То есть данный дом при условии, что он полностью сделан на кредитные средства, приносит Анне 1,6 млн. рублей (до вычета налогов) ежегодно!
А вам хотелось бы иметь такой дом?
При строительстве доходных домов важно избежать признаков многоквартирности, чего нельзя допускать на ИЖС. Слышали наверняка, как сносят дома? Чтобы такого не было, надо не преодолевать эти пороги:
1. Не выше трех этажей, не считая мансарды (мансарду еще можно использовать).
2. Не более одного подъезда.
1. Площадь дома – до 1500 м2.
2. Пятно застройки – до 40 %.
3. Немного собственников – несколько абстрактное понятие. Но сколько точно много, а сколько нет – нам даже юристы не могут сказать.
Насколько законна такая сдача в аренду домой
Сразу возникает вопрос: а можно ли построить такой дом и сдавать его? Насколько это законно?
Юристы нам дали следующий ответ: «Согласно ст. 17 ЖК РФ «допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
В зависимости от цели использования частного жилищного фонда ваше жилое помещение будет относиться к жилищному фонду коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владении и (или) в пользование (пп. 4 п. 3 ст. 19 ЖК РФ)».
Переводить в нежилое не нужно! Успехов Вам!
М*** Р. А., юрист, г. Москва».
Вы как индивидуальный предприниматель (ИП) можете без проблем сдавать принадлежащую вам недвижимость. Это абсолютно законно, и никаких противоречий с законодательством нет.
Стратегия 15. Делаем из коттеджа доходный дом
Самый яркий пример реализован в нашей команде Юрием.
За 44 дня с момента получения ипотеки куплен дом площадью 350 м2, переделан в 15 студий и сдан за 346 тыс. рублей в месяц!
Рисунок 17. Доходный дом Юрия в 300 метрах от МКАД
Таблица 9. Расчет доходности дома Юрия
Рис. 18. Доклад Юрия на PLATINUM группе о реализации данной стратегии
Рисунок 19. Доходный дом Юрия – планировка 1-го этажа
Рисунок 20. Доходный дом Юрия – планировка 2-го этажа
Стратегия 16–17. Хостел в доме / квартире
После реализации предыдущей стратегии Юрий не остановился. Он уверенно продолжил свою инвестиционную деятельность.
На следующий месяц – вообще без денег! (деньги на 1-й взнос и ремонт также были взяты у банка) – он купил еще один дом и переоборудовал его в хостел на 48 койко-мест.
Да-да, такое возможно и реализуемо – у нас в PLATINUM группе многие инвесторы использовали такой подход.
Рис. 21. Коттедж Юрия, превращенный в хостел
Рис. 22. Хостел Юрия изнутри
Таблица 10. Расчет доходности дома Юрия
Аналогичные хостелы можно делать и в квартирах.
Рис. 23. Примеры хостелов в квартирах
Стратегия 18. Купили без ремонта, сделали ремонт, продали дороже
• Покупаем квартиру в сданной новостройке без отделки. Естественно, с минимальным первым взносом.
• Делаем ремонт.
• Продаем заметно дороже.
Таблица 11. Расчет стратегии продажи квартиры с ремонтом
Рис. 24. До и после ремонта
Стратегия 19. Дома из контейнеров
Что делать с участком земли, на котором ничего нельзя (либо просто дорого) строить?
В этом случае вы или долго получаете разрешение, или, если не хочется сложностей, используете легко возводимые временные конструкции, которые не являются постоянными строениями и, соответственно, не требуют разрешения на строительство и прочих оформлений.
При этом такие конструкции вполне могут быть отличными объектами для сдачи.
Пример – дома из контейнеров.
стр 104
Рис. 25. Жилой модуль из контейнера
Это обычный морской контейнер, примерно 6 х 2,5 = 15 м2, который превращен в отельный жилой модуль.
На данной картинке приведен пример гостиничного номера, но без проблем такой модуль превращается в жилой с отдельной мини-кухней.
Рис. 26. Примерный вид интерьеров жилого модуля из контейнеров
Другой вариант, еще меньший по площади – размеры модуля 6–8 м2.
Рис. 27. Внутренний интерьер модульного дома
Рис. 28. Внешний вид модульных домов
Рис. 29. Планировка модульных домов
У людей часто возникает вопрос: «Ну как это в контейнере жить? Так только работяги в бытовках живут».
На самом деле они могут быть очень даже цивильными. Себестоимость такого контейнера выходит в районе 300–500 тыс. рублей в зависимости от начинки.
Чем они хороши – тем, что не нужно никаких разрешений. Привезли, кран поставили, «воткнули» в розетку и в трубу – и все, мини-дом работает и приносит деньги. Ничего больше не требуется.
Предворяя частый вопрос о теплоизоляции, да, она тоже предусмотрена и работает в наших краях.
Пример такой постройки из контейнеров в Ленинградской области (выезд нашей группы активных инвесторов).
Рис. 30. Дом из контейнеров в Ленинградской области
Под Санкт-Петербургом стоят вот такие дома. Студенческое общежитие сделано из контейнеров. Там пять таких зданий – общежитие для студентов, общежитие для преподавателей. Из таких же модульных домов сделаны учебные залы, лектории.
Если есть хорошее место, можно быстро брать и ставить.
Можете найти на YouTube видео «Студенческий кампус из контейнеров. Амстердам». Прямо в центре Амстердама поставили за ночь 5-тиэтажный дом для студентов из контейнеров.
У кого есть участки земли, рассмотрите этот вариант – стратегия очень даже живая. Если участок, допустим, рядом со станцией, чтобы не ждать разрешений – быстро поставили и все. Правда, готовьтесь к разговору с соседями.
Однажды к нам на участок на Клязьме пришла старушка. Она проснулась, в окошко глянула, а там уже в два этажа контейнеры стоят. И как давай возмущаться: «Сынки, что вы тут строите?» Пришлось с бабушкой поговорить, успокоить, поправить ей забор.
Стоит отметить, что подобное строение не требует узаконивания, поскольку считается временным. Хотя, как известно, нет ничего более постоянного, чем временное.
Даже если оно стоит на фундаменте, но ничем не прикручено, все равно считается временной конструкцией. Так что это можно использовать. Хотя при желании такие дома можно и узаконить.
Стратегия 20–21. Гаражи как инструмент создания капитала и доходное место
Есть еще одна интересная стратегия для тех, у кого не хватает денег на дом – гаражи. Есть несколько вариантов инвестиций в гаражи:
Купить гараж на раннем этапе строительства, продать после постройки.
Гараж в среднем стоит в 8—10 раз дешевле квартиры, при этом часто прирастает в цене не меньше, чем квартира, а то и больше.
Так, например, гараж на раннем этапе строительства может стоить 300 тыс. рублей. Через 1 год после постройки – 450 тыс. рублей. При этом, разумеется, вам также нет необходимости сразу вносить всю сумму.
Рассмотрим пример инвестиций в гаражи нашего активного участника PLATINUM группы Дмитрия К. из Барнаула:
1. Гараж в декабре 2013 года был забронирован по цене 260 тыс. рублей взносом 5 тыс. рублей.
2. В январе 2014 было дополнительно внесено еще 55 тыс. рублей.
1. В октябре 2014 года, когда гараж был построен, была довнесена оставшаяся сумма, и он сразу был продан за 450 тыс. рублей, то есть фактически остаток оплачивал уже новый покупатель.
2. Итого, изначально проинвестировано 5 + 55 = 60 тыс. рублей, прибыль 450–260 = 190 тыс. рублей
3. Доходность инвестиций – 216 % годовых!
3. Доходность инвестиций – 216 % годовых!
Вы можете сказать – мол, повезло, у меня так не получится. Но в том и суть инвесторского видения, которому вы обязаны научиться:
4. находить самые лучшие, самые выгодные объекты;
5. покупать их сильно дешевле рынка;
6. продавать и сдавать дороже чем все.
Использовать гараж как доходный дом
Вы знаете, что в гаражах тоже можно жить? Скажем прямо, далеко не всегда удается сделать это законно – тут уж надо вникать в нюансы. Однако нередко получается.
Рис. 31. Гараж до перепланировки
Рис. 32. Жилой гараж после перепланировки
Вот пример того, что делается из самого обычного гаража. Сверху окошечки, там же спальное место, даже кота завели. Это шикарный вариант, и в принципе, его можно еще на восемь частей разбить.
Вы скажете – ерунда, так не бывает. Согласны, в вашей старой реальности это было невозможно, но давайте снимать шоры с глаз!
Все еще не верите?
Вот пара реальных объявлений из Сочи:
Рис. 33. Жилой гараж в Сочи – 1 (фото и описание взяты с сайта avito.ru)
Рис. 34. Жилой гараж в Сочи – 2 (фото и описание взяты с сайта avito.ru)
Стратегия 22–23. Превращение летней дачи в зимний дом для перепродажи либо сдачи
Рисунок 35. Превращение летней дачи в зимний дом
Суть стратегии проста – есть огромное количество дач, хорошо расположенных, но непригодных для круглогодичного проживания.
При этом доработка до зимнего варианта плюс увеличение площади дома часто обходятся весьма недорого.
Итого после превращения летней дачи в зимний дом получаем два варианта действий.
Продать намного дороже
1. Например, купили дачу с участком за 1,2 млн. рублей.
2. Доработки и утепление – 600 тыс. рублей + 1 месяц.
3. Продали за 2,7 млн. рублей.
4. Прибыль – 900 тыс. рублей – за 1 месяц!
Сдать постудийно
Разумеется, при удачном расположении, недалеко от транспорта.
При тех же вложениях, даже если мы все делаем своими деньгами, получаем:
1. Купили дачу с участком за 1,2 млн. рублей.
2. Доработки и утепление – 600 тыс. рублей + 1 месяц. Итого расходов – 1,8 млн. рублей.
3. Разбили на 5 студий, сдаем каждую по 12 тыс. рублей = 60 тыс. рублей в месяц или 720 тыс. рублей в год.
Получаем отличный актив с доходностью 720 / 1800 = 40 % годовых.
Рис. 36. Пример наращивания площади дома
Как видите – можно купить маленький домик площадью, например, около 60 м2 и увеличить площадь примерно в 3–4 раза.
Стратегия 24. Быстрая сдача в аренду
Главная цель – сдавать ваши помещения за 1 день, максимум – 1 неделю.
Обычно все, включая риелторов, говорят – мол, нужно 1–2 месяца в среднем. Это происходит лишь от непонимания некоторых ключевых принципов быстрой сдачи. Некоторыми из них поделимся ниже.
Принципы быстрой сдачи в аренду
Все арендаторы в 1 день Максимум риелторов (мелких!)
Ремонт – светлые краски!
Стейджинг
– крутые фото
– освобождаем пространство
– много света
кухня-ванная-дверь (первое впечатление)
Все арендаторы в один день
Эта технология у нас называется «Конкурс красоты». Обычно риелторы назначают встречи арендаторам по одному. Допустим, одни придут в два часа дня, другие – в три часа, следующие – в пять часов. Всех по очереди.
Естественно, когда потенциальных клиентов водят по одному, то они начинают носом воротить: «Здесь – то не так, здесь – дорого, я посмотрю, я подумаю».
Когда мы делаем «конкурс красоты», то, наоборот, все ставим с ног на голову – арендаторов приглашаем в одно и то же время. Говорим: «В семь часов вечера приходите».
В итоге в семь часов вечера собирается 15 человек. Мы говорим: «Вот, у нас одна студия – смотрите. Мне все равно, кто из вас будет здесь жить».
Мы создаем ажиотаж и искусственный дефицит.
Можно показывать жилье самому: «Вот здесь, смотрите – открывается, вот здесь – теплый инфракрасный пол, здесь втыкается». А можно просто отдать ключи риелторам: «Показывайте, я скоро приеду». И потом только выбираете кого заселить: «Кто больше денег даст, того и заселим».
Максимум риелторов (мелких!)
Естественно, что вы в своем городе должны создать свою базу, чтобы у вас было 10–20 знакомых риелторов, которые занимаются недвижимостью.
Например, у Стаса Рождественского есть в i-phone готовая sms: «Здравствуйте! Это Стас Рождественский. У нас новый объект – такая-то студия, находится там-то, такой-то адрес. За сколько ее можно сдать? Просьба: не звоните, а пришлите в sms стоимость».
Чтобы не пришлось звонить 20 риелторам и с каждым по 10 минут общаться, объяснять все. А на sms они отвечают в течение дня – кто-то сразу, кто-то через час, кто-то вечером.
Вечером в тетрадочку занесли все цены, вывели среднее арифметическое – это и будет примерная стоимость сдачи. Это тестстратегия, которая выполняется за пять минут.
Ремонт – светлые краски
Поскольку студии маленькие, визуально белый цвет сильно увеличивает размер пространства.
Стейджинг
• крутые фото;
• освобождаем пространство;
• много света;
• кухня-ванная-дверь (первое впечатление).
Это тоже новая тема для России. В Америке и Европе есть специальные компании, которые этим занимаются. Когда человек приходит в дом и хочет купить квартиру, он должен увидеть в ней как бы свое пространство.
Представьте просто белые стены с колонной. Кто-то хочет перекрасить ее в оранжевый цвет, кто-то – вообще снести. Каждый должен видеть свое, а не фотографии, где владелец стоит с бабушкой и дедушкой. Это целая наука, можете изучить в Интернете запрос «стейджинг».
Стратегия 25. Стратегия крутых фото
Остановимся отдельно на фотографиях, потому что благодаря им можно как получить резкое увеличение потока покупателей / арендаторов, так и продать дороже ваш объект.
Пример Николая Мрочковского. В феврале я продал квартиру у метро Алтуфьево. Изначально ее продавали за 7950 тыс. рублей. Были желающие, но не то чтобы сильно много. Там были обычные фотографии.
Потом я позвал хорошего фотографа, который сфотографировал ее красиво за 10 тыс. рублей. Получив крутые фото, мы разместили их в Интернете на месте старых. На следующий же день мы получили вал звонков.
В итоге мы ее продали за 8350 тыс. рублей.
400 тыс. рублей дополнительно на пустом месте, просто за счет хороших фото.
Рис. 37. Пример стратегии крутых фото
Наверняка вы видели, какие снимки квартир обычно выкладывают на сайтах – это просто кошмар. Большинство вообще не напрягается, некоторые халтурят и никаких фото не делают. Или просто снимают вид из окна. Причем вид на какой-нибудь фонарный столб или на деревья.
Так что крутые фотографии – это очень мощный способ, будь то продажа или сдача в аренду. Сделал хорошую фотографию – и сразу люди воспринимают объект по-другому и готовы платить. Хотя объект тот же самый, ничего в нем не изменилось.
Стратегия 26. Капсульный отель
Рис. 38. Пример капсульного отеля
Вот так он выглядит. Совершенно реальный отель «Sleepbox» стоит на Тверской-Ямской, возле метро Белорусская.
Тоже крутая тема. Почему? Потому что эти капсулы независимы друг от друга. Площадь каждой – два квадратных метра. Это целый независимый жилой модуль. Похож на половину купе в поезде.
Душ расположен отдельно. Можно купить готовые капсулы, а можно самим сделать. Внутри они выглядят так:
Рис. 39. Жилая капсула внутри
Фотографии взяты с сайта Sleepbox.ru, можете зайти и посмотреть. Есть одноместные, двухместные – разные.
Рисунок 40. Жилая капсула снаружи
Ипотека – как получить максимально эффективно
• Анализ рынка – акции
• Шлем заявки во все банки
• Используем ипотечных брокеров
• Что делать, если все плохо?
Что важно при получении ипотеки?
Первое – анализ рынка. Нужно отслеживать акции в банках. Есть специальные сайты, где собрана информация по всем банкам и проходящим в них акциям.