Александр Халитов
Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора
Светлана Улицкая, владелец агентства недвижимости C21 Diamond (г. Москва)
Книг о российском рынке недвижимости бесконечно мало.
Книг о московском рынке нет вообще.
Вернее, не было раньше.
Книга Александра Халитова первая.
И тем приятнее то, что она очень полная по информации, полезная по применимости и невероятно структурная.
Если вы хотите купить квартиру в Москве, особенно с инвестиционной целью, вам не обойтись без этой книги.
Здесь вы найдёте не только описание серий домов, список основных застройщиков, рекомендации по инвестиционной привлекательности проектов, но и много другой полезной информации.
Нет сомнений в том, что книга может, должна и обязательно будет настольной для всех агентов по недвижимости и инвесторов, которые ставят перед собой большие инвестиционные цели.
Артём Цогоев, инвестиционный директор компании «Тринфико», ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России
Книга прежде всего для инвесторов в московскую жилую недвижимость и покупателей, имеющих «на заднем плане» мысль о возможности перепродажи жилой недвижимосит в будущем.
Предисловие
Дорогие друзья, если Вы планируете покупку квартиры в Москве, Вам предстоит проанализировать огромное количество информации.
Москва крупнейший европейский мегаполис с 13 миллионами жителей и огромным жилым фондом, насчитывающим более 40 000 многоквартирных домов. Город разделен на 125 районов, часть из которых расположена за МКАД. Есть дома
построенные еще до революции, «сталинки», «хрущёвки», «брежневки» и т.д. Найти лучший вариант среди всего этого многообразия крайне непросто.
Я предлагаю Вам применить другой подход. В книге описаны 6 основных классов жилья, 4 городских зоны и 93 московских локации. Книга составлена как конструктор и Вы за пару часов научитесь самостоятельно определять класс жилья, сравнивать различные московские локации и проверять свой выбор доходным и сравнительным методами оценки. Вы сможете профессионально инвестировать в московскую недвижимость, выбирая наиболее интересные варианты.
Хорошего дня и успешных сделок!
Искренне ваш, Александр Халитов
География Москвы
Друзья, Вы никогда не задумывались почему Москва появилась там, где она появилась? Что необычного в ее расположении?
Москва находится внутри сплошного лесного массива, как и вся территория в радиусе 100 км во все стороны от нее. Но есть 3 существенных различия между местоположением самой Москвы и окружающими ее территориями:
Холмистая местность. По легенде, Москва, как и Рим, построена на 7 холмах. Главный и самый значимый для Москвы холм Боровицкий, стал местом расположения Московского Кремля, обеспечив контроль над всей соседствующей местностью;
Река. Московский Кремль находится в излучине Москва-реки. Москва-река делает несколько изгибов в границах города. В древности, когда по рекам осуществлялись основные перевозки товаров, именно такая местность предоставляла максимальные преимущества для хозяйственной деятельности;
Центральное положение. Если посмотреть на карту, мы убедимся, что Москва расположена в точке, от которой кратчайшее расстояние до двух основных рек Центральной России Оки и Волги. До XIX века большая часть торговли велась по рекам, это расположение сделало Москву естественным торговым и логистическим центром достаточно большой области
Москва-река течет с северо-запада на юго-восток, в границах города начинаясь с Химкинского водохранилища и заканчиваясь самой низкой точкой Москвы в районе Капотни
7 холмов Москвы
Боровицкий Холм Кремль
Чертольский Холм Храм Христа Спасителя
Сретенский Холм
Сретенский Монастырь
Ивановская горка Ивановский Монастырь
Тверской Холм площадь Пушкина
Швивая Горка Дом на Котельнической набережной
Три Горы Храм Святителя Николая
Наивысшая точка города находится на северо-западе в районе Крылатских Холмов. Низшая точка на юго-востоке Москвы в районе Бесединских мостов (район Капотня). Русло Москва-реки в пределах города, естественно, повторяет карту высот и течет с северо-запада на юго-восток, начинаясь с Химкинского водохранилища и заканчиваюсь Люберецкими полями аэрации. Роза ветров также повторяет эту тенденцию: ветры дуют преимущественно с северо-запада на юго-восток.
Исторически основу производства Москвы составляли кузницы. Так как огонь от кузниц мог перекинуться на Кремль, учитывая направление ветра, было запрещено ставить кузницы к западу от Кремля. Именно поэтому, первый «промышленный» район Москвы появился в районе современной Таганки к востоку от Кремля.
Несмотря на то, что Москва сильно выросла в размерах, географические и природные условия остались прежними. Поэтому и сейчас, характер жилой застройки сильно различается на Востоке и Западе Москвы.
Правило 1: Особенности ландшафта Москвы предопределяют ценообразование. Недвижимость в районах, находящихся к Западу от Кремля, стоит дороже недвижимости в районах, расположенных на аналогичном расстоянии к Востоку.
Радиально-кольцевое развитие Москвы
Исторически Москва развивалась по радиально-кольцевой схеме, которая характерна и для современного города. Радиальную структуру создавали главные дороги города, а кольцевую кольца, опоясывавшие его. На различных исторических этапах развития города преобладал либо кольцевой, либо радиальный принцип развития территории.
Первым появилось поселение на Боровицком Холме, позже превратившееся в Московский Кремль.
К Востоку от него сложился посад торговцев и ремесленников Китай Город.
Город рос и местности к северу и западу от Кремля также были заселены появился так называемый Белый Город.
Белый город был окружен мощными крепостными стенами, оснащенными башнями с воротами.
В конце XVII века крепостные стены были снесены, а на их месте разбили мощеные бульвары. Первым, в 1796 году появился Тверской бульвар, после 1812 остальные 9 бульваров Москвы. На месте снесенных башен расположились 13 площадей, которые по привычке называли «воротами» Никитские ворота, Покровские ворота и другие. Так появилось первое московское кольцо Бульварное.
За крепостными стенами Белого Города были расположены сады горожан, защищенные с внешней стороны земляными валами. Местность внутри земляного вала называлась Земляным Городом. К концу XVII века земляной вал перестал нести оборонительные функции, а после пожара 1812 года было принято решение о радикальном переустройстве города. Валы были срыты и на их месте появилось второе московское кольцо Садовое.
Улицы, составляющие Садовое кольцо зачастую сохранили прежние названия. Названия Крымский Вал, Земляной Вал и Валовая говорят сами за себя.
Центром Москвы считается территория внутри Садового кольца.
Большую часть XVIII, XIX и начало XX века развитие Москвы было более медленным, чем развитие Санкт-Петербурга, ставшего столицей Российской империи в 1712 году. В это время Москва по сравнению с Питером оставалась «большой деревней», местом, где проживали характерные персонажи Островского. Были и объективные предпосылки Москва была вододефицитным регионом: рост населения тормозился банальным отсутствием питьевой воды.
После революции 1917 года, все правительственные учреждения были возвращены в Москву. Спустя 200 лет Москва вновь стала столицей. В 20-ые и 30-ые годы XX века в городе произошел взрывной рост населения и промышленности, еще более усугубившей проблему нехватки воды. Этот вопрос был решен в 30-ые годы постройкой канала им. Москвы, перебросившей в Москву воду из Волги. В 1935 году стало понятно, что рост города больше ничего не сдерживает и было принято распоряжение о расширении территории города и строительстве «Паркового Кольца», которое со временем превратилось в Третье кольцо Москвы ТТК (Третье Транспортное Кольцо).
Годы Великой отечественной войны замедлили рост города, однако уже в 1956 году было принято решение о расширении площади города и строительстве Московской Кольцевой Автомобильной Дороги (МКАД). МКАД стал четвертым и на данный момент последним кольцом Москвы.
В 1961 году в состав города Москвы вошло значительное количество различных поселений, внутри МКАД. Территория города резко выросла после включения в состав Москвы крупных подмосковных городов Тушино, Люблино, Перово, Бабушкин и Кунцево, превратившихся в районы Москвы. Внешней границей Москвы на долгое время стал МКАД.
В 1965 году в состав Москвы вошел населенный пункт Зеленоград, который находился далеко за пределами МКАД, включение которого задало опережающее ускоренное развитие кластера Москвы, расположенного вдоль Ленинградского шоссе.