В соответствии с методикой рыночная стоимость жилья, в частности квартиры, определялась как средняя оценка (средняя арифметическая) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее пяти испытаний. В качестве испытаний рассматривались данные о ценах, зафиксированных в сделках или в публичных сообщениях.
С точки зрения теории оценки методика реализовывала рыночный подход к оценке недвижимости на основе применения методов математической статистики при обработке результатов.
ГОСТ Р51195.0.0298 «Единая система оценки имущества. Термины и определения» ввел следующее определение рыночной стоимости: «рыночная стоимость имущества есть расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести».
Существенным моментом при определении рыночной стоимости являются следующие условия:
покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;
обе стороны в сделке хорошо информированы, либо пользуются квалифицированными консультантами и действуют таким образом, чтобы в наибольшей степени удовлетворить свои интересы;
имущество предлагается к продаже на открытом рынке в течение разумно необходимого времени;
покупка оплачивается наличными деньгами или их эквивалентами;
цена представляет собой нормальную (разумную) компенсацию за продаваемое имущество, на размер которой не влияют какие-либо специальные финансовые условия или уступки, оказываемые кем бы то ни было, имеющим отношение к сделке.
Вопросы оценки рыночной стоимости недвижимости в российских условиях рассматриваются в работах С. Коростелева /2.67/, А. Черняка /2.191/, группы под руководством Е. Есипова /2.172/.
Инвестиционная стоимость. Инвестициями в жилищный фонд являются инвестиции в жилищное строительство. В нашем случае под инвестиционной стоимостью жилья будет пониматься стоимость, складывающаяся при строительстве жилья, на которую оказывают влияния местные условия хозяйствования в том или ином регионе. Если в развитой рыночной экономике можно прозрачно проследить связь между рыночной и инвестиционной стоимостью, то в условиях России эта связь не однозначна. Рыночная стоимость, как было указано выше, складывается на рынке жилья, тогда как инвестиционная стоимость определяется прежде всего затратами строителя. Как показывает российская практика, возможны случаи, когда стоимость строительства оказывается выше, чем рыночная стоимость.
В условиях экономики, построенной на бартерных отношениях, такое явление не редкость. Однако к действительному рыночному хозяйству этот факт имеет не прямое отношение.
Тем не менее для дальнейшего анализа рынка жилья мы выделяем понятие «инвестиционная стоимость» как стоимость, складывающаяся на строительном рынке в данном регионе на отдельные виды жилой недвижимости.
В любом случае рыночная стоимость будет с наибольшей достоверностью определять отношения, складывающиеся на рынке.
Правовое описание объектов рынка жилья
Третьим элементом описания объекта недвижимости является правовой статус.
Взаимоотношения гражданина и недвижимого имущества относятся к сфере вещного права. С этой точки зрения гражданин по отношению к объекту жилой недвижимости может иметь определенные права.
Статья 209 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ) указывает, что собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Владение жилым помещением означает реальное обладание жильем, выражающееся в праве использовать его по своему усмотрению, право изменять его облик, реконструировать его. Однако следует помнить, что действия собственника, связанные с изменением характеристик жилья, могут быть ограничены нормами технического и этического надзора, накладываемыми обществом. Так, перестраивать квартиру в многоквартирном жилом доме собственник может только после согласования с службами, отвечающими за сохранность здания. В городе это могут быть соответствующие подразделения городской администрации.
Если действия собственника, реализующего свое право владения, сталкиваются с правами других собственников, то это также является своего рода ограничением его прав. Например, владелец жилого дома расписывает стену дома рисунками, оскорбляющими соседей. Скорее всего, это будет основанием для прекращения действий собственника ему предложат убрать рисунки.
Право пользования жильем означает, что собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается.
Извлечением пользы для собственника жилья является сам факт его проживания в квартире или доме.
Выгодой для собственника может быть использование жилого помещения в качестве залога для получения ссуды или обеспечения иного обязательства.
Доход от использования жилого помещения, как правило, извлекается при сдаче его в аренду (найм).
Под распоряжением понимается право собственника юридически определить судьбу жилья продать, обменять, подарить и т. п.
Право собственности, объединяющее в себе все три отдельных права, представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю собственнику осуществлять любые действия с принадлежащим ему имуществом: продать, подарить, завещать, разделить и т. д.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на жилье, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат:
право собственности,
право хозяйственного ведения,
право оперативного управления,
право пожизненного наследуемого владения,
право постоянного пользования,
ипотека,
сервитуты,
иные права.
2.3.3. Рынок жилья рынок прав на объекты жилой недвижимости
Требование обязательной регистрации приводит нас к выводу, что надлежащим объектом рынка жилья являются права на жилье, а не сами физические объекты дома и квартиры.
Может быть заключен договор между покупателем и продавцом, в котором будет фигурировать жилой дом. Сделка состоится, когда покупатель передаст деньги, а продавец отдаст ключи от дома. Однако с точки зрения ГК РФ такая сделка будет ничтожной до тех пор, пока не будет зарегистрирована в уполномоченном на то органе.
Исходя из специфики возникающих прав в зависимости от объекта рынка в зарубежной литературе принято выделять /2.36/:
рынок жилищного фонда;
рынок жилищных услуг.
Рынок жилищного фонда
Здесь под объектом жилищного рынка понимается право собственности на жилую недвижимость: дома, квартиры, комнаты.
Как правило, именно этот сегмент рыночных отношений имеют в виду, говоря о рынке жилья. Однако кроме этого рынка, как будет показано ниже, существует и другой сегмент.
Товаром на рынке жилищного фонда является некая абстрактная вещь, которую можно охарактеризовать как совокупность документально подтвержденных обстоятельств, доказательно свидетельствующих о праве продавца на представленное к продаже жилье. С точки зрения описания и понимания гораздо эффективнее выглядит подход, распространенный в странах с англосаксонской традицией вещного права. Здесь объектом рынка будет являться так называемый «титул» комплект документов, определяющих цепочку сделок с указанным объектом недвижимости, который подтверждает права продавца.
Право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном основании.
Безвозмездно жилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.
Возмездное, т. е. за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья (договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении этого имущества). Главные основания возникновения прав на жилые помещения приведены на рис. 2.6.
Рис. 2.6. Основания для возникновения прав собственности (приведено по /2.85/)
Правоустанавливающие документы различаются в зависимости от оснований возникновения права собственности на жилье (см. табл. 2.7).
Таблица 2.7
Правоустанавливающие документы на жилое помещение
* РП Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Регистрационная палата.
Общая собственность возникает, когда имущество не может быть разделено без изменения его назначения. В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая собственность может быть совместной (без определения долей) и долевой. Общая собственность в виде совместной собственности наступает только в случаях, специально оговоренных в законе.
Статьей 256 ГК РФ установлен особый правовой статус для общей собственности супругов. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака. Однако приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного обретения. Имущество каждого из супругов, принадлежавшее им до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью.
Статьей 256 ГК РФ установлен особый правовой статус для общей собственности супругов. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака. Однако приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного обретения. Имущество каждого из супругов, принадлежавшее им до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью.
По смыслу положений ГК РФ распоряжаться общей совместной собственностью может один из участников этой собственности, предполагая, что среди участников достигнута договоренность /2.85/. Вопросы совместной собственности крайне важны при ипотеке жилья.