Если заполняемость объектов начала составлять 70 %, то рано или поздно эта компания покинет рынок.
Рынок также становится неэффективным, если вы ставите цену чуть выше, чем у конкурентов.
Таким образом, мы можем переманить клиентов к себе, если делаем цену еще ниже. Поток людей увеличится, и квартира не останется без жильцов. Все эти моменты нужно тестировать.
Отличия посуточной и долгосрочной аренды
Стратегии сдачи квартир на короткий срок кардинально отличаются от долгосрочной аренды.
Если мы сдаем квартиру на длительный срок, то это приносит нам пассивный доход, т. к. в ней постоянно проживают арендаторы, и нам ежемесячно поступает прибыль. Когда мы сдаем квартиру посуточно, то необходимо постоянно управлять бизнес-процессами.
Будет лучше иметь десять студий в одном месте, ведь этот объект гораздо легче контролировать, чем десять квартир в разных местах.
Более того, вы можете снизить затраты, т. к. понадобится минимальное количество обслуживающего персонала.
Чтобы получать пассивный доход, необходимо найти управляющего, наладить поток клиентов, а также позаботиться о качественной рекламе.
Подберите сотрудника, который станет обновлять объявления на сайте, а также менеджера, который будет контролировать направление обслуживания.
Когда у вас 1–3 квартиры, то этот процесс можно наладить самому. И он гораздо легче, чем работа по найму, потому что не требует вашего постоянного присутствия в офисе в течение восьми часов в день.
Приведу пример разделения обязательств у нас в компании.
Один из менеджеров занимается работой с клиентами. Он рассказывает о стоимости согласно «коридору» цен. Также он может принимать решение, за сколько сдаст квартиру, уменьшая или увеличивая стоимость. Однако менеджеру выгоднее сдать квартиру дороже, т. к. у него есть мотивационный план.
Конкретный процесс работы с клиентами выглядит так:
1. Один сотрудник принимает звонок.
2. Другой – принимает деньги.
3. Затем деньги переводятся третьему сотруднику, который считает прибыль.
4. Каждый из них ведет отчетность, которая позволяет мне контролировать все процессы.
Стратегия 5. Старт с нуля без денег и квартир
Если вариант с покупкой квартиры нам не подходит, можно зарабатывать, используя чужие квартиры.
Более того, есть возможность привлекать клиентов и при этом не иметь объектов недвижимости.
Вы даете рекламу и принимаете звонки от клиентов. За счет этого набираете людей и «продаете» их в другие компании, занимающиеся посуточной сдачей за комиссию.
Для вас снимаются все проблемы – не ведется договорная работа, затрат практически нет, зато вы получаете комиссию от каждого привлеченного клиента.
Такой метод можно использовать не только для дополнительного заработка, но и для тестирования потока людей.
Например, вам звонит клиент и спрашивает о наличии квартиры. Вы отвечаете, что на данный момент у вас такого варианта нет, и направляете его к конкурентам. Когда клиент заселился, звоните и спрашиваете, все ли его устраивает.
Так мы узнаем конкретные потребности человека, устраивают ли его обслуживание и месторасположение квартиры. Исходя из этого, мы выбираем лучшее расположение и предоставляем дополнительные возможности, которых нет у конкурентов. Например, одноразовые тапочки.
В результате мы еще не начали бизнес, но уже в нем разбираемся, получив информацию о потенциальных клиентах, ценах и о лучшем размещении объявлений. Так можно протестировать все объекты недвижимости и увидеть, какие из них востребованы больше всего.
Таким образом, мы не только начинаем зарабатывать первые деньги, но и работать на перспективу, занимаясь мониторингом рынка. Также мы можем просчитать затраты на рекламу и прибыль, которую будем получать, когда клиент станет нашим.
Данная стратегия позволяет начать бизнес с минимальным риском. Когда мы применяем полученную информацию к собственному бизнесу, то знаем наверняка, что у нас все получится.
В основном при открытии бизнеса мешает страх. А при реализации такой стратегии мы уже четко узнали слабые и сильные стороны этого направления, а также потренировались, как общаться с клиентом.
И что самое важное – получили первую прибыль. А она при сдаче квартир посуточно в два раза превышает прибыль от помесячной аренды.
Стратегия 6. Перепродажа квартир в новостройках
Прежде всего давайте немного развеем мифы.
Как вы думаете, какая минимальная цена для покупки квартиры в новостройке?
С какой суммой можно входить в этот бизнес?
На объявлении ниже вы увидите, что в Сочи можно купить квартиру за 400 тыс. руб.
То есть даже с небольшими суммами – 400–500 тыс. рублей – в регионах можно купить квартиру с ипотекой.
Рис. 7. Новостройка в Сочи (фото и описание взяты с сайта avito.ru)
Или вот еще один пример переписки с риелтором в Краснодаре. Как вы видите, время 23.32 – звонить я (Николай) постеснялся. Отправил смс.
Стоимость квартиры-студии – 537 тыс. рублей.
Рис. 8. Переписка о квартире в Краснодаре
Разумеется, далеко не каждый такой объект является надежным вложением, но важно понять, что порог входа на этом рынке далеко не всегда несколько миллионов, как считают многие.
В Подмосковье можно найти квартиры-студии примерно от 900 тыс. рублей. Причем прирастают они к моменту получения свидетельства о праве собственности почти в два раза.
Разберем один из реальных примеров наших квартир.
Таблица 5. Чеклист оценки новостройки
Квартира-студия 24 м2 в 40 км от Москвы. Стоимость объекта – 970 тыс. рублей. Стоимость аналогичных студий на вторичном рынке – примерно 2,1 или 2,5 млн. рублей в зависимости от ремонта. Примерно на 120–130 % прирастает за это время.
По ипотеке 20 % первый взнос – 195 тыс. рублей. Ежемесячный платеж – 9 тыс. рублей.
Примерно за этот период будет совокупно потрачено личного капитала около 332 тыс. рублей. Эта сумма превращается через 1,5 в 1 млн. 300 тыс. рублей – доходность 300 %.
Даже с учетом достаточно вероятных, к сожалению, рисков того, что дом сдадут невовремя и все затянется на 3–6 месяцев, доходность отличная.
Конечно, вы можете возразить – мол, есть риск заморозки стройки. Да, есть, разумеется, именно поэтому вам крайне необходимо научиться выбирать наиболее надежные объекты, прежде чем нырять в инвестирование.
Какую квартиру в новостройке выгоднее брать
Разберем на примере, какую квартиру выгоднее брать – однушку, двушку, трешку?
Мы взяли для сравнения цены на квартиры в одном доме эконом-класса в новостройке в Подмосковье с интервалом в 1 год.
Таблица 6. Сколько комнат брать?
Однокомнатная квартира стоила 1 млн. рублей, через год ее можно было купить за 1 млн. 850 рублей. Двухкомнатная квартира дала прирост за год 700 тыс. рублей, трехкомнатная за год – прирост 900 тыс. рублей.
То есть самый большой прирост в эконом сегменте у самой маленькой квартиры. У студии прирост составит еще больше.
Стратегия 7. Новостройки для сдачи в аренду
Чем интересны новостройки для сдачи в аренду?
1) Планировка под сдачу.
– 2-ка с 5-ю окнами;
– 1-ка с 3-мя окнами.
2) 1 этаж.
3) Двойной удар – выше доходность от:
– сдачи в аренду;
– прироста стоимости.
4) Минус – надо ждать денежный поток и платить ипотеку.
5) Обычно выгоднее то, что скоро дадут.
6) Использование материнского капитала.
Если вы хотите приобретать квартиры в новостройке для сдачи в аренду, то обычно интересней брать то, что сдадут достаточно скоро – через 2–3 месяца.
Эта стратегия удобна тем, что можно подобрать идеальные объекты под сдачу по планировкам. Кроме того, получить значительный дисконт в цене по сравнению со вторичным жильем.
Например, можно взять двухкомнатную с пятью окнами (возможность сделать 4–5 студий) или однокомнатную с тремя окнами (3 студии). На вторичном рынке такие объекты очень тяжело найти, так как выбор невелик.
Для сдачи можно брать первый этаж, потому что это позволяет легко сделать где угодно «мокрые зоны». Кроме того, первый этаж обычно стоит на 3–5 % дешевле.
Для сдачи можно брать первый этаж, потому что это позволяет легко сделать где угодно «мокрые зоны». Кроме того, первый этаж обычно стоит на 3–5 % дешевле.
К тому же квартиры на первом этаже можно при желании перевести в коммерческую недвижимость.
Плюсы очевидны: если бы мы покупали готовую квартиру за 3 млн. рублей, распилили ее и сдавали за 35 тыс. рублей, то прирост составил бы 13 % в год. Если мы ее взяли в новостройке за 2 млн. 200 тыс. рублей, подождали 3–4 месяца и доплатили ипотеку еще 100 тысяч, то прибыль выходит 18 %.
Минусы: нужно ждать, пока достроится новостройка. Есть риски, что достроят невовремя, а за это время надо платить ипотеку и затем делать ремонт.
Стратегия 8. Покупка готовой коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость многим кажется перспективным и интересным объектом. Поскольку традиционно считается, что бизнес платит больше.
Однако наш опыт показывает, что направление это достаточно тяжелое для начинающих инвесторов. Особенно в периоды кризиса, когда масса предприятий закрывается – куча офисов, складов и торговых помещений стоят без арендаторов. В то время как спрос на жилую недвижимость эконом-класса, наоборот, только растет.
Тем не менее, если вы соберетесь инвестировать в коммерческую недвижимость, обратите внимание на следующее:
Критерии выбора коммерческой недвижимости
1) Расположение – является критическим фактором для коммерческой недвижимости, особенно торговой.
2) Возможность применения штурмовых конструкций. То есть неочевидные способы поднятия прибыльности вашего объекта. Без них, как правило, инвестиции в коммерческую недвижимость будут не слишком выгодными:
• увеличение этажности (например, на двухэтажное здание нарастить третий этаж либо высокий этаж распилить на два);
• расширение за счет прилегающей территории (пристройки, «веранды» и т. д.);
• использование пространства между зданиями (ниже рассмотрим пример, когда прозрачный навес между двумя зданиями позволил использовать пространство под кафе, при этом объекта недвижимости как такового на этом месте нет);
• как использовать то, что для всех неликвид;
• плохое состояние (если возможно быстро сделать хорошее);
• цена за м2.
Если вы купили здание с участком, весь участок застроить нельзя – можно не больше 40 %. В этом случае рядом с готовым строится еще одно здание и между ними делается крыша.
Как использовать то, что для всех неликвид? Часто встречаются объекты, с которыми люди не знают что делать. Тут уже требуется креативный подход – как доработать и кому, подо что можно сдать такой объект.
В этом и заключается сложность коммерческой недвижимости – «в лоб» доходность низкая, для увеличения прибыльности надо включать креативность, а с этим обычно проблема.
Пример: два здания, между ними улица – потратили 100 тыс. рублей, купили брус, сверху – прозрачный поликарбонат.
Рисунок 9. Пример использования пространства между зданиями
Получился банкетный зал вместительностью 200 человек – и все это функционирует круглый год.
Вот такая штурмовая конструкция. Люди из улицы выжимают по 300–400 тысяч рублей в неделю.
Рисунок 10. Пример создания пристроек
По всему фасаду сделана пристройка.
На такие постройки часто не требуется разрешение, они считаются временными конструкциями и при необходимости легко демонтируются.
Стратегия 9. Строительство коммерческой недвижимости
Строительство коммерческой недвижимости может быть очень интересным вариантом, если вы сможете найти участок земли на оживленном человеко/автомобиле-потоке.
Многие розничные сети, особенно дискаунтеры, типа «Дикси», «Магнит», «Пятерочка» и т. д. ведут агрессивную борьбу за захват территории. Поэтому они скупают все, что подходит по их критериям.
То есть вы покупаете участок земли и строите из легко возводимых конструкций здание на 300–500 квадратных метров. Себестоимость такого строения относительно невысока. И далее сдаете такое здание торговым сетям либо местным розничным магазинам.
Рисунок 11. Быстровозводимая конструкция под магазин
Естественно сначала надо протестировать стратегию и быть уверенными, что вы точно сможете выгодно сдать объект. И только потом строить.
Варианты коммерческой недвижимости и основные требования
• Магазин / Торговый центр / Ресторан
• Склад
• Офисный центр
Критерий – расположение!
• Оживленные транспортные развязки / человекопоток
• Близость транспортных узлов
• Населенный пункт от 3 тыс. человек
• Коммуникации
Выгодно делать магазины, торговые центры, также можно строить здания из нескольких этажей. Внизу пусть будут магазины, а верхние этажи можно отдать в аренду под офисы.
Критерии такого здания – это расположение, оживленные транспортные развязки, близость транспортных узлов, населенный пункт и наличие подведенных коммуникаций.
Стратегия 10. Первый этаж – перевод в нежилой фонд
Берется квартира на первом этаже и переводится в нежилой фонд. Стоимость перевода обычно начинается от полумиллиона рублей в зависимости от расположения объекта, сроки – до полугода.
В чем выгода?
Ставка аренды торговой площади – примерно в 2 раза выше, чем у жилого помещения.
Рисунок 12. 1-й этаж – перевод в нежилой фонд
Стратегия 11–12. Строительство малоэтажных многоквартирных домов и мини-отелей
Рисунок 13. Пример строительства многоквартирных домов и мини-отелей
Себестоимость строительства – 23 тыс. рублей за м2. Со всеми коммуникациями и землей – примерно 35 тыс. рублей за м2.
Цена продажи такой квартиры 70–75—85 тыс. рублей за м2.
Стоимость здания целиком: порядка 700 м2 умножаем на 35 тыс. рублей за м2 и получаем 25 млн. рублей. Плюс 7 млн. рублей стоимость земли, итого – 55 млн. рублей, выручка – 28 млн. рублей.
Для того чтобы многоквартиный дом был построен законно необходимо перевести назначение земли из ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) в «под строительство малоэтажного многоквартирного дома» – сразу оговоримся, что это возможно не всегда, надо выяснять в местной администрации.
Второй такой же дом сделан под мини-гостиницу, и по расчетам, ежемесячная выручка будет составлять 900 тыс. рублей.
Находятся оба дома в 300 метрах от железнодорожной станции, в 7 км от МКАД.
Рисунок 14. Пример многоквартирного/доходного дома
Стратегия 13. Строительство коттеджей / таунхаусов
Рисунок 15. Продажа домов
Достаточно простой и очевидный подход
• Купили землю.
• Построили коттедж / таунхаус.
• Продали.
Проблем три:
1. Как правило, нужно много наличных денег.
1. Спрос на коттеджи в периоды кризисов очень сильно проседает.
2. Имеет смысл, только если вы найдете уникальное место, то есть земельный участок, который будет очень удачно расположен.
Стратегия 14. Строительство доходных домов
1. Покупаем земельный участок недалеко (10–15 минут пешком) от общественного транспорта – например, железнодорожной станции.
2. Строим на нем дешевый быстровозводимый дом – например, из SIP-панелей.
3. Сразу планируем разбивку на студии.
4. Сдаем помесячно или посуточно.
Пример Анны Л., построившей дом из SIP-панелей за 1,5 месяца в 10 км от МКАД.
Дом разбит на 13 студий / комнат.
Рисунок 16. Доходный дом Анны
Таблица 7. Смета расходов на строительство доходного дома
Не надо пугаться больших сумм – разумеется, это делается на кредитные деньги. А сам кредит затем уже выплачивают за вас арендаторы.
Таблица 8. Расчет доходности дома Анны
То есть данный дом при условии, что он полностью сделан на кредитные средства, приносит Анне 1,6 млн. рублей (до вычета налогов) ежегодно!