В 1965 году в состав Москвы вошел населенный пункт Зеленоград, который находился далеко за пределами МКАД, включение которого задало опережающее ускоренное развитие кластера Москвы, расположенного вдоль Ленинградского шоссе.
В 2012 году было произошло последнее значительное расширение границ города. В состав Москвы вошли значительные территории к Югу и Юго-Западу от МКАД. Эти территории получили название «Новая Москва».
Площадь Москвы увеличилась с 900 кв. км до 2500 кв. км. Было задано новое направление развития города на юг и юго-запад вдоль Киевского, Калужского и Симферопольского шоссе. В состав новых территорий вошли только 2 города Щербинка и Троицк; основные территории это малонаселенная сельская местность и леса.
За прошедшие 8 лет Новая Москва активно развивались, но масштабная застройка велась в основном на территориях, напрямую прилегающих к МКАД, а также расположенных вдоль Калужского и Киевского шоссе. В рамках данной книги, нас будут интересовать объекты недвижимости «Большой Москвы», поэтому мы с Вами будем рассматривать не административные границы районов, а фактическую застройку и глубину интеграции районов, расположенных за МКАД с традиционной Москвой.
Помимо территорий Новой Москвы, в состав Москвы за пределами МКАД входят следующие районы:
На юго-западе: Солнцево, Новопеределкино, Внуково
На западе: Инновационный Центр Сколково (часть Можайского района); Пос. Рублево, Мякинино и Рублево-Успенский эксклав (части района Кунцево)
На северо-западе: Митино, Куркино, Молжаниновский
На севере: Северный
На востоке: Восточный, Новокосино
На юго-востоке: Некрасовка, Жулебино (часть района Выхино-Жулебино за пределами МКАД), Косино-Ухтомский
На юге: Северное Бутово, Южное Бутово;
Каждый из районов, расположенных за пределами МКАД имеет свои специфические особенности, но зачастую они формируют зоны сплошной застройки с городами ближнего Подмосковья, создавая единую транспортную и социальную среду, поэтому с точки зрения оценки недвижимости, мы будем рассматривать укрупненные локации, включающие как административные районы Москвы, так и города Подмосковья. В рамках данной книги, районы Москвы. Районы Куркино и Молжаниновский будут рассматриваться вместе с городом Химки, Жулебино и Некрасовка с городом Люберцы, Митино с Красногорском и т.д.
Внутри МКАД в основном преобладает кольцевой принцип формирования территорий, составленный 4 основными московскими «кольцами»:
Бульварное
Садовое
ТТК
МКАД
За пределами МКАД преобладает радиальный характер формирования территорий. Вдоль основных шоссе Ленинградского, Киевского, Калужского, Дмитровского, Ярославского, Горьковского, Новорязанского, Минского формируются смешанные территории, состоящие из районов Москвы и населенных пунктов Московской области.
Эти территориальные формирования получили название кластеры.
В Москве сформировалось 11 кластеров, вытянутых вдоль основных шоссе:
Западный кластер вытянут вдоль 3 шоссе: Кутузовский проспект-Можайское шоссе, Рублевское шоссе Рублево-Успенское шоссе, Звенигородское шоссе проспект Маршала Жукова Новорижское шоссе;
Северо-западный кластер вытянут вдоль двух шоссе Волоколамского и Пятницкого;
«Ленинградка» кластер вдоль Ленинградского проспекта-Ленинградского шоссе;
Северный кластер, расположенный вдоль Дмитровского и Алтуфьевского шоссе;
Северо-восточный кластер расположен вдоль Проспекта Мира Ярославского шоссе и Енисейской улицы Осташковского шоссе;
Восточный кластер расположен вдоль шоссе Энтузиастов и Щелковского шоссе;
Юго-восточный кластер расположен вдоль 2-х шоссе: Рязанский проспект Октябрьский проспект и Волгоградский проспект Новорязанское шоссе;
Южный кластер, расположенный вдоль трассы М4 "Дон" и Каширского шоссе;
«Варшавка» кластер, расположенный вдоль Варшавского шоссе;
«Калужка» кластер, расположенный вдоль двух шоссе: Ленинский проспект Киевское шоссе и Профсоюзная улица Калужское шоссе;
Юго-западный кластер, расположенный вдоль двух шоссе: Ленинский проспект Киевское шоссе и Мичуринский проспект-Боровское шоссе.
Юго-западный кластер, расположенный вдоль двух шоссе: Ленинский проспект Киевское шоссе и Мичуринский проспект-Боровское шоссе.
Правило 2. Центр Москвы это территория внутри Садового Кольца. Московская недвижимость это недвижимость, расположенная внутри МКАД. Недвижимость в районах Москвы, расположенных за пределами МКАД целесообразно рассматривать вместе с соседними населенными пунктами Московской области.
Основы районирования
На конец 2018 года официальное количество москвичей составило 12 635 500 человек. Это делает Москву самым крупным мегаполисом России и Европы. Радиально-кольцевая структура города отражена в административном делении. Город (без учета территорий Новой Москвы и Зеленоградского АО) разделен на 9 административных округов, названных по сторонам света Центральный, Северный, Северо-Восточный, Юго-Восточный и т.д. Обычно применяют аббревиатуры ЦАО, ЮВАО, ЮЗАО, СВАО.
При поиске недвижимости перед Вами встанет вопрос, какую карту использовать. В основном, Вы сможете найти карты с указанием административных округов и районов.
Такие карты правильны с точки зрения администрирования города, но бесполезны для нас.
Более полезны карты с указанием природных зон и основных магистралей.
Для правильного инвестиционного анализа, нам будет необходимо использовать следующие термины:
Массив район, обладающей однородностью (невысокий разброс цен, однородный социальный состав, похожие типы жилья) и связностью (население данного района совершает большую часть социальной активности внутри своего района). В риэлторском сообществе уже давно прижился термин «жилой массив», и мы для определения таких районов будем использовать именно его.
Граница в случае города границы между жилыми массивами обычно проходят по улицам, магистралям, или по Москва-реке.
Барьер железные дороги в черте города, промышленные зоны, лесные массивы, Москва река.
Канал проницаемости в некоторых случаях, дороги и Москва-река служат не барьерами, а «каналами проницаемости», т.е. дорога/река не разделяет жилой массив, а соединяет его.
Обратите самое пристальное внимание на железные дороги! На обычных картах их, в отличии от МКАД и ТТК, обычно не показывают, но железные дороги выступают аналогом горной гряды в природе (барьер) они всегда разделяют местность.
Вдоль железных дорог в Москве как правило находятся промышленные зоны. Промышленные зоны также являются барьером. С 2013 года правительство Москвы начало программу жилой застройки промышленных зон. Как только промышленная зона превращается в жилой комплекс, мы фиксируем изменение ландшафта аналог осушения болот. Новый жилой комплекс становится частью прилегающего жилого массива.
Для правильной оценки недвижимости, руководствуемся следующим алгоритмом:
Определения зоны города;
Определение жилого массива;
Оценка объекта жилой недвижимости (жилой комплекс, многоквартирный дом или что-то другое);
Оценка лота рассматриваемой квартиры или другого объекта недвижимости.
Для иллюстрации такого подхода давайте рассмотрим формирование жилых массивов на примере Пресненского района.
Часть Пресненского района расположена внутри Бульварного Кольца, часть между Бульварным и Садовым кольцом, самая значительная часть района между Садовым Кольцом и ТТК и, наконец, последняя часть за ТТК.
Но непосредственно Пресней считается только центральная часть этого района часть между Садовым кольцом и ТТК.
Несмотря на то, что локация Москва-Сити полностью находится на территории Пресненского района, она выделяется как отдельный жилой массив со своей неповторимой архитектурой, равно как и район Патриарших Прудов, расположенный в Северо-Восточной части Пресненского района. Улицы Пресненского района, непосредственно примыкающие к Тверскому Бульвару, считаются частью Тверского района, а переулки к югу от Малого Никитского частью Арбата.
Также обратите внимание, что часть Пресненского района, расположенная за ТТК (Шелепиха). относится к совершенно другой локации формирующемся жилому массиву «Большой Сити».
Правило 3. Для анализа объекта недвижимости нам требуется определить не административный район города, а жилой массив, в котором он расположен. Железные дороги являются барьером между жилыми массивами аналог гор в природе. Промышленные зоны аналог болот в природе являются препятствием, но после осушения становятся обычными городскими территориями и входят в состав соседних жилых массивов.