8. Переходят ли арендатору права на пользование общим имуществом?
Да, переходят. Общее имущества относится к помещениям в доме как принадлежность и главная вещь. Поэтому, если собственник сдал в аренду помещение, он тем самым передал арендатору право пользоваться общим имуществом.
8. Переходят ли арендатору права на пользование общим имуществом?
Да, переходят. Общее имущества относится к помещениям в доме как принадлежность и главная вещь. Поэтому, если собственник сдал в аренду помещение, он тем самым передал арендатору право пользоваться общим имуществом.
9. Может ли общее собрание собственников принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод?
Да, может. Такой вывод сделан в «Обобщении судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 20132014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме». Суд полагает, что принятие такого решения не противоречит действующему законодательству.
10. Можно ли устанавливать перегородку на лестничной площадке?
Можно, если на это есть решение общего собрания. При этом суды не принимают довод, что собственник помещения вправе пользоваться элементами общего имущества. «Хотя ответчик и обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Такое соглашение закрепляется решением общего собрания собственников многоквартирного дома» («Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 20132014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме»).
11. Можно ли размещать информационные вывески возле магазинов без согласия общего собрания?
В судебной практике есть мнение, что это возможно. Много магазинов находится в многоквартирных домах. В соответствии с законодательством о защите прав потребителей магазины обязаны размещать информационные вывески. Так как эта обязанность установлена законом, дополнительного решения общего собрания не требуется («Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 20132014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме»).
12. Могут ли собственники квартир самостоятельно распоряжаться радиаторами отопления, находящимися в квартире?
Да, это возможно, но только если радиаторы имеют отключающие устройства (Апелляционное определение Архангельского областного суда от 01.07.2013 333805/13). В противном случае радиаторы относятся к общему имуществу. Решение о распоряжении общим имуществом, в том числе и радиаторами без отключающих устройств, принимается только общим собранием собственников. Поэтому, например, демонтировать радиаторы без отключающих устройств можно только с согласия общего собрания (Постановление 18 ААС от 08.09.2015 А7612397/2014).
13. Могут ли операторы связи размещать оборудование в доме без решения общего собрания собственников?
Да, могут. Но только в случае, если оборудование используется для оказания услуг потребителям, которые являются собственниками помещений в доме. Это следует, например, из Постановления АС УО 05.03.2015 А504669/2014.
14. Может ли управляющая организация самостоятельно обратиться в суд за защитой прав собственников общего имущества?
Нет, не может. К управляющей организации не переходят права владения, пользования или распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Поэтому, например, управляющая организация не может самостоятельно обратиться в суд в ситуации, когда оператор связи незаконно использует общее имущество (Постановление 17 ААС от 05.02.2013 А6039660/2012).
Часть 4. Земельный участок
1. Как определяется размер земельного участка под многоквартирным домом?
Ответ на данный вопрос содержится в письмах Министерства экономического развития РФ от 29.12.2010 г. Д235416, от 20.01.2010 г. Д23124. Министерство в письме указало следующее:
«Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Местоположение границ и размер земельного участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса).
Местоположение границ и размер земельного участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса).
В соответствии с частью 9 статьи 38 Федерального закона 221-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Если образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа (часть 10 статьи 38 Федерального закона 221-ФЗ)».
2. В каком порядке возникает право общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом?
Порядок возникновения права собственности на земельный участок под домом в рамках Жилищного кодекса РФ разъяснен в Письме Минэкономразвития РФ от 16.10.2009 Д233410.
Во-первых, Минэкономразвития РФ указало, что право собственности на земельный участок возникает только в силу закона, дополнительная регистрация не требуется.
Во-вторых, необходимо, чтобы земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет.
В-третьих, издания дополнительных актов органами власти о передаче земельного участка не требуется.
3. Может ли под несколькими многоквартирными домами быть один земельный участок?
Как известно, земельный участок под домом принадлежит собственникам помещений в доме с момента проведения кадастрового учета. Однако встречаются ситуации, когда на одном земельном участке расположено несколько домов. То есть проведен кадастровый учет одного участка с расположенными на нем несколькими домами. Как в этом случае решаются вопросы собственности?
В Письме Минэкономразвития РФ от 27.09.2011 Д234059 сделан вывод, что размещение нескольких многоквартирных домов на одном участке допустимо. Управлять таким участком должны собственники помещений в каждом доме совместно.
Однако в Определении от 02.08.2012 ВАС-9872/12 Высший арбитражный суд признал правомерной позицию нижестоящего суда, согласно которой законодательство не предусматривает формирование единого участка под двумя домами. Эта позиция выглядит более обоснованной, так как ЖК РФ не предусматривает формирования единого участка под двумя и более домами.
4. Могут ли собственники помещений в доме ограничить проезд по земельному участку, в том числе установить шлагбаумы?
Да, могут. Это вытекает из самой сути права собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ). Судебная практика соглашается с тем, что ограничить проезд можно по решению общего собрания. В то же время ограничение проезда невозможно в том случае, если проезд по земельному участку является единственной возможностью добраться до рядом стоящего здания. Кроме того, нельзя ограничивать проезд таким образом, чтобы это нарушало противопожарные правила.
5. Требуется ли решение общего собрания, государственная регистрация для возникновения права общей собственности на земельный участок?
Нет, не требуется. Земельный участок должен пройти кадастровый учет. С этого момента у собственников помещений в доме возникает право собственности. Государственная регистрация права собственности не является обязательной. Об этом сказано в Письме Роснедвижимости от 20.06.2008 ВК/2657. Обратите внимание, что для возникновения права собственности на земельный участок также не требуется решение общего собрания собственников.
6. В чьей собственности находится земельный участок под домом, если кадастровый учет не был произведен?
6. В чьей собственности находится земельный участок под домом, если кадастровый учет не был произведен?
Для того, чтобы возникло право собственности на земельный участок под домом, необходимо проведение кадастрового учета. Если учет не произведен, то земельный участок находится в собственности муниципального образования. Однако муниципальное образование не может распоряжаться участком, а собственники помещений в доме являются законными владельцами и пользователями участка. Об этом сказано в п. 67 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 г. 10/22.
7. Требуется ли издание специального правового акта для возникновения права общей собственности на земельный участок под домом?
Нет, не требуется. Это следует из Постановления КС РФ от 28.05.2010 12-П. Для возникновения права собственности на земельный участок достаточно проведения кадастрового учета.
Часть 5 Защита прав
1. Что делать, если сосед возвел перегородку на лестничной площадке?
Суть проблемы: Очень часть собственники помещений в доме устанавливают дополнительные перегородки перед входом в квартиру. В этом случае им приходится использовать общее имущество. Такое имущество принадлежит всем собственникам всех помещений в доме. Поэтому установить перегородку можно только с согласия общего собрания собственников всех помещений в доме. Если это требование не выполнено, а перегородка установлена, то ее можно снести по решению суда.
Нормативные акты: ст. 36 ЖК РФ.
Раздел 2. Общее собрание
1. Кто должен оплачивать расходы на проведение общего собрания?
По общему правилу оплачивает расходы инициатор. Это следует из Письма Минстроя РФ от 28.08.2015 27535-ОЛ/04. Однако в случаях, установленных в ч. 6 ст.45 ЖК РФ порядок оплаты расходов устанавливается общим собранием. Это же правило действует в отношении обязательных общегодовых собраний.