Друзья предпочли второй вариант. И были правы. Их соседям установили и «лишние» стены, и сантехнику. Но в сетях не было тока, а в трубах воды. Мастера пообещали, что «вопрос решится через пару дней». Но и через два месяца в сданном объекте отсутствовали признаки электроэнергии и водоснабжения. Строители, исполнив свой гражданский долг, больше не появлялись. Друзья вынуждены были жить у родителей, потихоньку возводя внутриквартирные перегородки в новых хоромах. А потом пришло озарение. Озарение пришло в виде комиссии, которая ахнула, увидав на месте своего пятна под застройку готовый объект. Комиссия только и могла выдавить глубокомысленное: а что ж это такое тут стоит?
От нее, от комиссии, и узнали новоселы, завершающие отделочные работы, что дом, в который они вселились, не значится в городском плане застройки, что коммуникаций к нему никаких не подведено и что по всем правилам «его сносить нужно к чертовой матери, пока не рухнул». Естественно, новоселы закричали в один голос, что они за эти стены живые деньги платили, и сослались на посулы загорелого дядьки. На что комиссия изрекла, что в гробу она этого дядьку видала, а если граждане хотят законным путем решать имущественный спор, то пусть идут в прокуратуру — куда они все, конечно, и отправились.
Только дядьку, а также его сподвижников, так и не разыскали, а дом признали представляющим опасность для жизни, потому и снесли. Никто из новоселов денег назад не получил, потому что и страховка, оформленная фирмой, оказалась таким же обманом, как и договор.
Это, конечно, строительная афера с размахом. Для проведения ее мошенники не поленились, ни много ни мало, вырыть котлован и возвести дом! Обычно обман бывает куда мельче, без такого размаха. И чаще всего этот обман связан с несоответствием между заявленной стоимостью квадратного метра жилья и реальной ценой за сданный объект.
Например, вам обещают, что цена квадратного метра составит 450 долларов. Вы покупаетесь на такую стоимость. А если 400 — так еще лучше, а 300 — так вообще здорово! Но дальше с вами начинают простую игру: оказывается, эта цена не включает в себя какие-то «лишние» квадратные метры. Вот ваша квартира, которую вы берете по договору, представлена вам как 45-метровая, но при окончании строительства выясняется, что 45 метров — это только площадь кухни и комнат, а есть еще ванная, туалет, прихожая, кладовки, лоджии и балкон. И эти метры не учтены. А их наберется никак не меньше десяти — а может быть, и все двадцать. И стоимость этих метров будет превышать заявленную при заключении договора раза в два, если не в три. Согласны? Тогда платите. Не согласны? Тогда, извините, денег не возвращаем, или возвращаем, но с учетом издержек. Иными словами, в любом случае получить всю внесенную сумму не получится.
Другой вариант — сдача объекта через длительное время. В наших договорах не проставляется точная дата сдачи дома. Нигде черным по белому не записано, что объект будет сдан 15 января 2011 года. А нет даты — нет возможности предъявлять претензии. Вы платите обязательный начальный взнос, а кроме котлована, смотреть не на что. Застройщик объясняет такие низкие темпы недофинансированностью. Он якобы ищет заинтересованных в строительстве лиц, которые укрепят возводимый фундамент рублем. Может быть, даже находит. Если же не находит, то котлован пребывает в состоянии покоя месяцы, а то и годы. И вы вместе с котлованом пребываете в том же виде. Потому что реально вернуть деньги, когда они вложены в котлован, вы не сможете. Не сможет сделать этого для вас ни один суд. Он может, если повезет, приговорить фирму к выплате денег пострадавшим заказчикам, но из чего эта фирма будет выплачивать деньги? Из котлована?
Третий вариант — это как раз счастливый случай, когда нашелся партнер, вкладывающий в затянувшуюся стройку какую-то сумму денег. Погодите радоваться! Этот партнер вкладывает деньги не просто так, а под получение части квартир. И вы можете получить еще одну головную боль: либо вам придется за квартиру платить втридорога, либо ваша квартира уйдет к партнеру, а он продаст ее согласно собственным понятиям!
Но даже готовые квартиры могут принести вам массу неожиданностей. Готовая квартира, в которую вы уже ходили на экскурсию, может быть продана одновременно нескольким покупателям. И тогда за право первой ночи в ней можно устраивать гладиаторские бои. А может так оказаться, что готовая квартира вам продана, деньги вы заплатили, а фирма не имеет права реализации квартир, потому что не является собственником. И потому вас никто и нигде прописать не сможет. Этот дом не будет стоять на балансе города. В него не будут подавать (даже при наличии коммуникаций) ни тепло, ни газ, ни свет, ни воду. Этот дом построен де-факто. Этот дом не существует де-юре.
А нередко хитрые фирмы и фирмочки одноразового использования проводят чудо-акции. Например, печальную известность получила «Московская строительная компания», не скрывавшая первое время ни адреса, ни телефона. Эта фирма перед самым новым годом поместила объявление о продаже со значительными скидками квартир в доме по проспекту Вернадского. Всем желающим представители фирмы показывали реально построенный дом на проспекте Вернадского и говорили, что готовы построить новое здание рядом. На строительство этого дома жулики и собирали средства. Как писала РБК, «клиентов аферисты заманивали новогодними скидками и бесплатным визитом Деда Мороза в случае, если контракт на покупку квартиры будет заключен до Нового года. При этом у ЗАО не было ни землеотвода на строительство, ни документов, разрешающих строительство. По предварительным данным, от действий мошенников пострадали около 300 человек на сумму более 3 млн долл. В настоящее время личности мошенников установлены, в отношении них прокуратурой Москвы возбуждено уголовное дело». А клиенты? Клиенты, конечно, денег вернуть не смогли.
Вот почему я бы советовала всем желающим улучшить квартирные условия покупать готовую недвижимость. Там цена выше, там тоже могут обмануть, но там вы хотя бы видите, что дом настоящий, в нем есть вода, газ, свет, а в некоторых квартирах уже живут люди.
От котлована до государственной регистрации
От котлована до государственной регистрации путь очень и очень далек. Тут главное — на самом старте принять все возможные меры, чтобы не потерять свои средства. Для этого вы должны очень внимательно изучить предлагаемый вам договор, особенно все набранные мелким и мельчайшим шрифтом пункты договора. Хоть вам и будут говорить, что договор типовой, но вы-то теперь, наверно, усвоили, что типовым он может быть и просто от слова «типчик» — а под типчиком, как вы догадываетесь, я подразумеваю того самого ушлого товарища, который собирается на ваши деньги построить себе много-много радостей.
Итак, если вы желаете вселиться в квартиру, а не ночевать в «Москвиче» или подъезде, то первое, что вы делаете, прочитав этот договор — обещаете все внимательно изучить и обдумать дома, поскольку дело серьезное. Говорите это даже в том случае, если в целом договор вам показался вполне нормальным. Берете эту бумагу, прощаетесь и уходите изучать — нет, пока не договор.
Изучать вам нужно само место, где обещана застройка. Если это правильное место, то оно должно быть обозначено в городском плане как пятно, выделенное под застройку. Если под это пятно собирают деньги, то пятно уже кому-то отдано, у пятна есть хозяин. Убедитесь, что хозяин пятна и фирма, с которой вы вели переговоры, — одно и то же лицо. Если это разные лица, выясните, какое отношение к пятну имеет известная вам фирма и имеет ли она вообще право собирать средства под застройку.
Неплохо, если перед прощанием с обаятельными строителями вы убедитесь, что у фирмы имеется лицензия и что это лицензия на проведение именно тех работ, которые она обещает произвести. Очень хорошо, если вам удастся найти людей, которые уже имели опыт общения с этой фирмой. Выясните подробности.
Изучать нужно не только пятно и репутацию фирмы, но и финансовое состояние фирмы на данный момент. Одно дело, если фирма быстро и надежно строила прежде, скажем, пять лет назад, другое дело — насколько она располагает средствами для текущего строительства, не окажется ли, что средств нет и таким способом фирма пытается набрать себе активов?
В статье 20 Закона «О долевом строительстве» (на что можете смело ссылаться) четко сказано, что вам по первому требованию должны быть предоставлены следующие сведения о застройщике:
• информация о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы; его государственной регистрации; информация об учредителях — с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица-учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица-учредителя (участника);
В статье 20 Закона «О долевом строительстве» (на что можете смело ссылаться) четко сказано, что вам по первому требованию должны быть предоставлены следующие сведения о застройщике:
• информация о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы; его государственной регистрации; информация об учредителях — с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица-учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица-учредителя (участника);
• информация о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
• информация о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
• информация о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Вам должны предоставить следующие документы:
• учредительные документы застройщика;
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность;
• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
И это должны быть подлинные документы или по всем правилам заверенные копии, а не ксерокопии в рамочке, вывешенные на стене офиса для завлечения клиента.
По статье 21 того же закона вы имеете полное право ознакомиться с проектной документацией (без утвержденного проекта нет и самого строительства), которая должна содержать информацию:
• о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, о разрешении на строительство;
• о правах застройщика на земельный участок, о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка, о кадастровом номере и площади земельного участка, об элементах благоустройства;
• о местоположении строящегося объекта недвижимости, о количестве самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и т. п.), о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, о составе общего имущества;
• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию, об органе, уполномоченном на выдачу разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию;
• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
• о планируемой стоимости строительства, о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.
Вам нужно увидеть собственными глазами документы на разрешение строительства, технико-экономическое обоснование проекта, заключение государственной экспертизы проектной документации, саму проектную документацию и документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Договор лучше всего просматривать не самостоятельно, а вместе с толковым юристом. Он может обнаружить в тексте документа такие подводные камни, о которых вы и не подозреваете.
Хорошо, если вам предъявляют не одинокий пустырь с репейником или свежевырытый котлован, а признаки реально идущего строительства — но не поленитесь взять координаты других дольщиков, переговорите с ними.
Продавать недвижимость могут и не на начальном этапе, а ближе к концу строительства; могут предлагаться к продаже и уже готовые квартиры. Прежде всего выясните, не имеется ли уже государственная регистрация на квартиру, которую вам предлагают купить (если квартира на самом деле уже кому-то продана, она зарегистрирована в ЕГРП). Если нет, продолжайте внимательно изучать ситуацию.
Продавать готовые квартиры могут, поскольку спрос сегодня из-за кризиса снижен, а цены все равно высоки; но могут продавать и «чужой дом», то есть квартиры, которые продавцам не принадлежат, и недвижимость в доме, возведенном против правил и не принятом государственной комиссией (вам обязаны показать акт приемки, нет акта — нет и разговоров). Проверьте, что в доме имеется все, чему положено быть в жилом доме, и остерегайтесь приобретать жилье, пока не подключены все коммуникации.
Запомните: если вы решили рискнуть и приобретать квартиру у строителей, на любом этапе действуйте только вместе с юристом, буквально, не позволяйте себе сделать ни шага к новому жилью без его сопровождения — это самый надежный способ избежать непоправимых ошибок.
Законодательные акты и федеральные законы
Из Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ, от 16.10.2006 № 160-ФЗ, от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 17.07.2009 № 147-ФЗ, от 17.06.2010 № 119-ФЗ)
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
1. По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
4. 4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.