На эти и многие другие вопросы однозначных ответов пока нет, что приводит к серьезным осложнениям правоприменительной практики.
В цивилистике высказываются различные точки зрения по поводу юридической природы отношений по снабжению бытовых потребителей тепловой энергией. Причина обусловлена отсутствием должной ясности в определении тепловой энергии с позиции ее принадлежности к тому или иному виду объектов гражданских прав.
Гражданский кодекс РФ отношения по теплоснабжению, в том числе бытовых потребителей, отнес к группе обязательств по передаче имущества, установив при этом ограничение на заключение договора энергоснабжения в зависимости от наличия у потребителя энергопринимающего устройства, присоединенного непосредственно к сетям энергоснабжающей организации.
В то же время, согласно Правилам предоставления коммунальных услуг, договор снабжения бытового потребителя включают в число договоров на оказание коммунальных услуг. Таким образом, происходит необоснованное смешение двух различных самостоятельных гражданско-правовых конструкций – разновидности договора купли-продажи и договора об оказании услуг, что недопустимо.
Требует пояснения и вопрос о том, кто осуществляет предоставление такой коммунальной услуги, как теплоснабжение. Анализ положений Правил предоставления коммунальных услуг гражданам позволяет сделать вывод об особом составе участников отношений по снабжению бытовых потребителей тепловой энергией.
Первым участником является так называемая ресурсоснабжающая организация, в роли которой может выступать организация, осуществляющая производство и (или) продажу потребителям тепловой энергии.
Вторым участником является владелец присоединенных сетей, предоставляющий услуги по передаче тепловой энергии.
Третьим участником, в зависимости от способа управления многоквартирным домом, является либо управляющая организация, либо товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и др.
Четвертым участником является бытовой потребитель (гражданин, потребляющий энергию для своих личных, семейных, домашних нужд).
Особый субъектный состав предопределяет то, что отношения по снабжению тепловой энергией бытового потребителя опосредуются несколькими договорами:
– договором теплоснабжения, договором на оказание услуг по передаче энергии через присоединенную сеть (т. е. договором о приобретении коммунальных ресурсов);
– возможно заключение и договора управления многоквартирным домом. И, как следствие, отношения между теплоснабжающей организацией и бытовыми потребителями, проживающими в многоквартирных домах, подразделяются на:
• договорные отношения, сторонами которых выступают теплоснабжающая организация, владелец тепловых сетей и управляющая организация (либо товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и др.);
• договорные отношения, складывающиеся между управляющей организацией (либо товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и др.) и бытовыми потребителями тепловой энергии.
Такая структура договорных связей порождает в существующих сегодня экономических условиях различные злоупотребления. Например, управляющая организация либо товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и др., которые обязаны заключить с теплоснабжающей организацией договоры о приобретении коммунальных ресурсов для нужд бытовых потребителей, вынуждены расплачиваться по долгам неплательщиков.
Кроме того, теплоснабжающая организация вправе предъявлять к управляющей организации (либо товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу и др.) требования, вытекающие из ненадлежащего исполнения бытовыми потребителями обязательств по оплате потребленной тепловой энергии (например, взыскание законной неустойки).
Таким образом, проблема, связанная с неплательщиками коммунальных услуг, решается за счет управляющих организаций либо товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и др.
Такой подход к рассмотрению данного вопроса заимствован из советского законодательства. Так, в соответствии с Правилами пользования электрической и тепловой энергией 1982 года, пользование тепловой энергией допускалось только на основании договора, заключаемого между энергоснабжающей организацией и потребителем (абонентом), теплопотребляющие энергоустановки которого непосредственно присоединены к сетям энергоснабжающей организации.
К договору прилагался акт разграничения балансовой принадлежности теплосетей и эксплуатационной ответственности сторон. Лица, потребляющие тепло энергоустановок, непосредственно не присоединенных к сетям энергоснабжающей организации (так называемые субабоненты), обязаны были заключить договор на пользование тепловой энергией с абонентами.
При отпуске тепловой энергии для отопления и горячего водоснабжения жилых домов государственного фонда, а также жилищного фонда кооперативных и общественных организаций расчеты теплоснабжающих организаций проводились не с отдельными бытовыми потребителями, а с органами жилищно-коммунального хозяйства, осуществляющими эксплуатацию жилищного фонда.
Для приспособления правовой надстройки к новым экономическим отношениям в сфере теплоснабжения бытовых потребителей необходимо использовать уже имеющиеся юридические конструкции с учетом изменившейся экономической конъюнктуры.
Появление частной собственности (и иных вещных прав) на тепловые сети, а также новых участников рынка коммунальных услуг (управляющих организаций) обусловливает особый состав участников отношений в сфере снабжения бытовых потребителей тепловой энергией и особую структуру договорных связей.
Производство тепловой энергии невозможно без ее передачи, в свою очередь передача тепловой энергии невозможна без ее потребления. Значит, теплоснабжение как неразрывный технологический процесс вызывает возникновение одного правоотношения с несколькими участниками.
Таким образом, договор, опосредующий отношения по снабжению тепловой энергией бытовых потребителей, обязательно должен содержать как условия о количестве тепловой энергии, так и условия об ее передаче.
Кроме того, данный договор требует выражения взаимной и согласованной воли нескольких лиц (теплоснабжающей организации, потребителя и владельца тепловых сетей), и, как следствие, на основании такого договора непосредственно осуществляется переход такой ценности, как тепловая энергия, из имущественной сферы одного лица в имущественную сферу другого.
Технологическая неразрывная связь процессов производства, передачи и потребления тепловой энергии влечет формирование многосторонних правоотношений в сфере теплоснабжения бытовых потребителей. При этом, с точки зрения технологии процесса, производит и передает тепловую энергию ее источник; следовательно, ни управляющая организация, ни товарищество собственников жилья, ни жилищный кооператив и др. не могут предоставлять такую коммунальную услугу, как теплоснабжение.
Управляющая организация (товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и др.) с точки зрения технологии процесса может лишь обеспечивать процесс передачи тепловой энергии через внутридомовые инженерные сети посредством поддержания их в исправном состоянии.
На основании изложенного можно сделать следующие выводы.
Во-первых, отношения по снабжению тепловой энергией бытовых потребителей, проживающих в многоквартирных домах, относятся к группе обязательств по передаче имущества. Юридическая природа отношений по снабжению тепловой энергией для производственных и бытовых нужд – единая. Как в первом, так и во втором случае они складываются по поводу передачи имущества в силу специфических свойств энергии.
Во-вторых, неразрывная технологическая связь процессов производства, передачи и потребления тепловой энергии обусловливает возникновение одного многостороннего правоотношения по снабжению тепловой энергией бытовых потребителей, проживающих в многоквартирных домах.
Такому многостороннему правоотношению присуще и то, что права и обязанности принадлежат одновременно каждому из его участников. Следовательно, бытовые потребители обязаны оплачивать теплоснабжающей организации стоимость потребленной ими тепловой энергии. В свою очередь, управляющая организация (либо товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и др.) не должна привлекаться к гражданско-правовой ответственности в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей бытовыми потребителями по оплате потребленной энергии.
Коммунальные услуги
Коммунальные услуги – деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.
Коммунальные услуги
Коммунальные услуги – деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.
В данном случае мы привели в целом перечень жилищных услуг. В то же самое время существуют еще и коммунальные услуги. Коммунальные услуги – это предоставление услуг холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжение, газоснабжение и отопление. Данные виды услуг обеспечивают комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях. В настоящее время действующее законодательство не относит к коммунальным услугам вывоз мусора. Состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется степенью благоустройства многоквартирного дома или жилого дома, под которой понимается наличие в многоквартирном доме или жилом доме внутридомовых инженерных систем, позволяющих предоставлять потребителю следующие коммунальные услуги:
• холодное водоснабжение – круглосуточное обеспечение потребителя холодной питьевой водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение либо до водоразборной колонки;
• горячее водоснабжение – круглосуточное обеспечение потребителя горячей водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение;
• водоотведение – отвод бытовых стоков из жилого помещения по присоединенной сети;
• электроснабжение – круглосуточное обеспечение потребителя электрической энергией надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение;
• газоснабжение – круглосуточное обеспечение потребителя газом надлежащего качества, подаваемым в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение, а также продажа бытового газа в баллонах;
• отопление – поддержание в жилом помещении, отапливаемом по присоединенной сети, комфортных условий.
Коммунальные услуги надлежащего качества
Коммунальные услуги надлежащего качества – коммунальные услуги, отвечающие санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации и содержащего условия предоставления коммунальных услуг.
Комната
Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Критерии оценки технического состояния объектов общего имущества в многоквартирном доме
Консьержи
Первые упоминания о консьержах встречаются в Европе с XII века под названием cumcerge (1192 г.) или concierge (1220 г.).
Первоначальной функцией консьержей было поддержание горения свечей в замке. Позднее у консьержей добавились и другие обязанности.
В современном понимании слова консьерж впервые появился в сети гостиниц «Гранд» в XX веке, нововведение было одобрено постояльцами и вскоре получило широкое распространение по всему миру.
В 1929 году в Париже Фердинанд Жилле основал первую ассоциацию консьержей – Золотой ключ (фр. Les Clefs d’Or).
Консьерж следит за поддержанием порядка в зонах общего пользования жилого дома, он следит за чистотой и техническим состоянием лестниц, холла, гаражей. Также консьерж может заниматься приемом и сортировкой почты для жильцов, следить за зеленой зоной внутри и снаружи дома. Часто у консьержа имеется комплект запасных ключей от квартир и от подъезда.
В Западной Европе консьерж, как правило, живет в том же доме, занимая квартиру на первом этаже, поэтому он может быть доступен жильцам буквально круглые сутки.
Жителям дома не приходится общаться с представителями технических служб, например, со слесарями, сантехниками, дворником и т. д., так как этим тоже занимается консьерж.
Личные функции могут быть следующие:
– повседневные поручения (доставка цветов и подарков, заказ такси, доставка билетов, бронирование столика в ресторане, доставка продуктов, кейтеринг, бронирование номеров в отеле);
– деловые поручения (найти информацию, перевод текста, набор текста, прием телефонных звонков, обзвон, организация презентаций и других событий);
– бытовые поручения (выгул собак, уход за домом, забота о детях, услуги курьера, уход за одеждой, найм персонала, аренда и прокат).
Часто консьержи знают многое о вкусах постоянных клиентов: их привычки, вкусы, пристрастия – начиная от любимого сорта чая и заканчивая информацией об их семьях. Внимательное отношение консьерж-службы к постояльцам служит залогом их желания пользоваться услугами отелей снова и снова.
В России профессия консьержа пока не получила широкого признания и применения. Тем не менее в престижных жилых комплексах и гостиницах они уже встречаются.
Новое в организации службы консьержей
Обычно в нашей стране консьержи – очень ответственные работники. В основном это люди среднего и пожилого возраста со сложившимися взглядами на трудовые обязанности и безукоризненно их выполняющие.
Работа консьержа имеет определенные преимущества. Жители московских домов все чаще пользуются услугами консьержки, потому что это удобно и улучшает их быт.
Если взглянуть на место работы консьержа, то сразу бросается в глаза его сходство с киоском. При той занятости, что имеет консьерж, вполне можно оборудовать торговое место в его кабинете, а он при этом может быть продавцом.
При малой проходимости такое торговое место имеет несколько положительных особенностей. Экономия денег за аренду торговой площади. Кабинет консьержа можно использовать бесплатно. По городу можно организовать очень много таких торговых точек.
Предполагается максимальное приближение товара к потребителю. Торговые места в кабинетах консьержей можно оборудовать для торговли предметами повседневного спроса. Подбор товаров должен быть тщательно продуманным.
Это могут быть предметы первой необходимости, которые часто используются в домашнем хозяйстве. Чтобы не загромождать кабинет, у консьержа можно хранить и продавать определенное количество товаров, и обновлять их по необходимости.
Причем есть возможность создания «стола заказов», что еще больше привлечет покупателей.
«Стол заказов» подразумевает возможность жильцов оставлять у консьержа заказ на необходимые товары, оплачивая его вперед, соответственно прайс-листу, а получать их вечером, после работы, или в другое удобное время. Можно включить в «стол заказов» выполнение некоторых услуг, например сдать белье в прачечную.
Должна быть создана «служба консьержей», функциями которой будут сбор информации о заказах, их выполнение и наполнение торговых точек товарами.
Быть или не быть консьержам в подъезде, решают жильцы. И при низкой оплате труда таких работников ясно, почему консьержи работают не повсеместно. Если внести предложение о дополнительной финансовой поддержке консьержей и пообещать увеличить их число, то, вероятно, администрация пойдет навстречу в деле создания «службы консьержей».
Конечно, при более подробном обдумывании этой идеи возникает много различных вопросов, требующих рассмотрения и решения. Такие вопросы, как наличие разрешений на торговлю, выплата налогов, обеспечение торговых мест кассовыми аппаратами, ведение документации, в одну минуту не решить. Может быть, при определенных условиях районные власти пойдут навстречу и возьмут решение некоторых проблем на себя.
Есть несколько вариантов организации данной деятельности, например организация потребительского кооператива.
В любом случае, это дополнительное занятие для консьержей, дополнительная оплата их услуг и новый удобный сервис для москвичей.
Новое в системе оплаты консьержей
С 1 января 2012 года изменится система начисления зарплаты консьержей. В августе текущего года утверждены новые правила оплаты охраны подъездов (постановление № 369-ПП от 16 августа 2011 г. «О порядке предоставления управляющим организациям субсидий из бюджета города Москвы на компенсацию затрат по оплате труда дежурных»).
С нового года денежные субсидии на зарплату консьержей будут перечисляться из городского бюджета на счет управляющих компаний.