Выше рассматривались случаи, когда жилье уже существует. Как обстоит дело в случае, когда гражданин или предприятие «строит квартиру», т. е. является инвестором или «долевиком», заключившим договор долевого участия со строительной организацией.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь возводимое жилье возникает с момента государственной регистрации права собственности. Необходимость государственной регистрации для приобретения права собственности на жилье в отношении объектов строительства означает, что с момента физического завершения строительного объекта до признания его в качестве объекта права собственности неизбежен определенный срок, необходимый для сбора документов и проведения регистрации. Кто является собственником жилья в этот период? Поскольку до оформления регистрации вновь созданное недвижимое имущество не считается объектом права, оно рассматривается законом как незавершенное. В это время право собственности принадлежит строительной организации или организации-заказчику.
Объекты незавершенного строительства также могут быть предметом купли-продажи и права собственности и сделки с ними могут быть зарегистрированы. Собственник объекта незавершенного строительства должен доказать правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, наличие разрешения на производство работ, описание объекта незавершенного строительства на момент регистрации права или совершения сделки /1.32/.
Рынок жилищных услуг
В отличие от рынка жилищного фонда, являющегося элементом рынка капитала, рынок аренды является рынком услуг.
Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам и юридическим лицам квартиры и дома любой площади по договору аренды (найма) /1.5/.
Договором аренды (найма) считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование /2.54/.
Принято считать, что договоры аренды заключаются с юридическими лицами, в то время как договоры найма с физическими.
Для обеспечения конституционных прав граждан государство предоставляет жилье на основе социального найма. При этом учитывается социальная норма обеспечения жилой площадью одного члена семьи, которая устанавливается органами местного самоуправления.
Договор социального найма заключается местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями с гражданами, имеющими право на социальный найм. Право на заключение договора социального найма имеют граждане, вновь получающие жилье в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах социальной нормы жилой площади. За гражданами, уже проживающими по договору найма, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.
Договор социального найма заключается в письменной форме и содержит весь объем прав и обязанностей, который несут наниматель и члены его семьи, с одной стороны, и организация, представляющая собственника государство или муниципалитет с другой.
Социальный найм сложно рассматривать как объект рынка жилья. Однако в силу специфики жилищного рынка России, выросшего из государственного жилищного фонда, социальный найм является фоном, на котором происходят рыночные сделки.
Элементом рынка является коммерческий найм, т. е. найм жилья, находящегося в частной собственности. В России в настоящее время такой найм распространен мало. К тому же собственники предпочитают скрывать случаи сдачи своих квартир внаем.
В развитых странах рынок жилищных услуг конкурирует с рынком жилищного фонда, а вместе они составляют единое целое, подчиняющееся строгим рыночным законам. Связь между рынком жилищного фонда и жилищных услуг выражается нормой капитализации, определяемой как отношение годового дохода собственника от сдачи жилого помещения в аренду, к рыночной стоимости жилого помещения.
Ипотечное жилищное кредитование может быть источником финансирования как для первого, так и для второго сегментов жилищного рынка.
2.4. Регистрация прав на недвижимое имущество
Установлено, что одной из особенностей рынка недвижимости является то, что купля-продажа жилья осуществляется не посредством их отчуждения, как это происходит на рынках движимого имущества (товаров, ценных бумаг и др.), а путем передачи права собственности на объекты недвижимости от одного собственника к другому. Операции с недвижимостью объективно требуют специального учета количества и качества прав на владение имуществом, которые приобретает новый владелец, а также выяснения вопроса о том, не обременена ли приобретаемая недвижимость неизвестными покупателю обязательствами.
Существует мнение, что необходимость в регистрации прав на недвижимое имущество было вызвано необходимостью правового обеспечения именно ипотечного кредитования /2.128/.
Государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который должен быть более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей.
Юридические механизмы, позволяющие осуществлять указанные функции, называются системами регистрации прав на недвижимое имущество и/или сделок с ним.
2.4.1. Системы регистрации прав на недвижимое имущество
Каждая страна строит свою систему регистрации основываясь на исторически сложившихся традициях в области права и учета объектов недвижимости.
В мире существуют три принципиально различные системы регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом:
кадастровая система;
система торренса;
система «публичных записей».
Кадастровая система регистрации прав
Кадастром (юридическим кадастром) называется систематически поддерживаемый публичный реестр письменных сведений об объектах недвижимости на территории региона (страны), основанный на картографическом изображении границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются определенные обозначения. Границы участков земли при кадастровой системе постоянны, что позволяет легко установить местоположение любого земельного участка на территории данной страны.
Ведение кадастра возможно на основе длительного существования налаженной системы сбора и обновления данных о земельных участках, их владельцах, переходе прав на них, что позволяет однозначно идентифицировать земельные участки по их местоположению и характеристикам, точно ответить на вопрос о его принадлежности и существующих обременениях.
Кадастровая система регистрации возникла на основе романо-германских правовых норм и получила распространение в странах континентальной Европы (Германия, Австрия, Швейцария, Франция и др.).
При ведении кадастра государство регламентирует правила составления карт участков собственности на основе кадастровой съемки и ведения регистров сведений об участках или объектах, а также об их владельцах. На основе кадастровой съемки составляется кадастровая карта участка, района или региона.
Основой для системы регистрации являются реестры, представляющие собой единые табличные формы для выполнения юридических записей о правах, сделках и обременениях. Различают поземельный регистр, регистр недвижимости и регистр аренды. В ряде государств кроме непосредственного учета участков владения принимается во внимание также расширенный список состава недвижимости, т. е. все строения на данном участке, а также цена участка.
В кадастровой системе регистрируется каждый акт возникновения и передачи права собственности, изменения состава недвижимости, разделения прав на объект недвижимости, залога и пр. Основной учетной единицей кадастровой системы является имеющий выход к коммуникациям и к системе путей сообщения (дорогам) участок земли в виде ограниченной замкнутой территории.
Регистратором является государственный служащий или судья, который фиксирует все акты вещного права по сделкам с недвижимостью.
Регистратором является государственный служащий или судья, который фиксирует все акты вещного права по сделкам с недвижимостью.
Система регистрации Торренса
Система Торренса применяется в странах с нормами общего права. Система названа по имени ее автора, Р. Торренса, впервые применившего ее в Южной Австралии в XIX в. Такая система распространена в Канаде, Австралии, Новой Зеландии. Имели место попытки введения ее в США, однако поскольку они осуществлялись на добровольной основе, то с учетом значительных затрат на формирование титула не имели большого успеха.
В этой системе обеспечение прав на недвижимость осуществляется с помощью передачи титула и публичной записи о сделке.
Под титулом понимается законное право собственности на недвижимость, удостоверенное набором документов, имеющих юридическую силу и позволяющих составить краткую историческую справку обо всех публично утвержденных и зарегистрированных сделках с данной недвижимостью. К такого рода документам относят все записи, касающиеся недвижимости (предшествующие сделки, договоры о передаче прав, завещания), документы, относящиеся к косвенным правам на данную недвижимость (закладные, сервитуты и другие обременения).
Титул устанавливает количество прав относительно недвижимости, передающихся от покупателя к продавцу. Качество титула зависит от полноты портфеля документов на эту недвижимость. При продаже недвижимости, как правило, требуется проверка качества титула, которая осуществляется специализированными адвокатскими фирмами. Доброкачественный титул означает, что его передача наследнику или покупателю представляет собой фактическую передачу собственности.
Товарным считается титул, который документально подтверждает все существующие права на данную недвижимость. Покупатель может приобрести титул заложенного имущества, но в документах должны быть указаны все прежние закладные по титулу, чтобы покупатель мог сам решить, стоит приобретать данное имущество или нет.
Какие-либо отягощения относительно данного объекта недвижимости, по которым еще не вынесено окончательное решение, и которые, если окажутся действительными, испортят титул владельца, называются «пятнами на титуле».
Система регистрации на основе публичных записей
Система регистрации на основе публичных записей появилась в Англии и США как результат упрощения системы Торренса.