Другое дело – коммерческая недвижимость. Чтобы занять больше площадей, нужно больше бизнесов, больше сотрудников, больше рабочих мест. Если активно строятся новые торгово-офисные центры и другие объекты коммерческой недвижимости, а прироста бизнесов и рабочих мест с тем же высоким темпом не происходит, в итоге мы получим значительную долю пустующих помещений. Хотя даже в тех городах, где пустует значительная часть площадей коммерческой недвижимости, первоклассные, выгодно расположенные объекты без проблем находят своих арендаторов. Зато владельцам средненьких, ничем особенно не выделяющихся среди других предложений объектов арендаторов становится найти очень непросто. Кому-то везет, кому-то нет. А кто-то смог заключить удачный контракт с подходящим «якорным» арендатором. Например, сдал помещение в аренду под магазин сети «Магнит». И проблема поиска арендатора перед ним уже не стоит на долгие годы.
Точно так же в каждом городе есть наиболее успешные торгово-офисные центры. Площади в них всегда полностью заполнены, а «лист ожидания» из желающих заехать на место нынешних арендаторов может состоять из сотни и более организаций. Другие же торгово-офисные центры, в которые инвестированы не менее значительные средства, однако менее удачно расположенные, с менее эффективной концепцией, не так удачно управляемые, – постоянно имеют значительную часть свободных площадей. Успешные объекты приносят за счет аренды 14–15 % годовых. А иногда – 20 % и больше. Неудачные объекты могут не обеспечивать даже той доходности 4–6 % годовых, которую можно было бы получить, вложив аналогичные средства в квартиры, сдаваемые в аренду.
И это только один из многих подводных камней, связанных с инвестициями в коммерческую недвижимость.
ПРИМЕР
Один мой знакомый инвестировал средства в два объекта коммерческой недвижимости в августе-сентябре 2008 года. Причем инвестировал не в готовые объекты недвижимости, а в помещения в строящихся домах. Собственно, оба дома были уже практически построены. Один должны были сдать до конца 2008 года, второй – к марту 2009-го.
Как Вы уже догадываетесь, момент для инвестиций в недвижимость был выбран не самый удачный. Но у инвесторов бывают такие моменты, когда на счетах скапливаются значительные средства. Эти средства начинают «жечь руки». Хочется уже вложить их куда-то – и начать получать доход. Ведь инвестор отлично понимает, что процент по банковскому вкладу, на котором временно аккумулируются средства, никак нельзя считать приемлемым доходом!
С другой стороны, предугадать будущее не так-то просто, даже если до резкого изменения ситуации в экономике осталось всего несколько недель. Зная, что уже с октября 2008 года в российской экономике начался ощутимый спад, мы понимаем, что значительно выгоднее было бы инвестировать в недвижимость те же средства через полгода. Или через год. Абсолютно очевидно, что значительно выгоднее покупать сразу после серьезного падения на рынке. А не на пике цен. К сожалению, не так-то легко понять, что падение уже приближается. Даже когда до этого падения остается всего ничего.
Для начала дома не были сданы в те сроки, которые предполагались на момент покупки объектов. Тот дом, который должен был быть сдан через три месяца, сдали через год. А который должен был быть сдан через полгода – сдали через три года. Все это время вложенные в помещения деньги были омертвлены, не давая никакого дохода. А кое-какие текущие затраты (например, на отопление), к сожалению, шли. И то, что дома все же были сданы, а помещения официально оформлены в Регистрационной палате, хотя бы и со значительной задержкой, – это еще везение! Строительные компании могли обанкротиться, учитывая произошедший сразу после покупки помещений мощный экономический спад. Объекты могли остаться стоять в незавершенном или несданном виде. Заплаченные за помещения деньги могли обратиться в пыль, в ничто. Ксчастью, этого не произошло. В итоге на оба помещения были получены свидетельства о праве собственности из Регистрационной палаты.
Стали после этого помещения приносить доход? Конечно, нет. Собственно, вариантов извлечения дохода было два. Первый вариант – спекулятивный: купить метры по выгодной цене в строящемся доме. Дождаться, когда дом будет построен. И перепродать метры по более высокой цене. К сожалению, из-за спада в экономике, а также стагнации и временного снижения цен на рынке недвижимости помещения вряд ли можно было продать даже за ту цену, по которой они когда-то приобретались.
Так что остался вариант извлечения инвестиционной доходности. Для этого нужно было сдать помещения в аренду. А перед этим сделать в них отделку и ремонт. Опять отдаляется срок начала поступления доходов от инвестиций. Плюс потребовались ощутимые дополнительные затраты на проведение ремонтно-отделочных работ. Хорошо, что у инвестора были на это средства.
На данном этапе выяснилась очень важная деталь. Когда Вы покупаете квартиру в строящемся доме, Вы ожидаете, что на момент сдачи его в эксплуатацию и получения Вами свидетельства о государственной регистрации все коммуникации к квартире уже проведены: вода, электричество, газ. Все, что Вам нужно, – обеспечить разводку всего этого по квартире.
Но когда Вы приобретаете в строящемся доме не квартиру, а нежилое помещение под коммерческую недвижимость, следует ожидать, что все вопросы обеспечения электропитанием и водоснабжением Вам придется решать самому. Самостоятельно заключать договоры с операторами, предоставляющими данныеуслуги. Например, с «Водоканалом» и «Городскими электросетями». «Выбивать» нужные Вам мощности (первоначально заложенных на Ваше помещение мощностей обычно оказывается недостаточно). Получить для этого технические условия подключения от тех же «Городских электросетей». Все это такая проблема, такое мучение! Время, деньги, договоренности, взятки, затраты (составляющие существенную часть от общих затрат на ремонт), стресс! По времени этот процесс, кстати, может занять больше, чем все работы по ремонту и отделке помещения.
В итоге оба помещения были отремонтированы и сданы в аренду. Стоимость метра с учетом затрат на ремонт получилась такой, что вряд ли можно будет продать эти помещения с прибылью в ближайшие 10 лет. По первому помещению арендные платежи начали поступать через 2,5 года после покупки. По второму – через пять лет после покупки. Как это сказалось на доходности вложений – думаю, понятно.
Видите, насколько удобнее было бы приобрести коммерческую недвижимость на вторичном рынке! Тогда не пришлось бы решать всех этих муторных вопросов – они уже были бы решены предыдущими владельцами помещения. Максимум, что пришлось бы сделать, – полный или частичный ремонт, который при удачном стечении обстоятельств можно было бы свалить на заехавшего в помещение арендатора.
Вот так начинающие инвесторы спят и видят, как бы им стать собственниками коммерческой недвижимости. Благодаря которой они смогут получать на свой капитал значительно больший доход, чем если бы они вложили эти средства в квартиры, сдаваемые в аренду. И лишь тогда, когда они приобретают свои первые объекты коммерческой недвижимости, они понимают, что все не так просто.
На самом деле для каждого вида инвестиций есть инвесторы, которые хорошо подходят для данных инвестиций. И инвесторы, которые объективно не очень хороши для инвестиций данного типа. Попробуем нарисовать портрет идеального инвестора в коммерческую недвижимость.
Кто может быть наиболее эффективным инвестором в коммерческую недвижимость? Это может быть собственник бизнеса, топ-менеджер госкомпании или чиновник высокого ранга. Возраст – от 50 лет и старше. Причем последние несколько десятков лет он прожил в одном и том же городе. В котором он знает все и всех – губернатора, мэра, руководителя Регистрационной палаты. Силовиков, судей, депутатов городской и областной думы…
Инвестициями в коммерческую недвижимость наш герой интересуется давно. Он знает, как идут в его городе транспортные потоки, где и какая проходимость. Насколько успешно идет (или шел) бизнес у магазинов, салонов, кафе и ресторанов, расположенных в тех или иных помещениях и объектах недвижимости. Как вариант, он сам может быть строителем, девелопером, застройщиком или генподрядчиком.
Так или иначе, за последние годы он осматривал с целью анализа и возможного приобретения сотни различных объектов коммерческой недвижимости. И приобрел некоторое количество наиболее привлекательных для него, соответствующих его целям и возможностям объектов. Его портфель инвестиций в недвижимость обширен. И он продолжает расширять его и увеличивать.
Чем больше Вы соответствуете данному описанию, тем больше у Вас шансов на успех при инвестициях в коммерческую недвижимость.
Так или иначе, за последние годы он осматривал с целью анализа и возможного приобретения сотни различных объектов коммерческой недвижимости. И приобрел некоторое количество наиболее привлекательных для него, соответствующих его целям и возможностям объектов. Его портфель инвестиций в недвижимость обширен. И он продолжает расширять его и увеличивать.
Чем больше Вы соответствуете данному описанию, тем больше у Вас шансов на успех при инвестициях в коммерческую недвижимость.
Инвестиции в строящуюся недвижимость: что вы приобретаете на самом деле
Рассмотрим еще один вариант инвестиций в недвижимость, особенно привлекательный для тех, у кого пока недостаточно средств для приобретения недвижимости на вторичном рынке. Речь пойдет об инвестициях в строящуюся недвижимость.
На первый взгляд все выглядит очень привлекательно, выгодно и разумно. Почему бы не приобрести квартиру в строящемся доме на этапе котлована. За год или два этот дом будет построен. Как только дом будет сдан и Вы получите свидетельство о регистрации прав собственности на вашу квартиру, ее стоимость ощутимо возрастет. Когда строители продают метры на начальном этапе строительства, они могут обещать Вам доходность 25–30 % годовых (за счет роста стоимости метров к моменту сдачи дома в эксплуатацию). Некоторые обещают доходность 30 % годовых и более.
У Вас нет достаточной суммы для того, чтобы сразу заплатить 100 % стоимости квартиры? Не беда! Многие застройщики предоставляют тем, кто приобретает у них квартиры в строящихся домах, рассрочки на различных условиях. Кроме того, по многим подобным объектам Вы сможете приобрести квартиры в ипотеку.
А дальше Вы уже сами решите, как распорядиться этой квартирой. Захотите – продадите. И заработаете на росте стоимости метров. Захотите – сделаете в этой квартире ремонт, обставите ее мебелью. И будете сдавать ее в аренду. Или же Вы можете переехать в новую квартиру на жительство. А в аренду сдавать Вашу старую квартиру.
К сожалению, все эти варианты хороши, только когда все идет по плану. И стоимость приобретенных Вами метров прирастает так, как ожидалось. К сожалению, есть альтернативные варианты развития событий.
• Дом строится и в итоге успешно сдается в эксплуатацию. Только происходит это не за год, как Вам изначально обещали, когда Вы приобретали квартиру на этапе котлована, а за три или четыре года. Что крайне негативно отражается на реальной доходности вашей инвестиции: 25 % за четыре года – это совсем не то же самое, что 25 % годовых.
• Дом построен. Однако при попытке оформления прав собственности на квартиру выясняется, что большинство квартир продано одновременно двум или трем разным собственникам. А реальные владельцы компании-застройщика растворились в неизвестном направлении. Вместе с мошеннически присвоенными ими деньгами.
• И наконец, возможен вариант, когда в определенный момент строительство замораживается. Компания-застройщик стремительно идет к банкротству. А договор долевого участия, который, как Вам казалось, в скором времени должен был превратиться в Вашу собственную квартиру, превратился в ничего не стоящие бумажки. Кстати, именно в этот момент часто оказывается, что договоры долевого участия по данному объекту почему-то заключались на совершенно отдельное юрлицо. Которое якобы не имеет никакого отношения к основной компании-застройщику, которая официально все это время отвечала за строительство дома. Хотя именно в офисе этой компании Вы подписывали договор долевого участия. И платили деньги за квартиру.
Итак, Вы заплатили солидную сумму (обычно несколько миллионов) за квартиру в строящемся доме. И понимаете, что дело плохо.
Вероятность того, что Вы получите оплаченную Вами квартиру стремится к нулю. Более того, вполне может оказаться так, что Вы не можете получить свою квартиру именно потому, что ее физически не существует. Вы приобрели квартиру площадью 55 квадратных метров на 11-м этаже. А реально на этом месте только воздух. Под которым котлован, огороженный забором. С забитыми в нем несколькими сваями. Так за что же Вы заплатили свои миллионы?
Вопрос на самом деле очень правильный. Только ответ на него нужно знать ДО того, как Вы соберетесь приобретать метры в строящемся доме. Когда Вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, Вы платите за объект недвижимости, оформленный официально. С зарегистрированными правами собственности. При совершении сделки купли-продажи происходит переоформление прав собственности в регистрационной палате. В итоге покупатель получает из регистрационной палаты свидетельство о регистрации прав собственности на данный объект недвижимости (на свое имя). Плюс сам объект недвижимости. А продавец получает деньги за проданную им недвижимость.
Однако когда Вы оплачиваете метры в строящемся доме, Вы не можете приобрести квартиру, которой физически еще не существует. Вместо этого Вам могут предложить заключить договор участия в долевом строительстве, отражающий Ваши права на приобретаемую Вами квартиру. Хорошо то, что в соответствии с законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года такие договоры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
Однако злонамеренные мошенники, которые под видом строительства домов грабят граждан, не заинтересованы в ненужной для них регистрации договоров с Вами. Поэтому они предложат Вам иную форму документального оформления Ваших прав на приобретаемую Вами квартиру в строящемся доме. Возможно, Вам предложат стать пайщиком жилищно-строительного кооператива. Или подписать договор об инвестировании (соинвестировании), предварительный договор купли-продажи… Любая из этих схем позволит им не доводить дело до государственной регистрации договоров с каждым из тех, кто приобретает у них квартиру. А значит, если они с самого начала нацелились продать большинство квартир в строящемся доме 2–3 разным (и ничего не знающим друг о друге) собственникам – у них будут все возможности это сделать.
Более того, некоторые наиболее продвинутые мошенники поступают еще хитрее. Они ухитряются оформить один и тот же строящийся дом… по двум разным адресам (!!!). Реально это один и тот же дом. Однако по документам тут строится два дома. В каждом из которых можно прекраснейшим образом продавать квартиры. Так и представляю: с одного угла дома висит табличка «ул. Клары Цеткин, 34». А с другого угла дома – «ул. Клары Цеткин, 36». Когда дом построен, жильцы начинают заезжать в квартиры. И неожиданно понимают, что квартира номер 17 в доме номер 34 и квартира номер 17 в доме номер 36 – это одна и та же квартира.
Ну хорошо. Предположим, что у Вас имеется договор долевого участия, прошедший государственную регистрацию. Никто не продавал одну и ту же квартиру трем разным жильцам. И не регистрировал дом по двум разным адресам. Однако строительство дома заморожено. Перспектив, что дом в какой-то разумный срок будет достроен и сдан, никаких. Вы понимаете, что дело пахнет керосином. И хотите получить назад свои деньги. Как и все остальные дольщики. Вы приходите в офис строительной компании (если этот офис еще открыт). Но его сотрудники почему-то не готовы немедленно вернуть Вам наличными те несколько миллионов, которые Вы заплатили по договору долевого участия. Что же Вам остается? Вместе с другими обманутыми дольщиками идти в суд?
ПРИМЕР
Один мой хороший знакомый переехал из Поволжья в Москву, где уже много лет живет и работает. Через некоторое время его мама решила помочь своему сыну с приобретением квартиры. Тем более что арендовать квартиру в Москве недешево. Уж лучше платить ипотеку! Впрочем, нашелся вариант, при котором можно было обойтись без ипотеки. Мама продала за 4 000 000 рублей свою трехкомнатную квартиру в Поволжье. Сын добавил денег. И на всю эту сумму они приобрели квартиру в строящемся доме. Крупная строительная фирма, давно на рынке, несколько десятков строящихся объектов… В 2009 году дом по плану должен был быть достроен и сдан.
К сожалению, в 2008–2009 годах фирма-застройщик начала испытывать серьезные финансовые трудности. Строительство дома так и не продвинулось дальше котлована и фундамента. Вдобавок оказалось, что строительство разных объектов недвижимости оформлялось через разные юридические лица. А на том юридическом лице, с которым был подписан договор долевого участия, к моменту обострения финансовых проблем уже не шло никаких значимых финансовых операций по счетам. И, конечно, не было никакого принадлежащего этому юридическому лицу дорогостоящего ликвидного имущества. В том числе уже построенных и сданных объектов недвижимости.
Мой знакомый, как и многие другие дольщики, вложившие средства в данный объект, обратился в суд. Еще несколько сотен тысяч рублей было выплачено адвокату. В итоге суд принял решение в пользу моего знакомого. Он получил право взыскать те деньги, которые он когда-то заплатил за квартиру (плюс, возможно, пени и судебные издержки] с ответчика. То есть с того юридического лица, с которым у него был подписан договор долевого участия. Ксожалению, поскольку у этого юридического лица нет ни ценного имущества, ни оборотов по счету, взыскать с него хоть что-то так и не удалось. Ни моему знакомому, ни другим обманутым дольщикам, вложившим средства в тот же дом.