Подход к стимулированию спроса на жилье в рамках институциональной модели. Основным направлением в стимулировании спроса на жилье является развитие банковского сектора, предоставляющего гражданам долгосрочные (на 2030 лет) кредиты на приобретение или строительство индивидуального жилья под залог этого жилья (ипотека). Предполагается также развитие различных форм жилищного кредитования населения на цели приобретения готового жилья, участия в строительстве многоквартирных домов, строительства индивидуальных домов и другие цели.
Для снижения рисков приобретения жилья предусматривается создание системы защиты прав собственности граждан на жилье. Это система основана на государственных системах учета и регистрации прав на недвижимость и предоставляет гарантии прав на недвижимость для добросовестных приобретателей.
Развитие банковской сферы возможно только в случае обеспечения прав кредиторов. В данной модели эти права защищаются возможностью обращения взыскания и прекращения прав заемщиков-залогодателей на жилье предмет ипотеки в случае невыполнения обязательств по кредитному договору. Наличие ликвидного залога (жилья) позволяет снизить риск дефолта по кредиту. Как следствие становится возможным снижение процентных ставок и повышение доступности ипотечных кредитов для населения.
Однако обеспечение залога еще не гарантирует бурного развития системы ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты предоставляются на длительные сроки, но доступ банковской системы России к так называемым длинным средствам пока еще сильно ограничен. Основная причина неразвитость финансового рынка, в частности низкая активность пенсионных фондов и страховых компаний.
Для финансирования долгосрочных кредитов населению банки должны иметь доступ к долгосрочным ресурсам пенсионной и страховой систем, к средствам других институциональных инвесторов. Это возможно через развитие рынка надежных финансовых инструментов ипотечных ценных бумаг. Поддержка формирования вторичного рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг на первоначальном этапе обеспечивается государственным участием через созданное Правительством РФ Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Для формирования эффективного рынка жилья и жилищного кредитования необходимо развитие новых институтов страхования ипотечных кредитов, кредитных бюро, риэлтеров-брокеров и др. Снижение стоимости сделок на рынке жилья и ипотечного кредитования требует совершенствования деятельности государственных систем регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости (повышение прозрачности, надежности и информационной доступности, снижение затрат и времени обслуживания для участников рынка жилья, усиление гарантий прав через систему регистрации прав и другие меры).
Подход к стимулированию предложения жилья в рамках институциональной модели. Цель государственной политики в сфере жилищного строительства состоит в реорганизации рынка с целью удовлетворения платежеспособного спроса населения на жилье, который существенно возрастет за счет повышения доступности долгосрочных жилищных кредитов. В части реорганизации предложения на рынке жилья институциональная модель заключается в формировании систем градорегулирования и развития коммунальной инфраструктуры.
Первый шаг в создании системы градорегулирования установление четких и прозрачных процедур территориального планирования на уровне Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципалитетов. Эти процедуры позволят снизить административные барьеры и обеспечат доступ на рынок жилищного строительства, получение земельного участка с установленными регламентами разрешенного использования и разрешения на строительство.
Следующим шагом в создании системы градорегулирования должно стать обеспечение проведения территориального зонирования с установлением градостроительных регламентов и видов разрешенного использования недвижимости на уровне муниципальных образований. Также необходимо реорганизовать существующие многочисленные государственные экспертизы проектной документации и государственные контрольные органы в строительстве с целью создания единой унифицированной системы государственной экспертизы и контроля в строительстве на базе принятия федеральными законами соответствующих технических регламентов и усиления профессиональной ответственности в сфере проектирования и строительства.
Еще одним немаловажным шагом в формировании системы градорегулирования является реализация на практике конкурентного механизма предоставления на открытых аукционах застройщикам для целей жилищного строительства сформированных земельных участков до начала строительно-инвестиционного процесса. Это позволит застройщикам привлекать кредитные ресурсы на строительство жилья под залог земельных участков и возводимого жилья.
Система развития коммунальной инфраструктуры также закреплена в законодательных и нормативных правовых актах. Суть этой системы в том, что муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жилищного строительства, должны сформировать прозрачные механизмы обеспечения земельных участков для жилищного строительства коммунальной инфраструктурой. Учитывая ограниченные возможности финансирования, развитие систем коммунальной инфраструктуры должно обеспечиваться в первую очередь за счет введения прозрачного и регулируемого муниципалитетами тарифа на подключение, взимаемого с застройщиков.
Начальное финансирование может обеспечиваться за счет займов на развитие инфраструктуры, предоставляемых муниципалитетам, коммунальным предприятиям или застройщикам. Также возможно делегирование муниципалитетами ответственности за развитие коммунальной инфраструктуры частным операторам объектов коммунальной инфраструктуры. Предполагается и развитие специальной рыночной деятельности по обустройству территорий инженернокоммунальной инфраструктурой для жилищного строительства (девелопмент).
Законодательная и нормативная правовая база государственной политики
Большинство положений институциональной модели в отношении стимулирования спроса на жилье уже нашли отражение не только в законодательных и нормативных правовых актах, но и на практике. В то же время положения институциональной модели в отношении стимулирования предложения жилья практически не внедряются на практике, несмотря на наличие соответствующей законодательной и нормативной правовой базы.
В конце 2004 г. была сформирована законодательная база, которая обеспечила основные правовые условия для увеличения объемов жилищного строительства. Основными документами, в которых зафиксированы эти условия, являются Градостроительный кодекс Российской Федерации[6] и Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»[7]. Эти и другие документы федерального уровня направлены:
на внедрение открытых конкурентных процедур предоставления прав собственности на сформированные земельные участки застройщикам;
упрощение процедур согласования и государственной экспертизы градостроительной и проектной документации;
развитие системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства;
установление прозрачных и эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства.
Положения законодательства создают основу для реализации институциональной модели рынка доступного и комфортного жилья. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России», ФЦП «Жилище» и документы, принятые в их развитие, формируют государственную политику поддержки рынка при создании необходимых институтов. Государственная поддержка в рамках национального проекта заключается в создании условий для развития жилищного сектора и повышения уровня обеспеченности населения жильем через увеличение объемов строительства жилья и необходимой коммунальной инфраструктуры, развитие финансово-кредитных институтов и механизмов.
Меры поддержки включают:
внесение изменений в Градостроительный кодекс в части сокращения перечня объектов строительства, подлежащих государственной экспертизе проектной документации и государственному контролю в ходе строительства;
усиление индивидуальной ответственности главных архитекторов и главных инженеров проектов при установлении обязательного страхования их ответственности и членства в саморегулируемых организациях;
оказание методического содействия и обеспечение подготовки кадров для формирования на местном уровне градостроительной документации, необходимой для развития жилищного строительства, в том числе правил землепользования и застройки;