А с Петечкой я после той сделки больше не встречалась. Впрочем, что-то подсказывает мне, что с ним все будет хорошо. Такие не пропадают и не тонут. Выплывут всегда, если только не сопьются. Да и карьера донжуана имеет возрастные ограничения. Может, через какое-то время он уже не будет таким уж привлекательным для пожилых Джульетт. Хотя… кто знает. Использовать чувства, чтобы заполучить материальные ценности, – как же часто это случается! И как часто нам, риелторам, приходится устранять последствия такого вот доверия.
Еще одна история из этой же серии, только на сей раз героиня – совершенно адекватная и разумная молодая девушка, у которой был (надеюсь, что и есть) очень хороший папа.
Такое ведь бывает, и не так уж редко, чтобы папа очень сильно любил свою взрослую дочь. Папа моей клиентки Иветты был настоящий мужчина в лучшем смысле этого слова. С Иветтиной мамой, правда, он расстался, но… с кем не бывает. Оставил при разводе квартиру и дом, обеспечив жене достойные условия, в которых она могла бы предавать его анафеме. Дочери же пообещал к свадьбе подарить квартиру. А настоящий мужчина если уж сказал – обязательно сделает.
Иветта пришла ко мне по рекомендации. Она, в принципе, уже выбрала квартиру. Ну если не квартиру, то хотя бы дом. Новостройка в Зеленограде стояла и ждала Иветту, чтобы моментально принять ее в свои объятия. Дом был уже сдан госкомиссии, так что ключи можно было получить в день сделки. И у Иветты, весьма разумной (как я уже сказала) девушки, осталось только два вопроса. Первый касался сопровождения сделки. Могу ли я проверить новостройку и все бумажки? Да, конечно, насколько вообще возможно что-то проверить в новостройке. Впрочем, когда дом уже сдан и выдаются ключи, это не так страшно. Со вторым вопросом все было несколько сложнее. И то, что Иветта его мне задала, как раз и характеризует ее как девушку крайне разумную.
– Скажите, Татьяна, а не может мой жених в будущем претендовать на мою квартиру? Деньги мне дает папа… он беспокоится. Как можно обезопасить себя? Может быть, брачный контракт?
– О, Иветта, какая вы молодец! – восхитилась я, так как это был первый случай в моей практике, когда ко мне пришли не «после», а «до» проблемы. – Конечно же, выход есть. Вы же еще не замужем?
– Нет, пока что нет, – кивнула она. – Мы завтра собираемся подавать заявление.
– Вот и не спешите, – взмахнула я руками. – Пусть сначала папа и вы квартиру оплатите. И потом, даже если в будущем возникнут вопросы, вы сможете показать в суде, что квартира оплачена до брака, то есть вашими личными средствами.
– Ну… мой жених мне поклялся, что никогда не будет претендовать на квартиру! – заверила меня Иветта.
Мне хотелось спросить, что в таком случае она делает у меня, однако я сдержалась.
– Очень хорошо. Но с точки зрения закона надежнее всего купить квартиру до брака.
– Это непросто. А какие еще варианты?
– Вы сказали – брачный контракт. Можно, конечно, его подписать. Только если ваш жених окажется непорядочным человеком, то по суду он может его и обжаловать. Впрочем, хоть какая-то гарантия. Еще можно оформить квартиру на папу. А вас туда просто прописать.
– А он не подумает, что я ему не доверяю? – задумчиво спросила Иветта, подразумевая, как я поняла, не папу, а жениха.
– Других вариантов нет. Когда вы хотите купить квартиру?
– У папы деньги будут через два месяца, – сообщила Иветта.
– Подождите. Правда подождите. Подайте заявление, а дату свадьбы назначьте через три месяца, – увещевала я, но… Иветта почему-то этот вариант отмела. В итоге мы с ней договорились, что хотя бы попробуем поговорить с папой и, возможно, потребуем составления брачного контракта. Потом Иветта пропала на четыре с половиной года. Как я поняла, квартиру она решила не покупать. О, как я ошибалась! Она просто купила ее сама, без меня. Новостройка, чего там проверять? Тем более когда папа рядом. И… купила. А встретились мы уже после ее развода, она наняла меня, чтобы расселить ее и ее мужа. Он, как вы понимаете, очень даже претендовал на квартиру. И даже ухом не повел, когда Иветта на сделке пыталась напомнить о данном ей обещании. А у меня был другой вопрос:
– Зачем же ты, Иветта, консультировалась со мной, чтобы потом пойти и сделать все наоборот?
Зачем же мы, бабы, так боимся хоть слово сказать до свадьбы, хотя сейчас, во времена Интернета и всяческого прогресса, каждая знает, что потом, после свадьбы, это слово уже и не дадут произнести? В любом случае совет:
Совет
Никогда не думайте, что эта история не про вас. Что вы слишком стары или слишком молоды, что вы достаточно умны или осмотрительны, чтобы не попасть в ловушку спекуляции человеческими отношениями. Потому что эта ловушка многогранна и безгранична, она имеет тысячу вариантов и сотню лиц. Она пронизывает отношения между любовниками и друзьями, родителями и детьми, бабушками и внуками. И если где-то найдется человек, способный создать такую ловушку, значит, где-то будет и тот, кто обязательно в нее попадет. Так что спросите себя: кто вы? И если вы сами на такую подлость не способны, значит… в какой-то момент силки могут быть расставлены для вас. Не бойтесь и не стесняйтесь защищать свои интересы. Настоящая любовь и реальные отношения еще ни разу от этого не пострадали. Только фальшивые страдают, а такие ведь никому и не нужны.
Двадцать лет с конфискацией, или Как построить рынок продавца
Двадцать лет с конфискацией…В Советском Союзе не было не только секса, но и кредитов. Советскому человеку было зазорно жить в долг. Ну, разве что двадцатку до зарплаты занять – это можно. Существовали еще кассы взаимопомощи, сберкнижки родителей, матрасы и чулки, наконец. Но что это за новый зверь такой – кредит, – русскому человеку, внезапно переставшему быть советским, было непонятно. Как это так – дают деньги? Да еще на двадцать лет! А что, если что? А если я не отдам? А если на меня кирпич упадет?
Кредитовать население страны начали вовсе не банкиры. Мальчики с бритыми головами и татуированными фалангами пальцев и были первыми нашими ростовщиками постсоветского пространства. На все вопросы из серии «не отдам» и «кирпич» у них были короткие, девятимиллиметровые ответы. Также в ход шли утюги, щипцы для волос и комплект «Подарочный» из батареи и наручников. Многим, кстати, тогда брать кредиты не понравилось. Условия не прописаны, проценты скачут, превращаясь в качели. В случае чего долг покойного автоматически перекидывается на членов его семьи, независимо от их желания или нежелания его отдавать. В общем, к кредитованию у народа сложилось некоторое предубеждение.
Поэтому, когда на рынок Москвы пришли банкиры, народ, вместо того чтобы радостно нырнуть в мутную жижу цивилизованной финансовой зависимости, топтался на месте и присматривался. Долго и терпеливо. Бесплатный сыр уже никого не привлекал, а банкиры, с их чистенькими офисами и отутюженными костюмами, казались народом еще более подозрительным, чем бандиты. Те-то хоть были свои, привычные. А эти чего хотели, зачем улыбались, почему так быстро бросались к тебе со словами «Могу я чем-нибудь помочь?».
Однако именно появление кредитов завершило трагические годы, за которые из нас все выжали до капли. По крайней мере, на рынке недвижимости. Ведь ситуация-то у нас была какая? Квартиры в Москве были. Людей тоже хватало. Одни хотели других, первые жаждали встречи со вторыми, но встретиться они не могли никак. Лихие девяностые накрылись медным тазом, вместе с легкими и большими деньгами. У всех теперь деньги были трудными и маленькими. Приходилось, страшно сказать, РАБОТАТЬ! Крутиться и мутить уже не помогало. Продавать баварское пиво вагонами уже тоже было совсем не так выгодно. Короче, бизнес-среда изменилась безвозвратно, и у людей теперь были зарплаты, а не деньги. Но ведь люди-то – все равно люди и хотят где-то жить. Хотят разъехаться со свекровью, которая забила всю квартиру банками для варенья. Хотят купить квартиру побольше, чтоб ребенок жил в отдельной комнате.
Все это подталкивало людей вперед. Недоставало только ответа на их извечный вопрос: где взять квартиру? Он было прост и известен всему миру, и имя ему было – ИПОТЕКА. Как у нас, у риелторов, говорят, двадцать лет с конфискацией – это не статья Уголовного кодекса, это условия ипотечного кредитования. Конечно, в нашем, российском варианте, ипотека больше напоминала (да и сейчас напоминает) западню. Но где-то года после две тысячи первого многие решились сигануть в эту пропасть, как в Клязьму, с обрыва. Так квартиры начали продаваться снова, так начали расти цены, так начался рынок покупателя. Хотя поначалу ипотека действительно была ответом на молитвы многих.
Я помню это чудесное время. Квартиры стоили примерно как сейчас дорогие машины. Однушка в Москве могла быть куплена за сорок тысяч долларов. Банки хотели, чтобы первоначальный взнос составлял процентов тридцать-сорок, кредит давался на двадцать-тридцать лет. Под процентов двадцать годовых. В других странах это бы шокировало население, Россию такой мелочью не испугать. Тем более что в итоге ежемесячные выплаты за упомянутую однушку составляли долларов триста-четыреста, максимум пятьсот при минимальном первоначальном взносе. И, соответственно, получалось, что снимать квартиру даже дороже, чем покупать ее в собственность по ипотеке. Естественно, это привлекало толпы желающих.
Я помню это чудесное время. Квартиры стоили примерно как сейчас дорогие машины. Однушка в Москве могла быть куплена за сорок тысяч долларов. Банки хотели, чтобы первоначальный взнос составлял процентов тридцать-сорок, кредит давался на двадцать-тридцать лет. Под процентов двадцать годовых. В других странах это бы шокировало население, Россию такой мелочью не испугать. Тем более что в итоге ежемесячные выплаты за упомянутую однушку составляли долларов триста-четыреста, максимум пятьсот при минимальном первоначальном взносе. И, соответственно, получалось, что снимать квартиру даже дороже, чем покупать ее в собственность по ипотеке. Естественно, это привлекало толпы желающих.
Бурные реки заемщиков еще не превращались в поток только потому, что в первые годы банки предъявляли высокие требования как к приобретаемым квартирам, так и к личностям заемщиков. К примеру, нельзя было купить по ипотеке квартиру, если она оформлялась по заниженной цене. Или если белая зарплата будущего должника была маленькой. Или если документы на квартиру были не совсем идеальными. Или – и это самый, пожалуй, важный пункт – нельзя, вообще никак нельзя было купить по ипотеке новостройку. А это, как ни крути, самый дешевый и привлекательный для покупателей сегмент. О том, чем чреват этот сегмент, я уже немного говорила. В главе «Кэш» были упомянуты разнообразные схемы оформления новостроек, за которыми стоят самые разнообразные риски. А чуть позже я еще буду упоминать об этом в главе «Попадалово», не пропустите. Особенно если вам взбредала в голову идея купить новостройку. Но пока мы продолжим об ипотеке. Процесс шел взаимообразно. Люди бежали к банкам, банкиры шли навстречу клиентам. Цены, соответственно, полезли вверх.
Сейчас часто спорят о том, кто же был тогда виноват в истерическом подорожании московских квартир – риелторы, правительство или банки – и что надо было делать. Любимый русский спор, и я не поленюсь добавить в него свое веское слово. На мой взгляд, в вечном московском ценовом сумраке были виноваты сами люди. И я лично видела, как это происходило.
Представьте, продаете вы квартиру. Вашу любимую, от дедушки унаследованную, на которую у вас большие планы. И чем больше вы за нее выручите, тем больше планов сбудется, тем ярче станет сказка. Для начала вы выставляете квартиру за пятьдесят тысяч долларов. И к вам начинают ходить люди. Одним не нравятся низкие потолки, другим вид на помойку (вам и самому он не нравился никогда, но за дедушку-то обидно!). Третьи хотят купить ее за сорок пять. И так проходит неделя, другая… Вы уже подумываете и действительно отдать ее за сорок пять, хоть эта мысль вам и не нравится. А потом к вам приходит он, ИПОТЕЧНИК. Глаза у него больные, ему уже отказали в паре мест, у него сроки – банк выдает разрешение на покупку на месяц, ему надо быстрее. Ему плевать на потолки, в окна он вообще не смотрит. Он сразу соглашается на пятьдесят, просит только документы для банка – целую тонну – и терпения, пока он все это согласует. Вы, в принципе, не возражаете, но тут к вам возвращается условно «нормальный» покупатель, с «живыми» деньгами, и соглашается (так уж и быть) взять квартиру. Тоже за пятьдесят, раз уж вы такой жадный. Естественно, вы принимаете решение работать с «живыми» денежками. Звоните ипотечнику, а он рыдает в трубку и дает вам сразу, не глядя, пятьдесят пять. Или даже шестьдесят! Вот тут-то вы, не-ожиданно для себя, начинаете его все больше и больше любить.
На моей памяти самым большим «подъемом» при первом же просмотре было тридцать тысяч долларов. Ипотечники были «проблемными» клиентами, и за эти проблемы они были готовы платить. А поскольку платили они не собственными деньгами, а будущими своими долгами, с деньгами они расставались легче и веселей. В итоге работать с ипотечниками стремились все: и продавцы, и риелторы. Потому что риелторам тоже перепадало. Ипотечники, чтобы «застолбить» квартиру, давали риелторам крупные бонусы, иными словами, подкупали их.
Снежный ком
Спрос рождает предложение. А спрос на ипотечный кредит рос с каждым месяцем. И все больше и больше банков стремились осчастливить простого человека. Причем человек этот становился все проще и проще, а требования к нему становились все ниже и ниже. Не можешь сделать первый взнос в пятьдесят процентов, сделай в двадцать. Нет белой зарплаты? Покажи черную. Нет и черной? Заплати процент повыше – и черт с тобой, дадим кредит все равно.
С другой стороны, снижались требования к квартирам. Если крупные банки еще держали планку, стремились проверить юридическую чистоту квартир, которые оказывались у них в залоге, избегали спорных юридических ситуаций, то банки поменьше и пошустрее начали забивать и на это. Первый переломный момент произошел, когда появились банки, согласовывавшие квартиры по миллиону. Поясню, что это такое. Для тех, кто не знает, потому что, уверена, многие знают. Это – квартиры по миллиону – настоящее московское чудо света. Ну, не восьмое, конечно, не сады Семирамиды. А все ж настоящее волшебство.
Если так случится, что вам попадут в руки архивы всех московских сделок за долгие годы и вы станете анализировать их, то поймете, что москвичи вовсе не такие жадные, как кажется. Многие и вовсе альтруисты и просто не хотят брать дорого за свои квартиры. Ну, вот просто не позволяет им совесть брать с людей больше, чем один миллион рублей. Точнее, девятьсот девяносто девять тысяч рублей ноль-ноль копеек.
Люди эти (возможно, секта) ищут покупателей и продают им квартиры во всех частях Москвы, квартиры всех размеров и всех типов домов. Большие и маленькие, трехкомнатные и однокомнатные, кирпичные и панельные – все по миллиону рублей. Что это такое, задумаетесь вы. Может, это такая специальная круглогодичная московская распродажа? А что, почему нет? Ведь стоят же у метро ларьки с книгами «Все по десять рублей». Может, и квартиры тоже уценяют до миллиона?
Если так, задумаетесь вы, то как бы попасть на эту распродажу! Я бы взял сразу десяточек, раз уж москвичи оказались настолько щедрыми людьми! Даже стометровые апартаменты на Кутузовском проспекте продают за эту смехотворную цену. Просто альтруисты! Если вы покопаетесь в договорах получше, можно за миллион рублей прикупить даже что-нибудь вблизи Красной площади. Что ж это? Такой жилищный секонд-хенд, где квартиры развешивают по живому весу, на килограмм строительного материала?
Как вы уже наверняка поняли, конечно же, нет. Просто у нас тут, в Москве (не осмеливаюсь сказать, в России), как-то, знаете ли, не принято платить налоги. С чего бы? Чего они-то нам хорошего сделали, чтобы мы им еще и налоги платили? И вообще, один раз заплатишь – они тебе потом руки по локти откусят. Нечего баловать. Тринадцать процентов – за что? За то, что у нас дороги такие, что на них в пробке родить можно, пока до роддома доедешь? А пока ты рожаешь, мимо тебя будут весело лететь по встречке машины-членовозы с мигалками. Или за то, что у нас пособие по материнству составляет сумму меньшую, чем надо на месячный проездной по Москве? Или, может быть, за то, что чиновники живут в особняках, держат во дворе лебедей в пруду и позорят Россию в Куршавеле?
Налоги платить у нас как-то даже неприлично. Если уж с нас их сдерут, к примеру, при перерегистрации автомобиля или в качестве НДС отберут – мы отдаем, хоть и безо всякого удовольствия. А уж если можно как-то уклониться – это мы завсегда. И потом, нам налоги платить никак нельзя, нам потом может на взятки не хватить. А взятки у нас – те же налоги, только действительно эффективные.
В общем… квартиры по миллиону рублей – это классический уход от налогов со стороны продавца, исполняемый на бис продавцом и покупателем в сговоре. А почему миллион? Потому что это та сумма, которая может быть по нашему законодательству получена без начисления подоходного налога. Такая своего рода налоговая льгота всем и вся.
Как это происходит? Допустим, хатка стоит на самом деле десять миллионов. Их, аккуратно пересчитав и проверив, закладывают в депозитарий, в ячейку. А в договоре пишется «миллион». Расписки по окончании сделки пишутся в количестве двух штук, одна на миллион, другая – на разницу. Я видела миллион (простите за каламбур) вариантов второй расписки. Кто-то пишет, что получил девять миллионов за дополнительный ремонт в квартире, в которой на самом деле последний ремонт делался при царе Горохе. Кто-то делает соглашение о доплате. У кого-то это не расписка, а гарантийное обязательство. Самые смелые подписывают расписку, фактически являющуюся признанием в налоговом преступлении. Все это делается для того, чтобы, если вдруг покупателю придет в голову опротестовать сделку и вернуть миллион, зажав полученные вчерную девять (а где-то ведь и пятнадцать), чтобы он за все ответил и все деньги вернул.
На практике суды эти вторые расписки за документы не считают и всячески презирают. Сокрытие цены является существенным нарушением формы договора и может повлечь за собой все, что угодно, от потери денег и квартиры до уголовного преследования обеих сторон. Но… кого это волнует в Москве? Мы же доверяем друг другу? А если что – я тебя закопаю. И убью. Вот так у нас делаются дела между вполне приличными людьми.