Что этот Закон может дать сельским жителям?
На сегодняшний день земельные участки по новому закону пока не выделяются. При этом существует большое количество земель, которые фактически не используются и могли бы быть предоставлены очередникам, нуждающимся в жилье. Выгода для правительства Ленинградской области здесь очевидна: предоставляются земельные участки, которые будут осваиваться гражданами самостоятельно, и расходы бюджета Ленинградской области на жилье для очередников будут минимальными. Так как по сути – это только затраты на предоставление участка (межевание, кадастровый учет).
На самом деле и ранее существовал закон, согласно которому бесплатно выделялись земельные участки льготным категориям граждан для застройки под жилой дом для личного проживания. В нем существует запрет до истечения трех лет аренды (под проектирование и ведение строительства) или до момента оформления в собственность строения (ввода в эксплуатацию дома) оформить участок в собственность. Существует множество путей, как обойти данный закон. Наиболее распространенный – оформить в собственность здание как объект незавершенного строительства.
Для этого необходимо подготовить участок (очистить его от деревьев и кустарников, вырыть котлован под фундамент и начать возведение фундамента). Выводить фундамент на уровень земли даже не обязательно. Существует практика, при которой регистрируются строения на этапе 10% от сметной стоимости, т. е. незавершенным фундаментом.
После регистрации такого строения условия договора по предоставлению участка социальным категориям граждан считаются выполненными, и становится возможным продать как земельный участок, так и объект незавершенного строительства. Как подобная проблема будет обходиться в новом законе, не понятно, потому что не секрет, что большинство земельных участков, которые получаются сейчас имеющими на это право льготниками (Герои Советского Союза и др.), при первой же возможности перепродаются по коммерческой цене.
Существует немало районов Ленинградской области, где стоимость земли очень высока – это практически весь Карельский перешеек, Гатчинский, Ломоносовский, Тосненский районы. Я считаю, что большое количество граждан, имеющих формальное право на получение земельных участков, будут при первой же возможности перепродавать данный земельный участок, чтобы получить деньги здесь и сейчас. С точки зрения девелоперов подобные участки могут иметь несомненный интерес при условии их надлежащего оформления в собственность и наличия подведенных к коммуникаций.Во-вторых, властям так и не удается сократить сроки оформления земельных участков, согласования проектов, регистрации прав собственности и прочих процедур, связанных со строительством загородного дома. На протяжении последних нескольких лет чиновники, занимающиеся землей, пытаются создать принцип «одного окна», чтобы оптимизировать этот процесс, но, как говорится, воз и ныне там. Должен быть единый орган, возможно, федеральный, который бы занимался сразу всеми вопросами, но не был в подчинении у органов местного самоуправления. При этом федеральные власти волнует проблема, возникающая на стыке возрастающего интереса к загородной недвижимости и трудностей регистрации такой недвижимости. Дома строятся, но собственность не регистрируется и налоги не платятся.
3.4. Изменения в законодательстве при регистрации сделок с недвижимостью
Итак, принято решение в течение двух лет (начиная с 1 января 2009 года) объединить три ведомства – Росрегистрацию, Роснедвижимость и Роскартографию. Какие преимущества и недостатки принесет создание новой службы?
Опыт показывает, что любая реорганизация подобного масштаба приводит к большим сложностям, а порой и невозможности решать нестандартные вопросы как минимум в течение года после начала реорганизации.
Ранее в процессе взаимодействия между этими тремя ведомствами постоянно возникали трения. Роснедвижимость (кадастровая палата) постоянно делала представления в агентство геодезии и картографии по поводу тех геодезических организаций, которые систематически допускают ошибки при оформлении межевых дел (ошибки, приводящие к неверному определению координат земельного участка, наложении участков друг на друга, ошибки в определении местоположения участка).
Очень часто владельцы земельных участков, получив на руки такие «проблемные» кадастровые номера, обращаются в суд и соответчиком, а иногда и ответчиком привлекают кадастровую палату. В качестве примера могу привести случай из практики, когда ошибка в определении местонахождения земельного участка (точек привязки) составила более 7 км, и при внимательном рассмотрении координат выяснилось, что участок «посадили» в Финский залив.
Такие ошибки, конечно, редки, обычно расхождения составляют несколько сотен метров, но и эту цифру для заказчика нельзя назвать приемлемой. Что показательно: в описанном случае владелец земельного участка получил на руки свидетельство о праве собственности на землю, которое после обнаружения ошибки было аннулировано, так как участок попадал в другой кадастровый квадрат, и его владелец потратил еще порядка трех месяцев на получение нового кадастрового номера и свидетельства.
Геодезическая организация получила письменное предупреждение от агентства геодезии и картографии и продолжает работать без каких-то существенных проблем до сих пор. При этом не могу сказать, что подобные «ошибки» в их работе единичны.
Со стороны Росрегистрации к кадастровым палатам основная претензия следующая: кадастровые палаты выдают на руки владельцам земельных участков выписки и ставят участки на кадастровый учет без межевания (без уточнения его фактической площади). При этом в графе особые отметки в кадастровых палатах указывают – «площадь объекта ориентировочная, подлежит уточнению при межевании».
Я знаю случаи, когда на основании данных отметок ФРС отказывала в регистрации земельного участка и в выдаче свидетельства о праве собственности на основании того, что объект недвижимости должен иметь точную площадь. Есть надежда, что при объединении эти проблемы будут решены, так как до сих пор ведомства очень часто перекладывают ответственность друг на друга.Теперь подумаем, какие преимущества владельцы земельных участков получат от проведенной реорганизации.
Во-первых, объединение должно принести упорядочение в документооборот по земельным участкам. За счет упорядоченного контроля над геодезическими организациями станет проще следить за правильностью выполнения ими своей работы, не допуская регистрации прав на участки, по которым кадастровые работы проведены с ошибками.
Во-вторых, для заявителей это возможность получить в одном месте всю информацию по земельным участкам (кадастровый номер, планы), зарегистрировать ограничения (обременения). Относительно обременений надо дополнительно подчеркнуть, что теперь в одной организации можно получить как юридическую часть обременения (ранее выдавалась Росрегистрацией), так и графическую часть (со ссылкой на номер ограничения, обременения), которая выдавалась кадастровой палатой.Как практикующий эксперт могу сказать следующее: российское земельное законодательство запутано и противоречиво. Для того чтобы оформить право собственности на земельный участок, его владелец обычно тратит годы, а его финансовые затраты иногда сопоставимы со стоимостью самого земельного участка.
Подобное объединение призвано упростить вышеназванный процесс. Могу сказать больше, я вижу в данном процессе движение в сторону европейского законодательства – упрощение, упорядочение и снижение затратности в оформлении своей собственности рядовыми гражданами.
Очень хочется увидеть в России, стране с огромными земельными ресурсами, многочисленный класс частных собственников, обладающих действительно «реальной собственностью», ведь «реальной собственностью» может быть только земля.4. Категории земель. Изменение целевого назначения земельного участка. Перевод земель
4.1. Категории земель
Земли в нашей стране подразделяют на категории в зависимости от целевого назначения. Это позволяет обеспечивать дифференцированный подход к их правовому регулированию.
Согласно ст. 7 ЗК РФ земли бывают следующих категорий:
– сельскохозяйственного назначения;
– населенных пунктов;
– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
– особо охраняемых территорий и объектов;
– лесного фонда;
– водного фонда;
– запаса.
– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
– особо охраняемых территорий и объектов;
– лесного фонда;
– водного фонда;
– запаса.
В чем их отличие друг от друга, какой правовой режим предусмотрен для них и другие вопросы, связанные с использованием данных категорий земель, – тема настоящего раздела.
Земли сельскохозяйственного назначения
К данной категории относят земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства.
В их составе выделяют:
1. Сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями;
2. Земли, занятые:
– внутрихозяйственными дорогами;
– коммуникациями;
– древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений;
– замкнутыми водоемами;
– зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Для строительства промышленных объектов и для иных несельскохозяйственных нужд предоставляют угодья, непригодные для сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости.
Земли населенных пунктов
Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов и отделенные их чертой от земель других категорий.
Населенные пункты в России подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.).
Вся земля поселений делится на территориальные зоны, которые устанавливаются при планировании развития территории поселения.
В соответствии с п. 1 ст. 85 ЗК РФ выделяют следующие территориальные зоны:
– жилые;
– общественно-деловые;
– производственные;
– инженерных и транспортных инфраструктур;
– рекреационные (земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами и используемые для отдыха граждан и туризма);
– сельскохозяйственного использования;
– специального назначения;
– военных объектов;
– иные.
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами, независимо от форм собственности и иных прав на участки.
В ЗК РФ предусмотрены случаи, когда участки и расположенные на них объекты недвижимости признают не соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления.
К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города, но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными . В их составе выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения .
Данная категория земель является самостоятельной. В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли:
– промышленности;
– энергетики;
– транспорта;
– связи, радиовещания, телевидения и информатики;
– для обеспечения космической деятельности;
– земли обороны и безопасности;
– иного специального назначения.
Характерная особенность многих из них – наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.
Земли особо охраняемых территорий и объектов
К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят, в частности, лечебно-оздоровительные местности и курорты.
Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса
К этой категории относят:
– лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда);
– земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда);
– земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса).
Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Отнесение к категориям, перевод из одной категории в другую осуществляется:
– Правительством РФ – в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;
– органами исполнительной власти субъектов Федерации – в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;
– органами местного самоуправления – в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.
Нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием для признания недействительным данного перевода. Такое признание осуществляется в судебном порядке.
4.2. Перевод земли из одной категории в другую и изменение целевого назначения земельного участка
Все трудности в оформлении перевода земли происходят из-за незнания законов, из-за несогласованности действующего законодательства в этой области и отсутствия единого отработанного механизма действий, что делает этот процесс трудоемким и затратным.
Помимо понятия «категория земли», перечень которых приводится в Земельном кодексе РФ и является исчерпывающим, существует понятие «вид разрешенного использования» или «целевого назначения». Таким «видом» наделяется каждая категория земли. Очень часто эти понятия путают или подменяют.
Перечень видов разрешенного использования земельных участков различной категории:
– Предназначены для ведения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, с правом или без права возведения некапитального жилого строения, без права регистрации проживания в нем, и хозяйственных строений и сооружений, в зависимости от разрешенного использования земельного участка, которое определено при зонировании территории.
– Допускается использование земель сельскохозяйственного назначения для отдыха и возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохозяйственных культур.
– Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. Разрешается возведение жилого дома, с правом регистрации проживания в нем, и хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохозяйственных культур.
– Нас по большей части интересует земля сельскохозяйственного назначения, которая имеет следующие виды разрешенного использования:
– земля для садоводства;
– земля для пашни;
– земля для дачного строительства;
– личное подсобное хозяйство.
Земельные участки, выделяемые под индивидуальное жилищное строительство, предоставляются из земель поселений. Также коттеджные поселки можно построить (они широко и давно строятся) и на сельхозземлях с разрешенным видом использования – под дачное строительство.
Для того чтобы построить себе коттедж или загородный особняк на участке сельхозназначения, не нужно переводить землю из одной категории в другую, достаточно всего лишь изменить вид разрешенного использования, что гораздо проще и дешевле.
Садовое товарищество позволяет строить индивидуальные жилые дома, но без права регистрации в них граждан. Дачный статус, напротив, разрешает иметь и регистрацию, и почтовый адрес.