ЖКХ
Вопросы и ответы
Руслан Атаханович Назаров
© Руслан Атаханович Назаров, 2017
Раздел 1. Общее имущество
Часть 1. Состав общего имущества
1. Домофоны это общее имущество?
Да, это так. Такой вывод сделан, например, в Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2010 г. А143620/2009/153/15. Вместе с тем необходимо учитывать, что состав общего имущества определяют собственники. То есть, если собственники не включили домофон в общее имущество, то он таким и не является (п. 1 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 491).
Это тем более верно, что как нельзя произвольно лишить гражданина собственности, так и нельзя ему ее навязать, если только это сделано не в законе. Однако закон прямо не предусматривает, что домофоны относятся к общему имуществу.
2. Является ли подвал общим имуществом?
Это зависит от конкретных обстоятельств. Общим имуществом являются любые объекты, которые обслуживают более чем одну квартиру в доме. Поэтому когда подобные дела доходят до суда, суд решает обслуживает ли объект более чем одну квартиру.
Вот пример. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 13391/09 сделаны следующие выводы по подвальному помещению:
«С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.91 15411 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.92 42181 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.93 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона.
Для рассмотрения настоящего дела судам надлежало прежде всего выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома».
3. Входят ли радиаторы отопления, расположенные в квартире, в общее имущество всего дома?
Да, входят. Такой позиции придерживается Минрегион РФ в Письме от 04.09.2007 16273-СК/07. Причем обосновывает свою позицию Министерство ссылкой на п. 6 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. 491, в котором к общему имущество отнесена также внутридомовая система отопления.
4. Относятся ли запорно-регулировочные краны к общему имуществу?
Да, относятся. Запорно-регулировочные краны соответствуют признакам общего имущества, содержащимся в ст. 36 Жилищного кодекса РФ. К аналогичному выводу пришел Верховный Суд РФ в Определениеот 14.02.2012 г. КАС1225.
5. Что такое придомовая территория?
Собственникам помещений принадлежит на праве собственности общее имущество дома. В том числе им принадлежит земельный участок, который принято обозначать как придомовая территория (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Но что на самом деле понимается под дворовой территорией?
Согласно Письму Роспотребнадзора от 07.12.2011 г. придомовые территории это «территории, прилегающие к жилым зданиям и находящиеся в общем пользовании проживающих в нем лиц, ограниченные по периметру жилыми зданиями, строениями, сооружениями или ограждениями. На дворовой территории в интересах лиц, проживающих в жилом здании, к которому она прилегает, размещаются детские площадки, места для отдыха, сушки белья, парковки автомобилей, зеленые насаждения и иные объекты общественного пользования».
6. Кому принадлежат лифты в многоквартирном доме?
Собственникам жилья. Об этом сказано в Письме Минрегиона РФ от 04.12.2013г. 2243811/РД-ОГ. Ответственность за содержание лифтов, лифтовых шахт также возлагается на собственников. Однако если выбрана управляющая организация или создано ТСЖ, то обслуживать лифт за счет средств собственников должны управляющие организации, ТСЖ.
7. Является ли машино-место общей собственностью?
Нет, не является. Об этом сказано в Письме Минэкономразвития РФ от 26.05.2015 г. ОГ-Д237475. Министерство отметило, что в соответствии с действующим законодательством машино-место не может быть отнесено ни к самостоятельным объектам собственности, ни к помещениям. Поэтому нельзя зарегистрировать права на машино-место.
Порядок пользования парковками определяют собственники помещений в доме по соглашению или суд, если такое соглашение не достигнуто.
8. Относится ли система отопления к общему имуществу?
Да, относится. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 01.04.2016 9506-АЧ/04. Важно отметить, что Министерство относит к общему имуществу и те радиаторы, которые находятся в отдельной квартире и при этом не имеют на ответвлениях запорную арматуру.
9. Является ли домофон общим имуществом?
Да, является. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 11.04.2016 г. 10686-АТ/04. В то же время Министерство ошибочно полагает, что обслуживанием домофона может заниматься не только управляющая организация, но любая организация, с которой заключен договор по решению общего собрания.
10. Входят ли балконные плиты в состав общего имущества?
Да, входят. Об этом сказано в Решении ВС РФ от 09.11.2011 ГКПИ111727. Позиция Верховного суда основана на том, что балконные плиты являются конструктивной частью здания, обеспечивающей прочность и устойчивость дома. Поэтому плиты соответствуют критериям общего имущества, установленным в ст. 36 ЖК РФ.
11. Какие нежилые помещения, находящиеся за пределами квартир, офисов, относятся к общему имуществу?
К общему имуществу относятся такие нежилые помещения, которые используются для обслуживания двух или более квартир в доме. При этом такие помещения не должны носить исключительно технический характер. Об этом сказано в Определении КС РФ от 19.05.2009 489-О-О. Также суд отметил, что некоторые помещения, хоть и являются нежилыми, но к общему имуществу не относятся. То есть нельзя все нежилые помещения считать общим имуществом, необходимо определить используются ли эти помещения для обслуживания двух и более квартир в доме.
12. В чем состоит правовой смысл категории «общее имущество»?
12. В чем состоит правовой смысл категории «общее имущество»?
Правовое значение общего имущества раскрыто в Постановлении КС РФ от 28.05.2010 12-П. Суд указал, что законодатель при правовом регулировании общего имущества, действовал «исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями».
13. Что понимается под многоквартирным домом и какими признаками обладает общее имущество?
Ответ на данный вопрос содержится в «Обобщении судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 20132014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме». В документе сказано: «Признаком многоквартирного дома, отличающим его от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.
Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений; б) нежилых помещений; в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество только в общей долевой собственности указанных субъектов».
Касаясь вопроса о признаках общего имущества суд отметил: «Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности».