Почему максимальное экономическое поведение является (должно являться) внешним императивом, понуждением для правообладателей земельных участков?
Подчеркнем, что речь идет именно о внешней необходимости, которая рассматривается как объективно неизбежная с экономической точки зрения. Внешняя необходимость может совпадать с внутренней потребностью правообладателя земельного участка. Если так хорошо. Если нет система должна заставлять предпринимателя делать максимум даже тогда, когда он этого не хочет. Предприниматель не благотворитель общества он его должник. Так должно быть, потому что:
любое частное лицо правообладатель земельного участка должно участвовать в общем деле;
способ участия в общем деле налоги;
налоги это адекватная оценка требуемой, справедливой доли участия каждого;
требуемая, справедливая доля участия каждого это давление через налоги на правообладателей земельных участков;
давление через налоги на правообладателей земельных участков это объективно необходимое понуждение к максимальному экономическому поведению;
максимальное экономическое поведение это максимально эффективное использование земельных участков;
максимально эффективное использование всех земельных участков это максимальная экономика;
максимальная экономика это максимально возможное (сообразно соответствующим периодам времени) благосостояние как общества, так и частных субъектов, действующих (через понуждение и/или по доброй воле) по принципу максимального экономического поведения.
Почему тогда объективно необходимое максимальное экономическое поведение не является абсолютным благом, но опасно при отсутствии ограничений? Ответ:
каждый земельный участок существует в контексте окружения соседних земельных участков;
действия одного соседа могут приносить неудобства другому, а максимальные действия могут быть опасными для окружения;
неудобства, опасности приводят к уменьшению стоимости недвижимости, влекущему за собой уменьшение налогооблагаемой базы;
в недопущении такого положения дел заинтересованы как сами правообладатели (не делай другому того, чего бы ты не хотел, чтобы делали тебе), так и общество.
Смысл обсуждаемой коллизии может быть выражен иначе. С одной стороны, для максимального экономического поведения (которое является необходимостью и для предпринимателей, и для общества) нужна свобода выбора. С другой стороны, чтобы поддерживать порядок и не допускать деградации среды (которая является благом и ценностью для каждого в отдельности и для всех в целом), необходимо ограничить свободу выбора.
Единственно возможный способ разрешить данную коллизию ограничить свободу выбора для правообладателей недвижимости определенными обществом рамками. Этот способ называется градостроительным зонированием (в терминологии ГрК РФ). Он становится объективно необходимым, а потому неизбежным (как в силу экономической логики, так и в силу исторической практики) в условиях рынка недвижимости и должен практиковаться в системе правового градорегулирования.
Две стороны существования земельных участков -конкуренция и кооперацияОдна из главных закономерностей существования земельных участков неразрывность конкуренции и кооперации их правообладателей. В предыдущем разделе было показано, что первичный факт появления (выделения из территории) земельного участка одновременно порождает три других, неотделимых друг от друга факта:
1) факт появления первого акта конкуренции (соревновательности, борьбы): выделение земельного участка это обособление, утверждение «я» («собь», по Далю, «все свое, имущество, животы, пожитки, богатство») в противовес другим, противостояние другим, защита своего «я» от других, т.е. борьба, конкуренция;
2) факт появления первого акта кооперации (сотрудничества): земельный участок не может быть выделен из территории без движения «из чего-то к чему-то» из территории к земельному участку; путь движения это дорога; дорога это первое общее дело, совершаемое общим трудом; общий труд это сотрудничество, кооперация;
3) факт рождения новой сущности конкуренции-кооперации, которая суть зачаток, семя структуры пространства. Произрастание этого семени порождает дерево пространственные структуры в виде селений, городов, урбанизированных территорий.
3) факт рождения новой сущности конкуренции-кооперации, которая суть зачаток, семя структуры пространства. Произрастание этого семени порождает дерево пространственные структуры в виде селений, городов, урбанизированных территорий.
А теперь следует более детально с прагматической, т.е. экономической, точки зрения рассмотреть, что такое конкуренция и кооперация в использовании земельных участков.
Конкуренция
Конкуренция это благо, которое требуется и для общества, и для правообладателей земельных участков. Однако это не абсолютное благо: при отсутствии ограничений конкуренция может быть опасной. Применительно к конкуренции существуют два вида ограничений: ограничения, устанавливаемые системой градорегулирования (посредством градостроительных регламентов), и ограничения, устанавливаемые антимонопольным законодательством.
Последние следует выделить особо. Конкуренция способна вырождаться в свою противоположность монополизм. Естественное для правообладателей земельных участков максимальное экономическое поведение в своем предельном выражении это вытеснение соперников, конкурентов. Уменьшение количества конкурентов с определенного момента может привести к уменьшению объема производимой ими продукции и абсолютному доминированию той части продукции, которую выпускает один или несколько успешных по сравнению с другими предпринимателей, которые превращаются в монополистов. При сохранении спроса и уменьшении активности конкурентов монополист может диктовать цены для потребителей. С учетом того, что уровень экономической мотивации и активности монополиста неизбежно снижается (не с кем соревноваться), возникает соблазн, завысив цены, покрыть издержки становящегося неэффективным монопольного производства. При этом потребители несправедливо переплачивают, а монополист безнаказанно ленится, несправедливо получая незаработанный доход в виде монопольной ренты.
При недопущении монополизма существует добросовестная конкуренция[10], которая приводит к вытеснению с рынка наименее эффективных экономических субъектов и одновременно к повышению эффективности использования имеющихся ресурсов, включая земельные участки. Следствием этого становится снижение емкости потребляемых ресурсов и цены продукции для потребителей[11]. Однако не всегда снижение емкости потребляемых ресурсов идет параллельно снижению цены продукции. Дело в том, что снижение емкости достигается новыми технологиями, а их внедрение требует затрат, которые компенсируются долей в цене выпускаемой продукции. Революционные технологии позволяют существенно уменьшить эту долю и соответственно цену продукции для потребителей.
Конкуренция за ограниченные ресурсы, включая земельные участки[12], лежит в основе всех без исключения экономических теорий, включая теоретические модели строения и эволюции городов.
Если добросовестная конкуренция это благо, то как сделать так, чтобы его не лишиться? Применительно к предоставлению, приобретению и использованию земельных участков существуют следующие способы поддержания конкуренции:
1) обеспечение возможности оборота земельных участков;
2) обеспечение наличия земельных участков, которые выделены, могут быть выделены из состава государственных или муниципальных земель и могут быть предоставлены заинтересованным лицам для строительства. Этот способ не универсален, но он характерен для сегодняшней России. Такое обеспечение наличия земельных участков возможно только посредством функционирования системы градорегулирования;
3) обеспечение для правообладателей земельных участков свободы выбора видов разрешенного использования недвижимости и параметров разрешенного строительства. Такое обеспечение возможно только посредством установления градостроительных регламентов в составе правил землепользования и застройки, т.е. посредством действий, осуществляемых в системе градорегулирования;
4) обеспечение функциональных связей и доставки инженерно-технических ресурсов, что возможно только при функционировании системы градорегулирования;
5) предотвращение вырождения конкуренции в монополизм. Часть таких действий осуществляется также в системе градорегулирования посредством установления прозрачных процедур деятельности органов власти.