Вы не можете приобрести квартиру у своих родственников, купить квартиру, которая обременена правами третьих лиц, то есть, в ней не должны быть зарегистрированы, а также являться собственниками несовершеннолетние дети. В соответствии со статьей 74 этого закона, ипотека жилья и квартир, которые принадлежат государству или муниципалитету, не допускается.
Ипотека на жилье предполагает:
– если в качестве залога выступает уже имеющаяся недвижимость, то такое жилье должно принадлежать заемщику на праве частной или общей совместной собственности, при этом несовершеннолетние дети не могут входить в состав собственников;
– если при передаче в залог квартиры по кредиту предполагается, что в ней будут проживать или будут зарегистрированы находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника (или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника), то в соответствии со статьей 37 и 38 Гражданского кодекса РФ, сделка допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Техническое состояние жилья, приобретаемого по ипотеке
Выбирая квартиру, мы должны осознавать тот факт, что все проверки квартиры или дома на «пригодность» не бесплатны. Чтобы не тратить лишние время и деньги, изначально стоит обратить внимание на технические стороны жилья. Для банка важно, чтобы недвижимость была ликвидным имуществом, то есть объектом, который реализуется на рынке в приемлемые сроки и без потерь в стоимости. Проще говоря, на приобретаемое вами жилье должен быть спрос как сейчас, так и в будущем.
Какой должна быть квартира или дом:
– являться отдельной квартирой в многоквартирном доме, комнаты или доли квартир в залог банками не принимаются;
– соответствовать плану БТИ, то есть не иметь незарегистрированных перепланировок;
– соответствовать санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов: иметь подключение к системам отопления, горячего и холодного водоснабжения, отдельный санузел, должна быть подключена к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления;
– располагаться в здании, не состоящем на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением. Обратите внимание на то, что в договоре об ипотеке предъявляются очень жесткие требования к разделяющим этажи конструкциям. Здание должно иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия. Поэтому, подбирая квартиру, обязательно уточните эти моменты;
– не являться жильем барачного или гостиничного типа, жильем в общежитиях и зданиях, построенных ранее 1957 года;
– если это загородний дом, то он должен соответствовать следующим требованиям банка:
а) быть пригодным для круглогодичного проживания;
б) должен располагаться на такой территории, где находятся дома, пригодные для проживания. То есть находиться в деревне, коттеджном поселке и т. д. Дом должен быть обеспечен хорошими подъездными путями, доступными в любое время года;
в) дом должен быть подключен к электросети, системе отопления и водоснабжения.
Залог и наше право
В рекламе вам обещают, что приобретенное жилье по закону об ипотеке сразу оформляется в собственность заемщика. Но ведь квартира, купленная в кредит под залог недвижимости, становится собственностью заемщика и отдается в залог банку в целях обеспечения гарантий возврата кредита на покупку жилья! Что это означает? То, что ваши права распоряжаться квартирой по своему усмотрению ограничены. Ситуация та же, что и при покупке в кредит автомобиля. Если кто-то с этим сталкивался, то знает, о чем идет речь: любые действия, начиная с техобслуживания, необходимо согласовывать с банком. Это неизбежно, поскольку вы, по большому счету, пользуетесь чужими деньгами. Вы почувствуете себя, как в детстве, когда купленный родителями велосипед, конечно, ваш, но родители имеют право отнять его, например, за двойку по математике в любое время. Ваша квартира является, конечно, собственностью, но находящейся под залогом. Вы можете называть себя Заемщиком, Залогодателем или Заложником, как вам больше нравится.
Итак, кто, когда и почему может лишить вас собственности и чем ограничить ваше право распоряжаться ею по своему усмотрению?
1. Если вы отказываетесь от выполнения условий по возврату кредита, и данный случай не будет признан страховым, то банк имеет полное право продать ваше жилье и вернуть себе деньги, которые вы остались ему должны.
2. Вы обладаете всеми правами собственника, но существует ряд ограничений, а именно:
– любые действия в отношении недвижимости, находящейся в залоге, вы будете обязаны согласовывать с банком-кредитором (залогодержателем) до тех пор, пока полностью не погасите кредит. Вам гарантировано право по условиям ипотеки, что банк не может по своему произволу изъять недвижимость, а вы можете лишиться своей заложенной недвижимости лишь по решению суда, и то лишь в том случае, когда нарушаете кредитный договор. Нам неизвестно о случаях, когда этот «произвол» имел место, но все мы боимся «крючкотворов», «мелкого шрифта» и прочих вещей, когда по незнанию законодательства подписанный нами договор становится «дарственной» в пользу какого-то банка.
3. При ипотеке заемщик имеет следующие права и обязанности по пользованию заложенной недвижимостью:
а) вы сохраняете право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, и вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Но по Федеральному закону об ипотеке вы обязаны поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки и полной выплаты кредита. Кроме того, обязаны производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в установленные сроки;
б) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено вами другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;
в) залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке;
г) вы вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду и пользоваться в полном объеме полученным доходом; передавать имущество во временное безвозмездное пользование и предоставлять право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает установленного срока выплаты ипотечного кредита, и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих его назначению;
д) в соответствии с Федеральным законом об ипотеке вы имеете право жить в квартире, регистрироваться самому и прописать в ней любых членов своей семьи, включая несовершеннолетних детей;
е) на вас лежит риск случайной гибели или повреждения имущества. Поскольку предмет залога остается у должника, залогодержатель имеет ограниченные обязательства и вправе:
– проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе, если оно передано во владение третьих лиц;
– требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки;
– требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки.
Неустойка
Речь пойдет о пенях и штрафах. Вы – человек, всегда вовремя оплачивающий счета, имеющий стабильный заработок, вам никогда не задерживают зарплату, вас никогда не посылают в командировку на неопределенный срок, в другом регионе страны не выходит замуж ваша любимая десятиюродная сестра, у вас не случаются приступы аппендицита, по дороге в банк никогда не бывает пробок, у окошка – очередей, в банк не поступают звонки о том, что здание заминировано, и он работает всегда, как часы.
В этом случае на протяжении всего срока кредита вы не узнаете, что такое пеня и штраф. Но в жизни все немного не так устроено, как нам хотелось бы. Разумеется, никто не придет к вам, чтобы выселить из квартиры, если вы имели несчастье просрочить платеж. Но неустойку оплатить все же придется. Банк знает о всех возможных причинах, уверен, что хоть раз, но что-то вам помешает вовремя оказаться у кассы с деньгами, поэтому в каждом договоре обязательно есть пункты о пенях и штрафах. И вам обязательно нужно досконально знать, за что и сколько придется заплатить. Давайте разберемся, что понимается под «неустойкой», «пеней» и «штрафом».
Неустойка – денежная сумма, которую должник обязан выплатить кредитору в случае просроченного выполнения, невыполнения или ненормального выполнения обязательства. Неустойка включает в себя два понятия: пеня и штраф.
Штраф – однократно взыскиваемая неустойка, определяемая в твердой денежной сумме либо в процентах.
Пеня – неустойка, взыскиваемая нарастающим итогом за каждый день просрочки с исполнением обязательства. Размеры штрафов и пени должны быть определены в кредитном договоре.
Задержка или оплата раньше срока является несвоевременным платежом.
А это значит, что вы нарушили договор. Следовательно, вас требуется наказать. Более того, чтобы ваши отношения с банком вернулись в прежнее нормальное состояние, вы сначала будете наказаны, а уже потом к вам вернется утраченное доверие. Поэтому всегда сначала уплачиваются пеня и штрафы, а уже потом – сумма выплаты по кредиту. Проще говоря, у вас не примут следующий платеж, пока вы не погасите неустойку. Иногда получается так, что вы внесли ежемесячный платеж без учета неустойки, из него автоматически вычли сумму штрафа, и получается, что вы банку опять недоплатили. А это значит еще один штраф и т. д.
Если ситуация достаточно серьезная, вы оказываетесь не в состоянии выплачивать кредит длительный срок, не стоит прятаться и отключать телефон. О том, что в вашей жизни произошло нечто, мешающее нормально исполнять свои обязательства, следует предупредить банк. Поверьте, вы далеко не первый человек, который потерял работу или обзавелся еще одним членом семьи, причин, которые банк сочтет уважительными, на самом деле немало. Есть и давно разработанные схемы выхода из подобных ситуаций. Как правило, эти возможности прописаны в кредитном договоре:
– отсрочка платежа (в течение некоторого времени – не более 1–2 лет и по уважительным причинам вы сможете приостановить выплаты основной суммы кредита, правда, проценты по кредиту все равно придется платить);
– перекредитование.
Банку выгоднее получить проценты со своих вложений, чем просто вернуть себе вложенные деньги. Поэтому он и идет на некоторые уступки, не теряя, разумеется, выгоды.
Только в случае, если банк не уверен в том, что работа с вами ему принесет доход, если банк считает, что из-за вас он понесет убытки – вот тогда он потребует досрочного погашения кредита.
Что может привести к тому, что от вас потребуют досрочно погасить кредит?
1. Если вы постоянно нарушаете сроки выполнения финансовых обязательств.
2. Невозможность возврата кредита.
Выход из такой ситуации только один – продажа заложенного имущества.
Досрочное погашение кредита банку так же невыгодно, поэтому банки в договорах учитывают и такой момент. Варианты могут быть следующими:
1. Взимаются штрафы за досрочное погашение кредита (1–5% от суммы досрочного погашения).
2. По истечении некоторого периода времени пользования кредитом досрочное погашение кредита возможно без комиссии (срок может быть очень небольшим – например, полгода с момента оформления кредитного договора).
3. Оговаривается минимальная сумма досрочного погашения (от 500 до 3000 долларов).
Договор ипотеки или «дарственная»? Признание сделки купли-продажи недействительной
Квартира – самое дорогостоящее имущество, поэтому всегда есть люди, желающие обогатиться за чужой счет. Однажды лишившись квартиры, очень немногие могут снова накопить на ее приобретение. Страхи, которые испытывают продавцы и покупатели жилья, можно сравнить только с опасениями за собственную жизнь.
Чтобы надежды на лучшее не превратились в трагедию, нужно быть предельно внимательным и осторожным. В этом разделе будут описаны некоторые схемы мошенничества, грабли, на которые наступили первооткрыватели, люди, на чьем горьком опыте следует учиться. Но помните также, что ничто не стоит на месте, следовательно, и мошенники совершенствуют свои методы. Не экономьте на проверке квартир, скупой платит дважды. Можно проверить квартиру у нескольких независимых экспертов. Потратив несколько тысяч, вы сохраните миллионы. Но и в этом случае не лишним будет личное участие. Любые ваши сомнения могут стать поводом отказаться от сделки, потому что если кредит взят под залог уже имеющейся в собственности недвижимости, есть риск потерять ее. Получая кредит на жилье, необходимо рассматривать только те варианты, при которых оформление документов происходит одновременно с платежом. При малейших сомнениях предложение следует отвергать.
Признание сделки купли-продажи недействительной
1. Если не соблюдены права несовершеннолетних детей и других категорий недееспособных и неправоспособных лиц, имеющих права на квартиру, приобретаемую в кредит.
2. Дееспособный собственник жилья, покупаемого в кредит, надеется продать ее до достижения детьми совершеннолетия. Такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.
Разрешить свои сомнения можно, самостоятельно обратившись в органы опеки и попечительства.
3. Если продается арендованная квартира, приватизированная по поддельным документам. За владельцами остается неоспоримое право претендовать на свое жилье, несмотря на то, что оно было куплено в кредит у мошенников. Кредит оформляется у нотариуса по поддельным документам. В БТИ выясняется, что жилье имеет настоящего, иного собственника.
4. На квартиру, которую вы планируете купить в кредит, сохраняются права временно выбывших из нее лиц, или согласие жильцов на продажу жилья не получено. Вы можете столкнуться с претендентами на жилье, купленное вами в кредит и имеющими достаточные права на него.
5. Продажа жилья, площадь и иные параметры которого не соответствуют заявленным.
6. Продажа жилья, отягощенного обязательствами: арест, кредит под залог данной недвижимости, за квартирой числится большой долг за коммунальные услуги, а также междугородную и международную телефонную связь.
7. Стройвариант не менее опасен, чем квартира со вторичного рынка. Чем на более ранней стадии строительства находится квартира, тем большему риску подвергается покупатель. Мошенничество здесь на более высоком и организованном уровне, в афере участвуют фирмы, имеющие достаточно средств, чтобы вести затяжные суды, давать взятки и т. д.
Конечно, квартира на «стадии закладки фундамента» – дешевая, выгода налицо. Но проконтролировать продажу такого воздушного замка нескольким владельцам невозможно.
Застройщик после получения денег может прекратить строительство. Какое-то время покупателей еще будут водить за нос, а поскольку наше законодательство сильно отстает от развития экономики и тем более мошенничества в этой сфере, риск не увидеть свои деньги никогда – слишком высок.
Ипотечный банк или жилищный кооператив?
Мечтаете ли вы об улучшении своих жилищных условий? Рынок недвижимости на данный момент предлагает много вариантов решения проблемы. Наиболее популярными являются кредит в ипотечном банке, или получение ссуды в жилищном кооперативе. Но что удобнее и лучше? Давайте разберемся.
Варианты покупки квартиры в кредит
Ипотечный банк:
Данный вариант относительно дорогой, но достаточно надежный и быстрый. Вы определяете сумму, необходимую для покупки жилья, вносите первоначальный взнос, а оставшуюся сумму банк выдает вам в виде кредита. Сразу после заключения сделки вы становитесь собственником квартиры и, проживая в ней, возвращаете кредит.
Жилищный кооператив:
«Новомодная» ипотека затмила собой другие способы приобретения жилья с отсрочкой платежа. Подобная «несправедливость» не могла продолжаться вечно. И вот снова стали заявлять о себе жилищные кооперативы. Когда-то они помогли многим семьям улучшить условия проживания.
Но насколько выгодно обращаться в кооперативы сегодня?
Схема получения ссуды в жилищном кооперативе менее дорогостоящая, но достаточно длительная и сопряжена с инвестиционным риском. Кооператив – это добровольное объединение граждан, которые в течение определенного времени накапливают оговоренную заранее часть стоимости квартиры. Накопив сумму, равную половине стоимости квартиры, член кооператива получает право на подбор жилья. Как правило, квартиру приобретают для пайщика, но она находится в собственности кооператива до момента полного погашения ссуды.
Что имеем?
Один незаменимый продукт долго существовать на рынке не может. Хотя про ипотеку такого сказать нельзя, поскольку принципиально отличающихся схем ипотечного кредитования было много. Практически каждый банк изобретал свои условия предоставления займов, а риэлторские конторы – всевозможные пути, упрощающие их получение. Но все-таки это кредитные механизмы, подразумевающие наличие залога в форме недвижимости. В отличие от них жилищные кооперативы (ЖК) – не накладывают обременения на приобретенную собственность, они просто не дают право оформить ее в собственность до завершения выплаты пая.