Естественным следствием развития начала внесения выступают правила о порядке разрешения коллизий между конкурирующими правами. Они разрешаются на основе старшинства этих прав, определяемого моментом их записи в поземельную книгу (§ 879 ГГУ): чем раньше право было записано, чем оно «старше», чем выше его ранг, тем больше шансы на его осуществление, ведь оно может быть реализовано преимущественно перед более поздними.
В законодательстве отдельных иностранных государств принцип внесения проводился не столь решительно: в этих случаях исходили из того, что право собственности на недвижимое имущество может быть передано и вне реестра, для этого достаточно соглашения о переносе собственности или же еще и передачи владения самой вещью. Однако в целях побуждения участников сделок с недвижимостью к записи их прав в реестр определенные юридические последствия с этой записью все-таки связывались. Так, распорядиться недвижимостью, определить ее юридическую судьбу признавался способным лишь тот, кто значился ее собственником по книге. Соответственно этому практика рождала ситуации, когда, передав кому-то и владение, и собственность, лицо продолжало тем не менее считаться собственником по реестру. Вновь передать право собственности на отчужденный объект кому-то еще этот записанный «собственник» уже не мог, ведь для этого ему нужно было бы владеть вещью. Возможность же устанавливать на вещь такие права, возникновение которых с передачей владения не связывалось (например, ипотеки), за ним тем не менее сохранялась[61]. Вследствие этого возникала парадоксальная и «режущая глаз» ситуация так называемого дуплицитета прав: не записанный в реестр новый фактический собственник вещи владеет и пользуется, но никак не может ею распорядиться, а не вычеркнутый из книги отчуждатель исчерпывает стоимость этой вещи ипотеками[62].
Ограничения действия принципа внесения могут иметь и более рациональное основание. Необходимо помнить, что главным идейным стержнем его применения выступает стремление доставить обороту гласный источник полных и достоверных (правильных) сведений о правовом положении объектов недвижимого имущества. Естественно, что в тех случаях, когда по тем или иным причинам осуществление этой идеи оказывается нецелесообразным, невозможным или же противоречащим иным правовым началам настолько, что негативные последствия этого перевешивают возможную пользу, в ее проведении не упорствуют.
К примеру, лишена практической целесообразности регистрация таких субъективных прав на недвижимость, степень экономической значимости и хозяйственной обременительности которых настолько мала, что с легкостью выдерживается хозяйством любого лица. В качестве иллюстрации могут быть приведены некоторые проявления отношений соседства (ius vicinitatis) ряд специфических правомочий, оправдываемых условиями общей скученности городской и сельской жизни: право опереть постройку на стену соседа, право на совместное использование различных «пограничных» сооружений (общих полос земли, межей, рвов, изгородей и т. д.; см. § 921, 922 ГГУ, ст. 657 ФГК).
К примеру, лишена практической целесообразности регистрация таких субъективных прав на недвижимость, степень экономической значимости и хозяйственной обременительности которых настолько мала, что с легкостью выдерживается хозяйством любого лица. В качестве иллюстрации могут быть приведены некоторые проявления отношений соседства (ius vicinitatis) ряд специфических правомочий, оправдываемых условиями общей скученности городской и сельской жизни: право опереть постройку на стену соседа, право на совместное использование различных «пограничных» сооружений (общих полос земли, межей, рвов, изгородей и т. д.; см. § 921, 922 ГГУ, ст. 657 ФГК).
Затем, нет практического смысла в регистрации таких прав, которые хотя и имеют существенное хозяйственное значение для участников оборота, но в то же время являются «сами собою разумеющимися по правовому строю страны»[63], а потому легко распознаваемыми и помимо обращения к реестру. Ясно, например, что об обязанности уплачивать лежащие на недвижимом имуществе подати (налог на имущество) каждому предоставлено узнать из содержания самого закона, а вовсе не реестра. В этих случаях говорят, что гласность, присущая закону, заменяет гласность реестра[64].
В некоторых правопорядках, последовательно придерживающихся принципа необходимой юридической связанности земельных участков и расположенных на них объектов (см. § 1.1 настоящей работы), в силу наглядности тех обстоятельств, с которыми закон связывает их возникновение и существование, не принято записывать в реестр сведения и о некоторых сервитутах таких субъективных правах на чужое имущество, в основе которых лежит не столько собственно сделка, сколько также и доступные восприятию каждого особенности хозяйственной связанности и «топографического положения»[65] недвижимых объектов[66].
Практическая целесообразность начала внесения получает оценку и в практике современных российских судов: юридически обеспеченная возможность владения и пользования недвижимой вещью, переданной приобретателю во исполнение договора, признается за ним помимо регистрации, ведь в противном случае до совершения записи он был бы полностью беззащитен[67].
В известном же количестве случаев последовательная реализация начала внесения оказывается не столько нецелесообразной, сколько именно вредной, действующей не к укреплению, а к ослаблению прав на недвижимость. Например, одной из основных идей наследственного права является начало универсального правопреемства: состояние присвоенности наследственного имущества не должно прерываться; имущество переходит к наследникам в неизменном виде как единое целое в один и тот же момент и считается принадлежащим им со времени смерти наследодателя. Мотив этих норм следующий: в вопросе о том, кому именно принадлежит наследуемое имущество после ухода наследодателя, нельзя допускать даже временной неопределенности, ведь каждый такой случай повод увернуться от исполнения долга или же растратить чужое наследство. Если бы начало внесения действовало и при наследовании, то моменты открытия наследства и возникновения у наследников прав на входящую в его состав недвижимость неминуемо бы разделялись во времени. Поэтому обычным является правило о том, что права на оставленную умершим недвижимость возникают у его наследников независимо от внесения (см., например, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Аналогичные правила формулируются и применительно к правопреемству при реорганизации юридических лиц (см., например, ст. 58 ГК РФ). Однако последующие распоряжения унаследованной или полученной в ходе реорганизации недвижимой вещью обычно признаются возможными лишь после того, как приобретенное в порядке универсального правопреемства субъективное право будет внесено в реестр: начало внесения возобновляет свое действие (см., например, абз. 4 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Во избежание возможных злоупотреблений и попыток обойти предписания закона об общности имущества, нажитого супругами во время брака, последнее признается их совместной собственностью, независимо от того, на чье имя оно было приобретено и зарегистрировано (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее СК РФ): из-под действия начала внесения изымается право того супруга, который, не участвуя в сделке по приобретению недвижимости, приобретает на нее право общей совместной собственности на основании закона (п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34 СК РФ).
Различным правопорядкам известны и другие отступления от проведения начала внесения. Например, из-под действия начала внесения изымаются права, в которых проявляется сугубо властная функция государства: судебное решение об установлении или признании права, арест как мера обеспечения иска и исполнимости решения суда, как мера по обеспечению уплаты налога и т. п. Принято считать, что частные интересы участников оборота должны в этих случаях уступить интересу общему: отговариваться незнанием этих прав не допускается[68].
Тем не менее запись этих прав в реестр небесполезна. Истории гражданского права известны примеры, когда с целью вящего предупреждения третьих лиц в поземельную книгу планировалось вносить сведения даже и об объеме дееспособности хозяина недвижимости: об «ограничениях, связанных с учреждением над собственником опеки по малолетству или несовершеннолетию, безумию или сумасшествию, поступлением в монашество»[69] и т. п. Запись этих сведений производится для того, чтобы облегчить третьим лицам «возможность осведомляться относительно рассматриваемого рода ограничений»[70]. Каких-либо материально-правовых последствий с внесением этой информации в реестр тем не менее не связывается: «Такое внесение имеет значение не условия самого существования известного ограничения или обязательности его для третьих лиц а только [лишь] акта оглашения»[71].
Г. Благодаря неукоснительному применению начала внесения содержание реестра постоянно пополняется новыми записями о разнообразных правах, установленных в отношении того или иного объекта недвижимости. Однако же цель обеспечения действительной полноты содержащихся в реестре сведений не может быть достигнута только лишь тем, что все эти права будут в нем указаны наперечет, поименно. Необходимо добиться максимальной определенности и в описании этих прав: в том, кому это право принадлежит, на что именно оно распространяется, каким именно содержанием характеризуется и т. д.
Обеспечению максимальной полноты и определенности тех сведений, которые должны быть включены в реестр благодаря началу внесения, служит начало их специалитета. Его суть сводится к тому, что во избежание возможных заблуждений сверяющихся с реестром лиц каждое из записываемых прав должно быть предельно четко индивидуализировано по его субъектам, содержанию, объему, основаниям возникновения и предмету (§ 1115 ГГУ, § 433 АГУ, ст. 783, 796 ШГУ, ст. 2426 ФГК): в этом смысле любое из внесенных в книгу прав признается специальным, характеризующимся не общими (generalis), а именно конкретными, частными (specialis) признаками[72].
Если реализация прочих требований не предполагает ничего другого, кроме их нормативного закрепления, то для индивидуализации прав на недвижимость по их предмету (см. § 1.1) в реальных системах ведения поземельных книг предусматривается особый технический прием.