– если участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не может быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284 ГК РФ).
Кроме того, прекращение права собственности на землю может произойти в результате приватизации и национализации.
При приватизации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, по решению самого собственника (т. е. государства, муниципального образования) отчуждается в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законодательством.
3. Как выбрать участок для покупки
В последние годы все больше городских жителей стремится купить загородный дом для сезонного или постоянного проживания. Что нужно учитывать при заключении сделки, чтобы долгожданная покупка принесла в вашу семью только счастье, а не стала источником разочарования и непредвиденных расходов?
3.1. На что смотрим в первую очередь
После того как вы определились, какую сумму вы готовы потратить на покупку и что примерно вы хотите за эти деньги приобрести, можно приступать к поискам. Где и как искать, каждый решает сам – кто-то обратится в агентство недвижимости, кто-то будет просматривать объявления в газетах или самостоятельно объезжать садоводства в интересующем его районе. Наконец какой-то вариант заинтересует вас.
В первую очередь рекомендую самостоятельно несколько раз (в разные дни недели и разное время суток) проехать от своего дома и места работы до интересующего вас садового участка на том виде транспорта, которым вы планируете пользоваться в дальнейшем. Оцените при этом затраты времени и средств на дорогу, а также внимательно осмотрите окрестности.
...Если вас устраивает и место, и участок, и состояние дома, пора ближе познакомиться с хозяевами. Первое, что вы должны спросить, – кадастровую карту с кадастровым номером на участок. При отсутствии этих документов никакая сделка с землей зарегистрирована быть не может, и вы не вступите в права собственника. Возможные предложения продавца – продать участок «по садоводческой книжке», по «условному кадастровому номеру», «выписать доверенность» и тому подобные – должны быть вами сразу отвергнуты, так как в соответствии с п. 1 и 2 ст. 15 ЗК РФ для осуществления любых сделок с землей ее необходимо приобрести в собственность. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).
Что же делать, если вы нашли «дом своей мечты», но продавец не сделал кадастровую съемку? Предложите ему взять краткосрочный кредит в банке и привести документы в порядок. Сразу после получения кадастрового номера и оформления сделки он сможет погасить долг из полученных за участок денег. Если по каким-то причинам это невозможно, вы можете сделать предоплату, за счет которой будет произведена кадастровая съемка. В этом случае вы несете определенный риск, если после получения кадастрового номера продавец передумает продавать вам участок, изменит первоначальную цену или выяснятся обстоятельства, исключающие возможность сделки.
Поэтому одним из пунктов договора должно быть условие о внесении вами авансового платежа, что исключит негативные последствия. Также можно прописать в договоре штрафные санкции на тот случай, если сделка будет расторгнута по инициативе продавца. В любом случае заключение договора купли-продажи должно происходить при наличии у продавца участка кадастровой карты с кадастровым номером.
Итак, вы ознакомились с кадастровой картой и убедились, что участок принадлежит именно тому человеку, который выступает в качестве продавца. После этого проверьте фактическое соответствие границ участка и расположения построек указанным в кадастровой карте. Проверьте, исполнены ли требования СНиП 30-02-97 по планировке и застройке территорий садоводческих (дачных) объединений (см. разд. 8). Обязательно познакомьтесь с соседями и выясните, нет ли у них «территориальных претензий» к нынешнему владельцу и не возникнут ли таковые в дальнейшем.
...Пообщавшись с соседями, зайдите к председателю СНТ. Выясните, насколько точно соблюдаются правила противопожарной безопасности, заключены ли договоры на вывоз мусора. Если имеются какие-то нарушения, при первой же проверке пожарная инспекция, например, может потребовать оборудовать пожарный водоем, подъездные дороги, разворотные площадки, приобрести мотопомпы и т. д. В этом случае расходы лягут на всех владельцев участков. Уточните также, не планируется ли каких-либо масштабных работ по благоустройству. Вряд ли знание этих обстоятельств заставит вас отказаться от покупки участка, но сведения о планируемых расходах дадут вам дополнительные козыри при обсуждении окончательной цены с нынешним владельцем участка.
Обязательно поинтересуйтесь, как осуществляется электроснабжение участка, бывают ли перебои с подачей электричества, хватает ли мощностей. Обратите внимание на источники водоснабжения, качество воды, не поленитесь взять пробу воды из колодца или расположенной на территории садоводства скважины и обратиться в СЭС с просьбой сделать анализ воды.
Таким образом, принятие решения о покупке зависит от очень многих факторов, и во всех этих тонкостях способен разобраться только квалифицированный специалист. Поэтому рекомендую вам заказать комплексное обследование приобретаемого объекта недвижимости в независимой специализированной юридической организации. По результатам такого обследования вы получите на руки официальное заключение о соответствии объекта требованиям действующего законодательства, о выявленных недостатках, возможности и пути их устранения. Также можно осуществить и полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи. Это новые виды услуг, введение которых потребовалось из-за значительных ужесточений законодательства в области землепользования, роста цен на землю и недвижимость, учащения случаев признания уже заключенных сделок «ничтожными» (недействительными) в судебном порядке.
Практика показывает, что потраченные на обследования средства компенсируются снижением цены объекта (за счет выявленных устранимых недостатков) либо позволяют избежать значительно больших расходов – если вы своевременно откажетесь от приобретения неприемлемого для вас варианта.
Если вы уже являетесь собственником, обследование недвижимости также может быть рекомендовано вам в том случае, если вы собираетесь вкладывать средства в ремонт и реконструкцию участка и строений либо планируете в дальнейшем совершать сделки со своей собственностью.
3.2. Ваше окончательное решение
Известно, что одним из важных факторов, учитываемых при определении цены земельного участка, является его удаленность от города. Применительно к Москве и Санкт-Петербургу при прочих равных условиях (направление, площадь и качество участка, тип поселения) средняя цена участка, расположенного не дальше 20 км от города, минимум в два раза превышает цену аналогичной земли, удаленной на 30—40 км. Отъехав еще на 20—30 км, мы сможем найти участки, уступающие в цене ближайшему к городу самое меньшее в три раза.
Соответственно, можно сделать вывод о том, что за те же деньги на удалении 50—70 километров от города можно купить земельный участок в 2—3 раза большей площади. Кроме того, следует учитывать, что практически все участки, расположенные близко к городу, продаются на вторичном рынке и участок размером «более среднего» найти практически невозможно.
Вместе с тем подавляющее большинство потенциальных покупателей, обращающихся с просьбой подобрать приемлемый земельный участок под застройку и ограниченных определенной денежной суммой, основным требованием выдвигают максимальное приближение участка к городской черте. Значительное уменьшение площади участка их не смущает. Основным аргументом является то, что выращивать картошку и разводить огород они в любом случае не намерены, а для благоустройства придомовой территории и организации отдыха достаточно и небольшого участка земли, которая останется после строительства дома. Такой взгляд на проблему представляется мне поверхностным. Попробуем разобраться, какие плюсы и минусы имеют большой и маленький земельный участки. Для простоты сравнения, под «большим» участком будем понимать участок в 15—20 соток, а под «маленьким» – в 5—6 соток, это наиболее распространенные на рынке размеры.
С моей точки зрения, главным недостатком маленького участка является сложность планирования и осуществления его застройки. Известно, что многочисленные требования СНиП накладывают ограничения на расстояния между домами и другими постройками между собой и до границы участков. Также необходимо учитывать площадь затенения, вызываемого наличием строения и его этажностью, другие немаловажные факторы. Поэтому достаточно сложно правильно «вписать» строящиеся объекты недвижимости в пределы существующего участка, особенно учитывая существующие и планируемые строения на граничащей с вами территории соседей. Еще труднее предусмотреть возможность дальнейшей достройки вашего будущего дома, например, увеличение его этажности или оборудование веранды. Не следует забывать и о том, что со временем неизбежно возникает потребность и в дополнительных постройках, таких, как гараж, баня, складское помещение или гостевой дом и т. д.
Также следует иметь в виду, что существуют ограничения по площади земельных участков при их разделе. В любом случае не подлежат разделу участки площадью менее 4 соток. То есть, имея участок большой площади, при необходимости вы сможете разделить его, получив отдельные кадастровые номера на каждый вновь созданный земельный участок. Это важно в случае, если владелец не исключает возможность в дальнейшем продать часть земли, чтобы окупить затраты на строительство, «отделить» детей по достижении ими совершеннолетия или планирует завещать его двум или нескольким наследникам, заблаговременно выделив долю каждого.
Как свидетельствует статистика продаж, участки большой площади имеют большую ликвидность, при выставлении на продажу большого участка в большинстве случаев он реализуется значительно быстрее.
Интенсивная городская застройка, расширение границ крупных городов, развитие транспортной и дорожной сети приводит к тому, что удаленные в разумных пределах земельные участки постепенно «приближаются» к городу, соответственно, их стоимость неуклонно возрастает.
Что касается расположенных рядом с городской чертой поселений, есть риск, что по мере развития мегаполиса в них постепенно исчезнут такие преимущества загородной жизни, как благоприятная экология, тишина, малая плотность населения.
Из сказанного можно сделать вывод, что более удаленный участок большей площади можно рекомендовать покупателям, имеющим большую семью или планирующим ее увеличение в будущем, желающим постепенно делать вложения в улучшение и расширение построек, достаточно мобильным или не связанным необходимостью ежедневно ездить в город.
Для людей с устоявшимся составом семьи и образом жизни, для которых близость к городу является важнейшим фактором, а также для желающих сэкономить на издержках по содержанию и уплате налогов на землю больше подойдет скромный по размерам участок, приближенный к мегаполису.
3.3. Развитие рынка загородной недвижимости (с комментариями новых законов)
Как отмечают специалисты, спрос на загородную недвижимость продолжает расти, особенно на ту категорию домов, которые доступны людям с доходами среднего уровня. При этом покупатели загородных домов начали обращать особое внимание на инфраструктуру территорий, их инженерную подготовку, качество возводимых строений, соблюдение строительных технологий, безопасность жилья, эргономику будущего дома. То есть теперь речь идет не о щитовом домике на шести сотках, а о комфортных условиях жизни с видом на собственную дубовую рощу. При этом потребитель готов платить за все удовольствия экономически обоснованную цену и «ни цента» больше.
Граждане мечтают о деревенской жизни. Обобщая данные многочисленных социологических опросов, посвященных рынку загородной недвижимости, можно сделать следующие выводы. Подавляющее большинство опрошенных (примерно 3/4) рассматривает загородный дом как полноценную альтернативу городской квартире. И только 15% считают, что дом в пригороде не может стать заменой городскому жилью. При этом 2/3 желающих переехать в деревню готовы заплатить за домик площадью 100—120 кв. м до $50 тыс., 1/4 – до $100 тыс., и лишь каждый десятый назвал сумму, превышающую $100 тыс. Как и ожидалось, более половины опрошенных предпочитают в качестве загородного жилья иметь отдельно стоящий дом с несколькими акрами земли, еще 1/4 согласны поселиться в коттеджном поселке, ограничившись небольшой лужайкой вокруг дома, каждый пятый респондент готов покинуть свою городскую квартиру и отправиться жить за город на любых условиях, лишь бы они были финансово доступны.
Роскошные замки теряют авторитет. Какими параметрами должен обладать загородный дом, чтобы стать для петербуржцев привлекательным объектом недвижимости? Этот вопрос звучит в большинстве агентств недвижимости, предлагающих загородные дома. По данным экспертов, желающие переехать за город покупатели коттеджей сегодня ориентированы на простые и экономичные проекты. Целесообразность становится главным критерием выбора. Если раньше покупатели хотели приобрести коттеджи площадью в 200—300, а иногда и более кв. м, то сейчас в основном ориентируются на дома площадью 150—180 кв. м. Покупатели сегодня предпочитают также простоту в архитектуре. Башенки уходят в прошлое.
Как сэкономить. Разработка индивидуального проекта обходится застройщику в разы дороже, чем готовый проект загородного дома, уже апробированный и прошедший экспертизу. Поскольку по закону рынка спрос рождает предложение, то различные домостроительные комбинаты уже вовсю предлагают решение проблемы – строительство дома на основе каркасных конструкций. Стоимость таких коттеджей в стандартной комплектации составляет от 800 до 1200 евро за кв. м. Такая цена делает загородную недвижимость максимально привлекательной для тех горожан, кто готов рассматривать собственный дом за городом как альтернативу квартире в многоэтажке, поскольку в настоящее время цена квадратного метра в большинстве крупных городов существенно превысила 1000 евро.
Широкий выбор строительных материалов и технологий позволяет при необходимости возвести в едином стиле коттеджный городок либо, наоборот, создать на стандартной каркасной основе сотни индивидуальных решений для частных домов. Сроки возведения строения – каркас дома площадью 200—400 кв. м из легких стальных конструкций или деревянного бруса собирается в течение месяца-двух.
Чиновники опять «тормозят». В любой бочке меда есть хоть одна ложка дегтя. Возведение загородной недвижимости предполагает наличие инженерно подготовленного участка под строительство, т. е. такого участка, к которому проложены или могут быть проложены электрические, газовые, водопроводные и иные сети. В противном случае всевозможные согласования проектов и регистрация дома могут привести собственника к финансовому краху. И хотя большинство регионов заинтересовано в рентабельном освоении земель и вовлечении их в оборот частной застройки, остается открытым вопрос о том, как власть намерена стимулировать развитие экономичного загородного строительства.
Во-первых, сейчас практически невозможно бесплатно получить земельный участок для постройки даже садового домика, как это было в советскую эпоху. Кстати, предоставление земли отдано на откуп органам местного самоуправления, вне зависимости от того, в чьей собственности эта земля находится – муниципальной, субъекта Федерации или федеральной.
В Ленинградской области 14.10.2008 был принят закон № 105-ОЗ «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области», а 18.02.2009 было принято постановление правительства Ленинградской области № 37 «Об утверждении положения о порядке бесплатного предоставления в собственность граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области».