В случае недостаточности денежных средств заемщика для исполнения им обязательств по настоящему договору в полном объеме, устанавливается следующая очередность погашения требований кредитора:
1 расходы кредитора;
2 комиссии кредитора;
3 просроченные проценты;
4 просроченная задолженность по кредиту (или основной долг);
5 проценты за пользование просроченной задолженностью;
6 проценты за пользование кредитом;
7 задолженность по кредиту (основной долг).
5. Неустойка (штрафы, пени и пр.)
Чтобы отменять данные пункты, юристы рекомендуют писать исковое заявление. Если на вас подали иск, пишите возражения к исковому заявлению о недействительности договора в этих частях.
В исковом заявлении о взыскании задолженности по кредитному договору и расчете суммы задолженности (цены иска) банк, как правило, указывает сумму задолженности, начисленную заемщику в соответствии с очередностью списания задолженности (погашения требований кредитора), установленной кредитным договором, а не Гражданским кодексом РФ.
Делает это банк потому, что при таком варианте расчета сумма задолженности окажется больше, чем при расчете в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Что нам говорит закон? Согласно ст. 319 Гражданского кодекса РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем проценты, а в оставшейся части основную сумму долга.
Но кредитор еще должен доказать, что это его издержки! Таким образом, для того, чтобы суд при вынесении решения по иску банка к заемщику о взыскании задолженности по кредитному договору руководствовался не положениями кредитного договора, а положениями ст. 319 Гражданского кодекса РФ, ответчику (заемщику) в отзыве на исковое заявление необходимо заявить о недействительности кредитного договора в этой части, а также заявить ходатайство о предоставлении банком в суд расчета задолженности, произведенного на основании ст. 319 Гражданского кодекса РФ. В этом случае сумма иска у вас уменьшится, и очень существенно.
6. Оформление закладной
В соответствии с условиями настоящего договора и договора купли-продажи квартиры, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, составить при участии кредитора и надлежащим образом оформить закладную.
1. Залогодатель.
2. Правильность написания Ф.И.О., паспортные данные, каждую букву.
3. Должник.
4. Первоначальный залогодержатель (открываете сайт банка и проверяете все от лицензии).
5. Обязательство, обеспеченное ипотекой (номер договора, дата, сумма, срок, проценты, размер платежа; цель использования денежных средств).
6. Предмет ипотеки описание квартиры. Денежную оценку, всю информацию берете из заключения оценочного бюро, которое у вас должно быть на руках, в т. ч. информация об оценщике (физическое/юридическое лицо, номер отчета, дата).
7. Сведения о государственной регистрации права, в силу которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю и ипотеки:
а) наименование права частная собственность;
б) номер государственной регистрации на квартиру кадастровый/условный номер, дата регистрации из свидетельства ЕГРП, номер государственной регистрации ипотеки квартиры;
в) если были какие-то изменения в закладной, то они должны быть отражены в соглашении об изменении содержания закладной; подписаны с двух сторон; далее на отдельном листе прописано от руки, что соглашение об изменении содержания закладной от такого-то числа является неотъемлемой частью закладной, зарегистрировано такого-то числа, номер () такой-то.
Этот текст должен быть прописан государственным регистратором от руки, собственник должен написать Ф.И.О. (полностью) и подписаться. Документ должен быть прошит и пронумерован вместе с закладной, должно быть проставлено количество листов.
7. Обязанности заемщика по содержанию ипотеки
«Не допускать задолженности по уплате налогов, сборов, коммунальных и иных обязательных платежей, а также добросовестно исполнять иные обязательства, возникающие как у собственника предмета ипотеки. В случае образования долгов, либо появления новых кредиторов незамедлительно уведомить об этом кредитора.
Принимать меры, необходимые для сохранения квартиры, включая текущий и капитальный ремонт».
Этот пункт не соответствует закону, потому что на данный момент это ваша квартира, и вы в ней что хотите, то и делаете. Заводить собак или кошек, платить коммунальные платежи или нет это ваше право.
8. Безакцептное списание со счетов заемщика в любых банках
«Заключить с банками, в которых открыты счета заемщика, соглашения о безакцептном списании средств в соответствии с настоящим договором.
В случае открытия заемщиком новых счетов заключить с банками, в которых были открыты новые счета заемщика, соглашения о безакцептном списании кредитором средств со счетов заемщика»
То есть после заключения ипотечного договора, если вы в каком-то банке откроете новый счет, вы обязаны с ним заключить соглашение о списании ваших денег.
Вы соглашаетесь, что банк, предоставивший ипотеку, может списать ваши деньги с ваших счетов в других банках без всяких проблем.
ВАЖНО! Списание со счета физического лица возможно только в двух случаях: по его поручению или по решению суда. Безакцептное списание возможно только в договорных отношениях с юридическими лицами.
9. Проверка предмета ипотеки
«Предоставлять возможность кредитору или его представителям периодически не менее одного раз в год производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания квартиры, а также состава лиц, постоянно или временно проживающих в квартире, и основания для их проживания».
То есть к вам в любой момент может прийти работник банка, а вы обязаны отчитаться. Таким образом, нарушается ст. 23 Конституции РФ вмешательство в частную жизнь.
10. Взыскание предмета ипотеки
«В случае обращения взыскания на квартиру заемщик обязан сняться с регистрационного учета и освободить квартиру вместе со всеми проживающими в ней лицами в точение 30 дней, считая от даты предъявления кредитором требований о ее освобождении».
Таким образом, если вы не платежеспособны, то идете «на улицу». Этот пункт противоречит ст. 7, 15, 17, 18, 40, 55 и Конституции РФ вопрос должен решаться только в судебном порядке!
11. Требование досрочного погашения
«Кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы неустоек»
Пункт противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ «Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства». Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Одностороннее расторжение договора с требованием полного погашения займа, процентов, пени не соответствует нормам закона, поскольку нарушает принцип соразмерности, в силу которого гражданин как экономически слабая сторона в рассматриваемых правоотношениях (согласно Постановлению Президиума ВАС от 02.03.2010 г. 7171/09 и неоднократными указаниями Европейского суда по правам человека) нуждается в особой защите своих прав, что влечет необходимость в соответствующем правовом ограничении свободы договора для банков.
12. Ответственность заемщика
«Заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом».
Договор ипотеки распространяется только на заложенное имущество. А если вы соглашаетесь с этим пунктом, у вас могут забрать и другое имущество.
При нарушении сроков возврата кредита заемщик платит кредитору штрафную неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки.
Этот пункт незаконный, банк должен обосновать, что это такое пени. И чем они отличаются от «сложного процента». И сумма 0,2 % это огромная сумма, не надо с ней соглашаться.
13. Подсудность
«При возникновении разногласия споры рассматриваются в суде по месту нахождения кредитора».
По закону есть подсудность, подведомственность, т. е. там наверняка присутствует коррупционный сговор. Меняем пункт на «по месту регистрации/проживания заемщика».
14. Как поступить, если вы получили наследство, обремененное долгами?
14. Как поступить, если вы получили наследство, обремененное долгами?
Первый вариант самый благоприятный когда банк о вас не вспоминает, удовлетворившись получением страховой премии.
Второй вариант: В течение 6 месяцев после смерти владельца вы должны заявить свои права на наследство у нотариуса, но в права не вступать. Так вы можете жить хоть 10 лет: банк ничего не докажет, а вы можете абсолютно спокойно этим имуществом пользоваться (продать нельзя).
И, наконец, третий вариант. Мало кто знает, что наследники несут ответственность по долгам в сумме не большей, чем стоимость имущества, полученного в наследство. Если вы получили одни долги ничего платить не надо (ст. 1175 ГК РФ). Банки об этом знают, но наследникам, естественно, не сообщают.
Как вы поняли, у вас есть законная возможность отстоять свои права и вернуть свои деньги. Общайтесь с банками на равных, умейте отстаивать свои права.
Оптимизация платежей по кредиту
Если вы внимательно читали 2 предыдущие главы, то уже знаете о банках и кредитах больше, чем 99,9 % населения нашей страны.
В этой главе речь пойдет об оптимизации платежей по вашим кредитам.
Но сначала немного азов, хотя для многих из вас это введение, возможно, будет похоже на речь «капитана Очевидность».
Итак, поехали. Есть 2 схемы погашения кредита:
дифференцированными платежами (классическая);
аннуитетными платежами.
Допустим, вы взяли кредит 1 000 000 руб., сроком на 5 лет (60 мес.) под 25 % годовых.
Таблица 1. Погашение кредита дифференцированными платежами (разными долями)