– Нет-нет, – замотала я головой. Но феномен возникновения такой вот фразы в договоре меня все-таки заинтересовал. Хотя я и была рада, что договор мой прошел и я не пролетела мимо комиссии, все же…
Больше всего я всегда боялась, что какой-нибудь из моих договоров будет расторгнут в судебном порядке и меня привлекут к какому-нибудь суду, обвинят в халатности или вообще, чего доброго, в каком-нибудь мошенничестве. Как я уже говорила, жить в клетке – это не для меня. И к тому же у меня дочь. Теперь уже две и еще сын. Какие клетки? Поэтому я всегда стремилась разобраться в сути вещей. Итак, что же означает эта фраза в договоре нотариуса «дееспособность проверена»? А самое интересное, что ничего она вообще не значит. Просто красивая, но пустая фраза. Ибо нотариус – он не медик, не эксперт, чтобы устанавливать дееспособность. Налицо чистой воды юридический казус, из которого проистекали многочисленные ПОПАДАЛОВА и суды. К примеру, в нашем случае нашему пьянчужке было бы достаточно пойти после сделки в медпункт, пройти освидетельствование на наличие алкоголя в крови, затем написать заявление в милиции о том, что он, будучи в состоянии алкогольного опьянения, не осознавал значения своих действий, и сделка была бы расторгнута. При том, что большинство сделок у нас до сих пор совершается по заниженной цене, до миллиона рублей, расторжение сделки могло бы повлечь за собой еще и финансовые проблемы.
Также проверка дееспособности нотариусами крайне сомнительна, если к ним приходят люди, официально состоящие на учете в психоневрологических и наркологических диспансерах. Ведь по закону справки из этих мест не требуются для заключения договора, поэтому вопрос о том, запрашивать их или нет, остается почти всегда на усмотрение риелтора. Часто риелторы отказываются их предоставлять из чистой лени, говоря, что, мол, у меня клиент нормальный, разуйте глаза. А потом выясняется, что он эпилептик и что заключение сделки с ним, по-хорошему, возможно только в присутствии специалиста, который подтвердит, что именно в момент подписания договора приступа эпилепсии не наблюдалось.
Удостоверение дееспособности – вопрос крайне сложный, многосторонний. Тут не только медицинские причины могут лежать в основе проблем, тут и всякие махинации, в том числе со стороны пенсионеров, которые частенько под предлогом старости расторгают договоры, пользуясь справками о давлении, о головокружении и пр., а также клятвенно божатся в суде, что даже не понимали, что же за договор подписывают. А разрешать проблемы вы будете только в суде. Хорошо ли, плохо ли, тут уж как пойдет, решение – на усмотрение суда. И наличие или отсутствие нотариального заверения в таких делах – вопрос вторичный, малозначительный. Скорее тут самым важным будет вопрос о том, насколько правильно и полно ваш договор отражает вашу ситуацию. Прописана ли полная сумма денежных средств, написана ли на все деньги правильная рукописная расписка, нет ли каких-то еще хитростей. Если все составлено правильно, то, скорее всего, решение будет в вашу пользу. Но не потому, что ваш договор нотариальный. Это совершенно для суда неважно.
Именно поэтому в какой-то момент и появилась у нас, у риелторов, возможность регистрировать договора ППФ, составленные в простой письменной форме. Форма эта ничем, по сути, от нотариальной не отличается, кроме того, что заверяется она только самими участниками сделки, личности которых удостоверяются по паспортам при подаче договора на государственную регистрацию. А стоят такие договора ППФ в разы дешевле. Нотариусы берут за свои бесполезные, по сути, удостоверения процент от сделки, и иногда очень большой. Я помню, как за один договор мы заплатили Римме Ивановне сразу две с половиной тысячи долларов. Ох, как она нас после этого любила! А договор ППФ стоил бы двести долларов, составлен бы был юристами специальной службы регистрации и гарантий давал столько же. В общем, я голосую только за ППФ, как и абсолютное большинство московских риелторов.
Еще один момент, связанный с нотариальной практикой, на который я обязательно должна обратить внимание. ДОВЕРЕННОСТИ. О, я прямо вижу, как многие, только прочитав это слово, уже кивают головами, понимают, о чем я говорю. И знают, как много проблем может возникать у людей, которые решились в своих делах использовать доверенности.
Я буду говорить не о доверенностях вообще, потому что они – вещь необходимая и логичная, очень помогающая, к примеру, не тратить время на сбор документов или оформление свидетельства на наследство. Доверенность может помочь при переоформлении автомобиля, особенно если переоформляешь его на хорошего знакомого или подружку. Доверенность в банке тоже поможет вам облегчить свою ежедневную рутину, но… никогда не покупайте квартиру, если вам предлагают ее приобрести по ГЕНЕРАЛКЕ.
Генеральная доверенность – бумага, обязательно удостоверяемая нотариусом, которая дает право буквально на все. Продавать, покупать, определять цену и условия, решать любые вопросы, подписывать договоры, регистрировать их и пр. В целом генеральная доверенность – вещь абсолютно законная и нормальная. Но, в частности, нельзя забывать, что мы живем в России, а тут все абсолютно законное вполне может превратиться во что-то категорически противозаконное. Как вино в уксус.
Во-первых, доверенность, которую вам предоставят, может оказаться фальшивой. Ой, я сказала что-то совершенно криминальное? Ай-яй-яй, какая я нехорошая, навожу поклеп на наших доблестных честнейших нотариусов, которые никогда-никогда бы такого подлога не совершили?! Ну, как сказать. В своей практике я неоднократно сталкивалась с фальшивыми нотариальными документами – согласиями на продажу от жен, которые об этих бумагах понятия не имели, разрешения на вывоз детей за границу, притом что родители, якобы выдавшие разрешения, ни сном ни духом об этом не знают и вообще-то очень даже против. И уж конечно, поддельные генеральные доверенности, генералки. Помню, мне совал в руки такую вот генералку бритоголовый, опухший от злоупотребления «риелтор», объясняя что-то попутно про длительную заграничную командировку собственника. На мои просьбы предоставить по Интернету копии загранпаспорта с указанием настоящего местопребывания глаз у «риелтора» начал дергаться, а его интерес ко мне, как к потенциальному покупателю, сразу пропал. В другой раз мне предоставили генеральную доверенность, которая была выдана только потому, что человеку якобы сильно некогда заниматься продажей квартиры. Когда же я сказала, что готова подъехать в любую точку города и ближнего Подмосковья, чтобы зафиксировать личность продавца, меня тоже, что называется, послали тут же, да еще и в грубой форме. Короче говоря, доверенность может оказаться фальшивой, и как бы вам ни «заливали» о том, что все будет хорошо, – все может быть и очень плохо.
Во-вторых, доверенность может не быть фальшивой, но может оказаться отозванной. К примеру, выдал человек такую доверенность по глупости и малолетству, под воздействием сильнодействующих препаратов, а потом пожалел об этом. Но выдал доверенность у одного нотариуса, в одном городе, а пожалел об этом совершенно в другом. А вы с вашим продавцом по доверенности сделку отправились оформлять в офис третьего нотариуса. И вот что получится: доверенность отозвана, но пока информация об этом дойдет до вашего нотариуса, сделка может уже быть и зарегистрирована, а денежки – получены и потрачены. Теоретически, в случае такого казуса, сделка будет расторгнута, но вам должны будут вернуть деньги. Однако если вы еще при этом и занизили стоимость квартиры в договоре – пиши пропало. Потерь не избежать.
В-третьих, даже если никто реально не хочет ничего плохого и доверенность выдана по уважительным причинам, а не из мошеннических соображений, может случиться же и непредвиденное. Доверитель, как это ни прискорбно, может и помереть – все же мы смертны. И тогда, в тот день и час, когда доверитель отправится в мир иной, выданная им доверенность становится ничтожной. И все сделки, совершенные по ней, – тоже. Соответственно, даже если вы об этом не узнаете, даже если с виду все пройдет как надо, окажется, что вы сидите на мине замедленного действия. Вы уже заселитесь в квартиру, сделаете ремонт, даже пропишетесь, а потом к вам придут наследники и выселят вас. Будете потом бегать за тем, с кем подписывали договор, требовать обратно денег. Если вы вообще найдете этого человека. И если, опять же, в договоре вашем будут полностью указаны и сумма, и прочие обстоятельства сделки.
Совет
В общем, главный и непреложный вывод: не связывайтесь с квартирами, которые продают по генеральным доверенностям. Дороже выйдет, как бы на первый взгляд ни было привлекательно такое предложение.
Чудеса и фокусы
Что ни говори, а в жизни всегда есть место чуду. Не большому, так маленькому. Можно одно чудо на двоих, но все же чудеса происходят. Особенно часто они происходят там, где их ждут. Например, в риелторском агентстве.
Что ни говори, а в жизни всегда есть место чуду. Не большому, так маленькому. Можно одно чудо на двоих, но все же чудеса происходят. Особенно часто они происходят там, где их ждут. Например, в риелторском агентстве.
Есть у нас в Москве одно риелторское агентство, не буду называть какое, ибо я трусишка зайка серенький. Скажу только, что начинается их название на М и их рекомендуют друзьям. Хотя я лично таких бы друзей – в музей, в музей. Нечего мне всяких М рекомендовать. Вы спросите, чего это я так лютую? Нет, отвечу, ничего. Эти М – еще куда ни шло в сравнении с другими, которые на И – и их все-все знают, потому что когда-то они были вообще банк. Но об этих И я все, что хотела, сказала в книге «Основы женского шарма». Сказала и до сих пор удивляюсь, как это они на меня в суд не подали до сих пор. А впрочем, они там люди умные, понимают, что суд этот могут проиграть и попутно вызвать массу лишних вопросов к их весьма успешной деятельности.
Так что здесь я буду говорить только об М – они реально большие мастера на чудеса. К примеру, они первыми добились невероятных чудес в деле юридической проверки квартир. Они, по их же собственным заверениям, дают стопроцентную гарантию на эту самую чистоту. Как они это делают – ума не приложу. Может, у них есть какой-то особый вакуумный юридический пылесос – высасывать всю юридическую пыль, которой покрыты практически все московские квартиры? Даже не знаю, но ребята, видать, дело говорят. Ведь зря-то гарантии давать не будут? А они еще и ГАРАНТИЙНЫЕ СЕРТИФИКАТЫ дают вдобавок к устным заверениям из серии «Зуб даю, все чисто!».
Когда я впервые услышала об этом самом изобретении юристов компании, которую рекомендуют друзьям, то была просто потрясена. Я тогда закончила уже свою Юридическую академию, имела богатый опыт юридических проверок, вела массу гражданских судов в качестве представителя по доверенности – словом, была девушкой образованной, начитанной и насмотревшейся всякого. И такого, чтобы дать стопроцентную гарантию, да еще и сертификат… Это мне казалось крайне рискованным. Но потом, когда я стала разбираться, чудеса начали бледнеть, и за эффектным распиливанием ассистентки на две половины начали проглядывать обыкновенные трюки фокусника.
Во-первых, комиссия в компании, которую рекомендуют, видимо, самым нелюбимым друзьям, одна из самых высоких на рынке. Там ничего не стоит заплатить десять-пятнадцать тысяч долларов за чистую продажу принадлежащей вам квартиры. Хорошо еще, и это делает честь вышеуказанной компании, что деньги они берут вбелую, официально, что, согласитесь, редкость. И все же, обратившись в не менее порядочные, относительно небольшие агентства, можно получить абсолютно тот же набор услуг и гарантий за сумму втрое, а то и в четверо меньше. Но это ладно. Все мы понимаем, что за бренд надо платить.
Во-вторых, чтобы получить вышеупомянутый гарантийный сертификат, необходимо сверх комиссии доплатить еще тысяч десять долларов. За юридические гарантии, так сказать. Чтобы уж спать совершенно спокойно, без денег, но зато с полными заверениями в безоблачном будущем. Однако мне таких обещаний хорошего сна показалось недостаточно, и я попросила предоставить мне информацию о том, что же конкретно гарантирует этот самый сертификат. Я задала вопрос сотруднику компании, которую рекомендуют друзьям. И получила несколько обезоруживающих ответов.
– Вы получаете полные, стопроцентные гарантии на все! – гордо сказал мне риелтор.
Я задумалась:
– А конкретнее?
– Ну, это будет ваша страховка, – добавил он.
Тут я окончательно опешила.
– То есть вы продаете страховку на квартиру?
– Ну… да, – немного растерялся он.
– Но вы же не являетесь страховым обществом. Вы не имеете права торговать страховками, у вас нет соответствующей лицензии. Вы уверены, что это именно страховка? И какова страховая сумма? Какие страховые случаи вы страхуете?
– Мы продаем… мы даем гарантии. Гарантийный сертификат, – нервно заблеял он.
– Так, мы вернулись туда, откуда начинали. А вы можете дать мне почитать этот сертификат?
– Он есть на сайте, – уже совсем злобно бросил мне риелтор.
Я повесила трубку и зашла на сайт вышеупомянутой компании. Тогда действительно у них на сайте была кнопка «Гарантийный сертификат». Там, при нажатии этой кнопки, выплывала красивая, усыпанная вензелями и какими-то печатями бумага, крупными буквами озаглавленная, естественно, «Гарантийный сертификат». Дальше шли какие-то слова о том, что настоящий сертификат выдан клиенту компании и т. д. и т. п., однако когда мой взгляд спустился чуть ниже, к описанию сути сертификата, оказалось, что размещенная на сайте копия дана в слишком маленьком разрешении и прочесть текст невозможно, сколько его ни увеличивай. Я тут же перезвонила своему маленькому другу в компании. Он встретил меня безрадостно.
– Что вы хотите?
– Я хочу понять юридический смысл бумаги, за которую вы берете дополнительно такие большие деньги.
– Послушайте, Татьяна, – в отчаянии бросил он мне. – Я не могу вам предоставить бумагу. Вы не являетесь клиентом компании.
– Да? – обрадовалась я. – Вы мне отказываете?
– Ну… а что? – смутился он.
– А то, что я сейчас же обращусь в правоохранительные органы с обвинением в мошенничестве. Вы продаете услуги, суть которых отказываетесь разъяснить до их приобретения. Почитайте-ка ГК РФ, молодой человек. И дайте-ка мне лучше ознакомиться с сертификатом. Обещаю, что в этом случае вы меня больше не увидите. Я, понимаете ли, не хочу вам создавать никаких проблем. Я просто хочу все знать, как киножурнал. Понимаете меня?
– Ладно, – выдохнул риелтор после длительного совещания с менеджером. Менеджеров в этой компании – море. И один старше другого, чтобы никто сам не мог принять никакого решения. – Держите.
– Вот спасибо, хорошо. Посылайте на е-мейл, – приговаривала я.
Получив документ, я восхитилась. Нет, правда. С такой легкостью и изяществом зарабатывать такие деньги ни на чем – я уважаю таких людей. Реально эта бумага под названием «Гарантийный сертификат» удостоверяла, что держатель сего действительно приобрел квартиру в вышеупомянутой компании и что, в случае чего, раз уж он такой хороший клиент, компания обязуется предоставить ему в помощь адвоката. На случай, если их сделка будет расторгаться по суду. И все! Никаких денег, никаких компенсаций, никакой финансовой ответственности. Помощь адвоката? Я вас умоляю! За десять штук можно будет консультироваться месяц. А учитывая, что расторжение сделки – вещь у нормальных риелторов редкая, у меня, к примеру, не случилась ни разу, десять штук эти не будут потрачены на адвоката никогда. Это ли не чудо?! О да. Только не для клиента, а для агентства, конечно, но кого это волнует? Главное, что в жизни есть чудеса.
Еще одно маленькое чудо ежедневно сотворяют риелторы из некоторых маленьких подмосковных деревенек и даже городков типа Орехова-Зуева или Шатуры. Они мужественно борются за то, чтобы у каждого российского гражданина, несмотря ни на что, все-таки был дом. Дом же, он нужен всем, верно? А что делать, если у кого-то нет денег? Совсем нет? Вот для таких людей и работают эти риелторы. И они умудряются дать приют неограниченному количеству людей. В отдельно взятых домах в Шатурской области, к примеру, обрели пристанище до двухсот человек кряду. Причем никому из них не помешало, что дом этот уже давно завалился и на фундаменте не держится. И что даже подойти к дому иногда не представляется возможным. Живут там они, все двести человек, в мире и согласии. И спросят, к примеру, у них паспорт – покажут и расскажут, где живут и как счастливо. Большая дружная семья.
А пошло это все оттого, что все мы в нашей прекрасной стране – как и в стародавние времена на Руси – обязаны приписываться к месту. Такая уж у нас традиция. Мало нам быть гражданами, мало нам просто паспортов, счетов в банке, водительских прав и налоговых номеров ИНН. Мы должны, обязательно должны быть приписаны к месту, иными словами, зарегистрированы. Уж как это сочетается с правом на свободу передвижения, с правом на проживание в любой точке нашей страны – не знаю. Не моего ума дело. Что могу в этом понимать я, простой рядовой юрист? Я и вопросы такие, наверное, задаю напрасно. Приписаны – и приписаны. Проблемы начинаются только тогда, когда приписаться некуда. А приписаться надо. Вот тогда-то на помощь и приходят волшебники из Шатурской или Владимирской области. Приписывают к каким-то сараям, и сразу можно жить дальше. Дышать спокойно, искать работу, писать заявления в банк. В общем, сразу чувствуешь себя человеком – с регистрацией-то.
Когда уже отомрет этот неконституционный рудимент – прописка, – неизвестно. А пока регистрация вот в таких домах – вполне нормальный выход из положения. Самое смешное, что при всей его дикости этот выход очень даже законный и легальный. Прямо на загляденье. Покупаешь метр жилой площади в таком развалившемся, но комфортно существующем на бумаге сарае, прописываешься туда всей семьей – пятеро на один метр, и все. Дело сделано. Будьте счастливы, господа отдыхающие!