Недвижимость делится на жилую и нежилую (коммерческую). Арендную плату есть возможность получать и от того, и от другого варианта инвестирования. Это вопрос личных пристрастий, стратегии развития и финансовой цели. Скажу лишь, что жилая недвижимость более востребована на рынке (людям всегда надо где-то жить), в то время как коммерческая – более доходная. К примеру, годовая доходность первой может составлять максимум до 9 процентов, тогда как второй – от 12 до 60 процентов. Как достигать таких процентов – поговорим далее. У нас вся следующая глава на это.
4. ПИФы. Данная аббревиатура означает паевые инвестиционные фонды. ПИФы – прекрасная возможность для человека без специальных экономических знаний и навыков работы на фондовом рынке поучаствовать в мировом «распределении ценных бумаг»! Существуют ПИФы акций, облигаций, а также других специализаций; открытые, интервальные, закрытые. Здесь ваша задача – выбрать по определенным критериям паевый фонд (или несколько) и доверить свои финансы. Далее за дело берутся профессионалы, которые управляют вашими деньгами; вам же остается проверять свой(и) фонд(ы) на предмет надежности и хорошей доходности и регулярно докупать все новые и новые паи. Доходность по фондам различная: может достигать и до 100 процентов годовых и более, а может быть и глубоко отрицательной. В среднем, при правильном выборе и продуманной инвестиционной стратегии можно достигать доходности на уровне 20 процентов в год.
5. Хедж-фонды. Это очень перспективный и быстрорастущий сектор финансового бизнеса. Хедж-фонды также управляются профессионалами, которые имеют больше возможностей и инструментов для вложения ваших денег. Поэтому риск здесь меньше, а доходность выше. Однако в России хедж-фонды находятся пока в стадии начального развития, а зарубежные хедж-фонды принимают новые вложения начиная с одного миллиона долларов. Потому доступная возможность участия в этом виде инвестирования – фонды хедж-фондов. Суть данного варианта близка по духу к ПИФам.
6. Акции, облигации, другие ценные бумаги. Инвестиции в ценные бумаги – это признанный во всем мире способ приумножения капитала. На сегодняшний день нет никаких преград, чтобы начать работу на фондовом рынке: нет необходимости иметь серьезный материальный ресурс и быть профессиональным финансистом. Однако в данном случае уже не будет тех управляющих, которым вы доверили свои ресурсы при инвестировании в ПИФы и фонды хедж-фондов. Здесь все придется делать самому: оценивать акции и облигации, высчитывать степень риска, возможную доходность, покупать и продавать их. Однако при данном виде инвестирования, как и при многих вышеперечисленных, работает спекулятивная система «купи-продай». Хотя, конечно, существуют и выплачиваемые по ценным бумагам дивиденды, которые являются портфельным доходом и ради которых нет необходимости в поте лица работать каждый день. Иначе – опять рабство работы!
7. Драгоценные металлы. Вот как описывает данный вид инвестирования Анатолий Белоусов в своем курсе «Киберсант-Инвестор»:
«Золото, серебро, платина традиционно считались самым надежным средством сбережения собственных накоплений. Как говорят в народе: „Бумажки истлеют, золото – никогда“. Однако не следует думать, что здесь все так просто. Как и у большинства прочих активов, курс стоимости драгоценных металлов так же подвержен падению и росту. При неудачном стечении обстоятельств можно не только ничего не выиграть, но и потерять».
При данном виде инвестирования используются обезличенные «металлические» счета, а также инвестиционные и памятные монеты. Здесь, опять-таки, применяется система торговли, которая, на мой взгляд, не имеет никакого отношения к инвестированию. Настоящий инвестор не должен быть подвержен колебаниям цен на объект его вложений: он должен зарабатывать при любой ситуации на рынке, будь то рост или падение.
8. Доверительное управление. Под этим видом инвестирования подразумевается, что вы свои саккумулированные средства передаете в управление профессиональным предприятиям или сотрудникам, которые, исходя из своего опыта, знаний и навыков, вкладывают ваши ресурсы в те же акции, облигации и другие ценные бумаги на фондовом рынке, а также работают с вашими деньгами на рынке FOREX. Этот вариант вложения своих средств уже более походит на инвестирование, а не на куплю-продажу. То есть в основе здесь лежит тот же спекулятивный механизм, только занимаются этим другие люди, а не вы.
Однако для нас на данном этапе интересен, прежде всего, вариант доверительного управления своими деньгами – с помощью трейдеров, работающих на рынке FOREX. Этот вид инвестирования имеет достаточно много рисков, причем как экономических, так и неэкономических – например, адекватность трейдера, его местонахождение, физическое получение назад своих денег с прибылью. Но в настоящее время у ведущих финансовых фирм, представленных в данном сегменте рынка, существуют специализированные площадки, благодаря которым есть возможность свести неэкономические риски практически к нулю. Например, у фирмы «Альпари» есть услуга ПАММ-счета, с помощью которой есть возможность цивилизованно отдавать в доверительное управление свои финансовые ресурсы. Задача для инвестора – из общего списка трейдеров выбрать такого (или таких), который (которые) при адекватных условиях вашего с ним(и) сотрудничества обеспечит(ят) доходность вложенных денег на должном уровне. Должный уровень – порядка 50 процентов годовых, хотя профессионалы своего дела могут легко обеспечить и 100–200 процентов.
9. Деривативы. Здесь опять обращаюсь к А. Белоусову:
«Деривативы – это ценные бумаги, стоимость которых является производной от стоимости и характеристик других ценных бумаг (базового актива). Еще их называют срочными ценными бумагами, так как время их действия определяется неким заранее оговоренным периодом (сроком). К ним относятся – фьючерсы, опционы, варранты и пр. Из всего многообразия деривативовр нас с вами как инвесторов будут интересовать исключительно опционы.
Почему? Да потому что именно опционы позволят нам с наименьшими рисками (в сравнении со всеми прочими срочными бумагами) заниматься хеджированием наших базовых активов (прежде всего – акций), а также ударяться время от времени в спекуляции, с целью получения быстрых и легких денег (в тех случаях, разумеется, когда деньги эти сами будут идти к нам в руки)».
На это отличное и доступное описание деривативов замечу только, что здесь опять используется спекулятивный механизм, который, на мой взгляд, к инвестированию ни имеет никакого отношения. Он может использоваться в бизнесе, в трейдерстве, на рынке (и фондовом, и продуктовом), но только не при инвестировании финансов. Повторюсь, что при инвестировании мы должны получать доход, не занимаясь каждодневным зарабатыванием денег, но занимаясь своими делами.
Итак, выше рассмотрены основные варианты инвестирования своих аккумуляционных средств. У всех у них, как и всегда в жизни, есть свои плюсы и свои минусы. Одни виды вложения рискованней, но доходней; другие же предлагают меньший доход, однако и риск в них минимальный. Выбор, куда девать свои сохраненные финансы – всегда за вами! В следующей главе я дам вам подробный ответ, куда я деваю свои аккумуляционные ресурсы. Но это мой опыт. Вполне возможно, что он вам не подойдет, будет не по душе. А кому-то, наоборот, придется «ко двору». Поэтому выбирайте сами! Все описанные варианты инвестирования средств имеют разные стратегию, философию, душу, природу. Поэтому здесь есть выбор для каждого. Знания можно почерпнуть из специальной литературы, коей сейчас предостаточно. Навыки выработать из повседневной практики, при этом не обязательно рисковать своими настоящими деньгами – существуют различные ученические инструменты для наработки опыта (например, демо-счета на фондовом рынке и рынке FOREX). Поэтому дерзайте. Ведь главное – это действия, подкрепленные позитивным мыслеобразом (читай – финансовым планом). И в завершение этой темы приведу вам слова известного юриста и общественного деятеля Михаила Барщевского по поводу вложения средств, сил и времени:
Рынки нестабильны. Инвестируйте в себя.
Глава 8 Инвестиции в недвижимость
Приручив деньги при помощи своей дисциплины и четырех инструментов финансового планирования, мы создали аккумуляционные средства. Куда их девать дальше? Каков следующий шаг? Инвестировать! Причем сразу в недвижимость! Да притом еще и в коммерческую.
В главе «Что делать с вкладом?» я кратко описал вариант инвестирования – вложение в недвижимость. Там я указал, что есть недвижимость жилая, а есть коммерческая. Почему я сразу предлагаю инвестировать в нежилую – коммерческую – недвижимость? На стороне данного вида объектов два плюса:
Приручив деньги при помощи своей дисциплины и четырех инструментов финансового планирования, мы создали аккумуляционные средства. Куда их девать дальше? Каков следующий шаг? Инвестировать! Причем сразу в недвижимость! Да притом еще и в коммерческую.
В главе «Что делать с вкладом?» я кратко описал вариант инвестирования – вложение в недвижимость. Там я указал, что есть недвижимость жилая, а есть коммерческая. Почему я сразу предлагаю инвестировать в нежилую – коммерческую – недвижимость? На стороне данного вида объектов два плюса:
1. Минимальный уровень входа на этот рынок.
2. Максимальная доходность.
Поясню каждую из выгод.
1. Минимальный уровень входа на этот рынок. Возможно, многие из вас удивились, увидев в качестве плюсов инвестирования в нежилую недвижимость низкий порог входа на рынок данных объектов. Некоторые из вас могут привести мне массу примеров, когда помещения стоят по 2, 4, 10 миллионов рублей и даже намного больше. Все это действительно так. К примеру, хорошее офисное помещение в любом городе-миллионнике Российской Федерации площадью 50 кв. м. будет стоить не меньше 3,5 миллиона рублей (70 000 рублей за 1 кв. м), а то и больше. Но зачем брать в качестве фактов такие крупные на данном этапе сделки?
По всем странам мира, по всем городам нашей Родины существуют различные ценовые сегменты рынка коммерческой недвижимости. Ведь можно подыскать объект стоимостью и 500 000 рублей! К примеру, в окраинном районе города-миллионника офис площадью 10 кв. м. будет стоить 500 000 рублей (50 000 рублей за 1 кв. м). Да, это будет «стройвариант», и там нужно будет еще делать ремонт. Да, помещения таких маленьких площадей есть далеко не в каждом проектируемом и строящемся объекте недвижимости. Но они есть! Необходимо просто задаться целью и поискать их. В моей практике был случай, когда я смотрел нежилое помещение площадью 4 кв. м. за 350 000 рублей. В итоге я отказался от его покупки, но очень хорошо, что такая возможность была. И что такие объекты существуют.
А полмиллиона, согласитесь, это не такая ужасающая своей величиной цифра. Среднестатистическое население нашей страны покупает автомобили дороже указанной суммы. Однако если у меня есть 500 тысяч рублей и передо мной стоит выбор приобрести машину для своего использования или крохотный офис – я выберу последнее. Так как автомобиль будет моим пассивом (вытаскивает деньги из моего кармана на его эксплуатацию), а нежилое помещение – моим активом (я сдам его в аренду и буду получать пассивный доход – деньги текут ко мне в карман). И пусть рентный доход в месяц будет минимальным, однако он будет! В то время как от транспортного средства у меня не только не будет этого маленького дохода, но и будут постоянные расходы. Добавьте к этому ежегодное уменьшение стоимости автомобиля, в то время как моя недвижимость будет год от года расти в цене (или, по крайней мере, оставаться на том же уровне или в случае наступления кризиса – проседать в цене, но спустя годы восстанавливаться).
Стоимость жилой недвижимости сопоставима со стоимостью офисных помещений: цена за квадратный метр квартиры во многих случаях равна цене квадратного метра нежилого помещения (например, в рассматриваемом базовом варианте – город России с миллионным населением – такая стоимость будет 50 000 рублей за 1 кв. м.). При усердии и желании можно найти квартиры и дешевле (35 000–40 000 рублей за «квадрат» на вторичном рынке в старом жилом фонде), однако дело здесь даже не в стоимости за единицу площади. Дело в том, что очень редко встречаются жилые помещения с общей площадью 10, 12, и даже 20 кв. м. В основном квартиры продаются от 30 кв. м и больше. И тогда общая стоимость такого объекта составляет 1 миллион рублей и выше. Прибавьте к этому ремонт помещения, который наверняка в квартире старого жилого фонда потребуется, а также покупку техники и мебели для основных нужд жильцов. В итоге мы получаем уровень входа на рынок жилой недвижимости, равный 1,5 миллиона рублей – и это еще при самых скромных подсчетах. Тогда как офисные объекты по 10, 12, 20 кв. м все-таки встретить можно чаще, и их стоимость составляет, как уже описано выше, от 0,5 миллиона рублей.
С первым преимуществом разобрались. Переходим ко второму плюсу инвестирования в коммерческую недвижимость.
2. Максимальная доходность. При инвестировании в коммерческую недвижимость можно достичь большей доходности, чем при инвестировании в жилую. В предыдущей главе я указал, что нежилые помещения могут принести от 12 до 60 процентов годовых, тогда как жилые объекты – до 9 процентов.
Рассмотрим вначале жилые объекты. Сдача в аренду квартиры площадью 30 кв. м. в нашем базовом варианте может принести 10 000 рублей в месяц. При изначальном капиталовложении 1,5 миллиона рублей доходность составит 8 процентов годовых. И единственный способ увеличить свою доходность – это повышение со временем арендной платы. Если довести эту плату до 12 000 в месяц, тогда пассивный доход будет на уровне 9,6 процента годовых (чуть более заявленной вначале планки в 9 процентов). Однако месячную рентную стоимость надо еще поднять! И сделать это возможно будет только в том случае, если весь рынок съемного жилья в данном регионе будет иметь соответствующий тренд. Иначе ваши арендаторы просто уйдут к более дешевым арендодателям, а вы найдете новых клиентов – но по старой цене, к сожалению.
Как обстоит дело со сдачей нежилых помещений? Для примера возьмем офис площадью 20 кв. м не в центральном районе города-миллионника РФ. Сдавать его арендаторам, которым нужно помещение для ведения своей ежедневной уставной деятельности, можно за 10 000 рублей в месяц (по 500 рублей за метр). При стоимости покупки данной нежилой недвижимости, равной 1 миллиону рублей, получаем доходность в размере 12 процентов годовых. На этом можно было бы и остановиться, так как разница в доходностях от вложений в жилое и коммерческое помещения налицо: в первом случае – максимум 9,6 процентов, во втором – 12 процентов. Но ведь у офиса есть еще резервы роста!
Существуют малые предприятия, которым не нужно реальное помещение для своей каждодневной работы. Вид деятельности таких фирм может иметь разъездной характер, где нет привязки к конкретному месту, либо штат сотрудников фирмы настолько мал (например, учредитель – он же директор, он же менеджер, он же исполнитель), что все функции на данном этапе бизнеса выполняют один или два человека, которые могут вести дела, не выходя из дома. К тому же, начинающая фирма зачастую не в состоянии потянуть расходы на аренду офиса. Однако при регистрации вновь создаваемых юридических лиц (обществ с ограниченной ответственностью – ООО, закрытых акционерных обществ – ЗАО) требуется иметь адрес местонахождения. И этот адрес должен быть, естественно, нежилым. Поэтому существует такое понятие, как юридический адрес. По нему происходит привязка предприятия к территориальному налоговому органу, который ведет учет и контроль деятельности данной фирмы. И зачастую ООО или ЗАО фактически находятся по одному адресу (а может быть, вообще дома), а юридически – по другому.
Таким образом, резервом для увеличения доходности от инвестирования в коммерческую недвижимость является предоставление юридического адреса. Стоимость такой услуги варьируется в диапазоне от 1000 до 7000 рублей в зависимости от города и района в нем. В нашем же примере, зарегистрировав в офисе площадью 20 кв. м еще три предприятия (не считая фактического арендатора) и имея в таком случае 4 фирмы по одному адресу, у каждой из которых свои 5 метров рентной недвижимости, мы дополнительно привлекаем еще 9000 рублей ежемесячно (по 3000 рублей за один юридический адрес). В итоге это получается 19 000 рублей в месяц, что, если вычесть налог 6 процентов по упрощенной системе налогообложения, составит 21,43 процента годовых дохода. Срок окупаемости помещения – 4 года и 7 месяцев. То есть через этот срок вы возвращаете себе вложенные деньги, а в подарок вам остается это помещение, которое продолжает приносить вам пассивный доход!
Сколько предприятий можно прописать в своем помещении? На этот вопрос точно ответить нельзя, так как в законодательстве РФ этот аспект не освещен. Однако в разных налоговых органах существуют свои негласные правила, устанавливающие лимиты на количество фирм по одному адресу. Нарушив их, есть вероятность сделать свой офис «адресом массовой регистрации», после чего будет достаточно проблематично оказывать услугу по предоставлению юридического адреса. Занявшись этим вопросом, вы сами поймете, где та грань, которую переступать не стоит. Поначалу же следует быть аккуратным и внимательным, не торопясь резко увеличивать доходность от своей инвестиции подобным способом.
Подводя итог всему вышесказанному, можно сделать вывод о том, что коммерческая недвижимость по доходности выше жилой, но и заниматься этой доходностью также надо больше! Как минимум, тот факт, что арендатор у вас будет не один, а сразу четверо, накладывает свой отпечаток на временные и трудовые затраты. Однако отличительной чертой инвестирования в недвижимость является то, что, вложившись однажды всеми своими личными активами (временем, деньгами, умственными затратами), вы достигаете результат, который имеет долгосрочную продолжительность во времени и пространстве. Бывают разные случаи, конечно, но зачастую, потратив на нахождение арендаторов две недели, вы обретете относительный покой и свободу, так как они будут честно приносить вам пассивный доход от полугода до бесконечности без каких-либо усилий с вашей стороны.