Во-первых, в доме могут попасться упорные борцы за справедливость и законность. Они будут собирать общие собрания, будут сами определять необходимый размер тарифа на содержание дома. Тариф этот будет небольшим, все собственники его примут. Не примет только управляющая организация. Ведь чтобы работать по тарифу, выгодному собственникам квартир, надо сокращать издержки, наращивать производительность. Короче, надо работать, чего многие управляющие организации не хотят.
Во-вторых, бывает, что многоквартирный дом в ужасном состоянии. Его еще не признали аварийным или признали, но не приняли решение о сносе. Управлять таким домом надо, но кто платит? Естественно, платят жители. Однако аварийные дома требуют такого размера расходов, что тариф для жильцов будет огромным. Платить никто или почти никто не будет. Управляющая организация начнет нести убытки.
И вот вопрос: может ли организация отказаться от договора управления?
Закон разрешает расторгать договор в одностороннем порядке. Но возможно это только в случаях, прямо в законе и указанных (ст. 310 ГК РФ). Если в законе не предусмотрено оснований для расторжения договора, то расторгнуть его нельзя.
Некоторые управляющие организации пытаются ссылаться на ст. 782 ГК РФ, которая разрешает расторгнуть договор возмездного оказания услуг. Однако договор управления домом это не договор оказания услуг. Так решила судебная практика: договор управления это самостоятельный вид договора, который регулируется ЖК РФ.
Если же обратиться к ст. 162 ЖК РФ, то там не найти оснований для расторжения договора управления. Точнее они есть, но только основания, которые дают право расторгнуть договор жильцам, а не управляющей организации. Аналогичный вывод содержится в Постановление 14 ААС от 17.07. 2012 14АП-3706/12.
Вот и получается, что управляющая организация не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке. Конечно, она может обратиться в суд, но это очень сложный путь.
2. В каких случаях собственники могут отказаться от договора управления?
Управляющая организация не может отказаться от договора управления, потому что это не предусмотрено законом. Но могут ли жильцы дома отказаться от договора?
Здесь надо учитывать две ситуации.
Первая: вы хотите просто расторгнуть договор с управляющей организацией. В этом случае можно расторгнуть договор только по основаниям, которые предусмотрены законом. Так, например, можно расторгнуть договор, если управляющая организация ненадлежащим образом содержит общее имущество (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Если организация не следит за состоянием труб водоснабжения, не чинит проводку, не очищает чердаки и подвалы все это может быть основанием для расторжения договора.
Вторая: вы хотите расторгнуть договор с управляющей организацией, так как намерены выбрать другую организацию или способ управления. В этом случае никаких дополнительных оснований для расторжения договора не надо. Это объясняется тем, что ч. 2 ст. 161 ЖК РФпозволяет собственникам квартир в любой момент менять способ управления домом (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 7677/11). Очевидно, что без права расторгать договор управления в любой момент, собственники не смогли бы менять способ управления.
Все это приводит к интересному заключению. Управляющая организация расторгнуть договор не может, а собственники могут в любой момент. Значит, у собственников появляется инструмент давления на управляющую организацию. Вы можете требовать надлежащего содержания общего имущества, можете предупредить организацию, что если она не будет выполнять договор, то расторгнете с ней договор. А вот у управляющей организации такого рычага воздействия на собственников нет.
3. Если договор управления расторгнут, то должна ли управляющая организация возвратить остаток средств?
Смена управляющей организации в многоквартирном доме это достаточно сложная процедура. Собственники квартир должны провести общее собрание, принять на нем решение о расторжении договора и выборе новой управляющей организации, уведомить прежнюю управляющую организацию и заключить договор с новой. У этой процедуры много подводных камней, но самым проблемным является вопрос: должна ли старая управляющая организация вернуть остаток средств собственникам.
Подобная проблема возникает, когда прежняя управляющая организация не успела выполнить весь объем работ и услуг, предусмотренных договором, который собственники расторгают. Например, организация наметила проведение ремонта в подъездах. Собственники целый год платили за содержание жилья и теперь расторгают договор. В этом случае у управляющей организации остаются деньги, которые она не успела потратить на ремонт подъезда. Как быть?
Если договор расторгнут, но при этом управляющая организация получила денежные средства от собственников и не освоила их, то средства должны быть возвращены. Это следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 35, а также практики судов общей юрисдикции (см. например Решение Красозерского районного суда от 31.05.2012 г.). В противном случае, если управляющая организация не вернет средства, то у нее возникнет неосновательное обогащение.
Кстати, это же правило надо применить к остатку средств по истечении года. Дело в том, что собственники утверждают тариф на содержание дома на год. На год формируется и план работ, услуг по ремонту и содержанию. Если в конце года у управляющей организации остаются деньги, то собственники вправе требовать эти деньги.
Обратите внимание, что эту ситуацию не надо путать с экономией средств. В соответствии с ч. 12 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация вправе оставлять у себя экономию средств. Такая экономия образуется только тогда, когда организация выполнила весь запланированный объем работ, но деньги еще остались. Например, организация увеличила производительность труда, улучшила методику работы и ей удалось сократить расходы, но при этом выполнить работы по ремонту подъезда также качественно. В этом случае экономия остается у организации, а собственники не могут ее требовать, даже при расторжении договора управления домом.
Раздел 5. Коммунальные услуги
Часть 1. Общие вопросы
1. Если управляющая организация не заключила договор с ресурсоснабжающей организацией, будет ли она исполнителем коммунальных услуг?
Управляющая организация обязана предоставлять собственникам квартир коммунальные услуги (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Для этого законом предусмотрена обязанность управляющей организации заключить договор на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающей организацией.
Схема отношений выглядит так: управляющая организация получает от РСО коммунальные ресурсы и предоставляет собственникам квартир коммунальные услуги. Заключение договора с РСО это обязанность управляющей организации, а не просто ее право. Если управляющая организация уклоняется от заключения договора, то РСО может подать в суд.
Но часто бывает так, что управляющая организация не заключает договор, а РСО не подает в суд. Никто не хочет тратить лишние время и деньги на судебные разбирательства. Возникает вопрос: кто же будет исполнителем коммунальных услуг в этом случае?
Статус исполнителя играет большую роль. Именно исполнитель коммунальных услуг начисляет плату, рассылает платежные документы. Собственники требования о плохом качестве коммунальных услуг должны предъявлять только исполнителям. Вот почему важно определить, кто же является исполнителем коммунальных услуг.
Если управляющая организация не заключила договор с РСО, то она не является исполнителем. Такой вывод сделан в ответе на вопрос 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ 1 (2014) и подтвержден Определением Верховного Суда РФ от 06.07.2015 310-КГ148259. Суд основывал свой вывод на том, что в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 354 под исполнителем коммунальных услуг понимается исключительно та управляющая организация, которая заключила договор на поставку коммунальных ресурсов с РСО. В этом случае исполнителем коммунальных услуг будет РСО (п. 1 Письма Минстроя РФ от 30.12.2016 45097-АЧ/04).
Однако суд также указал, что при наличии доказательств поставки ресурсов РСО, выставлении счетов за поставленные ресурсы, оплаты таких счетов, суд может расценить отношения между РСО и управляющей организацией как договорные. Основанием является ч. 1 ст. 162 ГК РФ.
Итак, что же получаем? Управляющая организация не будет исполнителем, если нет договора с РСО. Но управляющая организация будет исполнителем, даже если нет договора, если фактически именно управляющая организация рассылает платежки, собирает деньги с собственников.
2. Если между исполнителем коммунальных услуг и потребителем нет договора, может ли исполнитель требовать оплату?
Далеко не у всех собственников квартир заключен договор с управляющей организацией. А ведь наличие такого договора прямо предусмотрено законом (ст. 162 ЖК РФ).
Как правило, виновата в этом управляющая организация, которая не рассылает проект договора. Но часто бывает и так, что проект утвержден общим собранием, а инициаторы собрания не потрудились довести до всех собственников решение о заключении договора. Много и таких жильцов, которые принципиально не хотят заключать договор с управляющей организацией.
Отсутствие договора управления приводит к интересному вопросу: а если договора нет, то обязаны ли собственники платить за коммунальные и жилищные услуги? В самом деле, из ст. 307 ГК РФ следует, что обязательства (то есть обязанности собственника по оплате) возникают из договора. И если нет договора, то обязан ли собственник квартиры платить?
Ответ на этот вопрос прост: отсутствие формально заключенного договора не означает, что отсутствуют договорные отношения (п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 05.05.1997 14). Кроме того, отсутствие договора не освобождает от обязанности оплатить оказанные услуги. Об этом сказано в п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 17.02.1998 30. Эти правила касаются и жилищно-коммунальных услуг (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 22, Постановление 8 ААС от 25.07.2012 08АП-3855/12).
Что это значит для собственников? Даже если вы точно уверены, что не заключали договор управления домом, платить за услуги надо каждый месяц. Исключение есть: если вы уверены, что не было общего собрания, не выбиралась управляющая организация, но при этом получаете квитанции от непонятной организации, то можете не платить. В этом случае надо написать жалобу в жилищную инспекцию и потребовать проведения проверки.