В некоторых случаях, как и при оформлении любого другого банковского кредита, может потребоваться договор поручительства третьих лиц, но количество поручителей увеличивается до 3–4 человек. Требования к поручителям те же: стабильный доход, позволяющий брать на себя такие обязательства, непенсионный возраст, желательно близкое родство поручителя и заемщика. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица (в таком случае при оформлении ипотечной сделки должен присутствовать представитель компании).
Стандартная форма договора допускает, что вы можете изменить в них какие-то пункты, с которыми не согласны. Однако на практике банк очень неохотно идет на уступки, и, скорее всего, вам будет отказано.
2. Порядок оформления бумаг.
Сначала подписывается кредитный договор (если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то также подписывается договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости). После этого оформляется договор купли-продажи и ипотеки квартиры, затем составляется закладная.
3. Оформление ипотечной сделки в банке.
В процессе оформления ипотечной сделки в банке открывается текущий счет заемщика. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика, открывает безотзывный аккредитив (форму расчета, согласно которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость квартиры). Тогда же на счет продавца вносится первоначальный взнос.
4. Государственная регистрация.
Теперь договор купли-продажи и ипотеки квартиры проходит государственную регистрацию. После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.
5. Нотариальное заверение ипотечного договора.
Этот процесс весьма непростой и, чтобы не заниматься лишней беготней и не сомневаться в законности сделки, необходимо разобраться во всех его аспектах. Главный вопрос: должен ли присутствовать при оформлении ипотечной сделки нотариус? Заверение ипотечного договора у нотариуса законодательством отменено. Но некоторые банки требуют этого. Если нотариус на сделке не присутствует, то для заключения ипотечного договора и его регистрации банку нужно получить от клиента нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора ипотеки или нотариально удостоверенное заявление о том, что залогодатель на момент заключения договора не состоит в браке. Далее, если договор ипотеки не заверен нотариусом, регистрирующие органы требуют нотариально заверенную копию договора ипотеки и кредитного договора. Достаточно комично выглядит предмет разногласий: некоторые банки не считают необходимым договоры сшивать и заверять подписями и печатями сторон на обороте. А нотариус может отказаться заверять копию договора, если он заключен в простой письменной форме и не прошнурован. И, наконец, после отмены обязательного нотариального удостоверения договоров регистраторы стали требовать экспликацию и поэтажный план квартиры или их копии, заверенные БТИ.
Исходя из всего вышесказанного, услугами нотариуса, скорее всего, воспользоваться придется. В настоящее время по закону «О госпошлине» нотариус вправе требовать за свою работу 200 руб. В реальности вам придется выложить 1–2,5% от стоимости предмета ипотеки. Причем, чтобы соблюсти видимость законности, эти деньги нотариус возьмет за составление договора.
Ипотечные программы и банки
Прежде чем выбрать тот или иной банк, нужно собрать как можно больше информации об ипотечных программах, которые существуют. Часто один банк предлагает несколько различных программ:
– собственные программы кредитования готового и строящегося жилья;
– федеральную программу, соответствующую стандартам АИЖК;
– программу рефинансирования ипотечного кредита, полученного в другом банке.
Основные параметры, по которым отличаются ипотечные программы:
– сумма кредита,
– процентная ставка по кредиту,
– срок погашения кредита.
В средствах массовой информации вы можете встретить примерное описание ипотечных программ (банки, предлагающие эти программы, в нашей книге не указываются).
Кредит на недвижимость – это кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию объекта недвижимости под различные формы обеспечения. Максимальный размер кредита определяется без учета платежеспособности заемщика и не должен превышать одновременно 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65% покупной стоимости объекта недвижимости.
Процентная ставка в рублях – 16%, в иностранной валюте – 11%. До 20 лет. Различные формы обеспечения, за исключением залога кредитуемого объекта недвижимости.
Ипотечный кредит – это кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию объекта недвижимости под залог кредитуемого объекта недвижимости. Максимальный размер кредита определяется без учета платежеспособности заемщика и не должен превышать одновременно 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65% покупной стоимости объекта недвижимости. Процентная ставка в рублях – 16%; после предоставления в банк надлежаще оформленного документа, подтверждающего государственную регистрацию ипотеки объекта недвижимости в пользу банка, – 15%. В иностранной валюте – 11%; после предоставления в банк надлежаще оформленного документа, подтверждающего государственную регистрацию ипотеки объекта недвижимости в пользу банка, – 10,8%. До 20 лет. Под залог кредитуемого объекта недвижимости, возможна другая форма обеспечения (при необходимости). На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости заемщик предоставляет иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок необязательно. На цели индивидуального строительства оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен объект недвижимости.
Кредит «Ипотечный +» – это кредит на приобретение, строительство объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Сбербанка России. Максимальный размер кредита определяется без учета платежеспособности заемщика и не должен превышать одновременно 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65% покупной стоимости объекта недвижимости. Процентная ставка в рублях – 15%; после предоставления в банк надлежаще оформленного документа, подтверждающего государственную регистрацию ипотеки объекта недвижимости в пользу банка, – 14%, в иностранной валюте – 10,8%; после предоставления в банк надлежаще оформленного документа, подтверждающего государственную регистрацию ипотеки объекта недвижимости в пользу банка, – 10,6%. До 20 лет. Может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита на период строительства, реконструкции объекта недвижимости не более чем на два года с даты заключения кредитного договора. Отсрочка по уплате процентов не предоставляется. Под залог кредитуемого объекта недвижимости. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости – залог имущественных прав на возводимый объект недвижимости.
Молодая семья. Кредит для семьи, в которой хотя бы один из супругов не достиг 30-летнего возраста, или неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой мать (отец) не достиг 30-летнего возраста. Максимальный размер кредита определяется на основании оценки платежеспособности заемщика и не может превышать 95% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объекта недвижимости – для молодой семьи с ребенком (детьми) и 90% покупной стоимости объекта недвижимости – для молодой семьи, не имеющей детей. Процентная ставка в рублях – 16%, в иностранной валюте – 11%. До 20 лет. Может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет): на период строительства объекта недвижимости, но не более чем на два года; при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет. Отсрочка по уплате процентов не предоставляется. Различные формы обеспечения, за исключением залога кредитуемого объекта недвижимости.
Кредиты на покупку квартиры в многоквартирных домах на вторичном рынке жилья – от 5 000 до 1 000 000. Деньги можно получить в долларах США, евро или в рублях. При этом размер кредита не должен превышать 85% стоимости приобретаемой квартиры. Процентная ставка зависит от срока, на который берется кредит. Первые три месяца досрочное погашение не допускается, после чего досрочное погашение возможно без комиссии, но на сумму не менее 15 000 рублей, 500 долларов США или 500 евро. Залог – приобретаемая квартира.
Кредиты на покупку квартиры в многоквартирных домах на стадии строительства – от 5 000 до 1 000 000. Деньги можно получить в долларах США, евро или в рублях. При этом размер кредита не должен превышать 85% стоимости приобретаемой квартиры. Процентная ставка зависит от срока, на который берется кредит. Первые три месяца досрочное погашение не допускается, после чего досрочное погашение возможно без комиссии, но на сумму не менее 500 долларов США. На этапе строительства обеспечением по кредиту выступает залог прав требования по инвестиционному договору, а также дополнительное обеспечение в виде поручительства или залога имущества. После оформления прав собственности, залогом становится приобретаемая квартира.
Нецелевой ипотечный кредит для собственников – от 5 000 долларов. Получить деньги можно в долларах США, евро или в рублях. При этом размер кредита не должен превышать 70% стоимости квартиры, передаваемой в залог. Процентная ставка зависит от срока, на который берется кредит. Первые три месяца досрочное погашение не допускается, при досрочном погашении с 4 по 12 месяц срока кредита банк берет комиссию в 1% от вносимой суммы, а через 12 месяцев досрочное погашение возможно без комиссии, но на сумму не менее 15 000 рублей, 500 долларов США или 500 евро. Залог – имеющаяся квартира.
Кредит на готовое жилье. Сумма кредита определяется исходя из уровня дохода заемщика, но не может превышать 80% от стоимости квартиры. Процентная ставка в рублях – 15%, в долларах США – 11%. До 15 лет. Досрочное погашение кредита возможно по истечении 6 месяцев с даты выдачи кредита. Залог – приобретаемое или имеющееся жилье.
Кредит на улучшение жилищных условий. Минимальная сумма кредита – 50 000 рублей. Максимальная сумма кредита – 3 000 000 рублей включительно. Процентная ставка в рублях – 15%, в долларах США – 11%. До 15 лет. Ипотечный кредит предоставляется двумя траншами. Досрочное погашение всей суммы кредита возможно: 1-го транша по истечении 3 месяцев с даты выдачи кредита при условии уплаты всех начисленных процентов к моменту погашения кредита; 2-го транша по истечении 6 месяцев с даты выдачи кредита при условии уплаты всех начисленных процентов к моменту погашения кредита. До продажи заемщиком квартиры, имеющейся в собственности, и погашения части кредита:
– залог имеющейся квартиры;
– залог приобретаемой квартиры.
После погашения части кредита и снятия обременения ипотекой с квартиры, имевшейся в собственности (проданной):
– залог приобретаемой квартиры.
Федеральная программа. Максимальный размер кредита определяется исходя из уровня доходов заемщика и максимальной суммой кредитования, установленной стандартами АИЖК по регионам России. Валюта кредита – рубли. Ставки по стандартам АИЖК. До 30 лет.
Возможно досрочное погашение кредита по истечении 6 месяцев с даты выдачи кредита при условии уплаты всех начисленных процентов к моменту досрочного погашения кредита. Залог – приобретаемое жилье.
Ипотечные агентства и брокеры
После принятия в июле 1998 года федерального закона «Об ипотеке» в России стали активно создаваться региональные агентства ипотечного кредитования, уполномоченные Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На сегодняшний день АИЖК аккредитовано около 70 региональных операторов и более 50 сервисных агентов; порядка 100 организаций из 62 регионов России выдают ипотечные кредиты по стандартам АИЖК.
В чем смысл существования этих агентств?
Агентства ипотечного жилищного кредитования были созданы в целях развития федеральной системы ипотечного кредитования, направленной на повышение доступности жилищной ипотеки. Непосредственной выдачей кредитов они не занимаются. Получение ипотечного кредита осуществляется в банке-партнере ипотечного агентства, работающем по его программе. Однако при заключении договора ипотеки через агентство залогодержателем у вас будет выступать не банк, а агентство.
В задачи ипотечных агентств входят:
– развитие системы ипотечного жилищного кредитования;
– организация работы банков и других участников рынка ипотечного кредитования по федеральным стандартам ипотечного кредитования;
– привлечение долгосрочных кредитных ресурсов в сферу жилищной ипотеки.
Итак, плюсы и минусы договора с агентством:
– в агентстве вы не получите кредит;
– агентство работает с конкретным банком;
– залогодержателем будет не банк, а агентство.
Подписывая договор с агентством, вы обязаны пользоваться услугами его партнеров (не только банка, но и страховых и оценочных организаций, риэлторской фирмы).
Надежность и качество работы организаций, имеющих договор с оператором АИЖК, гарантированы.
Процедура получения ипотечного кредита с помощью агентства
1. Предварительная консультация, оценка возможностей заемщика и определение суммы кредита, получение необходимых рекомендаций по сбору документов для покупки квартиры в кредит.
2. Сбор документов и передача их агентству для рассмотрения. В случае положительного ответа от кредитной комиссии агентства заемщик получает письмо для банка – подтверждение возможности участия в федеральной программе ипотечного кредитования.
3. В срок до двух месяцев заемщик обязан подобрать вариант жилья. Также он должен пройти две обязательные процедуры – оценку недвижимости и страхование. Оценку недвижимости и оформление страховки осуществляют уполномоченные агентством оценочные и страховые компании, которые потребуют комиссии за свои услуги.
4. Затем документы заемщика рассматриваются кредитным комитетом банка-партнера агентства, который выносит решение о предоставлении кредита. Иногда для более детального анализа доходов и расходов заемщика банк запрашивает дополнительные документы.
5. Если все вышеперечисленные стадии оформления и предоставления документов пройдены благополучно, заемщик заключает договор ипотеки и получает кредит.
6. После получения заемщиком ипотечного кредита агентство выкупает у банка закладную и все права по удостоверенному данной закладной кредиту.
7. Далее закладная перепродается АИЖК, которое, в свою очередь, выпускает эмиссионные ценные бумаги. Затем эти ценные бумаги через биржи выбрасываются на мировой рынок ценных бумаг. Средства от продажи ценных бумаг и позволяют осуществить дальнейшее развитие финансирования федеральной программы ипотечного жилищного кредитования. Но это нас уже не касается.
Агентство берет на себя риски возможных неплатежей заемщика по кредиту, ответственность за нарушения других условий договора ипотечного кредитования, а также несет обязательства по обратному выкупу закладной у залогодержателя в случае неплатежеспособности заемщика и неисполнения им условий договора ипотечного кредитования.
Агенство ипотечного кредитования работает с заемщиком после выдачи кредита в течение всего срока кредитования: обслуживает платежи заемщика после выкупа прав по его закладной, осуществляет информационное сопровождение и предоставляет возможности досрочного погашения кредита.
Ипотечные брокеры знают спрос и предложение на ипотечном рынке, наиболее часто встречающиеся проблемы и пожелания потенциальных заемщиков, и, следовательно, могут предложить оптимальный вариант. Услуги брокеров не бесплатны, но если вам сложно разобраться во всех тонкостях и премудростях ипотеки, стоит прибегнуть к их помощи. Возможно, вы не раз обращались в тот или иной банк, но в выдаче кредита вам отказали. Произойти это могло по той причине, что вы не разбираетесь в программах или плохо осведомлены обо всех банках, которые дают кредиты на жилье. Что нужно знать о брокерах, чтобы вас не втянули в невыгодную или просто не самую удачную программу?
К ним относятся независимые ипотечные брокеры, а также брокеры-риэлторы.
Брокер может помочь не только в подборе выгодной ипотечной программы, но и в правильном оформлении необходимого набора документов для предоставления в банк, а также сформировать у банка хорошее мнение о заемщике. Ряд ипотечных брокерских компаний предлагают дополнительные услуги по риэлторскому сопровождению сделки и подбору квартиры. Оформление же сделки с помощью брокера-риэлтора уже изначально предполагает работу в сфере операций с недвижимостью.
В чем нам закон – помеха
Коротко вы уже ознакомились с самыми основными требованиями к приобретаемому жилью. Сузили круг рассматриваемых квартир, причем достаточно сильно. Требования банков опираются на Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». И согласно этому закону, выбор ваш невелик.
Вы не можете приобрести квартиру у своих родственников, купить квартиру, которая обременена правами третьих лиц, то есть, в ней не должны быть зарегистрированы, а также являться собственниками несовершеннолетние дети. В соответствии со статьей 74 этого закона, ипотека жилья и квартир, которые принадлежат государству или муниципалитету, не допускается.