Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в России являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, так как затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров.
Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Парк машин растет, и на сегодня на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется не менее 150 200 парковочных мест.
Магазины и торговые комплексы. Хорошими условиями для расположения многофункциональных торговых центров являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Для торговых комплексов особенно требуется предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана и др.).
Общественная недвижимость, к которой относят:
лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.);
учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);
культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);
специальные здания и сооружения административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;
Значение общественной недвижимости состоит в использовании ее объектов непосредственно для пользы общества в целом, т.е. всех его слоёв независимо от уровня доходов и социального положения.
Глава 5. Земля
А теперь коснемся земли и узнаем об этом виде недвижимости хотя бы вкратце.
Понятие земельного участка одно из основополагающих. В ряде западных стран (Великобритания, Швеция, США) за земельный участок принимается конус от центра Земли, секущий земную поверхность по границе земельного участка и уходящий вверх в космическое пространство.
Согласно Земельному кодексу Российской федерации земельный участок часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, основным из которых является Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости».
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Самые распространенные только две категории: земли поселений и земли сельскохозяйственного назначения. Все остальные в обычной жизни (в том числе и в судебной практике) встречаются довольно редко.
Категория земельного участка показывает на каких землях он расположен и в состав каких земель входит.
Земли поселений это земли, занятые населенными пунктами: городами, селами, деревнями, хуторами. Эти земли всегда востребованы. Самыми ценными являются участки, расположенные именно в этой категории земель и предназначенные под индивидуальное жилищное строительство (сокращенно ИЖС).
Земли сельскохозяйственного назначения расположены за пределами населенных пунктов. В некоторых случаях на них разрешено строительство дома с возможностью регистрации по месту жительства. Но в основном это земля под полями, садами, пастбищами, лугами для покоса травы, а также гражданская нарезка под дачные объединения (садовые товарищества, дачные товарищества и т.д.), которые объединены на общей территории, имеющей много мелких земельных участков с нарезкой по несколько соток площади. Все эти небольшие земельные участки (как правило, площадью 4-6 соток) принадлежат разным собственникам членам кооператива на основании садовых книжек.
К этой же категории земель относятся сады и огороды для посадки различных культур для личного потребления гражданами. Но особо востребованы в землях этой категории земельные участки, предназначенные под крестьянско-фермерские хозяйства (сокращенно КФХ) и для личного подсобного хозяйства (сокращенно ЛПХ).
К этой же категории земель относятся сады и огороды для посадки различных культур для личного потребления гражданами. Но особо востребованы в землях этой категории земельные участки, предназначенные под крестьянско-фермерские хозяйства (сокращенно КФХ) и для личного подсобного хозяйства (сокращенно ЛПХ).
Земли промышленности это земли под предприятиями и заводами, авто и ж/дорожными магистралями для движения транспорта, земли под трубопроводами и столбами линий электропередач. Вокруг таких участков формируется охранная (или буферная) зона с запретом на все виды строительства. Это делается для создания безопасного соседства для проживания граждан.
Земли особо охраняемых территорий и объектов здесь собственником может быть только государство или администрация поселения, к которым относятся эти земли по принципу территориальности. В основном это берега водохранилищ и водных объектов (реки, моря, озера) или участки земли, пригодные для разного рода отдыха и туризма. Особо ценными участками, расположенными на этих землях являются природные заповедники.
Земли лесного фонда это земли, занятые самим лесом и лесным хозяйством. Продажа в собственность таких участков запрещена законом. Но возможна их долгосрочная аренда у администрации поселения. Эти земли защищает действие Лесного кодекса РФ.
Земли водного фонда к ним относятся сами водные объекты и их охранные зоны, а также водозаборные зоны и гидротехнические сооружения.
Земли запаса к ним относятся земли, которым пока не установлено их целевое назначение или такие земли, которые в скором времени будут переведены в любую другую категорию по предписанию администрации района.
У каждого участка земли установлен конкретный вид разрешенного использования это указание правительства о том, что разрешено делать на каждом конкретном земельном участке, закрепленное в документе. Например, на одном участке можно строить дом, но не выше трёх этажей в высоту. А на другом разрешена постройка дома высотой в семнадцать этажей, но запрещена постройка низкого трехэтажного дома. На третьем земельном участке разрешено огородничество, в это значит, на нём запрещено строительство любых капитальных построек.
От вида разрешенного использования земельного участка в дальнейшем зависит его фактическое использование. Чем вид разрешенного использования шире и больше работ позволено проводить на участке, тем выше ценность такого участка и выше его ликвидность при продаже.
Бывает, что на вид разрешенного использования участка давит закон, который не позволяет использовать этот земельный участок по его прямому назначению, указанному в строке «Вид разрешенного использования».
Например, земельный участок был нарезан в зоне действия запрета очистных сооружений (запрет действует на расстоянии по 300 метров от этих сооружений во все стороны) или в зоне действия ЛЭП (там расстояния зависят от мощности ЛЭП).
Нечестный продавец может и не сообщить покупателю, что на участке имеется запрет на строительство. Например, в выписке из ЕГРН участок имеет площадь, достаточную для строительства жилого дома 15 соток (1500 кв.метров). В нем даже будет указан вид разрешенного использования земли: «Для личного подсобного хозяйства» (ЛПХ), на котором, как известно, возможно построить жилой дом и зарегистрироваться в нем. А по факту там и сарай нельзя будет построить из-за тех или иных запретов (обременений), о которых покупателю не сообщили. И тогда собственника участка заставят снести постройку или судебные приставы снесут незаконную постройку сами силами нанятой строительной фирмы. А собственнику выставят счет за услуги по демонтажу строения и вывозу строительного мусора.
Для того, чтобы этого не случилось перед покупкой участка необходимо посетить районную администрацию и узнать нет ли каких-то ограничений или обременений на данном земельном участке. И ещё перед началом строительства заказать генеральный план участка (сокращенно ГПЗУ), на котором будет с точностью до сантиметра обозначено пятно застройки, разрешенное на вашем участке.
Пятно застройки это место, на котором можно строить дом со всеми отступами и запретами, которые должны быть указаны в этом документе.
Если участок имеет обременения, собственник, получив ГПЗУ, с удивлением узнает, что на участке в 15 соток (1500 кв. м.) можно построить дом с размерами только 6Х6 метров. И всё потому, что остальную часть земли съедает охранная зона ЛЭП или кабель связи, идущий под землей по этому участку на глубине 2,5 метра и который тоже имеет свою охранную зону. Или рядом с этим участком расположено ещё что-то особо охраняемое, например, трубопроводы центрального теплоснабжения (наземные или подземные не имеет значения).