Недвижимость: покупка, продажа, приватизация - Елена Филиппова 9 стр.

2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Статья 396. Ответственность и исполнение обязательства в натуре

Уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. Возмещение убытков в случае неисполнения обязательства и уплата неустойки за его неисполнение освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Отказ кредитора от принятия исполнения, которое вследствие просрочки утратило для него интерес (пункт 2 статьи 405), а также уплата неустойки, установленной в качестве отступного (статья 409), освобождают должника от исполнения обязательства в натуре.

Статья 397. Исполнение обязательства за счет должника

В случае неисполнения должником обязательства изготовить и передать вещь в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, либо передать вещь в пользование кредитору, либо выполнить для него определенную работу или оказать ему услугу кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

Статья 398. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Статья 399. Субсидиарная ответственность

1. До предъявления требований к лицу, которое в соответствии с законом, иными правовыми актами или условиями обязательства несет ответственность дополнительно к ответственности другого лица, являющегося основным должником (субсидиарную ответственность), кредитор должен предъявить требование к основному должнику.

Если основной должник отказался удовлетворить требование кредитора или кредитор не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, это требование может быть предъявлено лицу, несущему субсидиарную ответственность.

2. Кредитор не вправе требовать удовлетворения своего требования к основному должнику от лица, несущего субсидиарную ответственность, если это требование может быть удовлетворено путем зачета встречного требования к основному должнику либо бесспорного взыскания средств с основного должника.

3. Лицо, несущее субсидиарную ответственность, должно до удовлетворения требования, предъявленного ему кредитором, предупредить об этом основного должника, а если к такому лицу предъявлен иск, — привлечь основного должника к участию в деле. В противном случае основной должник имеет право выдвинуть против регрессного требования лица, отвечающего субсидиарно, возражения, которые он имел против кредитора.

Статья 400. Ограничение размера ответственности по обязательствам

1. По отдельным видам обязательств и по обязательствам, связанным с определенным родом деятельности, законом может быть ограничено право на полное возмещение убытков (ограниченная ответственность).

2. Соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Статья 401. Основания ответственности за нарушение обязательства

1. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

2. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.

Статья 403. Ответственность должника за действия третьих лиц

Должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо.

Статья 404. Вина кредитора

1. Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

2. Правила пункта 1 настоящей статьи соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины.

Статья 405. Просрочка должника

1. Должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения.

2. Если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.

3. Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Статья 406. Просрочка кредитора

1. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в пункте 2 статьи 408 настоящего Кодекса.

2. Просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают.

3. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.

2. Просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают.

3. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.

Образцы документов

Глава 5 Дарение и завещание недвижимости

Дарение и завещание

Дарение — это двусторонняя сделка, договор между дарителем и одаряемым (один дарит, другой принимает дар). Существуют также односторонние сделки — обещание дарения (даритель обещает что-то подарить, обещание он может и пересмотреть) и принятие дара (согласие одаряемого принять дар). Дарение — сделка безвозмездная, если предполагается имущественное вознаграждение — это уже не дарение. Даром может быть все, что угодно, в том числе и недвижимость.

На дар оформляется особый документ — дарственная. Это договор, указывающий, что именно передает даритель в собственность одаряемого.

Есть тут одна сложность: дар предполагает, что с момента составления дарственной на недвижимость последняя переходит в полное владение одаряемого, то есть если в этой квартире проживает даритель, он обязан собрать вещички и отправиться на выход, иначе он нарушает условия дарения. Согласно нашему законодательству, практика договоров якобы дарения с условием сохранения прав дарителя пользоваться этим жилым помещением считается незаконной, поскольку предполагает встречное обязательство и не является договором дарения. Наши суды признают такие сделки притворными, а притворные сделки, согласно пункту 1 статьи 572 и пункту 2 статьи 170 ГК РФ, признаются ничтожными.

На самом деле договор дарения в этом случае маскирует договор пожизненного содержания с иждивением. Так что, если ваши старшие родственники решают оформить договор дарения недвижимости, но собираются доживать в этой недвижимости оставшиеся им годы жизни, и особенно при наличии недовольных таким поворотом дел других наследников, примите к сведению, что любой суд признает такую сделку ничтожной (со всеми вытекающими последствиями).

Тут лучше воспользоваться не договором дарения, а завещанием. Завещать имеет право любой гражданин и любому гражданину, состоящему или не состоящему в родственных отношениях, в западных странах — даже своему любимому коту или золотой рыбке (у нас формально это не запрещено, но ни один нотариус в здравом уме не согласится оформлять подобную волю завещателя!).

Завещание согласно статье 1124 ГК РФ составляется в письменной форме, собственноручно подписывается и заверяется нотариусом, обязательно указываются также место и дата его удостоверения. Завещание может быть открытым (то есть нотариус и родные ознакомлены с его текстом), или закрытым — оно вручается нотариусу в запечатанном конверте и вскрывается нотариусом в присутствии родственников завещателя после его смерти. Отказав недвижимость другому лицу после своей смерти, вы сохраняете эту недвижимость в собственности, пока вы живы, следовательно, вам не придется отправляться с вещами на выход, как в случае договора дарения.

Правда, как мне некогда рассказывала И. Земскова, старшее поколение любит играть в игры с завещанием недвижимости. Сегодня, объясняла она, старушка составляет завещание в пользу своего племянника, завтра — в пользу своей соседки, послезавтра — еще в чью-то пользу, а так как каждое последующее завещание отменяет предыдущее, начинаются споры, в каком состоянии был человек в момент его составления, отдавал ли он себе отчет в своих действиях. Для обделенных завещателем единственный способ возвратить себе обещанную некогда собственность — это суд. Правда, результат такого суда зависит от заключения эксперта.

И. Земскова приводила такой пример: пару лет назад умер очень богатый человек. Буквально за три часа до смерти в реанимации он составил завещание в пользу совершенно посторонних людей, даже и не родственников. А у него была законная жена, и новым завещанием он ее, по сути, лишил наследства. Жена предъявила иск о признании этого завещания недействительным, хотя оно и было составлено по всей форме и удостоверено врачом, то есть тем человеком, который имел право это сделать.

Была проведена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза, которая показала, что при том заболевании и тех методах лечения, которые имели место, при применении тех препаратов, которые использовались, завещатель не мог отдавать себе отчета в своих действиях, и завещание было признано недействительным, наследницей стала жена.

Был в практике И. Земсковой и другой случай. Женщина, больная раком, составила завещание. По этому завещанию все свое имущество она завещала постороннему человеку, хотя у нее была дочь, с которой у нее были нормальные отношения. Получилось так, что эту дочь она лишила наследства. Завещание было составлено в больнице, засвидетельствовать его был приглашен нотариус, так что все формальности были соблюдены. Во всяком случае, нотариус завещание засвидетельствовал. Ну а как нотариус может проверить адекватность реакций больного человека? Он спрашивает, какой сегодня год, месяц, день, как человека зовут, то есть задает очень простые вопросы, исходя из которых и признает вменяемость или невменяемость. Он же не врач, не психиатр. Но ответы на такие вопросы часто не показывают, насколько адекватно больной воспринимает окружающих. И если завещание вызывает недовольство ближайших родственников, приходится проводить посмертную экспертизу.

В судебном заседании пришлось доказывать, что в момент составления завещания женщина не отдавала отчета своим действиям. Это удалось доказать, потому что в больнице ей давали сильнодействующие препараты, в ее поведении замечались какие-то отклонения, ее реакции не были адекватными.

Подводные камни наследования

По нашему законодательству, наследование может происходить по завещанию или (если завещания нет) по закону. На Западе — в отличие от России — иная правовая культура. Там, наверное, первое, что делает человек после рождения, — это составление завещания, в котором все подробно расписано. У нас это не принято. У нас это считается чем-то диким. А там, у них — все по-другому. Всегда существует завещание, в котором точно указано, кто и что будет наследовать. И не исполнить волю умершего считается преступлением.

Однако и завещание не позволяет лишить наследства некоторые категории родственников. Не могу я все отдать своему коту или первому встречному, обделив наиболее близких мне людей. В законодательстве о наследовании существует такое понятие как право на обязательную долю в наследстве. По статье 535 ГК РФ «несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют, независимо от содержания завещания, не менее 2/3 доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля)». То есть две трети той доли, которая перешла бы к наследнику по закону, если бы не было завещания, все равно к нему отходит и при наличии завещания.

Наследниками по закону признаются категории лиц, которые распределяются согласно «очередям», то есть степени родства. Наше законодательство сегодня приняло международный стандарт наследования (прежде наследниками по закону не считались племянники). Каждая очередь призывается к наследованию, если нет живых наследников вышестоящей очереди. Всего учитывается семь степеней (очередей) родства:

1. Дети, супруг и родители наследодателя; внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.

2. Полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери; дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.