Таким образом, для Вас важнее процент арендного дохода и срок окупаемости, чем минимальная стоимость квартиры любой ценой. Большое значение также имеет, насколько востребованной окажется эта квартира при сдаче в аренду. От этого зависит, как долго она будет простаивать между тем, как съедет предыдущий арендатор, и тем, как заедет следующий.
У наиболее востребованных квартир очередной арендатор подписывает договор аренды еще до того, как съехал предыдущий. Сегодня съезжает один – завтра въезжает другой. И время простоя стремится к нулю. При этом стоимость квартиры и ее привлекательность для арендаторов совсем не обязательно зависят друг от друга. Я часто наблюдал, что две квартиры схожей площади и уровня отделки, расположенные в одном и том же районе, имеют похожую стоимость. Только одна из них расположена в 12 минутах от метро, а до другой квартиры нужно будет от этого же метро ехать 15–20 минут на маршрутке. Догадайтесь, какая из этих квартир будет более привлекательна для арендаторов и которую из них еще и сдать можно будет дороже.
Необходимо также учесть, что самые дешевые квартиры одновременно могут оказаться и наиболее рисковым приобретением. Вообще, почему стоимость данной квартиры может быть значительно ниже, чем рыночная? Либо хозяева срочно нуждаются в деньгах. Либо хозяева – алкоголики или наркоманы (а квартира «убитая» до состояния тотальной разрухи). Либо есть проблемы с правами собственности на эту квартиру. Велика вероятность, что сначала квартиру продадут. И возьмут за нее деньги. А потом «неожиданно» всплывает нарушение прав какого-нибудь ребенка-сироты. И новых владельцев в полном соответствии с законом попросят выселяться. В данном случае заниженная цена на квартиру создает большой поток желающих ее приобрести. Причем большинство из них будут стремиться приобрести квартиру как можно дешевле. Из них мошенники-продавцы выбирают самого беспомощного, финансово и юридически необразованного «пациента». С ним и проводится сделка. Цель которой – «кинуть» покупателя квартиры на деньги.
Поэтому мой Вам совет – избегайте самых дешевых объектов. Когда речь идет о вторичной недвижимости, самые дешевые объекты одновременно могут быть самыми проблемными. Находящимися в наихудшем состоянии и наиболее рискованными для приобретения.
Кроме того, бессмысленно оценивать квартиру только по метражу, планировке, расположению дома и стоимости метра. Если Вы собираетесь сдавать эту квартиру в аренду, она должна быть отремонтирована. А также оборудована необходимой мебелью и бытовой техникой. Вдобавок, если Вам придется делать в этой квартире серьезный ремонт, это будет Вам стоить не только денег, но и времени и нервов. А Ваше время тоже кое-чего стоит! Поделите Ваш среднемесячный доход на 20 дней и 8 часов в день. Вы получите стоимость часа Вашего рабочего времени. Теперь поделите Ваш среднемесячный доход на 30 дней и 16 часов в день. Вы получите стоимость часа Вашего общего времени. Небольшой косметический ремонт квартиры может растянуться на несколько недель. Серьезный ремонт – на много месяцев, а то и на год. Причем Вы не просто будете тратить деньги, время и нервы. Все это время Вы не сможете сдавать квартиру в аренду и получать от нее доход. Все это необходимо учесть, когда Вы оцениваете совокупную стоимость квартиры. И возможную доходность от инвестиций в эту квартиру.
Какая квартира может оказаться наиболее привлекательной для приобретения? И с какими владельцами квартир предпочтительнее иметь дело покупателю? По моему опыту, оптимальным вариантом может оказаться не самая дешевая квартира. С приличным (или хотя бы приемлемым) ремонтом. И уже частично с обстановкой: чем больше хорошей встроенной мебели – тем лучше! А главное, чтобы продавали такую квартиру обеспеченные (или просто богатые) люди. Адекватные и не находящиеся на момент продажи в стесненных финансовых обстоятельствах. Нам интересен такой продавец квартиры, который ориентируется на то, чтобы продать свою квартиру по нормальной рыночной стоимости метров. Он не будет излишне задирать цену за ремонт. И либо оставит встроенную мебель (а может быть, и значительную часть остальной мебели) Вам в подарок, либо предложит выкупить ее по номинальной стоимости. В такой квартире достаточно сделать небольшой косметический ремонт. Дооборудовать ее мебелью, бытовой техникой – и можно приглашать арендаторов! Я сам был свидетелем того, как в подобные квартиры (уже отремонтированные и оборудованные) заселялись арендаторы уже через несколько недель после того, как их приобрел новый владелец.
А идеальный вариант – это приобретение квартиры с ремонтом, обстановкой и уже находящимся в ней арендатором. Который уже живет в этой квартире несколько лет, каждый месяц исправно платит аренду. И в ближайшие годы не собирается никуда переезжать. Такие варианты я также наблюдал на практике. Причем при покупке квартир не только в России, но и за рубежом. В этом случае арендные платежи начинают поступать к Вам сразу после того, как Вы становитесь собственником квартиры.
Вы можете сказать, что у Вас есть свои пожелания и предпочтения относительно того, как нужно делать ремонт и отделку квартиры. И Вы хотели бы, чтобы квартира была отремонтирована в соответствии с Вашим вкусом. Однако предположим, что Вы серьезно подошли к подбору той квартиры, в которую Вы планируете инвестировать свои средства. Ваши сотрудники (помощники, родственники) осматривают десятки вариантов квартир. И организуют повторный просмотр с Вашим участием по нескольким наиболее привлекательным вариантам. При просмотре этих квартир Вы даете им обратную связь: что Вас устраивает, что – нет, что нравится, что – не очень. Чем больше квартир Ваши помощники отбирают и показывают Вам, тем лучше они понимают Ваши вкусы. И тем более удачные варианты попадают к Вам на рассмотрение. Вы поразитесь, насколько удачно совершенно незнакомые Вам люди (нынешние собственники квартир) могут угадать Ваш вкус в том, что касается ремонта квартиры, отделки и обстановки! Когда Вы осматриваете некоторые квартиры, Вам кажется, что и Вы не сделали бы лучше. А иногда, положа руку на сердце, Вы должны признаться: если бы Вы сами руководили ремонтом, отделкой и обстановкой этой квартиры, Вы не смогли бы достичь такого удачного результата, как то, что Вы видите перед собой.
А теперь – хорошая новость! Вы можете купить все это в готовом виде. Не потратив времени, сил и нервов на ремонт, отделку и обстановку квартиры. И если перед Вами подходящий тип владельца, который ориентируется на продажу Вам квартиры по адекватной рыночной стоимости, Вам повезло вдвойне. Вы с ним будете договариваться, исходя из рыночной стоимости метров. В итоге Вы заплатите ему за квартиру по этой стоимости. А все красоты достанутся Вам практически даром. А главное – в эту квартиру можно будет заселять арендаторов после минимальной дополнительной подготовки. Уже через несколько недель.
Собственно, вне зависимости от того, насколько Вам понравилась квартира, главное – что собой представляет и как себя ведет ее владелец. В квартире может быть неплохой ремонт и приятная обстановка. Но если те, кто продают Вам квартиру, начинают заикаться о том, что такая квартира должна стоить существенно дороже из-за ее дизайнерского ремонта, – бегите от этой квартиры как от чумы! Они сначала вбухали деньги в ремонт и обстановку квартиры ради своей прихоти. А теперь думают, что Вы все это им оплатите. И они еще заработают на вас. В другой квартире с ничуть не худшим уровнем отделки и ремонта хозяин будет исходить при оценке квартиры из нормальной рыночной стоимости метров. С таким хозяином уже можно попробовать договориться. Если Вы не переплатите при покупке квартиры, Вы не окажетесь в убытке при ее последующей продаже. А самое худшее – когда владельцы квартиры откровенно бедные или просто нищие люди. Состояние таких квартир может быть ужасающим. Не исключено, что ремонт нужно будет начинать с полной замены коммуникаций, включая трубы и электропроводку. А хуже всего то, что такие нищие собственники часто пытаются решить за счет продажи своей квартиры все свои финансовые вопросы. Квартира – их единственное достояние. И уж они приложат усилия, чтобы содрать с Вас все, что только смогут! Например, ненавидящие друг друга муж и жена живут вместе в трехкомнатной квартире и хотят разъехаться. Они могут на полном серьезе рассчитывать, что Вы им заплатите за трехкомнатную квартиру достаточно, чтобы они на эти деньги купили однокомнатную и двухкомнатную квартиры. Причем в том же районе. И без потери площади. Знаете, о чем они еще подумают? Как бы дополнительно взять с Вас кругленькую сумму наличными сверху.
Другой вариант: владелец квартиры выставил квартиру на продажу, проводятся показы… Но на самом деле он не готов продавать квартиру. И сделает все, чтобы сделка не состоялась. Может быть, он и не хотел выставлять квартиру на продажу. Но родственники уговорили, жена, дочка. Или что-то еще произошло. А он не спорит, изображает бурную деятельность. А втихую занимается саботажем, чтобы сделка не состоялась. Я как-то собирался приобрести квартиру у подобного владельца. Квартира – прекрасная, три минуты от метро. Отделка в стиле итальянского домика – мечта эстета! А хозяин крученый, верченый, ни на что конкретное не готовый. Посмотрели мы квартиру, он заявил свою цену. Цена высоковата, ну да ладно – квартира тоже неплоха. Связываемся с ним, просим подготовить документы для банка. Чтобы они оценили, готовы ли дать согласие на приобретение этой квартиры в ипотеку. Он два месяца (!!!) не может собрать эти документы (копии). Хорошо, что мы уже через несколько дней поняли, что ждать тут нечего, и вовсю отсматривали другие варианты. Потом у него меняется риелтор. Потом – еще раз. Речь идет уже не о продаже квартиры, а о какой-то извращенной альтернативной сделке. При этом стоимость квартиры резко увеличивается и становится совершенно нерыночной. Риелтора у продавца уже нет вообще никакого. По-видимому, никто просто не хочет работать с таким клиентом. Периодически на мужика находило обострение, и он сам нам звонил. Последний раз это было через год после просмотра квартиры. Когда мы уже давным-давно приобрели другую квартиру и жили в ней.
Так что держитесь подальше от таких продавцов квартир! Нет лучше продавца, чем обеспеченный и адекватный владелец квартиры. Который просто хочет провести с Вами честную взаимовыгодную сделку. И который не ставит перед собой цель любой ценой выдавить из Вас последний рубль.
ПРИМЕР 1
Выше я упоминал о приобретении трехкомнатной квартиры, которая приносит своему владельцу 6,3 % арендного дохода. Условия продажи этой квартиры с самого начала были довольно приемлемыми – владельцу хотелось быстро завершить продажу, чтобы отселить старшего сына с женой в собственное жилье. И цену он не задирал. Нормальный, адекватный, достойный мужик. Единственный вопрос, который он хотел индивидуально обсудить с новым владельцем квартиры, – сколько ему доплатят за ту мебель, которую он готов оставить. Изначально он говорил, что можно рассматривать предложения от 100 000 рублей. Мебель в бывшей комнате сына (включая здоровенный телевизор) уже окупила бы эту сумму. Но в таких переговорах не нужно соглашаться слишком легко. Кому-то хочется, чтобы его выслушали. А кто-то, если слишком легко получит согласие, подумает, что продешевил. Поэтому в разговоре с владельцем квартиры самым уместным было помалкивать. Не называть свою сумму – снижать предложенную им сумму как-то уже язык не поворачивался. И внимательно слушать владельца. За 1,5 часа такого одностороннего разговора предложение расширилось. Как видно, владелец понял, что 100 000 не выглядят такой уж выгодной ценой за то, что он предлагал изначально. Поэтому вскоре к исходному предложению добавилась мебель из спальни, кухни (кромехолодильника) и гостиной (кроме двух светильников, почему-то особенно дорогих его сердцу). Когда он добавил к предложению еще и тумбочки из прихожей, настало время сказать «да». Все остались довольны. А большая часть этой мебели до сих пор прекрасно используется арендаторами квартиры.
ПРИМЕР 2
Одни мои близкие знакомые приобрели квартиру недалеко от парка. Сделали серьезный ремонт, обставили ее как следует (на это ушло 60 % от стоимости приобретения самой квартиры). Переехали. И… обнаружили, что в соседнем подъезде живет осатанелый музыкант-рокер. Который каждый день до 23:00 (не нарушая закон) озвучивает своей любимой музыкой все квартиры в диаметре 100 метров. Стало понятно, что комфорт проживания в этой квартире не на высоте… Рокер был отпетый, тренированный. И многолетние претензии соседей лишь научили его, как умнее и хитрее, не переходя грани закона, истязать всех своей музыкой. Через несколько лет возникла возможность приобрести квартиру в одном подъезде с близкими и любимыми родственниками. Опять радикальный ремонт, дорогостоящая обстановка… Большую часть мебели пришлось покупать заново. Потому что на предыдущей квартире мебель в основном была встроенная. В этот период рынок недвижимости был на спаде. Деньги были нужны для завершения ремонта… В итоге предыдущую квартиру продали примерно по той же цене, по которой она когда-то была приобретена. Отличный ремонт из качественных и дорогих материалов, встроенная мебель – все это досталось новым владельцам. Практически ДАРОМ. Ирония ситуации проявилась еще и в том, что за несколько месяцев до продажи у рокера появилась постоянная подруга. В обществе которой он остепенился и… притих. Так что новые владельцы даже не столкнулись с его ежедневной концертной программой.
Кто больше всех выиграл в этой ситуации? Тот, кто приобрел квартиру с отличным ремонтом и обстановкой, сделанными четыре года назад, по стоимости метров. Берите и Вы с него пример!
Инвестиции в коммерческую недвижимость и идеальный инвестор для этих инвестиций
Коммерческая недвижимость – мечта многих инвесторов. Она имеет все преимущества инвестиций в жилую недвижимость. И вдобавок – более высокую доходность.
Арендный доход от коммерческой недвижимости может составлять 10–12 % годовых (от стоимости объекта). Плюс прирост стоимости объекта – в среднем 10 % в год. Что дает совокупную доходность 20–22 %, в значительной степени защищенную от инфляции. У первоклассных объектов коммерческой недвижимости арендный доход может быть еще выше – 14–15 %. А в некоторых случаях – до 20 % годовых.
Зато и «порог входа» для инвестиций в коммерческую недвижимость выше, чем для жилой недвижимости. В регионах стоимость наиболее бюджетных объектов коммерческой недвижимости может начинаться от нескольких миллионов рублей. В Москве – от нескольких десятков миллионов… Или нет?
ПРИМЕР
Один из моих финансовых консультантов консультирует также моего хорошего знакомого. В 2013 году, когда мой знакомый интересовался, нет ли не слишком дорогих и достаточно доходных объектов коммерческой недвижимости в Москве, этот консультант нашел для него вариант инвестиций в московскую недвижимость с «порогом входа» от… 1,2–1,5 миллиона рублей (!!!). При этом ожидаемая доходность от аренды составляла 10–12 % годовых. Правда, для таких вложений речь могла идти о 10000-15000 рублей в месяц.
По мнению моего знакомого, такой доход был слишком мал, чтобы тратить время на оформление документов купли-продажи и все остальные необходимые процедуры. Поэтому он пообщался с владельцем и управляющими того объекта, в котором предлагались данные варианты инвестирования. И подобрал себе там же другой объект для инвестиций. Выделенное помещение в цокольном этаже со своим входом с первого этажа, под офис плюс склад. Помещение продавалось не только с относительно пристойным ремонтом, но и с уже находящимся в нем арендатором. Как только помещение было оплачено (еще до завершения оформления сделки купли-продажи и получения документов из регистрационной палаты), мой знакомый начал получать доход от аренды. В размере 11,6 % от стоимости помещения.
Кажется, что инвестиции в коммерческую недвижимость значительно выгоднее и привлекательнее (особенно с точки зрения доходности), чем инвестиции в жилую недвижимость. Действительно ли это так? Можно ли сделать вывод, что более опытные инвесторы всегда инвестируют в коммерческую недвижимость? И никогда не вкладывают свои средства в менее доходную жилую недвижимость?
Все не так просто. Коммерческая недвижимость действительно может оказаться потенциально более доходной, чем жилая. К сожалению, потенциальная доходность – совсем не то же самое, что доходность реальная. На самом деле инвестиции в коммерческую недвижимость требуют значительно большего опыта и профессионализма, знания рынка (а часто еще и связей), чем инвестиции в те же квартиры. В коммерческой недвижимости значительно больше подводных камней.
Я знаю немало городов и целых регионов, где для большинства квартир, сдаваемых в аренду, достаточно легко находятся арендаторы. И при этом в тех же городах и регионах очень большая доля коммерческой недвижимости (иногда – более половины всех площадей) пустует, никем не занятая.
В конце концов, спрос на сдаваемые в аренду квартиры в значительной степени определяется соотношением стоимости аренды и доходов жителей. Если стоимость аренды достаточно ощутимо снижается, арендаторов станет значительно больше. Молодежь, после школы или даже после вуза живущая в одной квартире (или доме) с родителями, быстренько начнет искать собственное жилье. Те, кто из соображений экономии арендовал квартиры вскладчину, разъедутся по собственным квартирам. Так что доходность квартир от сдачи в аренду, может, и снизится. Но всегда найдется тот уровень аренды, при котором спрос на квартиры резко возрастет. После чего подавляющее большинство сдаваемых в аренду по рыночным ценам квартир будут заполнены арендаторами.
Другое дело – коммерческая недвижимость. Чтобы занять больше площадей, нужно больше бизнесов, больше сотрудников, больше рабочих мест. Если активно строятся новые торгово-офисные центры и другие объекты коммерческой недвижимости, а прироста бизнесов и рабочих мест с тем же высоким темпом не происходит, в итоге мы получим значительную долю пустующих помещений. Хотя даже в тех городах, где пустует значительная часть площадей коммерческой недвижимости, первоклассные, выгодно расположенные объекты без проблем находят своих арендаторов. Зато владельцам средненьких, ничем особенно не выделяющихся среди других предложений объектов арендаторов становится найти очень непросто. Кому-то везет, кому-то нет. А кто-то смог заключить удачный контракт с подходящим «якорным» арендатором. Например, сдал помещение в аренду под магазин сети «Магнит». И проблема поиска арендатора перед ним уже не стоит на долгие годы.
Точно так же в каждом городе есть наиболее успешные торгово-офисные центры. Площади в них всегда полностью заполнены, а «лист ожидания» из желающих заехать на место нынешних арендаторов может состоять из сотни и более организаций. Другие же торгово-офисные центры, в которые инвестированы не менее значительные средства, однако менее удачно расположенные, с менее эффективной концепцией, не так удачно управляемые, – постоянно имеют значительную часть свободных площадей. Успешные объекты приносят за счет аренды 14–15 % годовых. А иногда – 20 % и больше. Неудачные объекты могут не обеспечивать даже той доходности 4–6 % годовых, которую можно было бы получить, вложив аналогичные средства в квартиры, сдаваемые в аренду.