Наложение прямоугольной и диагональной сеток в плане Вашингтона, квадрат квартала со срезанными углами в генеральном плане Серда для Вашингтона, закон 1916 г. об отступах по высоте небоскреба в Нью-Йорке – все это примеры блистательно заданных и, главное, неуклонно соблюдаемых правил игры при построении города.
Генеральный план объекта
Вокруг планировочной документации накопилось множество недоразумений, и ее собственное содержание чаще всего путают с правилами, заданными в иной системе регулирующих документов, и главное, с технологией доступа к ним. И еще волей чиновников, которые в наших условиях владеют монополией на интерпретацию норм и правил.
Генплан объекта – древнейшая планировочная форма, определяющая позицию сооружения или группы сооружений на участке в рамках норм, определяющих разрешенный отступ от красной линии, предельное отношение застроенной площади участка к общей его площади. В современных условиях важнейшее значение имеет, во-первых, точная привязка сооружения к топографической сетке координат, во-вторых, возможности подключения к инженерным сетям. В принципе эти характеристики должны содержаться в паспорте участка, и в старых городах мира они давно включены в реестр, нередко наряду с т. н. конвертом – абстрактной пространственной фигурой, которая уже определяет предельную высоту и площадь подошвы будущего сооружения. В наших условиях эта работа только начата, и ведется она неспешно, что порождает множество трудностей. Собственное проектное содержание такого генплана определяется всегда как компромисс между представлениями заказчика и представлениями архитектора, к чему в условиях старого города могут добавляться особые ограничения, накладываемые необходимостью соблюдать неприкосновенность охраняемых видов и/или соседством с памятником истории и культуры. Проектное содержание включает также освоенность подземного пространства участка, с учетом его геологических и гидрогеологических особенностей, и, наконец, вопросы ландшафтной планировки и дизайна.
Применительно к пригородному поселку или малому городу-спутнику, который формируется по единой девелоперской программе, генплан участка сводится скорее к ландшафтному дизайну, поскольку все прочие требования уже предопределены детальной планировкой целого. Применительно к «вставке» в существующий городской квартал генплан объекта сведен к техническим составляющим, но предполагает предъявление плана измененного целого. Еще проще дело обстоит с перестройкой таунхауса, так что в действительности только проектирование сложного по очертаниям, крупного объекта выдвигает перед планировщиком действительно сложную задачу. Особенно в том случае, когда речь идет об объекте, расположенном в гуще застройки, и отнюдь не обязательно в центре города – в любом случае грамотный генплан объекта предполагает достаточно глубокую аналитическую работу.
В состав этой работы включается влияние нового объекта на систему транспортных коммуникаций – понятно, что офис на десятки тысяч квадратных метров, жилой комплекс с сотнями квартир или торговый центр существенно перестраивают распределение нагрузки на уличную сеть. Характер и потенциальная стоимость недвижимости в новом объекте окажутся в зависимости от множества дополнительных характеристик среды. Здесь и непосредственное соседство нового объекта (с перспективой его изменений), и близость к основным маршрутам общественного транспорта (с такой же перспективой), и близость парка, и дистанция до привлекательных учебных заведений и торговых центров, и вид из окон, наконец. В условиях резкого возрастания потребления электроэнергии и тепла все чаще оказывается проще обеспечить крупный объект автономной инженерной системой, чем добиться подключения к городским сетям, тем более что муниципальные власти упорно стремятся переложить расходы на реконструкции сетей на застройщика.
Фактически в случае генплана крупного и сложного объекта основной объем работ по меньшей мере поровну делится между аналитическим исследованием и детальным проектированием. Не удивительно, что во всех странах процесс разработки согласования генплана такого объекта растягивается на срок, сопоставимый со временем строительства, и существенно сократить длительность процесса невозможно – даже в благоприятных условиях, когда вся исходная документация собрана в паспорте участка.
Вверху – генеральный план застройки Новой Тулузы (Жан Кандилис). Фрагмент ясно указывает на последовательное развертывание общей планировочной схемы. Проект университета (Алвар Аалто) преодолевает схематизм модернизма за счет обогащения его местной традицией. Этот стиль работы планировщика ушел (к сожалению) в прошлое. Архитектор мог ограничиться фиксацией взаиморасположения объектов, подъездных путей к нему и рельефа. Дальнейшая детализация осуществлялась «по месту», что требует регулярного присутствия автора на строительной площадке.
Девелоперская схема подготовки проектной документации такой ремесленной технологии не допускает. Характерный пример принципиальной схемы – один из вариантов локализации новой штаб-квартиры «Газпрома» в Петербурге, где определены только зоны под застройку разной этажности. Характерен и проект бизнес-квартала «Сити-центр» в Екатеринбурге. Точный макет генплана двух объектов совмещен с детальным ситуационным планом центральной части города, что позволяет наглядным образом представить, каким образом новые комплексы используют выгодное место, зарезервированное с начала 90-х годов. Проект выполнен в соответствии с генеральным планом развития Екатеринбурга до 2015 г., однако неясно, насколько учтен рост транспортных нагрузок. Сочетание имен сегодня типичное: генеральным заказчиком выступает Уральская горно-металлургическая компания, девелопером является ее дочерняя структура. Архитектура и планировочное решение – Valode amp;Pistre. Консультантом выступает швейцарская OPIM Inuernational Consulting.
Детальная планировка
Принятый Градостроительный кодекс не содержит этой планировочной формы, которая занимала чрезвычайно ответственную позицию в отлаженной системе советского градостроительства. Сейчас ее фактически включили в состав генплана города, что никак нельзя признать удачным решением, тогда как генплан поселка или обособленного участка в составе городской ткани в точности соответствует требованиям к проекту детальной планировки. ПДП был прочно привязан к идеологии застройки микрорайонами и, соответственно, был забыт в период бурной «точечной» застройки, когда в лучшем случае удовлетворялись предъявлением некой общей схемы микрорайона после возведения нового объекта.
В отличие от генплана объекта ПДП включает в себя всю совокупность связей на четко ограниченной территории: функциональных (отношение с системой услуг), ландшафтных (в системе части города и внутри участка), транспортных, включает всю систему инженерных коммуникаций, включая работу с подземными и ливневыми водами, которая требует весьма тонкой настройки.
В идеальном случае ПДП является отображением на плане города полновесного инвестиционного проекта, который ни в коем случае нельзя отождествлять с генеральным планом. Когда автору довелось играть роль генерального консультанта при разработке крупного инвестиционного проекта по выбору модели застройки участка бывшего завода площадью десять гектаров, работа экспертной группы была построена следующим образом. После того, как инвестор убедился в том, что предложенная ему архитекторами схема планировки имеет случайный характер, была создана экспертная группа. В группу вошли риэлторы от т. н. элитной недвижимости, риэлторы от недвижимости среднего уровня стоимости, риэлторы, специализирующиеся на торговых площадях, риэлторы по прочим услугам, представитель инженерно-конструкторского бюро, зарубежный эксперт по транспорту и, естественно, ответственный представитель инвестора.
Группа провела шесть дискуссий, по одной в неделю, что позволило готовиться к каждой сессии, и выработала модель пропорционального отношения четырех базовых групп недвижимости, с учетом имевшейся и прогнозируемой конъюнктуры. Отстроила принципы взаимоотношения с соседними кварталами (мера открытости-закрытости), характер включенности в транспортные коммуникации и связи с парком, технологию освоения подземного пространства – тем более что в любом случае следовало выбрать и вывезти зараженный производством грунт. В череде дискуссий было оформлено ТЗ – техническое задание на проектирование, после чего организован закрытый конкурс на архитектурно-планировочную концепцию застройки участка. Кстати, из семи известных в Москве архитектурных фирм только одна разработала схему, действительно отвечавшую требованиям технического задания, тогда как остальные стремились либо приспособить к участку ранее разработанные проекты, либо разыграть профессиональный этюд на условно понятую тему. К сожалению, до настоящего времени многоступенчатая работа такого рода осуществляется редко, что приводит к существенным ошибкам.
Группа провела шесть дискуссий, по одной в неделю, что позволило готовиться к каждой сессии, и выработала модель пропорционального отношения четырех базовых групп недвижимости, с учетом имевшейся и прогнозируемой конъюнктуры. Отстроила принципы взаимоотношения с соседними кварталами (мера открытости-закрытости), характер включенности в транспортные коммуникации и связи с парком, технологию освоения подземного пространства – тем более что в любом случае следовало выбрать и вывезти зараженный производством грунт. В череде дискуссий было оформлено ТЗ – техническое задание на проектирование, после чего организован закрытый конкурс на архитектурно-планировочную концепцию застройки участка. Кстати, из семи известных в Москве архитектурных фирм только одна разработала схему, действительно отвечавшую требованиям технического задания, тогда как остальные стремились либо приспособить к участку ранее разработанные проекты, либо разыграть профессиональный этюд на условно понятую тему. К сожалению, до настоящего времени многоступенчатая работа такого рода осуществляется редко, что приводит к существенным ошибкам.
В случае проектирования пригородного поселка или городка-спутника площадью до примерно 200 гектаров развернутый инвестиционный проект не менее важен. Необходимо понять, будет жизнеспособным торговый или развлекательный центр или нет, включится ли школа в региональную систему образования и на каких условиях, или это будет частное учебное заведение, какова инженерная инфраструктура и способ ее обслуживания, каковы сценарии развития на соседних территория и пр. ПДП, как уже отмечалось, в этом случае фактически совпадает с генеральным планом, и деликатность художественного построения искусственного ландшафта, тонкость отстройки отношений между архитектурой односемейных домов, таунхаусов, галерейных или секционных домов разной этажности и т. п. решительно выступают на передний план.
Для иллюстрации выбраны три варианта планировочного решения района «Балтийская жемчужина», достаточно полно показывающие, как сталкиваются в условиях конкурса совершенно различные философские трактовки одной и той же задачи.
Вверху – концепция голландской группы OMA-ARUP, лидером которой является Рэм Кулхаас: авторы определили свое прочтение темы жилого района и бизнес-центра как «пейзаж после битвы», подразумевая битву человека с природой. По центру – концепция петербургской группы «Студия 44» совместно с бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры». Общее спиральное построение, явно ассоциирующееся с формой раковины-жемчужницы, повторено и акцентировано домом-спиралью.
Внизу – генеральный план шведской группы SVECO, которая почти полностью отказалась от метафор, предпочтя им внятную, хотя и несколько пресноватую схему застройки. Таунхаусы и разомкнутые кварталы низкоэтажной застройки с обеих сторон подводят к «хребту», образованному домами повышенной этажности. Впрочем, вовсе без матафорики не обошлось, и у основания мола, ведущего в залив, есть сфера-»жемчужина».
Далее иллюстрацией служит шведская интерпретация давней концепции «города-сада», выполненная Арне Расмуссеном. Основой очевидным образом являются три принципа: тупиковая организация подъездов, примерно равная величина жилых групп – »соседств», сочетание мягкости общего планировочного рисунка с четкостью квартального построения домов с дворами внутри.
Расмуссен относится к небольшому кругу планировщиков, которые всегда начинают работу над генеральным планом с общего образа целого в виде свободных контурных рисунков, сразу же переходя затем к детально просчитанной транспортной схеме.
Генеральный план города
Реконструкция городов встречается в наше время значительно чаще, чем возведение новых, но в любом случае генплан остается ключевым инструментом развития поселений. При этом необходимо помнить, что достаточно часто под словом генплан имеют в виду существенно разнящиеся документы. В обычной мировой практике под выражением Master Plan понимают только что описанный выше ПДП – проект детальной планировки фрагмента городской среды, тогда как выше по уровню оказывается т. н. Comprehensive Plan, чему ранее соответствовала Концепция генерального плана, а в терминологии, недавно узаконенной Градостроительным кодексом, соответствует Стратегический план развития.
В тексте книги было приведено достаточно примеров подхода к формированию планировочных концепций и результатов реализации этих концепций в практике, что позволяет здесь говорить только о нынешней ситуации в России по отношению к общемировым трендам. От советской эпохи нами унаследована вполне определенная мифология генплана. С одной стороны, утверждалось, что генплан – это закон, и в сегодняшней практике такая позиция закреплена тем, что генплан утверждается представительной ветвью муниципальной власти. С другой стороны, это никоим образом не закон прямого действия, и его интерпретация делегирована муниципальным архитектурно-строительным управлениям или отделам. С одной стороны, генплан – это базисные сети транспортных и инженерных коммуникаций, размещение центра (центров) деловой активности и услуг, основных зон и указание на правила их освоения. При современной компьютерной технике отнесение к генплану должно быть общедоступной услугой, и в ряде городов – малых, как Александров, или крупных, как, к примеру, Пенза, весь городской «партер» был, до последнего уличного колодца энергетиков или связистов, оцифрован, включив обновляемую информацию о первых этажах всех зданий – центрального района города, во всяком случае. Тем не менее над сознанием и муниципальной власти и авторов корректировки генеральных планов явно тяготеет восходящее к эпохе барокко желание увидеть на генплане некий завершенный образ города. Отсюда наряду со схемами аналитического содержания, включая т. н. опорный план, на который нанесены все капитальные постройки, генплан стремятся представить в виде картин с птичьего полета – с отображением конкретных зданий.
Это явная ошибка, поскольку такое отображение означает лишенное реального смысла вторжение в масштабный уровень проектов детальной планировки частей.
Если генплан является не декоративным украшением кабинета главы поселения, а служит инструментом контроля над соответствием инвестиционных проектов общественной пользе, то главной формой его выражения становятся наряду со схемами развития коммуникаций паспорта участков и ПДП. Это особенно важно при бурной реконструкции советских частей городов, застроенных в логике ведомственной разобщенности, с огромными разрывами между пятнами разнохарактерной застройки. Это тем более важно, что, привыкнув отождествлять развитие городской среды с ростом города, измеряемым в квадратных метрах жилья и услуг, нам трудно смириться с тем, что на добрых два десятилетия нам предстоит в основном задача оптимизации городских территорий в условиях демографического сжатия. Наконец, особенно важно перейти от попыток изображать город как остров на белом листе к рассмотрению его в контексте окружающих освоенных земель и, следовательно, видеть его развитие в кооперации с районными властями и властями поселений.
При таком подходе базой становится именно Стратегический план в связке с правилами застройки по планировочным зонам, утверждаемыми представительным органом местной власти как законодательный акт прямого действия. При наличии Стратегического плана, правил застройки и проектов детальной планировки, разработка и корректировка которых ведется в непрерывном режиме, нужда в старом генплане, пытавшемся отразить все в маловразумительной для горожан форме, отпадает.
Ле Корбюзье не мог удовлетвориться ролью создателя отдельных сооружений и страстно стремился к тому, чтобы проектировать или полностью реконструировать старые города. Для Манхэттена он нашел необходимым полностью снести «слишком маленькие» небоскребы, что и изобразил на открытке, посланной во Францию. При работе над генеральным планом Немура (Алжир) в безлюдном и маловодном месте архитектор предложил заключить речку в трубу, перекачать воду на вершину холма и дать ей обводнить сухие склоны, на которых следовало разместить одинаковые многоэтажные «жилый единицы». При разработке генерального плана Чандигарха (Индия) Ле Корбюзье сосредоточил внимание на создании системы озелененных пешеходных трасс в виде смягченной сетки наложенной на сетку автотрасс. Влияние мастера было огромно, и только в последние десятилетия мы наблюдаем возрождение и старого города – в концепции «нового урбанизма», и «города-сада», но уже полностью в логике массового автомобильного движения.