Закон так определяет государственный кадастр недвижимости: «Государственный кадастр недвижимости (ГКН) систематизированный свод сведений о недвижимом имуществе, а также о Государственной границе РФ, границах между субъектами Федерации, границах муниципальных образований и населенных пунктов» (статья 1). Он интегрирует в себе как сведения технико-экономического характера, так и юридические и экономические сведения, что позволяет говорить о том, что в системе государственного кадастра недвижимости учтенный объект получает полное и исчерпывающее описание и определённый состав сведений:
вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
местоположение (земельного участка, здания на земельном участке, помещения в здании);
сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав (на основе данных ЕГРП);
сведения об обременениях прав;
сведения о кадастровой стоимости объекта;
категория земель (для земельных участков);
назначение здания (помещения);
год ввода в эксплуатацию
Как видите, в этом документе имеется вся исчерпывающая информация об объекте недвижимости.
Но! Особо хочу подчеркнуть, что при проведении каких-либо сделок с недвижимостью необходимо иметь на руках специальный документ выписку из Единого государственного реестра недвижимости (сокращенно ЕГРН), выданный накануне этой сделки, так как сведения об обладателях прав на объект недвижимости могут быть не актуальными. Например, за три дня до этого объект уже был продан третьему лицу. И такое случается.
Итак, самые основные признаки недвижимости (а их много) следующие:
недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
недвижимость прочно связана с землей как физически, так и юридически;
новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
создание недвижимости в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и иных норм и правил.
Можно выделить три основных типа недвижимости земля, жильё и нежилые помещения и объекты.
Что касается нежилой недвижимости, то, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается одним из видов недвижимости, так как может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и т.д.
В свою очередь земля подразделяется на:
земельные участки, предназначенные под застройку;
природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.
В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:
для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи),
для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.),
для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т. п.),
для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.),
для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).
Определение видов недвижимости в России и в других странах не имеет серьезных различий и в основном совпадает. К отличительной и главной особенности недвижимости во всем мире относится её неразрывная связь с землей. Вне связи с земельными участками виды недвижимости теряют своё обычное назначение.
Классификация нового стандарта Российского общества оценщиков проще. Она различает два типа недвижимости специализированную и неспециализированную.
К первому типу относятся объекты, функции которых в силу их конструктивных особенностей очень ограничены например, церковь, школа, насосная станция или котельная. Такие постройки крайне редко выставляются на продажу, так как использовать их можно только по изначальному предназначению.
Ко второму типу относятся все остальные объекты, которые можно использовать с самыми разными целями. Они пользуются постоянным спросом на открытом рынке недвижимости.
Существует ещё одна система классификации недвижимости, получившая у нас название «западной» и предназначенная для коммерческих объектов. Она подразделяет недвижимость на три класса «А», «В» и «С».
Категория «А» это все престижные бизнес центры, вне зависимости от назначения. В эту категорию входят как торговые помещения и офисы, так и заводские цеха, фабрики, больницы и склады. Все они должны отличаться качеством отделки и инженерных коммуникаций, а также современной планировкой.
Категория «Б» включает в себя объекты, предназначенные для инвестиций, то есть сдачи в аренду. Они не так престижны, как объекты класса «А», в них могут отсутствовать некоторые элементы обслуживания например, система кондиционирования или парковка.
Категория «С» это так называемая «избыточная недвижимость» земля со зданиями или свободные участки, которые не нужны для ведения бизнеса. В нашей стране такими объектами можно считать помещения, сдаваемые в аренду различными НИИ и производственными комплексами.
Глава 4. Жилая и нежилая недвижимость
Теперь подробнее остановимся на основных видах недвижимости, принятых в России.
Жилая недвижимость это совокупность жилых единиц (заселённых и незаселённых).
Жилая единица (жилье) это жилой дом, жилое помещение, имеющее выход в места общего пользования здания или на земельный участок и предназначенное для проживания одной семьей. Жилая единица является учетной единицей в системе государственного учета жилищного фонда.
Жилой дом это здание постоянного типа, в котором жилые помещения составляют более половины площади помещений здания.
В свою очередь жилые дома подразделяются на одноквартирные и многоквартирные.
Объектом жилой недвижимости может быть также кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом (если он соответствует требованиям, предъявляемым к жилому дому).
Кондоминиум единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах, и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные помещения находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части находятся в их общей долевой собственности
Также жилую недвижимость классифицируют по типам:
I тип место постоянного проживания;
II тип загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
III тип предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т. д.).
Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания, например, кирпичные, блочные, деревянные, панельные, саманные и т.д.
Нежилая недвижимость.
Теперь разберемся с нежилой недвижимостью.
Прежде всего в ней нельзя проживать и невозможно оформить регистрацию по месту жительства.
Нежилую недвижимость можно разделить на несколько основных видов:
Торговую
Складскую
Производственную
Свободного назначения
Административную
Офисную
Апартаменты.
В целом нежилая недвижимость предназначена и используется собственником для получения дохода и собственного обогащения путем организации бизнеса на своих площадях или сдачи в аренду.
Кстати, жилую недвижимость тоже можно использовать в коммерческих целях под сдачу в аренду для временного или постоянного проживания граждан.
От того насколько дорого можно сдать нежилую недвижимость в аренду, зависит её цена на рынке недвижимости.
Как правило, за среднюю рыночную стоимость объекта нежилой недвижимости принимается сумма всех арендных плат, которые может получить ее собственник за 120 месяцев (10 лет) сдачи объекта в аренду.
В зависимости от места расположения, общего состояния и ряда других факторов, среди которых возникшая срочность продажи, некоторые объекты недвижимости продаются выше (например, 156 месяцев окупаемости это 13 лет) или ниже (например, 84 месяца окупаемости 7 лет) относительно среднестатистической рыночной стоимости аналогичных объектов.
В нежилой недвижимости особое место занимает коммерческая недвижимость, к которой можно отнести офисы, рестораны, магазины, склады, гостиницы, бары, спортивно-оздоровительные комплексы и зрелищные сооружения и другие объекты, использование которых предполагает получение дохода ;
Офисные помещения классифицируют, прежде всего, по местоположению и качеству здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качеству менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.