оказание методического содействия и обеспечение подготовки кадров для формирования на местном уровне градостроительной документации, необходимой для развития жилищного строительства, в том числе правил землепользования и застройки;
принятие федерального закона «О формировании, государственном кадастровом учете, государственной кадастровой оценке объектов недвижимости»;
обеспечение законодательной и методической базы введения местного налога на недвижимость с целью формирования заинтересованности органов местного самоуправления в увеличении объемов жилищного строительства и повышении доходной базы местных бюджетов;
предоставление государственных гарантий и частичное (на 50 %) субсидирование процентных ставок по кредитам на реализацию проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой.
Соответствующие подпрограммы ФЦП «Жилище» предусматривают и другие меры поддержки формирования институтов, необходимых для создания рынка доступного и комфортного жилья. В рамках настоящего пособия эти меры будут рассмотрены более подробно.
1.3. Содержание пособия
Данное пособие дает представление о рынке строительства жилья, динамике его развития. Отмечено, что после спада в конце прошлого века в настоящее время темпы жилищного строительства растут. Однако они недостаточны для того, чтобы обеспечить спрос на жилье.
К главным проблемам, сдерживающим темпы роста предложения на рынке жилья, относят:
трудности, связанные с получением необходимых согласований и разрешений на осуществление строительства;
отсутствие достаточного количества земельных участков для строительства, обеспеченных инженерно-технической инфраструктурой.
Основные подходы к ликвидации этих проблем были сформулированы в рамках институциональной модели рынка доступного жилья. Они заключались в формировании двух систем: градорегулирования и развития коммунальной инфраструктуры.
Эти подходы сегодня закреплены в законодательной и нормативной правовой базе Российской Федерации, однако в отличие от законодательных и прочих мер по стимулированию спроса на жилье они пока не находят широкого применения на практике.
В этом учебном пособии мы рассмотрим механизмы и подходы к решению этих проблем с позиции органов местного самоуправления. Будет определено, что именно мешает внедрению того или иного механизма, как преодолеть эти препятствия и как обеспечить максимальную эффективность принимаемых решений.
В рамках пособия будут детально изучены публичные субъекты градорегулирования и развития систем коммунальной инфраструктуры. Мы рассмотрим модель системы градорегулирования, определим ее достоинства, недостатки, проблемы применения на практике и полномочия муниципальной власти при планировании и развитии систем коммунальной инфраструктуры.
Будут проанализированы проблемы согласованного планирования и развития жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры, рассмотрены процедуры согласования подготовки документов территориального планирования, планов их реализации, программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры и других необходимых документов для системного развития жилищного строительства и коммунальных объектов.
Часть пособия будет посвящена вопросам развития коммунальной инфраструктуры. Мы рассмотрим принципы и процедуры подготовки инвестиционных программ организаций коммунального комплекса, определения источников финансирования развития коммунальной инфраструктуры и формирования тарифов на подключение.
Много внимания будет уделено практическим вопросам реализации проектов комплексного освоения крупных территорий на принципах частно-государственного партнерства.
Мы рассмотрим особенности работы с застроенной территорией как наиболее сложным институтом согласованных действий по реконструкции и новому жилищному строительству, с одной стороны, и модернизацией и развитием систем коммунальной инфраструктуры с другой.
Последняя часть пособия посвящена опыту государственного стимулирования жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры на федеральном уровне в России и, в частности, ФЦП «Жилище» в части мер, направленных на стимулирование жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры.
Контрольные вопросы и задания
1. В чем состоит цель данного учебного пособия?
2. Какие задачи оно призвано решить?
3. Перечислите основные характеристики строительной отрасли в России.
4. Каковы были основные тенденции развития строительной отрасли в России?
5. В чем заключаются основные проблемы роста рынка жилья?
6. Каковы основные проблемы роста предложения жилья?
7. В чем заключается роль государства согласно институциональной модели рынка доступного и комфортного жилья?
8. Опишите основные подходы институциональной модели рынка доступного и комфортного жилья к стимулированию спроса на жилье.
9. Охарактеризуйте законодательную и нормативную правовую базу РФ в части реализации государственной политики в отношении формирования рынка доступного и комфортного жилья.
10. Какой уровень власти, по вашему мнению, играет наиболее важную роль в организации рынка жилья и почему?
Литература
1. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования: Аналитический доклад/под ред. Э. К. Трутнева. М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.
2. Градорегулирование. Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости/под ред. Э. К. Трутнева. М.: Фонд «Институт экономики города», 2008.
3. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.
4. Практика реформы жилищно-коммунального комплекса: аналитический доклад/под ред. С. Б. Сиваева. М.: Фонд «Институт экономики города», 2003.
5. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 20022010 годы».
6. Градостроительный кодекс РФ.
7. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
Тема 2
Субъекты публичной власти. Инструменты и модель системы градорегулирования. Вопросы согласованного планирования и развития жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры
2.1. Градорегулирование как институциональная основа жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры
Развитие рынка жилья и жилищного строительства, обеспечение их необходимой коммунальной инфраструктурой невозможно без развития институциональной базы, которая стимулировала бы этот процесс. Одну из ведущих ролей в обеспечении реформирования институциональных условий жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры в новой России, безусловно, сыграло развитие законодательства в сфере регулирования застройки и планирования территориального развития.
В начале 1990-х гг. в России впервые после долгого периода государственной монополии на объекты недвижимости и объединения в лице государства собственника, владельца и распорядителя объектов недвижимости и средств для их развития стали формироваться основы регулирования градостроительной деятельности в противовес прежней системе административно-командного управления строительством. Появляется понятие «градорегулирование».
Градорегулирование (правовое градорегулирование), осуществляемое в соответствии с Градостроительным кодексом РФ органами власти с участием граждан, включает регулирование градостроительной деятельности по развитию территорий, в том числе городов и иных населенных пунктов, в виде:
1) территориального планирования;
2) градостроительного зонирования;
3) планировки территории;
4) архитектурно-строительного проектирования;
5) строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства[8].
Градорегулирование в России пока еще малоосвоенная область деятельности. По мере развития рыночной экономики ее масштабы, степень осведомленности о ее результатах неизбежно будут возрастать при вовлечении в процесс градорегулирования как управленцев различных уровней, так и специалистов разного профиля, а также граждан, не посвященных в специальные вопросы, но имеющих с ними дело в повседневной жизни.
Почему градорегулирование, а не более привычное и понятное градостроительство? Регулирование, градорегулирование неизбежно возникает тогда, когда уже невозможно приказывать, но можно и нужно побуждать к свободной деятельности частных субъектов, ограничивая ее определенными рамками и гарантируя при этом права на использование недвижимости. Ситуация, когда невозможно приказывать, но можно и нужно побуждать к свободной деятельности, это рыночная экономика. Рынок недвижимости это оборот недвижимости. Оборот недвижимости это ситуация, когда один объект недвижимости может быть передан (путем продажи, передачи в аренду) одним лицом (собственником) другому лицу (покупателю или арендатору). История показала, что ситуация, когда возможен оборот недвижимости, особенно оборот земельных участков, не является универсальной, общераспространенной. В России оборот земельных участков стал невозможным с 1917 г., а с начала 1990-х гг. он вновь признан необходимым, в том числе путем закрепления соответствующими законодательными нормами. В период отсутствия оборота земельных участков и рынка недвижимости неизбежно утверждалась система социалистического градостроительства, но градорегулирования не было и быть не могло. Поэтому градорегулирование для современной России является новой, неосвоенной, еще не понятой как необходимость, часто голословно отвергаемой сферой деятельности, освоение и утверждение которой, однако, становится объективной и неотвратимой задачей.