Вторичный рынок рынок, на котором представлены объекты жилой недвижимости, которые ранее фигурировали в сделках. Такое определение кажется нам более верным, чем утверждение авторов в работе /2.199/, где указывается, что вторичный рынок есть рынок, на котором происходит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, уже находящиеся в частной собственности.
Связь рынка жилья и финансового рынка
Упрощенно рынок жилья и финансовый рынок связывают с тем, что для сделок купли-продажи жилья необходимы средства. Поскольку стоимость недвижимости достаточно высока, в сделках присутствуют значительные суммы. Финансовый рынок обслуживается с помощью того или иного механизма процесса заключения сделки.
Связь рынков жилья и финансов гораздо шире.
Первичный рынок. Этот рынок, связанный, как правило, с созданием объекта недвижимости, тесно связан с инвестиционным рынком и рынком строительных услуг. Субъектам рынка жилья здесь важно обеспечить финансирование процесса создания объекта, будь то покупка готового, строительство или реконструкция жилых зданий. В табл. 2.6 отмечены финансовые инструменты, используемые в финансировании первичного рынка.
В мире самым распространенным механизмом финансирования первичного рынка коммерческого жилья является кредитование. Застройщик производит строительство объекта жилой недвижимости за счет:
собственных средств 1015 %;
банковского кредита (коммерческий кредит) 6065 %;
привлеченных средств 2030 %.
Одновременно со строительством застройщик при посредничестве профессиональных брокеров риэлтеров проводит рекламную кампанию и предлагает желающим приобрести жилье.
Покупатели приобретают жилье с помощью долгосрочного ипотечного жилищного кредита.
В случае, если жилье строится для нужд муниципалитета или других организаций, финансирование организуется с учетом их интересов, однако и в этом случае часто прибегают к коммерческому кредитованию строительства.
Вторичный рынок. В российской практике на вторичном рынке практически не используются финансовые инструменты сделки оплачиваются наличными.
В развитых странах самой распространенной формой сделки на вторичном рынке является покупка с помощью ипотечного жилищного кредита.
Таблица 2.6
Финансовые инструменты, применяемые на первичном рынке в России
В развитых странах самой распространенной формой сделки на вторичном рынке является покупка с помощью ипотечного жилищного кредита.
Таблица 2.6
Финансовые инструменты, применяемые на первичном рынке в России
2.3. Объекты рынка жилья
2.3.1. Понятие «жилище»
Товаром на рынке жилья выступает жилье, жилище одно из основных материальных условий существования человека.
Жилье наряду с пищей и одеждой относится к элементарным потребностям человека. Биологически сама жизнь человека невозможна, если у него нет минимально необходимой пищи, одежды и укрытия. Социальная сторона человека существенно трансформирует элементарную потребность в жилье по двум направлениям /2.75/: социально-биологическом требование обособления и отдыха;
социальном потребность в общении, производстве, познании и регулировании.
В основе пространственной организации жилья на всех стадиях исторического развития человечества можно проследить, как семья предъявляла требования к обособлению своего жилища: от отдельной землянки до отдельного дома или квартиры.
С другой стороны, всем членам семьи необходимо создать условия для их широкого общения. Прослеживается постепенное изменение соотношения противоречивых требований обособления и общения по мере перехода от одного уровня систем жилья к другому. Сегодняшнее жилище результат взаимодействия порой разнонаправленных тенденций в производственной, социальной, экономической, финансовой, культурной жизни общества.
Производством жилья занимается отрасль народного хозяйства жилищное строительство. В определенном смысле степень развития жилищного строительства демонстрирует степень развития государства и общества в целом.
Функциональное назначение жилища связано с социальной структурой общества. В СССР, по мнению советских экономистов, не существовало жилищного вопроса, который в свою очередь существовал при капитализме. Большевики осознанно исключили жилье из товарного оборота, понимая, каков социальный заряд жилищной проблемы. Тоталитарное государство построило систему распределения жилья, непременным атрибутом которой являлись многолетние очереди, злоупотребления чиновников, беспредел аппаратчиков.
С переходом к рыночной экономике жилищный вопрос «появился» и в России.
Социальные и экономические изменения, происходящие в период рыночных реформ, заключаются в том, что: жилье становится товаром;
государство перекладывает на жильцов расходы по содержанию жилища;
расслоение общества по доходам приводит к дифференциации жилья в зависимости от уровня платежеспособного спроса.
Появляется многообразие форм собственности на жилище. С появлением собственника жилища появляется необходимость в финансовом капитале, обеспечивающем функционирование рынков жилищного, строительного, инвестиционного, ипотечного.
И, наконец, жилище играет огромную роль в формировании культурной среды обитания человека. Духовный мир ребенка начинает формироваться в жилище родителей, в котором воплощен определенный культурный опыт предшествующих поколений. Поэтому так важна роль архитектуры, которая призвана отражать определенную проекцию образа жизни общества, его качество и меру воздействия на отдельного человека /2.75/.
2.3.2. Классификация объектов рынка жилья на основании физического, экономического и правового описания
Анализируя материал, изложенный в § 2.2, приходим к выводу, что объекты рынка жилья, равно как и вообще объекты рынка недвижимости, могут быть полностью охарактеризованы, если имеется их описание по физическим, экономическим и правовым параметрам. Выделяя тот или иной параметр, легко классифицировать объекты рынка жилья.
Классификация объектов рынка жилья на основании их физического описания
Физическое описание объекта рынка жилья содержит его техническое описание, включающее геометрические параметры (площадь, объем, линейные размеры), описание конструкций и их характеристик, описание дома, элементом которого является объект (например квартира в многоквартирном доме) и пр. Такое описание позволяет идентифицировать объект недвижимости по физическим характеристикам. Естественным неотъемлемым параметром объекта недвижимости является адрес объекта.
Среди физических параметров потребители на рынке жилья выделяют те, которые, по их мнению, являются определяющими. К ним относят:
тип застройки и жилого помещения;
этажность дома (в многоэтажных домах и этажность квартиры);
материал стен;
тип планировки.
Основной классификацией является тип застройки и тип жилого помещения.
Квартирой называют конструктивно обособленную сложную функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенную и в административном порядке признанную пригодной для постоянного проживания граждан. Квартира должна иметь обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования. Квартира должна иметь хотя бы два функциональных объема (комнаты), а в ее пределах не должно быть функциональных частей (площадей, объемов) других квартир или мест общего пользования.
Жилым помещением может быть не только квартира, но и отдельная комната, например, комната в общежитии. Жилой комнатой называется конструктивно обособленная функциональная неделимая часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры.
Технический учет жилищного фонда в Российской Федерации выполняют учреждения системы бюро технической инвентаризации (БТИ). Основой для построения системы БТИ в новых условиях явилось постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. 1301. Постановление указывает, что основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства и стоимости объектов жилищного фонда.
В настоящее время работа БТИ регламентируется Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике /1.9/.
В соответствии с Инструкцией результаты технической инвентаризации жилья указывается в учетно-технической документации, группируемой в инвентарное дело. Элементом учетной документации, которая выдается владельцу жилой недвижимости, называется «техническим паспортом» объекта жилой недвижимости. Учет принадлежности жилой недвижимости осуществляется в соответствующем разделе технического паспорта на основе информации, поступающей от учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Экономическое описание объектов рынка жилья
Экономической характеристикой объекта жилой недвижимости является его стоимость.
Можно выделить следующие виды стоимости жилья:
инвентаризационная стоимость;
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость.
Инвентаризационная стоимость. Такая стоимость определяется БТИ по методикам, основанным на осредненных параметрах, рассчитываемых для регионов и районов. Достаточно укрупненный характер используемых параметров приводит к значительным отклонениям значений инвентаризационной стоимости от действительных цен, фиксируемых в сделках.
В современной рыночной экономике России инвентаризационная стоимость объектов, определенная БТИ, используется для налогообложения жилой недвижимости. С определенным допуском можно утверждать, что инвентаризационная стоимость жилья в России есть аналог стоимости в целях налогообложения, принятой в развитых странах /2.112/.
Рыночная стоимость. Первым опытом введения системы определения рыночной стоимости жилой недвижимости на государственном уровне явилась «Временная методика оценки жилых помещений», утвержденная приказом Минстроя РФ от 30 октября 1995 г. 17-115. В соответствии с основной целью, которую ставила перед собой методика, определялись нижние и верхние границы цен сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений в Российской Федерации.