Одна сторона участка выходила на шоссе, другая — на живописный берег реки. Важным фактором являюсь его расположение прямо посередине единственной транспортной артерии. Помимо того, я обратил внимание еще и на нехватку питьевой воды, что сильно влияло на цену большинства здешних участков. Когда я узнал, что потенциал развития ограничивался недостатком питьевой воды, мое внимание переключилось на вопрос, кто возьмется решить эту проблему? То есть, кто получит выгоду от ее решения? Когда этот человек сможет ее решить? Как он будет ее решать? Силами водопроводного кооператива? Путем присоединения этой территории к городу? С помощью артезианских скважин? Какое решение окажется наиболее разумным с финансовой точки зрения?
Так как здесь не было коммунального водопровода, а скважины пришлось бы бурить очень глубоко, причем без гарантии качества, то крупные куски земли считались непригодными для использования под жилищное строительство. Знание этого позволило мне заняться поиском потенциальных возможностей решения проблемы с водой, если таковые существовали. Я обнаружил, что группа богатых застройщиков рассматривает возможность строительства на другой стороне дороги в 150 метрах от моего участка частного поля для гольфа с домами вдоль границ. Проблема воды беспокоила их в такой же степени, как и меня. Я узнал, что они ведут переговоры о прокладке водопровода к своей земле с городскими властями и с единственным в округе водопроводным кооперативом.
Вооруженный этим знанием, я почувствовал, что, когда водоснабжение этого района будет налажено, стоимость земли под жилищное строительство должна будет резко возрасти. Я оказался прав. Под воздействием одного только этого фактора земля подорожала более чем в четыре раза! Потратив время на выяснение вопроса, будет ли решена проблема с водой, а если да, то когда и кто этим займется, я превратил риск из «слепого» в «обоснованный».
Развитие этого района возобновилось через несколько лет благодаря приходу множества высокотехнологичных компаний. Цены на недвижимость снова поползли вверх. Экономическое оживление подняло цены сначала до 14 тысяч долларов за акр, а затем — до 25 тысяч.
Тем временем я начал применять для оценки и покупки недвижимости шесть основных критериев:
1. Мотивация (продавца или моя). Возьмем, к примеру участок в 70 акров, который даже не выставлялся на рынок. Сначала я выбрал недвижимость на основе оценки ее месторасположения и тенденций развития. Затем я разыскивал владельцев и встречался с ними, чтобы оценить их отношение к собственности и то, как повлияют на них потенциальные перемены. Оказалось, раньше эта земля принадлежала трем сестрам. Теперь две оставшихся в живых сестры, каждой из которых было около восьмидесяти, не хотели больше владеть этой недвижимостью. На этом этапе жизни деньги их уже не интересовали. Пришлось также принять во внимание еще один фактор. На первое мое предложение сестры ответили «нет». Это меня не остановило, и я приехал к ним еще раз. В ходе разговора я понял, что они не хотят, чтобы эту землю застраивали. Узнав об этом, я рассказал им о своих намерениях, сделав особый акцент на том, что не собираюсь застраивать эту землю так, как делают другие (то есть лепить домики впритык друг к другу). Анализируя их ответы, я пришел к выводу, что мы сумеем заключить сделку, которая удовлетворит обе стороны. Мне кажется, это одно из самых главных и важных условий, определяющих успех сделок с любыми земельными участками.
Собственность должна соответствовать критериям покупателя. Затем следует подумать о желании продавца.
2. Состояние земли. Я говорю не о том, хорошая «>па или плохая, необработанная или благоустроенная. Мне пришлось поломать голову над тем, что важно, а что нет, тщательно взвесить побочные факторы, влияющие на цену, и точно выяснить варианты зонирования (то есть возможности использования земли в коммерческих, жилых и прочих целях). Например, большое значение может иметь привлекательный вид на убегающие вдаль холмы, на реку или сад. Очень многие люди обращают особое внимание на красоту пейзажа.
3. Условия. Чего желает продавец, банк и я. Принимая во внимание первые два пункта, условия можно привести в соответствие с требованиями всех участников сделки.
4. Местонахождение. Знаю, что это до смерти избитая тема, но удачное расположение собственности в сочетании с перспективами развития (строительство новых дорог и предприятий, миграция населения и так далее) может заключать в себе множество возможностей, которые не сразу бросаются в глаза. Например, оценка конкретного района показала, что спрос на землю будет двигаться именно в этом направлении.
5. Цена. Нельзя надеяться на то, что можно будет купить землю в «розницу» по «оптовой» цене. Но, как видно из приведенного примера, существует множество других факторов, влияющих на цену.
6. Отношения. Это то, что Богатый Папа называет личными связями. Беседуйте с людьми; прислушивайтесь к тому, что они говорят. Сведения о перспективных районах (как-то мне совершенно случайно удалось узнать, что компания «Dell Computer» планировала развернуть строительство в одном конкретном районе, что означало повышение спроса на арендное жилье, новые дома и участки под магазины) часто можно почерпнуть даже из пустопорожней болтовни.
Сейчас я расскажу о трех своих недавних покупках недвижимости в Остине. Хотя я и так получаю от них положительный годовой доход, у меня есть основания надеяться, что не пройдет и пяти лет, как цена той собственности превысит 310 тысяч долларов. Более того, в результате радикальной перепланировки района один из трех домов окажется на ключевом перекрестке. Это связано с расширением местного аэропорта, которому требуется новая взлетно-посадочная полоса, это в свою очередь заставит перенести в сторону главную автомагистраль, которая пройдет рядом с этим домом. Я уже получил несколько предложений продать дом вдвое дороже заплаченной мной цены.
Вот раскладка первой покупки, жилого дома на одну семью, за который я заплатил 134 тысячи долларов:
Капитал, вложенный в собственность:
Первый взнос: $28350
Расходы на оформление, оплаченные мной $1200
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $6200
Итого: $35750
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $960
— Потери от простоя (5 %) $48
Общий доход $912
Ежемесячные расходы:
— Налоги на имущество и страховка $117,91
— Ремонт и управление $41,67
— Комиссия за управление (10 %) от ренты $96
— Погашение кредита (на 5 лет, возобновляемый с одноразовым погашением под 5,25 %): $605,37
(Все прочие расходы оплачивают жильцы)
Итого: $860,95
Чистый месячный доход: $51,05
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($51,05 × 12): $612,60
÷
Капитал, вложенный в собственность $35750
Прибыль на вложенный капитал: 1,7 %
Примечание: прибыль на вложенный капитал невелика, но у меня есть потенциальная возможность прироста капитальной стоимости, если в будущем я решу продать эту собственность.
Аналогичные дома в этом районе уходят за 175 тысяч долларов.
Второй дом, тоже одноквартирный, обошелся мне в 128 тысяч долларов.
Капитал, вложенный в собственность:
Первый взнос $24500
Расходы на оформление, оплаченные мной $6000
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0
Итого: $30500
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $1123,20
— Потери от простоя (5 %) $56,16
Общий доход $1067,04
Ежемесячные расходы:
— Налоги (на имущество) и страховка $179,58
— Ремонт / эксплуатация $41,66
— Комиссия за управление (10 % от ренты) $112,32
— Погашение кредита (на 5 лет, возобновляемый, с одноразовым погашением под 5,25 %) $635,58
Итого: $969,14
Чистый месячный доход $97,90
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($97,90 × 12): $1174,80
÷
Капитал, вложенный в собственность $30500
Прибыль на вложенный капитал: 3,8 %
Аналогичные дома в этом районе продаются за 145 тысяч долларов.
Еще одним потрясающим источником месячного денежного потока стала покупка авиационного ангара и прилегающего к нему комплекса служебных помещений. В ангаре было много арендных площадей; корпоративные владельцы самолетов могли ставить гуда свои дорогие реактивные машины под надежную охрану. Каждый владелец платил в месяц от 600 до 1000 долларов, в зависимости от размеров самолета. Располагая стояночными местами для 10 самолетов, мы получали в среднем по 8 тысяч долларов в месяц (примерно 96 тысяч долларов в год) с недвижимости, которую я смог купить менее чем за 250 тысяч долларов.
— Погашение кредита (на 5 лет, возобновляемый, с одноразовым погашением под 5,25 %) $635,58
Итого: $969,14
Чистый месячный доход $97,90
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($97,90 × 12): $1174,80
÷
Капитал, вложенный в собственность $30500
Прибыль на вложенный капитал: 3,8 %
Аналогичные дома в этом районе продаются за 145 тысяч долларов.
Еще одним потрясающим источником месячного денежного потока стала покупка авиационного ангара и прилегающего к нему комплекса служебных помещений. В ангаре было много арендных площадей; корпоративные владельцы самолетов могли ставить гуда свои дорогие реактивные машины под надежную охрану. Каждый владелец платил в месяц от 600 до 1000 долларов, в зависимости от размеров самолета. Располагая стояночными местами для 10 самолетов, мы получали в среднем по 8 тысяч долларов в месяц (примерно 96 тысяч долларов в год) с недвижимости, которую я смог купить менее чем за 250 тысяч долларов.
Офисное здание я сдал в аренду профессиональной инженерной фирме (которая волей случая оказалась первой из созданных мной компаний) и получил 1.1 это дополнительно 4 тысячи долларов в месяц (48 тысяч долларов в год) арендной платы и кредит в 125 тысяч долларов под залог офисов. (Кстати, прежде чем продать эту фирму, я довел объем ее продаж до 7 миллионов долларов в год.)
После оплаты расходов и погашения кредита эти она объекта обеспечили мне ежемесячный доход в размере 4300 долларов. Такой денежный поток перекрыл не только издержки на содержание недвижимости, но и мои личные расходы.
Из пяти созданных мной предприятий я до сих пор владею двумя: технологической консалтинговой компанией, обслуживающей предприятия мелкого и среднего бизнеса, а также высокотехнологичной компанией, которая использует последние достижения в сфере рекламных и коммуникационных систем. Книга «Защити свой главный актив», написанная Майклом Лектером, одним из советников «Rich Dad», указала мне на необходимость защиты этой интеллектуальной собственности.
В текущем году я намерен «раскрутить» свой последний бизнес так, чтобы к концу года выйти на положительную цифру ежемесячного дохода. Через пять лет я рассчитываю, что месячный денежный поток окажется в пределах 50–80 тысяч долларов.
Измените свои взгляды на будущее — и вы измените вашу жизньЯ уверен, что, по большому счету, самое большое достоинство советов Богатого Папы — их способность восстанавливать воображение и мотивацию, утраченные в результате потери надежд и негативного опыта. Подумайте вот о чем. Если мечта о финансовом благополучии начинает казаться совершенно нереальной, потому что раз за разом человек испытывает одни только разочарования, то в конце концов такой человек перестанет даже думать о возможности осуществить свою мечту.
К сожалению, когда речь заходит о деньгах и финансах, нам гораздо чаще приходится выслушивать мнения пессимистов, чем оптимистов. Как это ни печально, но в результате постоянного негативного воздействия визуальная картина возможного будущего затуманивается, пока не исчезает совсем. Со временем такое воздействие формирует вокруг человека пессимистическую ауру, которая, несомненно, сказывается на его мыслях, поступках и отношении к самому себе. Когда это происходит, человек теряет мотивацию, потому что ему некуда стремиться. Без воображения не может быть достижений. Если ваш разум не поставляет вам хороших и конструктивных идей, то причина этого — в его плохих привычках. Я верю, что советы Богатого Папы способны изменить полярность такого воздействия и, избавив вас от боязни разочарования, помочь обрести надежду на осуществление ваших мечтаний. Они позволят вам создать картину возможного будущего и помогут вам подтолкнуть себя в этом направлении. Страх перед неспособностью что-то сделать уступит место позитивному образу того, на что вы способны.
Я также верю, что эффективным способом перехода от негативного отношения к деньгам к позитивному является развитие и автоматизация навыков формирования стоимости. Если взглянуть на деятельность организации «Rich Dad» с этой точки зрения, то она смогла сделать концепцию формирования стоимости гораздо более понятной и удобной для обычного человека, чем какая-либо другая организация.
Для меня лично одним из самых полезных результатов изучения информационных материалов организации «Rich Dad» стал обновленный взгляд на жизнь. Я на себе прочувствовал, как они пробудили но мне угасшие было мечты, и сейчас наблюдаю, как они продолжают изменять мою жизнь. Я научился отыскивать новые возможности в период, когда мировая экономика превращается из промышленной в информационную. Финансовая свобода — это реальность. Надеждам на лучшее будущее не суждено умереть.
Мне повезло стать свидетелем одного из самых ярких подтверждений этого факта. С моим старшим братом, который много лет назад уехал на Запад, где основал собственный бизнес, мы никогда не были особенно близки. (Не потому, что мы с ним разные люди, а потому, что у нас большая семья и большая разница в возрасте.) Когда я недавно его навестил, то попросил сделать мне одолжение и прочитать «Богатого папу, бедного папу». Мы заехали в магазин, где я купил эту книгу и вручил ему. Мы сидели в машине, и он начал перелистывать страницы книги Затем он остановился и начал читать вслух. По его словам, ему приходилось читать книги по экономике, но до сих пор он так и не смог толком понять, как работают деньги.
Его очень заинтересовала эта книга. А еще его очень заинтересовал я — причем так, как никогда раньше. Теперь мы действительно нашли общий язык.
Я рассказал ему о том, что уже успел испытать на себе: я пришел от того, что у меня было, к тому, что я хотел иметь. Получив возможность поделиться своими взглядами на будущее устройство нашей жизни, мы преодолели пропасть между нашими характерами и нашим финансовым положением.
Я не знаю ни одного человека, у которого не бывает трудностей. У каждого найдется что рассказать о своих личных травмах. Мысли о неадекватности, недостатке способностей, мрачных перспективах и злой воле еще никогда никому не приносили пользы. Вы не можете держать в голове картину неудач и ожидать, что она приведет вас к успеху. Но если мы решим добиться успеха, то сможем использовать негативный опыт не в качестве оправдания своего отказа от осуществления целей, а для того, чтобы подтолкнуть себя. Самая отрезвляющая мысль о деньгах, которая появилась в результате моего знакомства с философией Богатого Папы и которой я хочу поделиться, заключается в том, что человек должен постоянно творить, искать или создавать добавочную стоимость. Деньги сами по себе не подвержены эмоциям. Им наплевать на биографию человека, его оправдания или жизненные трудности. Если человек не увеличивает стоимость своей жизни, то в конце концов, так или иначе, деньги потекут к тем, кто это делает!
И хотя я добился почти всего, чего хотел достичь (я до сих пор еще не познакомился с Фарой!), сейчас мне почти сорок пять и я уверен в том, что смогу достичь намного больше, чем уже успел. Моя главная цель — это полная свобода, позволяющая мне направить свой энтузиазм на служение обществу. Мне стадо совершенно ясно, что само по себе обладание деньгами особой радости не приносит. Подлинное эмоциональное удовлетворение доставляет возможность отступить на шаг и взглянуть на стоимость, которую я создал с помощью своих денег. И в этом, как мне кажется, корень всего добра.
Часть III Переключение на новые цели
Я твердо верю в пословицу: «На кого учишься, тот из тебя и получится». Если вы расширяете свои познания в юриспруденции, то сможете стать юристом. Если вы изучаете историю, то сможете стать историком. Но независимо от того, чему выучились или не учились, умение инвестировать деньги, чтобы создать положительный денежный поток, сможет привести вас к финансовой свободе. Получив такую свободу, вы сможете решить хотите ли вы продолжать заниматься тем, чему вас учили, отойти отдел или заняться изучением чего-нибудь нового. В этом заключается главное преимущество финансовой свободы.
Многие мужчины и женщины самых разных возрастов рассказывали мне, как изучение материалов серии — Богатый Папа» помогло им по-новому оценить свои силы и изменить жизнь.
Первый герой этой части — Том Котула из штата Миннесота. Это человек, который много лет гнул спину на бесперспективной работе, никак не мог рассчитаться с долгами и, вместо того чтобы проводить свободное время с семьей, вкалывал сверхурочно. Казалось, что Тому никогда не выбраться из этого тупика. Работая на чужого дядю, ему не суждено было разбогатеть, и он остро почувствовал необходимость изменить свою жизнь и жизнь своей семьи. Когда он занялся своим финансовым образованием в рамках программы организации «Rich Dad», то обнаружил, что отсутствие денег не мешает заниматься инвестированием и создавать денежный поток. Если вам знакомо ощущение безысходности и вы продолжаете держаться за работу только потому, что не видите другого выхода прочтите историю Тома, и у вас обязательно появится желание изменить свою жизнь.