Избежать подобного рода кризисов оказывается возможным там, где участники оборота располагают полной и фактически правильной (достоверной) информацией о правах на недвижимость. Поскольку же число этих участников неопределенно, соответствующие сведения о недвижимости должны служить интересам именно неограниченного круга лиц, а вовсе не какой-то их закрытой группе не одному лишь суду и не какому-то отдельному администратору. Проще говоря, обеспечить обороту недвижимостей необходимую прочность возможно лишь при том условии, что доступ к соответствующим сведениям открыт для публики, что эти сведения не составляют какой-либо канцелярской тайны. Таким образом, к требованию полноты и фактической правильности сведений о правах на недвижимость присоединяется требование об их гласном (публичном) характере. Психологический расчет в этом случае прост: если о принадлежности какого-то права известно всем, то, с одной стороны, его существование весьма просто доказать в случае спора (notorium non eget probatione), а с другой это обстоятельство просто выяснить и до возникновения спора.
§ 1.3. Основные приемы обеспечения полноты, достоверности и гласности сведений о правовом положении недвижимости
Наличие полной, фактически правильной (достоверной) и гласной информации о правах на недвижимое имущество является условием стабильности его оборота, а поэтому и непосредственной целью гражданско-правового регулирования операций с недвижимостью во всех развитых правопорядках истории и современности[46].
В тех правовых системах, где эта задача была осознана скорее, постепенно стали вырабатываться особые юридико-технические средства, направленные на то, чтобы обеспечить в отношении недвижимостей режим исчерпывающей, достоверной и открытой правовой информации. В силу своей рациональности и эффективности выработанные приемы с теми или иными коррективами воспроизводились в других правопорядках и стали в конце концов восприниматься в качестве именно общих, основных способов обеспечения наиболее полного и правильного «очерка правовых отношений недвижимого имущества».
В тех правовых системах, где эта задача была осознана скорее, постепенно стали вырабатываться особые юридико-технические средства, направленные на то, чтобы обеспечить в отношении недвижимостей режим исчерпывающей, достоверной и открытой правовой информации. В силу своей рациональности и эффективности выработанные приемы с теми или иными коррективами воспроизводились в других правопорядках и стали в конце концов восприниматься в качестве именно общих, основных способов обеспечения наиболее полного и правильного «очерка правовых отношений недвижимого имущества».
А. Изначально эти средства сводились к особо торжественному, «символико-сенситивному»[47] обряду установления права, предполагавшему обязательное присутствие представителей общества, которые в случае необходимости могли бы впоследствии напомнить о том, какое именно право было передано приобретателю (римская mancipatio, старогерманская Sale и др.). При этом народная смекалка подсказывала и оригинальные способы, которые могли бы закрепить сделочный обряд в памяти поколений.
В случае с Sale среди свидетелей сделки необходимо присутствовали несколько мальчиков, которых драли за уши по наступлении юридической кульминации действа. Значительность собственной роли, сыгранной в совершении акта об установлении права, надолго запечатлевала это событие в их памяти, и даже по прошествии многих лет всегда можно было отыскать одного из тех, кто мог бы авторитетно засвидетельствовать факт проведения обряда[48].
В других случаях к процессу привлекалось и само государство. Удовлетворяя свой собственный фискально-политический интерес в надзоре за распределением земельных участков, государственная власть попутно помогала и реализации частных потребностей: авторитет содействующего совершению сделки государства с легкостью замещал свидетельства всех прочих очевидцев (римская in iure cessio, германская Auflassung[49]). После заключения сторонами сделки о передаче права на недвижимость соответствующее государственное установление (обычно суд) постановляло особый акт, имеющий своей целью подтвердить, что переход права и в самом деле состоялся. Этим формальным документом как раз и обеспечивалось наилучшее доказательство прав нового собственника недвижимости[50].
Особый авторитет акта, составленного и утвержденного властью самого государства, приводил к тому, что право на недвижимость признавалось отныне именно таким, каким оно было подтверждено в самом этом акте: незаявленные претензии третьих лиц считались погашенными и уже не могли навредить управомоченному, ведь обратное подрывало бы доверие к публичной власти[51]. Для объяснения этого зачастую прибегали к фикции. Утверждалось, в частности, что участие государства сводится в этих случаях не к тому, чтобы только разрешить или же засвидетельствовать состоявшийся переход права на недвижимость, а будто бы к тому, чтобы первоначально его пожаловать управомоченному: «Право переходило не прямо от отчуждателя к приобретателю, а сначала от отчуждателя к судье, а потом от судьи к приобретателю»[52]. Естественно, что частные лица оспаривать такое пожалование не смели и не могли. Тем не менее возможностью заявить о своих претензиях до окончательного утверждения права они все-таки располагали, ведь публичный характер процесса предполагал, что о нем знают все заинтересованные лица, а если же они своих требований не заявляли, то делали это, скорее всего, именно потому, что не имели в этом соответствующего интереса.
Наряду, а возможно, еще и до этих способов публичного установления прав на недвижимое имущество[53] стал формироваться и более эффективный подход к их оглашению, принятый впоследствии за основу в большинстве развитых правопорядков. Решение сводилось к тому, что в целях обеспечения полного, достоверного и гласного списка всех прав на недвижимость учреждались специальные («городские», «ипотечные», «вотчинные», «поземельные»[54] и т. п.) книги, реестры, заполнение которых поручалось отдельным государственным органам (судам, городским магистратам и т. п.)[55].
Книги эти велись таким образом, что в каждой из них сосредоточивались записи обо всех правах на все объекты недвижимости, расположенные на данной территории. Этим достигался вполне определенный практический результат: сведения о правовом положении какого-либо объекта недвижимого имущества могли быть почерпнуты только из той книги, которая специально предназначалась для данной территории.
Б. Техническая сторона внесения соответствующих записей предполагает возможность их размещения либо в разделе (листе), приуроченном к отдельному объекту недвижимости (реальная система ведения книги), либо же в разделах (листах), посвященных каждому из обладателей прав на недвижимость (персональная система).
Наибольшую практическую полезность показала именно первая из них: для того, чтобы выяснить все установленные на объекте недвижимости права, в этом случае достаточно знать, что это за объект и где он расположен. Имея эти сведения, любое заинтересованное лицо может с легкостью отыскать приуроченный к соответствующему адресу отдел поземельной книги и получить исчерпывающую информацию обо всех субъективных правах, записанных на этот объект в пользу кого бы то ни было.
Персональная же система ведения реестра предполагает выполнение гораздо более трудной задачи. В этом случае вместо того, чтобы сосредоточиться в одном отделе, посвященном конкретной недвижимой вещи, записи об установленных на ней правах разносятся по «персональным» отделам книги, которые ведутся для каждого управомоченного. Поэтому для того, чтобы выяснить действительное положение какого-то недвижимого объекта, необходимо знать всех лиц, которые были когда-либо управомочены делать в отношении него какие-либо распоряжения. Очевидно, что это не только неудобно, но и далеко не всегда выполнимо. Тем не менее пропуск приобретателем недвижимости сведений хотя бы об одном из таких лиц грозит ему тем, что его приобретение окажется обремененным такими правами, о которых ему ничего не было известно[56]. Естественно, что цель обеспечения наиболее полных и достоверных сведений о правовом положении недвижимости, которые были бы легко доступны каждому заинтересованному лицу, при таких условиях едва ли достигается.
В связи с этим наибольшее распространение получила именно реальная система ведения поземельных книг.
В. Очевидно, что мало предусмотреть необходимость ведения поземельной книги как таковой, следует обеспечить полноту содержащихся в ней сведений, добиться заполнения этой книги, побудить участников оборота к неукоснительной фиксации в реестре принадлежащих им прав на недвижимость.
В качестве содействующих этому мер был опробован довольно широкий круг приемов.
В одних случаях в качестве стимула к скорейшей фиксации в реестре субъективных прав на недвижимость использовались административные штрафы, налагаемые на правообладателей в случае пропуска установленного для записи срока[57].
В других применялись меры именно частноправовой направленности. К примеру, содержащимся в публичном реестре записям придавалось такое значение, согласно которому они рассматривались в качестве пусть и не единственных, но все-таки наиболее весомых доказательств существования зарегистрированных прав. Вследствие этого у каждого обладателя субъективного права на недвижимость появлялся практический резон к тому, чтобы зафиксировать свое право в реестре, получив тем самым определенные льготы в его осуществлении (одно из наиболее авторитетных доказательств существования этого права именно его публичное подтверждение[58]).
Затем прибегали к приему, когда занесенному в реестр праву сообщался характер привилегированного: из нескольких конкурирующих правообладателей (например, нескольких ипотечных кредиторов) выигрывал тот, кто первым позаботился о записи своего права[59]. Характерно, что проигравший в этом случае полностью своих прав не утрачивал, их юридическая сила не отрицалась, но осуществить их можно было только по разрешению, с согласия привилегированного кредитора. Таким образом, стимулирующий к записи субъективного права момент тоже сводился к тому, что лицу, зафиксировавшему свое право в реестре, предоставлялись особые льготы в его осуществлении.
Наконец, в силу очевидных практических преимуществ наибольшее распространение получил метод, известный в настоящее время под названием принципа внесения.
Полнота подлежащих записи в поземельную книгу сведений стала обеспечиваться правилом, в соответствии с которым регистрационной записи о праве придается значение одного из элементов фактического состава, лежащего в основе возникновения права, надлежащего способа его приобретения. Внесением записи о праве в специальный реестр завершается процесс возникновения права, именно с этого момента считается накопленным состав юридических фактов, необходимых для его приобретения: право возникает только через внесение, без регистрации оно и вовсе не возникает[60]. Поэтому только тот, кто записан в книгу в качестве управомоченного, легитимируется на какие-либо распоряжения соответствующим объектом недвижимости; распоряжения всех прочих, которые могли бы считаться действительными управомоченными в отсутствие поземельных книг (так называемые материально-управомоченные), признаются недействительными. Таким же образом регулируются и случаи изменения или прекращения однажды зарегистрированного права: оно рассматривается как изменившееся или отпавшее только после того, как будет сделана соответствующая запись в книге. Стимулирующая сила этих правил очевидна: главная цель участников оборота установление, изменение или прекращение субъективных прав на недвижимость достижима лишь постольку, поскольку они подчинились необходимости записи в реестр (см., например, § 873, 875, 877 ГГУ, § 431, 451, 481 АГУ, ст. 656, 731, 746, 783, 799 Швейцарского гражданского уложения (далее ШГУ).