Недвижимость: покупка, продажа, приватизация - Елена Филиппова 13 стр.

2. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

3. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

4. В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила настоящего Федерального закона об ипотеке жилого дома и квартиры.

5. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

6. Договор об ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.

Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.

2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Статья 78. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 настоящей статьи.

Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома или квартиры либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий.

2. После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условиях, что:

• жилой дом или квартира был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

• проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже — до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.

3. Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

Образцы документов

Глава 7 О недвижимости в долевом строительстве

Товарищество или инвестиция?

С бумом на строительном рынке в нашей стране связано такое понятие как долевое строительство. Само по себе долевое строительство — не отечественное изобретение, хотя даже в застойные советские годы оно имелось и у нас в виде так называемых жилищных кооперативов: каждый член такого кооператива жаждущих построить кровные квадратные метры выплачивал определенные взносы, и на эти деньги строился и рос кооперативный дом. Счастливые обладатели новостройки в один прекрасный день и по выплате всей суммы стоимости своей квартиры получали от нее ключи, благополучно въезжали и жили себе, радуясь, — детей рожали, мебель обновляли, то есть начинали ощущать себя собственниками жилья. Это была одна из немногих форм собственности на недвижимость, дозволенных советским законом.

С переходом к рыночной экономике кооперативное строительство превратилось в долевое строительство. И вместе с изменением названия изменилось само строительство. Из практически безопасного мероприятия по возведению собственных стен долевое строительство превратилось в опаснейший аттракцион, или русскую рулетку, когда совершенно невозможно прогнозировать, насколько удачным окажется вложение средств дольщика и не окажется ли этот бедолага, вопреки всем своим выплатам и платежеспособности, в положении бомжа.

Ибо наше долевое строительство отличается удивительной непредсказуемостью. И вкладывать средства в строительство собственной недвижимости может себе позволить либо совершенно отчаявшийся обрести жилплощадь гражданин, либо наивный мечтатель, который свято верит, что если жилье тебе обещано и деньги ты честно платишь, то в конце концов (пусть не так быстро, как хочется) вместе со своей семьей ты встретишь в своем доме новоселье. Встретишь, может быть. Но не факт, что собственное.

Только в 2004 году незавершенные объекты долевого строительства были признаны объектами недвижимости! Хорошо, признали, однако есть юридическое мнение, что объект незавершенного строительства является недвижимостью, но… до государственной регистрации не имеет собственника!

Это как? Если не имеет собственника, то за данный объект никто и не отвечает! Удобно ведь устроились, не правда ли? Обманули дольщиков — и в кусты. К ответу призывать некого, поскольку недострой «не имеет собственника».

Это не единственный камень преткновения. Юристы до хрипа спорят, что же такое долевое строительство — товарищество или инвестиция? Вроде как товарищество, поскольку множество людей объединяются для возведения будущего жилья, а вроде бы и инвестиция — поскольку они не сами строят себе жилье, а вкладывают в это строительство свои средства. Если объединяются и строят, то юридические проблемы решаются согласно статьям ГК РФ о товариществе, если вкладывают… о, тут некоторые суды приравняли несчастных к инвесторам, а инвестор — он кто? Правильно, лицо коммерческое. И если человек, включившийся в долевое строительство, — инвестор, то можно к бедняге-дольщику, явившемуся в суд требовать либо возврата своих кровных, либо выдачи ему желанных квадратных метров, применить… статьи об инвесторах, а инвесторы по нашему закону несут сознательные риски и никакого капитала или тем паче искомых метров никто возвращать им не обязан!

Унтер-офицерская жена (та самая, гоголевская) сама себя взяла да и высекла. Более разумные судьи, опасаясь народного возмущения и — само собой — народных голодовок, признали, что нужно к дольщикам применять положение ФЗ «О правах потребителя». В самом законе намек на такое понимание имеется: в статье 4, пункте 8 указано, что в случае строительства «для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей», однако там же следом и плюха дегтя — «в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом». А он-то регулирует так, что лучше уж «права потребителя», от них толку больше. Он же с первой строки твердит нам об инвестициях граждан. Но откуда вообще вылезли эти инвестиционные идеи?

Застройщики, подрядчики, инвесторы

Инвесторы-дольщики возникли из самого сумбурного закона о долевом строительстве, где рассматривалось только само существование застройщиков, подрядчиков, заказчиков, но вопрос о том, кто, в какой форме и с какого этапа владеет долевой собственностью, оставался тайной, покрытой мраком. Толкование этого закона широко и многообразно. Кем является гражданин, заключивший договор долевого строительства? Одно время нашего дольщика упорно пытались признать застройщиком. И напрасно доказывать, что застройщиком еще во времена Булгакова назывались те самые «жучки», которые возводили постройки для последующей реализации! Может, конечно, кто-то из дольщиков и думает впоследствии квартирку продать, но он строит для себя, а не на продажу, и не десять квартир, а одну — какой же он, смешно сказать, застройщик?!

Если не застройщик — может, подрядчик? Нет, подрядчик — это тот, кто по договору подряда производит работы. Конечно, доведенные до отчаяния долгостроем граждане иногда согласны превратиться в строителей и собственноручно начать укладывать кирпич на кирпич, но какие из них подрядчики? Так, вынужденные строители.

Неразбериха с подрядчиками такова, что нередко отдельные виды строительства пытаются вовсе вывести из понятия долевого, поскольку если подрядчик вкладывает свои средства, а затем начинает распродажу незавершенного долгостроя идиотам, то хоть последние и вносят свои кровные доли, но вряд ли подрядчиков кунштюк можно назвать долевым строительством. И собственник тут бесспорно ясен — подрядчик.

Так может быть, собственник долевого строительства — заказчик? А кто у нас заказчик — участник долевого строительства или организатор долевого строительства, продающий доли участникам? О-ох!

В редакции Федерального закона 2006 года под застройщиком стали понимать «юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы», то есть любое юридическое лицо, занятое строительством. Увы! Один гражданин — дольщик, а если он член товарищества, организовавшего юридическое лицо для возведения проклятого дома, то это лицо… застройщик. Вот ведь какая головная боль!

С конечным продуктом долевого та же засада: под объектами долевого строительства закон понимает практически любые объекты недвижимости — хоть дом для дольщиков, хоть свечной заводик. Главное — доля и частные инвестиции. Есть эти составляющие — значит, долевое. В то же время, пока дом возводится, это доля неизвестно чего, собственностью она становится только после приемки постройки госкомиссией и регистрацией права собственности, что случается только с завершенными строительными объектами.

Обратившись к Закону «Об инвестиционной деятельности» (статья 7, пункт 3), узнаем следующее: «Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом)», а в начале Закона (в пункте 1 статьи 2) сказано, что «субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса».

Есть инвестиционный процесс? О, да. Вот отсюда-то и выросли граждане инвесторы. Правда, собственность (то самое долевое строительство, наш долгострой) им не принадлежит, точнее, принадлежит частично, поскольку «до момента передачи объекта недвижимости заказчику возникает право долевой собственности подрядчика, заказчика, инвестора и других участников инвестиционного процесса». Какие это доли? Как они определяются? Как юридически оформляется на них право собственности — ничего об этом закон не говорит, молчит наш закон.

И правда, определить эти доли сложнее, чем просто перечислить «участников инвестиционного процесса». Зато бедняг-граждан, которые сдуру ввязались в процесс, куда как проще обозвать инвесторами и лишить возможности получить хоть какие-то компенсации. Многие «инвесторы» до сих пор живут кто в своем гараже, кто в подъезде, кто у знакомых, а кто и в машине — недавно как раз такую машину с семьей-инвестором показывали в телепрограмме. Сидят себе инвесторы в стареньком «Москвиче», спят в нем, детей воспитывают там же, на работу из него выходят, еду готовят, умываются в инвестиционном тазике… Словом, какова экономика, таковы и инвесторы.

Моя чужая квартира

В своей книге про разного рода аферистов я приводила реальную историю из жизни обманутых дольщиков. Расскажу ее снова, в назидание тем, кто задумывается о долевом строительстве.

Мои друзья долго выбирали фирму, где бы квартиры стоили не слишком дорого, и к несчастью, нашли одну такую строительную компанию, где цены казались подарком небес. Причем их не смутило даже то, что деньги следовало вносить на стадии котлована. Веселый загорелый дядька, водивший их на «объект», оглядев заросли полыни и огороженную кривым забором площадку, сказал так:

— Через год, точно в первом квартале, будете вселяться. Золотых гор не обещаю, жилье у нас идет без отделки, но стены будут. Котлован будем рыть через две недели.

Друзья у меня интеллигентные, они привыкли людям верить. Заплатили половину стоимости будущего рая и стали ждать. Через две недели радостно сообщили мне, что котлован уже роют. На этом, собственно, радость и иссякла. Котлован вырыли, фундамент заложили, а стены почему-то так и остались в проекте. После двух месяцев терзаний они поехали «разбираться». Строительная контора была все там же, но вместо загорелого дядьки ходил какой-то понурый человек в каске, который на все вопросы уныло отвечал, что «вопрос решается». Сколько им удалось понять, вопрос был в деньгах. На котлован их хватило, а на возведение стен — увы. Унылый строитель объяснил, что будущие новоселы плохо вкладывают средства, не финансируют проект, приходится занимать у банков, а те требуют слишком высокий процент.

Еще через месяц мои друзья получили от фирмы заказное письмо с требованием срочно внести еще хотя бы 15 процентов суммы, в противном случае, сообщалось в послании, фирма имеет право расторгнуть отношения в одностороннем порядке согласно подписанному договору. Друзья охнули, еще раз перечли договор — и нашли набранный мелким шрифтом текст: в случае нежелания заказчика вносить средства на ведение строительных работ, договор считается расторгнутым, средства заказчику не возвращаются. После чтения этого пункта собрался семейный совет, на котором решали: вносить или не вносить. Слишком уж велика была сумма, уже выплаченная за котлован, чтобы рисковать ее безвозвратной потерей. И умные друзья повезли 15 процентов на возведение стен.

К концу года стены худо-бедно поднялись над пустырем. Даже появились признаки будущей крыши. Точно в обещанном первом квартале строители потребовали заплатить стоимость всей жилплощади. Водили даже на экскурсию. Изнутри здание было голым и страшным. Стены в квартирах были лишь снаружи. Внутри же зияла пустота. Друзья поинтересовались, а где же ванна, стульчак, краны и прочие необходимые для жилища предметы? На что им резонно ответили, что квартира идет без отделки, а это предполагает возведение внутренних стен, установку унитаза, кранов и прочих предметов роскоши за отдельную плату или самостоятельно.

Друзья предпочли второй вариант. И были правы. Их соседям установили и «лишние» стены, и сантехнику. Но в сетях не было тока, а в трубах воды. Мастера пообещали, что «вопрос решится через пару дней». Но и через два месяца в сданном объекте отсутствовали признаки электроэнергии и водоснабжения. Строители, исполнив свой гражданский долг, больше не появлялись. Друзья вынуждены были жить у родителей, потихоньку возводя внутриквартирные перегородки в новых хоромах. А потом пришло озарение. Озарение пришло в виде комиссии, которая ахнула, увидав на месте своего пятна под застройку готовый объект. Комиссия только и могла выдавить глубокомысленное: а что ж это такое тут стоит?