Каждому самостоятельному объекту недвижимости посвящается специальный раздел, лист (folium) реестра, в котором и фиксируются все подлежащие регистрации права (ст. 945 ШГУ): «Каждая недвижимость представляет отдельный самостоятельный предмет записи и имеет свой особый номер и лист в книге».
Практическая значимость этого технического решения очевидна: права, внесенные в соответствующий раздел, относятся именно и только к этому имуществу и в силу доступности содержания книг для публики, равно как и непосредственной наглядности сведений о правовом положении недвижимости, могут быть легко выяснены; обозримость всех правоотношений по поводу данного объекта существенно облегчается.
Для индивидуализации прав на недвижимое имущество по предмету проводится и обратное правило: недвижимая вещь только тогда может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта оборота, когда в отношении нее ведется самостоятельный лист в реестре. Поэтому распоряжение составной частью недвижимого объекта, пусть даже и выделенного в натуре, признается возможным только тогда, когда состоявшееся разделение вещи получит отражение в самом реестре когда на появившиеся в результате этого дробления новые объекты будут заведены отдельные листы.
Д. Соответствие содержащихся в поземельной книге записей действительному положению дел (фактическая достоверность, правильность книги) является одной из основных целей ее заполнения. Отсюда становится ясным то значение, которое имеют предусмотренные законодательством меры, направленные к достижению этого соответствия. Поскольку же везде, где в то или иное время появлялись специальные поземельные реестры, их заполнение поручалось различным административным или судебным органам государственной власти, то забота об обеспечении фактической достоверности книги возлагалась на них. Именно эти органы и должны были выполнять все необходимые действия по проверке достоверности (фактической правильности) предъявленных к записи сведений, защищая при этом не только общественный, но также и сугубо государственный, учетно-казенный интерес.
Так как речь идет о внесении в реестр информации о субъективных правах, то проверка достоверности заявленных сведений во всех случаях сводилась к тому, чтобы были исследованы основания возникновения этих прав, оценена их действительность и, следовательно, юридическая сила порождаемых ими прав, разрешен вопрос о том, подлежат ли эти права записи в книгу в принципе.
При установлении законодательных правил о том, как далеко может идти административный интерес проверяющих, насколько обширна может быть их компетенция по оценке заявленного права и лежащей в основании его возникновения сделки, в истории гражданских законодательств государств Европы были опробованы несколько приемов.
Первый из них, получивший название принципа материального легалитета регистрируемых прав, предусматривал, что над участниками сделки с недвижимостью устанавливается своеобразная государственная опека: рассматривающий просьбу о регистрации субъективного права чиновник был не только волен, но и обязан проверить как собственно действительность сделки (ее соответствие материально-правовым требованиям), так и то, не заблуждаются ли стороны в необходимости ее совершения, не ошибаются ли они в своих мотивах, не допускают ли неверных или опрометчивых в хозяйственном плане шагов и т. п. Итогом же столь строгой инспекции мог стать официальный отказ в регистрации заявленного права по соображениям нежелательности соответствующей хозяйственной операции: по произволу государственного чиновника юридически действительная сделка лишалась правового эффекта[73]. Очевидно, что, если бы подобного рода проверки проводились в современных условиях, когда оборот недвижимостей уже не сковывается былыми семейно-родовыми и общественно-политическими узами, его участники подвергались бы совершенно неоправданным ограничениям, что входило бы в противоречие с общей идеей реестра как инструмента разумного содействия обороту, а вовсе не его подавления.
В качестве другой крайности практиковалось решение, при котором под влиянием господствовавших тогда идей о сугубо состязательном характере гражданского процесса полномочия регистрационных органов по проверке основательности заявленных к записи прав ограничивались по максимуму, и о какой-либо проверке этих прав речи, по большому счету, не шло. Вследствие этого в реестр весьма часто включались сведения о несуществующих правах, основывающихся на очевидно недействительных сделках, совершенных неуправомоченными субъектами в отношении неподвластных им объектов[74]. Очевидно, что цель обеспечения фактической правильности (достоверности) записываемых в поземельную книгу сведений в этих случаях не достигалась.
Наконец, был выработан третий, компромиссный подход, получивший название умеренного или же формального легалитета записываемых прав, который и стал в конце концов общеупотребимым в большинстве европейских правопорядков. Его суть заключается в том, что на чиновников регистрирующего органа возлагается обязанность исследовать лежащую в основании заявленного права сделку преимущественно именно с ее внешней, формальной стороны: устанавливаются личности участников сделки; проверяется их право- и дееспособность; устанавливается тождественность лица, указанного в реестре в качестве управомоченного, лицу, распорядившемуся недвижимостью по договору; проверяется, соблюдены ли требования к форме совершения сделки, получены ли предусмотренные законом согласования ее совершения, не содержат ли пункты сделки очевидного противоречия требованиям закона; подлежит ли заявленное право регистрации; не препятствуют ли уже содержащиеся в реестре записи тому, чтобы в него была внесена требуемая, и т. п. (ст. 965 ШГУ). Иные, внутренние условия действительности сделки, лежащей в основании регистрируемого права (как, например, свобода и правильность формирования воли на совершение сделки; справедливость ее условий, целесообразность ее совершения; нарушение ее исполнением какой-либо договорной обязанности собственника и т. п.), ведущим поземельную книгу органом в расчет не принимаются.
Е. Применением начал внесения, специалитета и легалитета поземельных книг и содержащихся в них сведений достигается цель формирования по возможности полного и достоверного источника сведений о правовом положении объектов недвижимого имущества. Поскольку накопление этой информации призвано служить гражданскому обороту, ограждению любого его участника от ошибок, связанных с незнанием истинного положения дел, то записанные в книгу сведения должны быть гласными, доступными для изучения максимально широким кругом лиц.
На протяжении всей истории существования специальных поземельных книг, заполнение которых обеспечивалось не столько в казенных целях, сколько для информирования участников оборота о правовом статусе объектов недвижимости, достижению этого служили законодательные правила о свободном доступе (непосредственном или через предоставление выписок) к сведениям поземельных книг либо всех лиц (ст. 2449 ФГК), либо же тех, кто сумеет доказать регистрирующему органу свой интерес в ознакомлении с книгой (ст. 970 ШГУ).
Так как свобода в получении необходимой информации не ставится в этом случае в зависимость от усмотрения чиновников, целям упрочения гражданского оборота недвижимости в наибольшей мере соответствует именно первый из указанных подходов с тем, однако, чтобы во избежание возможных злоупотреблений заинтересованным частным лицам предоставлялась информация не обо всем имуществе записанного в книгу лица, а лишь о конкретных объектах интереса, прямо указанных в соответствующем запросе.
Ж. Сам по себе сугубо формальный акт записи в реестр для возникновения, изменения или прекращения регистрируемого права недостаточен. Запись в реестре не заменяет, а лишь дополняет процесс накопления обычно требующихся для этого юридических фактов: если в качестве основания возникновения субъективного права закон называет сделку, то ее совершение предшествует внесению записи в книгу и обусловливает его; когда основанием субъективного гражданского права закон объявляет акт государственного органа, издание этого акта необходимое условие для внесения соответствующей записи в реестр и т. д. Иначе говоря, запись в книгу имеет значение не основания изменения права, а лишь средства к такому изменению[75].
Естественно, что каждый недостаток в череде этих юридических фактов вызывает и ошибку в записи. Например, при недействительности сделки, направленной на возникновение или прекращение права, внесенная на ее основании запись будет сообщать о праве, которое в действительности не существует, либо же, наоборот, умалчивать о каком-либо из существующих субъективных прав. Та же ситуация имеет место и тогда, когда запись о праве вносится в реестр или же удаляется из него случайно, по ошибке.
Другими словами, цель обеспечения фактической достоверности (правильности) реестра не всегда достижима: содержание реестра может не соответствовать действительности.
Практический эффект начала внесения, таким образом, не абсолютен: «Нельзя быть обладателем права, не будучи записанным в книгу в этом качестве; но, даже будучи записанным, можно и не быть еще таковым, если эта запись состоялась неправильно»[76]. Полной картины существующих в отношении недвижимой вещи прав в этих случаях получить не удается. Цель ведения поземельных книг упрочение оборота недвижимостей не достигается, ведь каждый случай расхождения между реестром и действительным положением дел есть предпосылка к тому, что доверившееся реестру лицо обманется в своих ожиданиях и лишится приобретенной вещи.
Ввиду этого со временем и был выработан особый прием юридической техники[77], посредством которого поземельной книге сообщается так называемое свойство публичной достоверности[78] фиктивная, сугубо юридическая характеристика реестра в качестве надежного и безошибочного источника сведений о правовом положении недвижимого имущества.
Для этого в гражданский закон вводится правило, устанавливающее, что для тех приобретателей, которые при совершении сделки с недвижимостью добросовестно полагались на реестр, его содержание признается достоверным, хотя бы это и не соответствовало действительности[79]. Непосредственный практический эффект этого правила сводится к тому, что доверившиеся реестру лица освобождаются из-под действия принципа nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet[80].
Ввиду этого со временем и был выработан особый прием юридической техники[77], посредством которого поземельной книге сообщается так называемое свойство публичной достоверности[78] фиктивная, сугубо юридическая характеристика реестра в качестве надежного и безошибочного источника сведений о правовом положении недвижимого имущества.
Для этого в гражданский закон вводится правило, устанавливающее, что для тех приобретателей, которые при совершении сделки с недвижимостью добросовестно полагались на реестр, его содержание признается достоверным, хотя бы это и не соответствовало действительности[79]. Непосредственный практический эффект этого правила сводится к тому, что доверившиеся реестру лица освобождаются из-под действия принципа nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet[80].