо причинам отказался от участия в приватизации) на общем собрании садоводов требуется принять следующие дополнительные решения.
1. Все граждане, не подавшие документы на приватизацию в установленный срок, считаются исключенными из членов товарищества на основании подпунктов 4 и 10 п. 2 ст. 19 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Правлению поручается во исполнение решений данного общего собрания членов СНТ разослать всем не предоставившим в установленный срок документы на приватизацию письмо-уведомление об исключении из членов товарищества и обеспечить ознакомление исключенных с протоколом общего собрания членов СНТ.
2. Общее собрание членов СНТ признает конституционное право отказников на долю в общем праве собственности на земли общего пользования. Поэтому каждому отказнику предоставляется возможность в любое время выкупить причитающуюся ему долю в общей собственности СНТ на земли общего пользования по заявлению на имя общего собрания участников общей собственности. Вновь принимаемый участник обязан возместить затраты остальных участников общей собственности на оформление его доли в праве общей собственности, включая кадастровый учет и иные затраты (соответствующая доля затрат). Затраты на переоформление прав участников общей собственности вследствие изменения долей также ложатся на вновь принимаемого участника общей собственности. Порядок возмещения затрат определяется договором об общей собственности.
3. После истечения срока на предоставление документов на приватизацию представитель садоводов (комиссия по приватизации) определяет долю каждого участника с учетом «отказных долей» (доли в праве общей собственности, образовавшиеся вследствие отказа части садоводов от участия в приватизации земель общего пользования). «Отказные доли» распределяются поровну на всех участников общей собственности. Правление СНТ обязано осуществить поддержку работе представителя садоводов (комиссии по приватизации).
4. После оформления прав на земли общего пользования правление СНТ обязано провести общее собрание членов СНТ по итогам приватизации. Данное собрание проводится одновременно с общим собранием участников общей собственности на земли общего пользования и иного общего имущества.
Правление (комиссия по приватизации) должно осуществить подготовку документов, относящихся ко всему товариществу, — свидетельство о регистрации, акт о праве на земли, генеральный план застройки (если он есть) и т. д. Правлению предстоит также обеспечить своего представителя заверенной печатью СНТ, выпиской из протокола общего собрания о его полномочиях в дополнение к доверенностям граждан. Все участвующие в приватизации граждане должны дать представителю доверенность на ведение дел, даже если это будет председатель правления СНТ, и сообщить, участвовали ли они ранее в приватизации (государство позволяет бесплатно переоформить (приватизировать) только один участок). Если такое переоформление уже имело место, гражданин может приобрести нужный участок в собственность только на платной основе (по кадастровой стоимости). Представитель под расписку будет принимать документы или нотариально заверенные копии (вначале сличать оригинал и копии, потом отдавать оригиналы, оставляя копии), а затем — заполнять реестр сведений о будущих собственниках.
* * *NB! Для оформления права собственности гражданин обязательно должен иметь ИНН, так как с момента оформления права собственности он автоматически становится налогоплательщиком.
Кроме самого решения о приватизации и членстве в товариществе общее собрание членов СНТ не вправе принимать решения по общему имуществу физических лиц, даже если состав участников общей собственности полностью совпадает с составом членов СНТ.
Те граждане, которые уже приватизировали свои участки, также должны подать все документы, включая свидетельства о собственности и ИНН, так как речь идет и о приватизации общих земель товарищества.
Глава II Как распорядиться землями общего пользования членам садоводческого некоммерческого товарищества
Как правило, все имущество общего пользования на территории СНТ является собственностью граждан, а не юридического лица — СНТ. Но в некоторых СНТ до настоящего времени имеет место право бессрочного пользования землей общего пользования для коллективного садоводства. Это право обязательно сопряжено с правом юридического лица — садоводческого товарищества, так как все индивидуальные участки обязательно имеют своих индивидуальных владельцев — граждан, собственников или землепользователей. Наличие общего имущества граждан на землях общего пользования, находящегося у СНТ на праве бессрочного пользования, в большинстве своем влечет приватизацию таких земель в общую собственность граждан — собственников недвижимого имущества.
Если в товариществе существует необходимость приватизации земель общего пользования, можно предложить членам товарищества совместно заняться оформлением землеустроительных (кадастровых) дел на землю. В таком случае при приватизации правообладателем права на земли общего пользования является СНТ в целом.
В соответствии со статьей 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» на общие земли может быть оформлено только право собственности (а не аренда). Согласно той же статье общее собрание членов СНТ[7] обладает правом принятия решения о виде приобретенных прав на землю общего пользования — или собственность такого объединения как юридического лица, или общая совместная собственность членов такого объединения.
При принятии решения в пользу общей собственности граждан также возможны два варианта — совместная собственность (на основании ст. 4 и 28 указанного Федерального закона) или долевая собственность (на основании ст. 28 того же Федерального закона и ст. 244 ГК РФ). Заявление на предоставление земель общего пользования в совместную собственность подается одно, подписанное всеми гражданами — будущими собственниками. К заявлению прилагается заверенная копия протокола общего собрания членов СНТ о решении оформить земли общего пользования в совместную собственность. Заявление на предоставление земель общего пользования в долевую собственность подается каждым гражданином (его представителем) с указанием доли. К заявлению прилагается заверенная копия протокола общего собрания членов СНТ о решении оформить земли общего пользования в долевую собственность.
* * *NB! Гражданин вправе выбирать — приватизировать или нет земли общего пользования, ведь право бессрочного пользования не может быть прекращено без желания землепользователя.
Если кто-либо из членов товарищества решил не участвовать в приватизации общих земель, это означает, что он добровольно отказался от реализации права собственности на долю в землях общего пользования со всеми вытекающими отсюда последствиями. Поэтому прежде чем принимать такое решение, надо вначале взвесить все возможные последствия такого отказа.
Земли общего пользования включают в себя, например, подъездные дороги к участкам (земля под дорогами). Конечно, крайние участки, примыкающие к внешней границе территории СНТ, могут и не иметь потребности во внутренних подъездных путях, но это зависит от наличия автотранспорта у хозяев таких участков и наличия внешней дороги общего пользования (муниципальной или государственной). Для остальных садоводов подъездная дорога на территории СНТ — необходимость для реализации своего права собственности на индивидуальные участки. Однако и у первой категории садоводов также сохраняется потребность в общей земле для размещения инженерных сооружений (при условии, что они — участники общей собственности на объекты электросетевого хозяйства и т. п.) А оформление права собственности на общее имущество невозможно без оформления прав на землю, на которой оно расположено. Соответственно, отказавшись от права собственности на земли общего пользования, садоводы в первую очередь лишаются права безвозмездного пользования землей под дорогами. Управляющий СНТ (в качестве управляющего может выступать руководство самого СНТ по решению общего собрания), защищающий права собственников земли, принявших участие в приватизации земель общего пользования, имеет право брать плату за пользование чужой собственностью. В случае отказа оплаты управляющий имеет право лишить садовода, отказавшегося от доли в праве собственности на земли общего пользования, права пользования землей. Фактическим следствием будет невозможность пользования дорогой для подъезда к участку. Управляющий имеет право использовать любые законные методы для защиты прав остальных садоводов, в том числе с привлечением правоохранительных органов. Полный объем законных действий управляющего определяется договором об общем имуществе, который утверждает общее собрание участников общего имущества после оформления их прав на указанное имущество.
Пункт 3 статьи 28 Федерального закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» дал гражданам право приватизировать закрепленные за ними участки в индивидуальном порядке. Многие садоводы воспользовались этим правом еще задолго до введения в действие «дачной амнистии», а значит, приватизированные ранее участки были внесены в земельный кадастр и не подлежат вторичному кадастрированию. В то же время очень часто приватизация таких участков проводилась с нарушениями закона — несоблюдением генерального плана организации и застройки товарищества, а часто и с оформлением в собственность лишних площадей. Но главное — граждане, приватизировавшие ранее участки в индивидуальном порядке, понесли невыгодные для себя последствия. Они потеряли право на приватизацию земель общего пользования и теперь в соответствии с пунктом 5 ст. 20 ЗК РФ должны их выкупать уже по нормативной стоимости, что далеко не каждому по карману. Следовательно, неизбежно возникнут случаи отказа от права на приватизацию. (Более того, некоторые садоводы, возможно, откажутся даже от своего права приватизации не только земель общего пользования, но и индивидуальных участков. На это могут быть и объективные причины — даже «бесплатная» приватизация обойдется гражданину в 200–300 долл. (с учетом всех землеустроительных работ), что для пенсионеров (преимущественный состав садоводов) является весьма существенной суммой).
* * *Наиболее правильным и целесообразным для садоводческого товарищества будет оформить долевую собственность, при которой доля и затраты на ее содержание определяются размером участка. Единственным камнем преткновения при этом станут «никому не принадлежащие доли», соответствующие участкам, чьи владельцы отказались от приватизации.
В самом определении «отказные доли в общей собственности» заложено противоречие. Формально оформление общей собственности не допускает разрывов: например, если из 50 членов СНТ заявления на приватизацию общих земель подали всего 38 граждан, земля оформляется только в их 38-долевую собственность (правда, такая ситуация может возникнуть лишь при оформлении долевой собственности, а при совместной собственности без выделения долей такой проблемы не будет). Но рано или поздно «отказники» захотят продать свои участки, или в товарищество придут наследники, получившие права на участок, кроме прав на те доли в общей собственности, от которых когда-то отказались наследодатели.
До недавнего времени также встречались случаи коллективной передачи земель в собственность граждан СНТ, формально основанные на практике выделения участков по статье 14 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», но влекущие обязательность оформления общей собственности для всех членов СНТ в императивном порядке, вне зависимости от их желания, хотя закона, регулирующего подобные принудительные акты, не существует.
До сих пор большинство сделок с земельными участками в СНТ осуществляются без учета долей в общей собственности. А ведь совершение сделок должно неизменно повлечь за собой обязательный перевод совместной собственности в долевую. Вот почему садоводам сразу рекомендуется оформлять именно долевую собственность — эта форма все равно понадобится при первой же сделке по отчуждению приватизированного участка. А вот «отказнику» будет нечего отчуждать при сделке, так как он в свое время отказался от своей доли в общем имуществе. Вот только при сложившейся неправомерной практике неотражения перехода прав на доли в общем имуществе новый собственник не всегда сможет узнать, что ему передали «ущербную» собственность. Но если новому собственнику, возможно, удастся вовремя расторгнуть сделку и вернуть деньги, то сособственники по СНТ могут потерять часть своих долей, так как «отказник» все равно сможет отсудить свою долю у них — ведь акт местных властей касался и его права на общую собственность (во избежание подобных ситуаций сособственники смогут уберечь свои интересы, взяв у гражданина письменный отказ от приватизации или удостоверив отказ письмом по описанной выше процедуре приватизации земель СНТ).
Вот почему можно было бы посоветовать оставить «отказные доли» как есть (не распределяя на доли между сособственниками), в соответствии с размером «отказавшихся» участков, только оформив их в общую совместную собственность членов, принявших участие в приватизации общей собственности. Вести учет затрат по таким долям будет СНТ, а при отчуждении «отказного» участка новому собственнику будет предложено приобрести соответствующую участку долю в общем имуществе. В стоимость доли войдут все затраты по такой доле, понесенные сособственниками и учитываемые товариществом на момент отчуждения доли.