Также суд отметил следующее: «Многоквартирный дом существует лишь как объект градостроительной деятельности и учета, не будучи при этом единым объектом прав. Самостоятельными объектами права собственности являются жилые и нежилые помещения в таком доме. Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности всем домовладельцам, оборотоспособности лишено и самостоятельным объектом прав не является Правовая природа общего имущества многоквартирных домов определена как имущество, не имеющее самостоятельной потребительской ценности и предназначенное, в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями».
14. Какие особенности правового статуса есть у общего имущества?
К особенностям статуса общего имущества относятся следующие:
1) нельзя отчуждать долю в общем имуществе без отчуждения помещения (ст. 290 ГК РФ);
2) владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом собственники помещений в доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ);
3) собственники помещений могут предоставлять элементы общего имущества третьим лицам (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
15. Включается ли в площадь здания площадь балконов?
Площадь балконов не включается в общую площадь жилых помещений. Однако площадь балконов включается в площадь жилого здания. Об этом сказано в Письме Минэкономразвития РФ от 30.12.2016 г. ОГ-Д2315301. В площадь также включается площадь лестничных площадок и площадь ступеней.
16. Является ли полотенцесушитель общим имуществом?
Да, является. Об этом говорит судебная практика (Решение АС Новосибирской области от 20.04.2015 А451845/2015). Поэтому обслуживать полотенцесушители обязана управляющая организация, а не собственники помещений, в которых находятся эти элементы. Однако в некоторых случаях суды полагают, что полотенцесушители общим имуществом не являются. Данный вывод основывается на Определении ВС РФ от 22.09.2009 ГКПИ09725. Этот вывод правомерен в случае, если полотенцесушитель имеет отключающие устройства.
17. Относятся ли ограждающие конструкции балконов к общему имуществу дома?
17. Относятся ли ограждающие конструкции балконов к общему имуществу дома?
Да, относятся. Такой вывод сделан, например, в Решении АС от 05.12.2013 А265118/2013. Вывод сделан на том основании, что ограждающие конструкции неразрывно связаны с балконной плитой, которая является общим имуществом. Поэтому обслуживать ограждающие конструкции должна управляющая организация. Однако по этому вопросу есть и иная судебная практика (например, Решение АС Новосибирской области от 02.12.2015 А4513270/2015).
18. Относятся ли оконные отливы к общему имуществу дома?
Да, относятся. Такой вывод сделан, например, в Постановлении 13 ААС от 23.04.2015 А5667063/2014. Вывод суда основан на том, что оконные отливы предназначены для защиты несущих стен дома.
19. В каком случае многоквартирный дом может быть признан жилым домом?
В некоторых случаях производится регистрация прекращения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и одновременная регистрация права общей долевой собственности на здание. По мнению Минэкономразвития РФ это не является основанием изменения статуса многоквартирного дома на статус жилого дома (Письмо от 17.12.2012 ОГ-Д236469).
20. Относятся ли дома блокированной застройки к многоквартирным домам?
Это зависит от конкретных обстоятельств. Так, например, если в доме блокированной застройки нет элементов общего имущества, то дом не может быть признан многоквартирным (см. например апелляционное определение Верховного Суда Республики Бурятия от 01.10.2012 по делу 332818, определение Верховного Суда РФ от 19.05.2015 13-КГ152).
21. Относится ли фасад многоквартирного дома к общему имуществу?
Да, относится. Такой вывод сделан в судебной практике (определение Верховного Суда РФ от 26.05.2015 50-КГ154). Обоснованность данного вывода подтверждается тем, что фасад здания обслуживает более чем одно помещение в доме (ст. 36 ЖК РФ).
22. Относятся ли транзитные сети к общедомовому имуществу?
Через многие многоквартирные дома проходят транзитные сети. Такие сети не считаются общим имуществом (Решение АС от 03.12.2012 АКПИ121326, определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 308-КГ166464). Из этого можно сделать вывод, что собственники помещений в доме не обязаны содержать транзитные сети.
Часть 2. Порядок возникновения общей собственности
1. Необходима ли государственная регистрации права долевой собственности на общее имущество?
Нет, регистрировать такое право Жилищный кодекс РФ не требует. Такой вывод следует из п. 1 Письма Росреестра от 07.05.2010 14-20-1143-1/10. Причем Росреестр обратил внимание, что регистрация прав на объект, входящий в общее имущество, все же понадобится при заключении договоров в отношении такого объекта.
2. Кто определяет состав общего имущества в многоквартирном доме?
Собственники помещений в доме. Об этом сказано в Письме Минрегиона РФ от 04.04.2007 г. 6037-РМ/07. Собственники могут определить состав общего имущества, ориентируясь на требования законодательства. Так, например, примерные перечень установлен в ст. 36 ЖК РФ.
Часть 3. Владение, пользованием и распоряжение общим имуществом
1. Могут ли собственники помещений в многоквартирном доме ограничить въезд на придомовую территорию шлагбаумами?
С одной стороны, собственники обладают всей полнотой правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, в том числе и земельным участком под домом. Поэтому, например, они могут размещать парковки (смотрите, например, кассационное определение Пермского краевого суда от 05.09.2011 по делу 338950, определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 08.02.2012).
С другой стороны, во-первых, установление таких шлагбаумов может нарушать противопожарные требования, связанные с обеспечением пожарных проездов. Во-вторых, несмотря на то, что земля находится в частной собственности, но на основании решения местных органов власти на данный земельный участок может быть установлен публичный сервитут. Ведь могут же граждане свободно передвигаться по улицам. Почему? Потому что установлен публичный сервитут. Также может обстоять дело и с землей под домом.
2. Может ли ТСЖ, управляющая организация посещать помещения, принадлежащие собственнику, если в помещении проходят общедомовые коммуникации?
Да, это допускается. Нормативным обоснованием данного вывода служит ч. 1 ст.161 Жилищного кодекса РФ. Так как управляющая организация, ТСЖ обязаны содержать общие коммуникации в нормативном порядке, собственники обязаны допускать представителей управляющей организации (ТСЖ) в помещения (см. Определение ВАС РФ от 02.07.2012 г. ВАС5427/12).
3. Должны ли собственники магазинов, расположенных в нежилых помещениях дома, согласовывать с общим собранием дома установку крыльца?
Да, должны. Крыльцо будет установлено на земельном участке. А земельный участок это общее имущество, которым собственники распоряжаются совместно (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Принимают решение о распоряжении общим имуществом собственники только на общем собрании. Поэтому использовать общее имущество, в том числе земельный участок, без решения общего собрания, незаконно. Как пример судебной практики см. Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 г. Ф041315/2008.
4. Как определить общую площадь многоквартирного дома и помещения?
Ответ на этот вопрос содержится в Письме Минрегиона РФ от 22.11.2012 г. 29433-ВК/19. Министерство указало, что общая площадь помещения определяется на основании документа на собственность, технического паспорта помещения или дома, передаточного акта. Общая площадь многоквартирного дома определяется на основании данных технического паспорта многоквартирного дома.
5. Должны ли операторы связи (провайдеры) платить за размещение оборудования на крышах многоквартирных домов?
Да, должны. Об этом сказано в Письме ФАС РФ от 27.05.2015 ИА/26126/15. Но при этом были сделаны следующие выводы.
Во-первых, управляющая организация не может произвольно запретить операторам установку оборудования. Порядок пользования общим имуществом определяют собственники на общем собрании. Поэтому управляющая организация, не имея на то полномочий, одобренных общим собранием, не может препятствовать операторам размещать оборудование.
Во-вторых, управляющая организация не может произвольно требовать оплату установки оборудования. Такое решение может принять только общее собрание собственников. Однако управляющая организация может выставить оператору встречные условия по порядку размещения оборудования.
В-третьих, управляющие организации не могут препятствовать доступу работников оператора связи (провайдера) к установленному оборудованию (см. также Определение ВС РФ от 04.07.2016 304-КГ161613).
6. Кто принимает решение о передаче общего имущества третьим лицам?
Собственники на общем собрании. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 23.07.2015 22876-АЧ/04. При этом Министерство особо подчеркнуло, что доля в общем имуществе может переходить только тем лицам, которые приобрели помещение в доме.
7. Можно ли установить кондиционер на фасаде многоквартирного дома без решения общего собрания?
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственники принимают самостоятельно решение о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом. Размещение кондиционера на фасаде предполагает использование внешней стены здания, которая относится к общему имуществу. Поэтому требуется согласие собственников на размещение кондиционера на фасаде.
Однако в судебной практике встречается и иной подход. Так, например, в Решении АС Москвы от 26.09.2014 г. А40189578/2013 суд указал: «Учитывая изложенные нормы права, суд приходит к выводу, что сам по себе факт размещения кондиционеров на фасаде многоквартирного дома по адресу не означает осуществление ответчиком действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этим правомочиям». Такая позиция суда является необоснованной, так как речь должна идти не о негаторном иске, а об иске о понуждении демонтировать кондиционер. Это разные способы защиты, чего не учел суд.